世博前夕上海房市节节攀高的思考

世博前夕上海房市节节攀高的思考 摘 要：随着世博会的临近，目前上海房产从 2009年 3月份节节攀升。房产存在泡沫危机，货币 制度、投机心理、热钱涌入、世博会等等助推上海房市。货币财政体制的改革、保障性住房的建设、 金融的创新和理性对待世博会是解决上述问题的重中之重。 关 键 词：上海房地产；上海房市；世博会；房地产泡沫；楼市 Abstract：With the approach of the Expo, the Shanghai real estate increased steadily from March. Real estate bubble crisis, the monetary system, speculative psychology, hot money influx of Shanghai World Expo, so the housing market boosts. monetary and fiscal structural reforms, guaranteed the construction of housing, financial innovation and rational treatment of the Expo will be resolved at a top priority in these issues. Keywords：Shanghai real estate; Shanghai housing market; Expo; real estate bubble; the property market 房产开发商们是神枪手，曾放言：“一套房子消灭一个百万富翁。 ” 现在在北京、上海一套普 通的房子还不是豪宅、别墅，就要消灭一个收入较高的中产阶级。老百姓面对日益上涨的房价，简 直就是忧心忡忡，望房兴叹。上海房产存在着潜在的泡沫危机，下面让我们了解一下目前上海房市 的情况和影响上海房产的因素及其对策。 2002 年 12 月 3 日，上海申办世博成功，而现在随着上海街头大大小小的关于世博会的宣传， 我们真切地感受到世博的脚步越来越近，1889 年的巴黎世博会给世人留下了一座无与伦比的巴菲尔 铁塔，那么 2010 年的世博会加快了交通的网络化，促进城市经济的飞速发展，给上海房地产注入新 的概念。 2 上海房地产市场发展至今大致可以被划分成五个阶段：起步阶段（1993 年之前)，推进阶段 （19941998） ，全面实施阶段（19992003） ，快速发展阶段（20032007）和被动调整阶段（开 始于 2008 年） 。其中，2003 年到 2007 年是上海住宅市场快速发展的 5 年，特别是从 2002 年开始,房 价急速飙升，尤其是 2003 年和 2004 年两年，市区房价涨幅每年都超过 30%。伴随着投资过热、价 格增长过快、市场预期过高。为平衡发展和风险，政府在此期间出台了一系列调控政策。进入 2008 年，受全球经济危机的影响，步入了一个调整阶段，出现投资信心不足，有效需求减少等现象。为 防止量价齐跌，政府对住宅市场的政策导向转变为保持稳定。2008 年 10 月下旬国家和上海市出台 有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009 年 4月 29日国务院给予上海金融中心、航运中心的获批，大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发 展，进而带动上海房地产的飞速发展。上海房地产市场在政策和市场的不断博弈中发展变化。 一、2003 年2007 年上海住宅市场的投资与供应 2003 年 8 月,国务院发布的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确房地产业 已成为国民经济支柱产业。随之，上海房地产市场出现了积极向上的发展趋势。在 2003 年到 2007 年的快速发展期，上海房地产投资占当年 GDP 的比例均超过 10%，这在一定程度上反映了房地产 行业已经成为上海经济发展的支柱产业。 (一 )住宅成交量和成交均价 自 2003 年到 2007 年，上海商品住宅销售面积为 3279.17 万平方米，成交均价为 8253 元 /平方 米，别墅和高档公寓销售面积为 503.14 万平方米 ,成交均价为 12999.17 元/平方米，普通商品住宅 销售面积为 2776.03 万平方米，成交均价为 7392.79 元/平方米。2009 年上半年（1-7 月）上海房地 产业 1-7 月，房地产开发投资 777.15 亿元，比去年同期增长 0.9%，占全社会固定资产投资的 28.4%。其中商品住宅销售面积 1750.17 万平方米，增长 46.3%1。 3 图 1 2003 年2007 年上海商品住宅销售面积和成交均价 由上我们可得知，2003 年到 2007 年上海房产投资规模从 694. 30 亿元增长到约 850 亿元，住宅 成交价格快速上涨，商品住宅成交价格 5 年内上涨 65%，其中别墅和高档公寓成交价格上涨 100%2。 二、上海房市存在泡沫 “上海房地产有泡沫”观点的典型代表是摩根土丹利首席经济学家史蒂芬罗奇、摩根士丹利 亚太区首席经济家谢国忠和中国社会科学院金融发展研究室主任易宪容三位经济学家。他们通过对 比上海人和纽约人的资产结构发现，上海人的房贷风险已经超过了纽约人，上海人资产负债率高达 155 %。上海的房价已经是当地家庭年收入的 14 倍，而房价收入比一般家庭承受能力在 5倍左右 , 即使是 1997 年香港楼市泡沫破灭时，房价收入比也只有 14 倍。 （一）房价收入比过高。 按目前 2009年上海内环线以内商品房平均价格每平方米逼近 19603元，外环以外的房价为 9762元。按内外环均价 15182元计算，以三口之家二室一厅 90 平方米为标准，一套商品房总价约 在 130 万元左右，2009 年目前上海人均可支配收入为 20257 万元，按户均 2.8 人统计，每户家庭可 支配年收入约 5.7 万元，预计一套 6070 万元的房子，大约相当于家庭年收入的 1315 倍。总体 来说上海快要达到 143。 （如下图 2）这一房价收入比大大超过一般家庭的承受能力。房价收入比过 高的同时，房价贷款比也高，对一般家庭的影响也类同。 图 2 我国主要城市房价收入比 资料来源：21 世纪经济报道 2005 年 3 月 7 日 （二）房价上涨速度过快。 4 上海房价从 2000 年开始止跌回升以来，其上涨速度不仅过快，而且呈现加速态势，以上海住 宅预售指数为:2000 年房价上涨 4.5 %，2001 年是 8.2 %，2002 年为 13.2%，2003 年是 24.0%。2004 年估计在 20%以上。根据中房上海指数办公室调查数据表明, 中心城区房价上涨幅度最是厉害,自 2002 年上海成功申办世博会以后，黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安等中心城区，两年来房价几乎翻 一番。2003 年上海综合指数上涨 31.5 %,2004年上涨 17%。2005 年上海房价涨幅回落 6.2%，2006 年首次出现负增长-0.5，2007 年 5 月到 12 月上海房价涨幅 50% 。 三、近期影响上海房市上涨的主要因素 （一）货币政策传导机制的影响 为降低房地产金融风险，中国人民银行于 2004 年 10 月 29 日和 2005 年 3 月 6 日两次调整住房 贷款政策，贷款利率分别上调 0.27 个百分点和 0.20 个百分点，上海房产就在 2005 年大幅下滑， 2006 年首次出现负增长。 2008 年以来，在美国次贷危机和全球经济下滑的阴影下，上海商品房成交量大幅度萎缩，房价 回落。面对国际国内严峻的经济形势，中国人民银行决定：2008 年 10 月 9 日起，下调一年期人民 币存贷款基准利率各 0.27 个百分点；从 10 月 15 日起，下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点。中 央决定实施适度宽松的货币政策 4，2009 年上半年，中国主要城市住宅市场强势反弹、上涨；北京、 上海、重庆、杭州等重点大城市成交面积同比超过 100%；达到或超过 2007 年最高时期。深圳成交 量增长 150%，上海商品住宅销售面积增长 46.3%。2009 年上半年 7.37 万亿巨资的新增贷款放出， 肯定有相当一部分进了房市、股市。