3409_0_分层建筑物管理制度中的法律问题doc

澳門分層建築物管理制度中的若干法律問題及現實問題 - 唐曉晴 分層建築物管理制度乃澳門分層所有權制度中的重要內容。民法典中調整 分層所有權的條文總共有 59 條(由第 1313 條至第 1372 條), 而其中有 45 條是與 分層建築物的管理有關的。 在分層所有權的領域, 關於分層建築物的管理部份之所以佔如此多的篇幅, 恰恰反映了這個制度的重心問題所在 分層建築物的管理。 倘若不發生分層建築物的管理問題, 那麼分層所有權制度亦無獨立存在的 必要, 對於分層建築物的支配亦大可適用所有權的一般規則。 按主流學說的理解, 分層所有權乃是一個新的法律概念、一種對物的新的 支配形式 1。然而, 倘若因此便將它獨立於所有權之外, 將之視為新的物權則是 不必要的, 且與現行立法有出入, 難以符合物權法定主義。這個制度幾乎具有一 般所有權的全部特征 2, 只是所受限制較多而已。而且, 在分層所有權所包含的 內容中, 絕對是以對專有部份的專屬所有權為主的, 專有部份是分層所有權人支 配的主要客體 3, 而專有部份所有權之內容與所有權更形一致。 澳門物業登記 法上只登記獨立單位的所有權正好印證了這種認識。 大多數的學者都只認為分層所有權是所有權的一種形態 4, 是一種複合權利, 主要包括對專有部份的專屬所有權和對共同部份的共同共有 5所有權(但也有人 1 Caio Mario da Silva Pereira, Condomnio e Incorporaes, 1985 年, 第五版, 87 頁。 2 包括對專有部份的占有, 使用, 收益、處分等; 與一般所有權差別不大。 3 在澳門未有發展出具有完善公共設施的大型住宅群之前, 專有部份可能是分層所有人唯一關 心的部份, 因此, 一般層數較低, 沒有電梯的分層樓宇的管理都比較差, 經常會發生共同部份照 明壞了無人修理, 清潔無人負責, 外牆牆壁剝落也無人過問等問題。這都是不重視層建築物管理 的結果。 4民法典將分層所有權置於所有權的第五章, 因此, 很多作者都認為分層所有權是所有權的一種 形態,; 如 Gonalves Marques, 物權法中將分層所有權與單獨所有, 共同共有, 按份共有相對, 澳 門大學 1997/1998 年度教材, 第五章, 第二節, 27 頁; 另外如 J. Oliveira Ascenso, 民法 物權, Coimbra Editora, 1993 年, 第五版, 464 頁; 西班牙語作者 A. Ventura-Traveset Y Gonzlez, Derecho de Propriedad Horizontal, Bosch, 1992 年, 第五版, 22 頁, 均表達了這種看法。 2 認為分層所有權應獨立於所有權而作為一種新的物權 6)。由於對專有部份之專 屬所有權基本上與一般所有權無異, 而對共同部份之支配又可比照共有, 澳門民 法典將分層所有權置於所有權的章節之下的取向是正確的。 我們的立場是承認分層所有權是所有權的一種特別形式, 而其重心內容又 在於對分層建築物的管理。 基於上述認識, 下文將集中處理與澳門分層建築物管理制度有關的幾個問題。 1. 管理權的歸屬 要研究分層建築物的管理問題, 首要的是弄清楚誰人有權管理的問題。物權 法的主要任務便是確立對物的權利的歸屬問題。從對物的權利的歸屬出發最終 可幫助我們解決誰人有權支配的問題。 根據羅馬法流傳下來的所有權理論, 所有權是絕對的、不受任何限制的, 無 論在客體上或內容上均如是。現代所有權制度雖然不同於羅馬, 對所有權的行 使作出了數目眾多的限制, 但所有權的權能不確定這個觀點一般還是為人所接 受的, 至少澳門民法典便接受了 7。根據這個觀點, 對權利客體的管理當然屬所 有權人的權利范圍之內。 既然我們認定分層所有權是所有權的一種形式, 所有權人對其所有物之管理 權便不須多說。 因此, 毫無疑問, 管理分層建築物共同部份的權利是屬於分層所有人的。 然而, 我們不要忘記分層建築物的所有人絕對不只一人, 否則亦沒有分層所 有權制度。每當超過一個人對同一件事有發言權的時候, 我們總得考慮如何達 成統一意見的問題。物權領域裏, 原則上是不容許在同一物上存有一個以上的 相同支配權的。這就是為何有人認為分層所有權的出現違反了一物一權原則的 原因了。 