某市农民集中安置社区建设和管理情况调研报告

某市农民集中安置社区建设和管理情况调研报告 0 0 0 随着城镇化的加快推进和新农村建设的深入实施，一大批农民集中安置社区相继建成并投入使用，随之带来的农民社区管理问题日益突出，成为亟待研究解决的一个重要课题。近期，湖州市 人大常委会组成专题调研组，对全区农民社区建设与管理，特别是建成使用后的管理情况开展调研，听取有关职能部门情况汇报，实地走访12 个农民社区，召开基层干部、社区管理人员和群众代表参加的座谈会 10 余次，广泛听取群众意见，全面掌握情况，深入研讨对策。现将有关情况报告如下。 一、基本现 状 近年来，全区上下把建设新型农民社区作为统筹城乡发展、推进城乡一体化的重要载体，按照 “两为主一并重 ”，即在城市规划区内以拆旧建新、集中建设农民新型社区为主，在城市规划区外以村庄整治改造提升、向中心村集聚为主，集镇建设以拆旧建新和整治改造并重的思路 ;根据 “四规合一 ”，即城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划和生态环境规划的要求 ;坚持 “三进三转 ”，即生活进社区、生产进园区、商贸进市场和村庄向社区转、农业向工业转、农民向市民转的理念，不断加快建设步伐，全区已建设农民集中安置社区 54 个，建筑面积达 551 万平方米，安置农户 21948 户 ;目前在建 8 个，建筑面积 平方米，建成后可安置农户 3942 户 (详见附表 )。通过集中建设农民社区，有效带动了区域内人口、产业集聚，促进了公共资源整合，大大提高了农村土地利用率，改善了农民群众生活和居住条件。 目前，我区农民集中安置社区建设的模式主要有以下三种： 一是统规统建商品房。指统一规划、统一设计、统一建设、统一管理的城市商品房建设模式，主要集中在中心城周边农房拆迁安置，建筑形式以多层、小高层、高层公寓为主，如高新区金龙家园、环渚街道玉棠桥小区等。此类型严 格意义上应属城市社区范畴。 二是统规统建安置房。指统一规划、统一设计、统一建设、统一管理的农民安置房建设模式，主要集中在东部新城八里店镇区块和各中心镇周边农房拆迁安置，建筑形式以多层、小高层、高层公寓为主，如八里店镇前村社区、埭溪镇上强社区等。 三是统规自建安置房。指统一规划、统一设计、统一管理、农户自建的农民安置房建设模式，主要集中在城市规划区外的农民集中安置社区建设，建筑形式以联排为主，如埭溪镇、 建设的几个农民社区，织里镇老的安置模式也是此类型。 在已建农民社区的管理方面，目前尚缺乏统 一规范的管理模式，各地在管理方式、服务内容、收费标准等差异很大，不平衡现象十分突出，主要管理模式有以下四种： 一是专业物业公司市场管理模式。如八里店镇通过统一市场招标，引进专业物业公司管理农民社区。此模式基本按照城市社区管理标准，总体比较规范，但在目前居民物业费基本不收缴，费用全部由政府承担的情况下，资金投入大，财政负担重，物业公司工作主动性欠缺，责任和压力不大，与当地村、社区和居民群众联系沟通较少，实际效果不够理想。 二是组建物业公司自主管理模式。如八里店镇章家埭村的蜀山花园、环渚街道的玉棠桥小区 等，以当地村委会牵头，在当地村民中选择威信高、善管理的人员，并招聘一定的专业物业管理人员，组建物业公司，资金来源主要以村集体资金补助为主。从调研座谈和实地走访情况看，目前这种管理模式的实际效果最好，物业公司与当地村、社区的联系比较紧密，沟通比较顺畅，现场管理有序、环境整洁。 三是社区居委会直接管理模式。如织里镇以前的安置模式建设了一大批临街开放式小区，目前由 16 个社区居委会负责日常管理。管理费用由镇财政承担，全年仅环境卫生费一项就需 6000 万元，而卫生费收缴仅 300 万元左右，财政负担很重。加上社区日常事 务繁忙，专业物业管理人员缺乏，社区与行政村职能分工不明等因素，导致管理难于到位。 