2009 年上半年房市的新狂热主要源于货币政策的迅速扩张，吹 高了房价；2009 年 1-7 月，受银行信贷规模扩大影响，房地产企业资金到位情况良好。上海房地产 开发企业本年到位资金 1605.31 亿元，比去年同期增长 18.8%，到位资金规模是房地产开发投资的 2.1 倍。从资金来源渠道看，其他资金增长较快。其中个人按揭贷款受销售回暖影响增长较快，同比增 幅达 69.6%。我们可以看出，调整货币供给量货币政策的传导机制对房地产价格有重大影响。 房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开金融支持。然而，在金融制度变迁、不确 定性和信息不对称性的背景下，由于金融机构的短视行为，导致贷款大量的投向了房地产业，投资 者和消费者由此产生严重的投机行为和风险转嫁行为，将直接导致住宅价格剧烈波动。因此，我们 认为降低房地产业的金融支持力度，实行有限度的偏紧的货币政策，对保持住宅价格稳定将起到积 极的作用 5。 5 （二）投资客比重过大，投机心理严重 2003 年底，上海统计局对“投资性购房状况”做过一项调查，结论是投资性购房比重已达到 16.6 %。 上海购房者中的投资客比重逼近 20%这一国际警戒线的标准。根据市有关部门公布的信息表明: 目前在上海购房客户中，80%约为本地居民，外地居民占 16 %，外籍居民占 4 %；在内环线以内的 高端住宅购房客户中，本地、外地和外籍居民各占 1/3；而在一些个别楼盘中，外籍人士占 50 %以 上。尽管上述外地、外籍人士所占比重合计也不过 20 %，但他们的购房金额和面积则大大超市场份 额的 20 %。在这些外地、外籍居民购房者当中，除一小部分用来自住以外，大部分用于投资。有的 以短期差价获取收益，有的则以租金回报长期投资。而在本地购房者中，投资客不在少数，尤其是 在目前楼市“财富效应”非常明显的情况下，投资客的比重还有上升趋势 6。 （三）热钱涌入推高上海房市 目前，在（上海）别墅以及市中心的高端住宅、写字楼市场，外资购房的比例已达到 40。这 是在 2004 年底举办的一次内部研讨会上，中国人民银行上海分行的一位官员透露的数字。然而上海 市房地局的统计资料则显示，2004 年 1 月至 10 月，海外购房的比例仅占 3.85，这意味着外来资 金主要流向了上海的高端市场。高端物业的升温是典型的热钱活动征兆。央行报告披露：05 年有 38 亿美元热钱涌入上海房市。 热钱在房地产市场具有显著的“标杆效应” ，表现为导致房价虚高，诱使更多的国内、外民间资 金进入，一齐哄抬房价形成泡沫，并引发通货膨胀。但获利预期一旦实现，它便会抽身走人，泡沫 随之破裂，导致行业危机甚至是国家金融危机。据有关部门统计，我国房地产行业对外资的利用额 占全国外资利用总额的 1/5 以上，热钱致使楼市价格抬高，扭曲了房地产市场的供给结构，还带动 了二、三线城市楼市价格连锁性的提高，使整个中国房地产行业的泡沫越来越大 7。 （四）世博会助推上海房价 申博成功给上海带来了无限商机，房地产业是国民经济的“晴雨表” 。世博会的举办及整个房地 产市场供求、土地成本和拆迁等都将助推上海房价。上海世博会将进一步加强上海整个国际大都市 的地位，同时经济、金融、贸易、航运等步伐将加大，这将进一步刺激上海的房地产走势。 1.世博会是上海房地产业发展的巨大机遇 世博会的举办,为上海经济增长提供了机遇, 上海本身已经是长三角地区发展的增长极，世博会 6 的举办更能强化城市的集聚作用，辐射周边地区，带动整个区域经济的发展。也为上海房地产业提 供了巨大的机遇。上海世博会的主题是“城市，让生活更美好” ，强调上海向更适宜人居的城市发展。 世博会必将使上海城市建设提速，为上海房产的发展注入了一剂强心剂。 2、世博会将拉动上海住宅需求，影响上海房地产价格走势 据预测，届时上海市 GDP 将 2%的增长，在世博园区、世博村及配套的市政基础设施建设过程 中，数量众多的世博场馆及世博村的建设，包括相配套的水电建设、市内、城际高速道路、机场建 设、停车场等等对住宅提出要求。这些数额巨大的固定资产投资和人力资本投入，将助推上海房价。 因世博场馆等建设造成的居民动迁而带动的住房需求应在 430 万平方米以上，这个新增的住房面积， 差不多相当于 2005 年上海市全年商品房销售面积的 13%以上，将直接带动 294.2 亿元以上的住宅 需求 8。 （五）地方政府的财政体制和政绩评定标准的影响 房地产业拉动 42 个产业的发展，各地政府要把经济搞上去，就会自然而然地呵护、支持房地产 发展商。哪个城市建筑现象不断，城市哪个就旺盛（它在 GDP 中占 3 个百分点） 。中国地方政府的 财政体制是“ 土地财政” ；土地拍卖（租）金，动辄 10-20 个亿，使地方政府可以拿此钱修马路、修 大桥。 （一座南浦大桥 25 个亿） ；给政府官员发工资，给中小学教师补加工资。这样，一方面它们在 执行中央指标“ 压房价” ；一方面面对一块又一块的“地王”却又窃喜。这个“土地财团”体制不改， 房价不断上涨问题是极难解决的。同时城市可供建房土地面积越来越少；上海市可供卖出的新房存 量过去可达 5-6 个月，近期降到 2 个月。 2009 年 6 月 27 日上海莲花河畔景苑 13 层住宅楼倒塌，政府官员陷入“同名门” ，这一政府公 司事件说明了地方政府和房产开发商关系紧密。地方政府助推房产的另外原因就是地方为政者的所 谓通过发展房地产经营城市的理念作祟所致，房地产发展了，不但 GDP 上去了，土地经营收入也 成为地方的第二财政。至于违规开发、囤积土地、哄抬房价以及官商勾结的腐败行为，都无法警醒 难以遏制的政绩冲动。因此，国家有必要将“把房价降下来”列为地方为政者的政绩考核之中，把 颠倒了的政绩观重新颠倒过来。 （六）大学生强烈希望留城。 今年大学毕业生是 611 万。很少人啃离开大城市。城市工资高，机会多；医院多，学校多；政 治安定，法律、经济、文化环境也好。而越到下面， “吃了原告吃被告” 、贪官等事就越多。上海市 7 的“海漂”也达 100 多万，这些留城同学，很快会成立家庭，是房产的最大的需求者。25-35 岁买 房的占用上海买房总量的 53%，基本上是结婚成家买新房的多。 上海房地产价格大幅上涨的原因是多方面，有真实需求的一面，也有投机需求的一面；有市内 的购买力，也有国内、海外的购买力；有利率的因素，也有汇率的因素；有市场的因素，也有资本 的因素。还有地理位置、地方政府、发展商与炒房团的联手、恶炒对房价的影响。 四、对于避免潜在的房地产泡沫危机可能采取的措施 2008 年美国次贷危机对我国的影响深刻，我们也应该想到美国利用汇率差热钱涌入日本，做多 房市股市，后来热钱撤退，导致 20 世 纪 90 年 代 的 10 年 之 间 ， 日 本 陷 入 房 地 产 泡 沫 破 灭 后 危 机 四 伏 的 十 年 ， 也 即 是 日 本 历 史 上 的 “倒 退 的 十 年 ”， 房 地 产 导 致 日 本 经 济 倒 退 10 年 我 们 应 牢 记 在 心 ， 针 对 目 前 我 国 上 海 房 市 潜 在 的 泡沫危机，我们应该采取以下措施： （一）采取适当稳健的货币政策。 央行应保持货币政策连续性和稳定性。调整和优化信贷结构，要继续合理发挥利率杠杆的作用， 稳步推进利率市场化改革。继续大力推进金融改革和创新，提高金融机构竞争力和金融市场资源配 置效率。避免热钱涌入楼市，对老百姓生活造成伤害。如在 2009 年上半年继续实施适度宽松货币政 策的同时 2009 年 7 月 30 日中国人民银行以价格招标方式发行了 2009 年第三十一期央行票据，公开 市场操作回笼资金 450 亿元。下半年我国的货币政策仍以从紧为基调。同时应保持人民币汇率在合 理、均衡水平上的基本稳定。同时，深化外汇管理体制改革，加强跨境资本流动监管，并特别强调 了要有效防范短期资本流动的冲击。 （二）合理规范投资行为，规范交易行为，制止投机炒作。继续完善新建商品房网上备案制度， 完善存量房交易信息服务平台。 上海各商业银行要进一步规范个人住房贷款业务，严格防范地产信贷风险，对个人住房消费贷 款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制和采用财税政策， 以抑制投机性购房的贷款需求。在深化完善现行制度基础上，加强房地产开发企业和中介机构的诚 信体系建设，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为，进一步规范市场秩序。依法加大对违规行 为的查处力度。严格信息公开和监督二手房买卖。全面、及时、准确的信息披露，进一步提高市场 透明度。同时为市民提供“一条龙”服务，保障交易安全，同时加强对存量房市场的监管。 