5 Orlando de Carvalho, 認為對共同部份的所有權是共同共有而不是按份共有, Direito das Coisas, Centelha 1976 年版, Fora do Texto, 1994 年重印, 235 頁, 注腳第 38 點. 6 Carvalho Fernandes, 物權法教程, 第二版, 367 頁及后續。 7 Gonalves Marques, 物權法, 澳門大學 1997/1998 年度教材, 第五章, 第一頁; 澳門民法典 1229 條。 3 關於如何達成一致意見, 法學家們很早已前便找到了解決方法 法人制度。 從管理的效率角度出發, 承認“管理團體” 8的存在及承認其法人資格是最為理 想的做法。 然而, 在分層建築物的管理上, 管理的效率並非唯一的考慮, 如何 照顧各分層所有權人對共同部份的支配權才是核心。 2. “管理團體 ”的法律人格 上面已提到, 行使對分層建築物的管理的最有效方法是承認管理團體的法律 人格, 但事實是否這麼簡單呢? 是否在法律上加上一句“管理團體具有法律人格” 便可以解決所有問題呢? 顯然不是的, 否則學理上亦不會對這個問題爭論不休, 而各國分層所有權立 法亦不會在這個問題上存在重大差異 9。 作為法人的首要條件是要有獨立的財產, 這個團體沒有。 有人認為這個團體是具有獨立財產的, 但對於這種看法我們不敢苟同。 理由是: 專有部份是屬於各分層所有人的, 是分層所有人自已的財產, 分層所 有人對之行使專屬所有權。 共同部份也是各業主共同擁有的, 並且與專有部份 混為一體, 對共同部份的共有不同於合伙股份, 也不是按份共有。 該部份不得 獨立轉移, 因此也沒可能認為共同部份就是這個團體的獨立財產。 那麼可否認為共同基金 10是該團體的獨立財產? 有說認為, 當管理團體發生 債務時, 各業主要負連帶責任, 因此共同基金便不是獨立財產, 但這個說法不成 立; 因為, 在無限公司中也是要股東最終負責 , 又或者, 當有限公司的債務由保 證人擔保之時, 保證人亦須負責。 欠缺這個財產獨立性的最完美形態並不足以令到我們否定法人存在的可能性 11。 作為法人的前題條件的財產獨立, 只須具有財產獨立的第一個方面, 即該財產並 不為其他債務負責。 8 對於“管理團體” 這個提法筆者是很有保留的; 首先是因為澳門法律如大多數國家一樣, 並不承 認該團體的法人資格; 其次, 這個提法容易與“管理人”或“ 管理機關 ”混淆。但由於沒有其他更適 合的提法之下, 只好暫時採用。 9 關於不同國家的分層所有權制度, 請參看陳華彬, 現代建築物區分所有權制度研究, 法律出版 社, 1995 年版; 該書以比較法的形式對歐美日各國之分層所有權制度作了詳細的分析。 10 澳門民法典 1333 條。 11 Ferrer Correia, Lies de Direito Comercial, 242 頁; 4 然而, 這樣便足以認定該團體具有獨立的財產嗎? 非也, 因為對該團體來說, 共同基金根本就是可有可無的, 即使沒有了共同基金, 同樣會存在共同部份的管 理問題; 由於業主的數目眾多, 同樣有如何達成一致意見的問題。難道沒有了共 同基金, 法律便否定分層所有權嗎? 不可能! 只是 , 在沒有了共同基金的時候, 可能一切有關建築物的保存、管理等費用便要由各業主直接負責, 而運作上不 太方便吧了。 所以共同基金的問題並非該基金是否獨立財產的問題, 而是其存在是否必要 條件的問題。 總括來說, “管理團體” 缺乏了作為法人的前題條件 具有獨立財產。 因而 亦無法律上的獨立性。 另一方面, 根據 Oliveira de Asceno 的理解, 葡國(澳 門) 法律制度中, 法人的設立是遵從類型法定原則的, 而法律中並無分層建築物 管理團體這一類型。 但是, 它借用了法人的組織形式 12; 因為, 只有法人的這一個方面是它所需要 的( 表達一個團體意思) 。分層建築物的管理團體是需要以法人的機制去表達分 層所有人的團體意思(不一定是一致的)。 因而, 澳門法律並不認為管理團體具有法律人格。 可是, 不承認管理團體的法律人格是一回事, 而管理團體是否存在又是另一 個層面的事。倘若根本就沒有管理團體, 那亦不用談法律人格的問題了。澳門 民法典關於分層所有權的部份沒有提到管理團體, 反而, 在第 1329 條中直接說 “.