四是无组织机构松散管理模式。目前城市规划区外的农民社区管理大多数是这种模式，还是按照原来的村庄管理形式，由村委会落实几名垃圾清运员和日常保洁员，负责社区环境卫生管理，社区安全保卫、公共设施维护、绿化养护等缺乏专业管理，整体面貌难于得到全面提升。 二、存在的主要困难和问题 农民社区建设和管理尚处于起步探索阶段，缺乏完善的政策体系支撑和成功经验借鉴，需要在实践中不断摸索和总结。当前我区农民社区建设和管理特别是建成后的长 效管理中主要存在以下困难和问题，需要引起高度重视。 1、设施配套不够完善。部分农民社区特别是前些年建造的社区，污水管网、公共绿化、活动场所等公建设施配套不齐，社区办公用房和物业用房没有配套建设或配套不足。部分社区车库设计不足，导致难于处置，如环渚街道玉棠桥小区内的汽车库至今没有投入使用。八里店镇富田小区一期建设时地下污水管网没有与城市管网接通，导致经常出现污水外溢现象。个别农民社区建设质量监管不够到位，导致出现外墙脱落、屋顶漏水等房屋质量问题，群众反响较大，同时给社区管理带来很大难度。 2、物业管理 不够规范。目前很多农民社区尚未成立物业管理机构，或者即便成立但运作不够规范，管理水平不高。一些农民社区硬件建设并不比城市社区差，但由于建成后物业管理跟不上，影响了整体档次和形象。八里店镇虽然通过市场招标形式，聘用了几家专业物业公司，但由于目前经费全部由政府承担，物业公司不需要向居民收缴物业费，导致物业公司与社区居民联系不足，工作不够积极主动，往往存在应付思想。比如对社区违章搭建发现不及时，制止不力，富田家园二期等小区违章搭建现象泛滥。 3、资金压力十分严峻。目前建成并投入使用的农民社区中，大部分社区没有 向社区居民收缴物业费，全靠政府财政或村级集体资金弥补，仅东部新城八里店镇区域，政府每年需支付农民社区物业管理资金近 2000 万元。当前正是农民社区建设高峰期，一大批社区正在建设并即将投入使用，长期以往，政府资金压力越来越大，给各级财政带来很大负担。另外由于大部分农民社区建设时房屋维修基金没有配套或配套不足，一旦建筑单位房屋工程质量保修期过后，房屋维修和电梯保养、更换等造成的资金缺口较大。 4、管理体制尚需理顺。目前农民社区管理缺乏明确的主管部门，相关职能部门之间职责不清、权责不明 ;行政村、社区、物业公司三者之间存在职能交叉、重叠或者缺位现象，相互推诿等情况时有发生。社区管理人员缺乏，一方面原有的村干部缺乏社区管理经验，另一方面招聘的社区干部缺乏做基层群众工作的经验。八里店街道成立后，对促进和规范东部新城社区管理发挥了积极作用，但目前街道与镇政府之间、街道与行政村之间的管理职责尚未完全理顺，存在 “看得见的管不着，管得着的看不见 ”的情况，特别是行政村参与当地社区管理不够，自我服务、自主管理的机制不健全。 分析上述困难和问题存在的原因，主要有以下几方面： 一是基层领导对农民社区管理 思想不够重视。 “重建轻管 ”、 “重硬件轻软件 ”现象普遍存在，部分基层领导干部对农民社区管理缺乏深入思考和研究，社区经营管理的理念比较落后，还是按照以前管理村庄的模式来管理社区。一些新建的农民社区硬件设施已达到城市社区标准，但在物业管理等软件建设方面还存在很大差距。 二是农民群众自主参与管理的主体意识不强。 “三进三转 ”中 “农民向市民转 ”的理念转变需要一个过程，长期单家独户分散居住形成的思想观念和生活习惯一下子难于适应生活环境的改变，特别是老年人尤为突出。乱搭乱建、乱种乱养、乱丢乱放等现象屡禁不止，严重影响农 民社区环境面貌和整体形象。农民居住进社区后，缺乏交纳物业费的意识，目前，我区各个农民社区均没有向拆迁安置的居民收缴物业费，个别社区也只是向购房户和出租户收取。而事实上，向社区居民收缴一定的物业费，既可缓解资金压力，又能增强社区居民主体意识。