8 综合运用经济、法律的手段，对个人投机炒房进行调控。收紧“地根” ，实行最严格的土地管理 制度。首先严格审批制度，采取问责制；其次加大土地税费成本；再次完善土地出让金管理和分配 办法 9。同时应对个人住房商业性贷款实行差别化政策，对市民购买第一套自住普通商品房，在贷 款成数、期限和利率上，按央行规定执行，购买第二套及以上住房的，则提高首付款比例，每增加 一套，贷款成数依次递减。对购房后一年内转让的，不再提供转按揭服务。从长远看，国家要保障 低收入和困难群体的住房基本需要;重点监控中小户型住房供应和价格变动情况；对大户型商品住房 及别墅应完全放开，由市场来调节,国家运用经济手段进行调控。 （三）加大人民币双向波动，防止热钱大规模进出炒作房产。 事实上，人民币汇率已出现了有升有贬的双向波动势头。从 2008 年 8 月 1 日至 12 日，人民币 对美元汇率中间价连续 8 个交易日走贬 ,最低探至 6.8659，加上 7 月末连续走贬的两个交易日，形 成了罕见的“十连阴”走势，继而徘徊整理。从 8 月 13 日到 21 日，人民币汇率在 6.856.87 的 狭窄区间里小幅震荡。从 8 月 22 日起，居民币汇率重拾升势，反弹至 6.85 以下。表明监管层已开 始利用双向波动监管热钱 10。 防范金融风险上应注意一下：拓宽房地产业的融资渠道，建立多渠道的支持体系，培育多元化 的融资工具；同时加快商业银行改革，建成符合市场经济体制的现代商业银行体系；加强住宅融资 保险和担保体系建设；建立健全房地产金融风险监管的法律框架 11。同时应改进、完善有关监管制 度和金融制度，进一步建设和发展金融市场。严格审批防止外资投机炒作房地产。 （四）理性对待世博会，避免房价大起大落。 世博会的召开势必导致长江三角洲城市群迅速崛起、成熟，而上海作为长三区角地的龙头城市， 经济腹地的扩大和海内外投资者的不断增多必将对今后的房地产市场的繁荣带来可靠的保障。当然， 世博会所带来的房产机会也不应该被持续放大、夸张或者扭曲，应该理性的对待房价的大起大落， 应该打击恶意投机，规范上海房产市场，为上海房产市场的健康稳健发展保驾护航。 （五）客观规定地方政府政绩评定标准，加强保障性住房。 “把房价降下来”就是最过硬的政绩，2007 年广州市市长说的话。 “把房价降下来”列为地方 为政者的政绩考核之中，就要将经济适用房、廉租住房、合作建房列为各地发展房地产的计划之中。 要根据各地的实际情况和有关规定，制定开发数量、开发标准以及考核办法、问责制度。政府应严 9 格限制开发商囤积房产，借机炒作。加大以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，政府应完 善住房保障体系，改善市民居住质量，满足基本居住需求。调整供应结构，扩大以配套商品房为主 的中低价普通商品住房供应量。 同时政府应扩大保障性住房投资建设，主要包括的两项内容已经列入国家“扩大内需十项措施” 中，保障性住房政策的出台势必对房地产业的发展带来深远影响 12。贯彻保障性住房的建设，确定 保障住房建设的市场比重，有助于改变人们的预期，减少理性投机人群比重。当然也需循序渐进， 防止保障住房建设过度对市场带来的严重冲击，导致房价崩溃 13。 2007 年国务院 24 号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了“兼 顾效率与公平”的新方向，同时也标志着“市场机制和政府保障相结合”的住房建设新模式开始得 到确立。上海提出每年 400万平方米、五年 2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始 进入市场和保障相结合的第三阶段。在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系 开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。 （六）鼓励大学毕业生去中小城市工作、鼓励刚毕业的学生租房。 完善廉租房制度。完善经济适用房制度。探索建立住房租赁新机制。长远看，中小城市的生活 压力不是很大，对刚毕业的学生有更多的精力和实力去发展自己。美国也是先东部（房价、工资等） 、 再中部、再西部