分層建築物的共同部份由兩機關負責管理, 其一稱為分層建築物之所有人大 會之決議機關, 另一稱為管理機關之執行機關。 ” 有關權利及義務方面, 其提法總是 “分層建築物所有人的權利”(1330 條), “分 層建築物所有人的義務”( 第 1331 條) 。可見, 在立法者的心目中 , 除分層建築物 的所有人外, 並無其他權利義務的活動中心。 可是, 這樣一個團體作為一個現實是存在的, 因為為數眾多的分層所有人為 了一個共同目的而共同作為實際上便體現了團體作為一個整體的存在。無團體 而有機關是不符合邏輯的。因而, 在理念上可以理解這個團體的存在, 但這個團 體沒有法律上的人格, 在澳門的法律裏, 即使獨立的訴訟資格或當事人能力亦不 是賦予“管理團體 ”, 而是賦予作為該理念上的 “團體” 的一個機關, 一個與分層 12 Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, 1993 年, 第 3 版, 第 8 次重印。 5 所有人大會並列的機關 “管理機關” 的。 3. 分層所有人大會與法人 這個問題嚴格地說並不是一個法律問題。 即使是, 亦應該在上一分節獲得解 決。可是, 在澳門這個地方, 它卻經常成為問題。究其原因, 主要有兩個方面: 1) “管理團體”既無法人資格 , 亦無明文確立其作為一個獨立個體, 因而形成“有機 關而無團體的情況”, 不便於一般人理解; 2)在澳門, 一般將社團稱為“ 會”或 “協 會”, 而分層所有人大會亦稱“ 會”, 所以在名稱上會造成混淆。 上面已經說過, “分層所有人大會 ”是一個機關, 就像公司的股東大會一樣 , 可 是, 與公司不同的是, 這個機關並沒有對應任何法人。澳門的法律甚致避免在單 個分層建築物所有人以外, 再創造出一個團體。分層所有人大會是一個權力機 關, 其權力主要對涉及分層建築物的管理問題作出決議。 由於此機關並不對應任何法人, 故由其決議所引起的法律後果是完全由各分 層所有人承擔的。 在這裏, 我們否定了分層所有人大會的法律人格, 之前又否定了管理團體的 法律人格, 是否意味著我們的法律不接受法人管理呢? 倘若如此, 我們又何以經 常見到某某大廈, 某某花園的業主會或所有權人協會之類的社團登記呢? 那些 社團的成立合法嗎? 從上述分析可見, 澳門法律是不接受法人管理的。而不接受法人管理的其中 一個原因就是分層所有權中的成員權問題。這種成員權實際上是附著於物, 而 不是附著於人的。當所有權人出讓其分層建築物, 不再作為分層所有人的時候, 那麼其作為分層所有權大會的成員的權利亦自動消滅, 不須作任何退出的意思 表示。相反, 除出讓分層建築物外, 其所有人不可放棄對共同部份的權利以免除 有關的責任。另一方面, 當新的主體購入分層建築物之時, 他亦自動享有上述權 利, 不須向任何人申請加入。 這種成員權與作為法人的社團的成員權是不同的。根據民法上的規定與憲法 (基本法 )的自由結社原則 , 任何人均有自由結社的權利, 同時又不得以強迫任何 人加入社團或留在社團內。因此, 社員資格是具有人身性的。 正是由於上述自由結社原則, 法律不得阻礙公民成立社團, 包括名稱可能引 起人誤會為分層建築物管理團體的社團。 6 但須注意的是, 這樣的一個社團並不能取代分層所有人大會及管理機關的地 位, 即使該社團的名稱亦是分層所有人大會, 其成員包括分層建築物的全部所有 人亦然。因為兩種成員權的性質是絕不相同的。 管理權屬分層所有人, 並由分層所有人大會及管理機關負責。上述形式的社 團所作之行為對沒有參加的分層所有人絕無約束性。 4. 管理人或管理機關與法人 很明顯, 倘若承認管理團體存在的話, 則管理機關是團體的一個機關 執行 機行。這個機關也是沒有法律人格的。 可是, 澳門法律卻承認管理機關具有訴訟當事人的能力 (民法典第 1359 條)。 法律人格和參與訴訟的資格是兩個概念 13, 不可混為一談。法律人格的創立, 主 要是建立一個獨立的權利與義務的中心。當然, 以獨立名義作為亦是法律人格 的一種反映, 因此, 具有法律人格者當然居有當事人能力。可是當事人能力只是 獨立進行訴訟的能力, 並不一定須要有法律人格。 在這裏提出管理機關的法律人格問題, 主要是實務上的考慮。