如八里店镇富田家园一期曾向社区居民收缴物业费，每年近 15万元，能基本维持小区日常的物业管理，后来二期建成后取消了物业费收缴政策，政府每年付给物业公司 120 万元左右，管理效果却不如以前。 三是农民社区管理缺少法律依据和政策支持。目前城乡二元结构现象仍然存在，农民社区无法 享受城市社区的政策。农民社区物业管理等方面缺乏统一、明确的政策规定，农民拆迁安置户不交纳物业费的问题越来越突出，不仅导致农民社区难管理，甚至影响了城市社区物业管理秩序。同时，由于我区的农民社区房屋大多 “三证 ”不全，目前的法律规定不能市场交易，但事实上私下买卖交易比较多。据初步调查，我区大部分农民社区居住本地农民拆迁安置户的比例在50右。对农民私下交易和对外出租情况，社区管理和物业部门情况掌握不全，客观上给社区管理带来难度。 四是农村基层管理体制改革跟不上城镇化步伐。最突出的问题是“村改居 ”滞后 ，一些土地全部被征用、农户已全部拆迁安置的地方村“两委会 ”仍存在，出现行政村、社区居委会并存现象，有些是两块牌子一套班子。这些地方的村级集体资产往往比较雄厚，但 “村强社弱 ”问题突出，社区功能不全、资金缺乏、人员不足的现象比较普遍。在当前这种体制状况下，村 “两委会 ”的重视、支持和参与是管好农村社区的关键。调研中发现，凡是管理得好的农民社区，村 “两委会 ”均发挥了重要作用。 三、对策建议 针对当前我区农民社区建设和管理中存在的主要困难和问题，提出以下几点初步建议： 1、坚持高起点规划、高标准建设，努力 提升农民社区建设水平。围绕 “两为主一并重 ”的总体思路，不断完善全区农民社区建设规划布局，既要着眼长远、适当超前，又要符合实际、体现特色。在规划先行的前提下，统筹兼顾，通盘安排，精心试点，有序推进。高度重视农民社区建设质量监管，明确责任部门，落实监管责任，加大督查力度。注重农民社区配套设施建设，坚持因地制宜、综合利用、便民利民的原则，确保社区设施能满足居民教育培训、文体活动、公共卫生、综合治理、便民超市等社区服务功能的发展要求。重视地下管网、公共绿化及汽车库等配套建设。统规统建的农民社区，要按照 “谁投资、谁受 益、谁负责 ”的原则，配套建设相应的社区办公用房和物业用房，落实房屋维修基金 ;统规自建的农民社区，也要由政府或村集体资产出资，建设好相关配套用房。 2、坚持市场运作、专业管理，努力规范农民社区管理模式。建立和完善农民社区管理机制特别是物业管理机制需要一个循序渐进的过程，要着眼社会化、专业化和多元化，有序推进，逐步规范。参照城市社区的管理模式，及时组建物业公司。综合当前各方面现实条件考虑，建议由当地村组织牵头建立物业公司，在村干部或村民中选择有一定群众基础和管理经验、责任心强的人员负责管理，并向社会公开招聘 一批专业物业管理人员。借鉴城市社区管理经验，结合当地实际，制定规范的物业管理办法，努力为社区居民提供优质、高效服务，赢得群众的信任和支持。特别是在制止违章搭建和乱种乱养、绿化养护、房屋维修、车辆有序停放等方面加大管理力度。充分利用农村土地征用中的村级留用地政策，通过一事一议的方式，拿出一块集体资金作为物业基金，或者依靠一定数量的经营性用房出租，用于弥补物业费不足。 3、坚持自我服务、自主管理，努力发挥社区居民主体作用。切实加强对农民社区居民群众的宣传引导，摒弃不良生活习惯，尽快适应社区生活环境，真正树立 “农民向市民转 ”的理念。要不断增强社区居民主体意识，强化自主管理，通过建立业主委员会等形式，引导群众积极参与社区管理和监督。通过先易后难、先少后多的方式，向全体社区居民收取物业管理费。对农民转让和出租安置房的情况，社区物业管理部门要全面掌握、登记在册，及时上门收缴物业费。对拆迁安置户的物业费收缴，建议可参照城市经济适用房减半收缴物业费的政策，同时以推进村级集体资产股份制改革为契机，把村民股份分红和物业费收缴有机结合起来，通过先收后补、先收后返等形式，积极探索切实可行的农民社区物业管理费收缴方式。 4、坚 持开拓创新