因為管理機關 很多時與負責實際管理工作的受委託人或管理公司混淆。 有關分層建築物管理的實質工作上, 主要存在兩種方式。要麼由管理團體或 管理機關自行管理, 要麼由管理團體委托專業管理公司管理。在此, 又一次見到 賦予管理團體法律人格的好處, 否則, 以何人為委任契約的主體的問題又會引起 無數的煩惱。 理論上雖有自主管理與委托管理之別, 但實際上, 一般新型住宅均採取委托 管理的方式。而有關分層所有權問題上的紛爭, 最常見亦是發生在分層建築物 所有權人與受托管理公司的糾紛上。管理公司作為一個商業組織, 當然具有法 律人格了 14, 而且是最典型的法人。可是, 管理公司作為法人與管理機關有無法 律人格的問題一點關係也沒有。 5) 分層建築物所有人、管理權與實際管理者 13 對於法律人格與訴訟人資格的區別, Antunes Varela 在其 “民事訴訟法教科書” (Manual de Processo Civil), Coimbra Editora, 1985 年, 第二版,117 頁及後續頁中有詳細論述。 14 在澳門商法裏, 任何形式的公司均可取得法律人格, 商法典 176 條。 7 上一節提到, 分層建築物的管理中最常見的糾紛是分層所有人與受託管理 公司之間的糾紛。本節便集中討論與之有關的一些實務問題。 實際上, 法律為解決這些問題是設有可行的機制的。民法典第 1344 條便規 定 “ 實際進行管理之人或策劃建造該建築物之人, 又倘有之負責管理有關分 層建築物之實體, 在分層建築物之半數單位己被轉讓、或百分之三十單位己被 占用時, 應召集所有人大會之第一次會議, 以便選出管理機關、通過本年度之預 算及在有必要時制定有關規章及定出火險之保險金額, 否則須就因不作出此召 集而造成之損害負連帶責任。 ” 該機制原則上是可以解決或避免大部份糾紛的。可是, 由於多方面的原因, 其中包括上述管理團體不具備法人資格, 以及一般市民的法律意識較弱及分層 所有人的心態各異等, 法律規定的機制並未有被使用。然而這個現象也並非澳 門才有, A. Ventura-Traveset Y Gonzlez 在其著作中早就觀察到同樣的問題 15。 5.1 分層建築物策劃人對管理權的控制 由於大部份的分層建築物都不會召開分層所有人大會, 對分層建的物的管 理權便猶如屬於“ 策劃該建築物之人 ”一樣。通常, 這個策劃人亦是基地所有人 或基地使用權的擁有人。在未創設分層所有權之前又或者已創設分層所有權, 但分層單位之所有權轉移不超過 30%之時, 可以說該策劃人是擁有整座分層建 築物的管理權的。而澳門不動產(尤其分層建築物)買賣制度的其中一個特點就 是大量地以預約合同交易, 而交易後又長時間不轉移所有權。在這種情況下, 即 使大部份的真正的使用者希望行使管理權亦無能為力, 因為有權的是所有權人。 這樣, 分層建築物的管理權便變成了一項財產, 任由策劃人控制或出售牟利。 倘若不解決不動產買賣中所有權轉移過慢的問題, 則上述問題難以解決。不但 分層建築物管理的問題難以解決, 就連法律保障居民之財產這個大原則的有效 性亦受到影響 16。 5.2 管理公司的專業性及其對管理權的控制 15 A. Ventura-Traveset Y Gonzlez, Derecho de Propiedad Horizontal, Bosch, Casa Editorial, Barcelona, 1992 年, 第五版, 24 頁, 其中寫道: “negndose a constituirse en primera Junta de Propietarios, creyendo errneamente que con ello evitan los gastos que una tal propiedad horizontal puede ocasionarles,” 16 關於預約合同買賣及不動產所有權轉移需時過長的問題, 本文沒有足夠的篇幅論述, 待日後 再作探討。 8 另一方面, 由於建築物策劃人將管理權當作生財工具 (作者絕不反對正當從 事物業管理賺取利潤), 自是待價而沽。因而 , 管理費的訂定及管理工作之質量 又成了紛爭的來源。 原則上, 管理公司是無權隨意提高管理費的, 因為管理公司與分層所有人之 間的關係是一種合約關係, 單方面改變合約的內容對合約的相對方並不構