南京经济状况调查

南京经济状况调查 目 录 一、 南京社会经济发展状况 1、 国内生产总值 2、 一二三产业发展状况 二、 南京城市发展规划及未来展望 1、 南京市远景规划概况 2、 远景规划 3、 2012 年发展策略 4、 2012 年重点专向规划 5、 未来发展展望 三、 南京房地产市场状况 1、 2001 年南京房地产开发总量 2、 2002 年一、二季度房地产开发交易情况 3、 南京房地产销售价格以及区域分布 4、 房地产市场需求分析 一、南京市社会经济发展状况 南京，简称宁，江苏省省会，地处长江下游的宁镇丘陵山区， 北纬 3114-3236,东经 11822-119 11，北连辽阔的江 淮平原，东接富饶的长江三角洲。全市总面积 6597.6 平方公里， 城区面积 200.85 平方公里。户籍总人口 553.04 万人。境内山地、 河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。流经南京段 的长江约 95 公里，江宽水深，万吨海轮可终年通航，秦淮河和滁 河的河谷平原是全市的重要农业区。 1、 国内生产总值以及三大产业发展情况 南京是全国重要的经济中心之一。通过坚定地实施“以开放促 改革、以改革促发展”的战略方针，全市国民经济保持了持续、快 速、健康发展的良好势头，综合经济实力不断增强。“九五”计划 期间（1996-2000 年），全市国内生产总值连续五年保持两位数增 长，2000 年全市 GDP 突破 1000 亿元大关；国民经济三大产业结构 比例由 1995 年的 7.6：52.1：40.3 调整到 2000 年的 5.4：48：46.6，基本实现由“二产主导型”向“二、三产业并举 推动型”的历史性转变；外商投资、个体私营和民营科技等非公有 制经济成为全市经济增长的重要力量。 “十五”计划期间（2001-2005 年），全市国内生产总值计划 年均增长 10%以上。为此，南京将进一步扩大开放，深化改革，加 快发展，让具有悠久历史和灿烂文化的古城以崭新的面貌走向世界。 初步统计，全年国内生产总值为 1154.44 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 11.2%。其中，第一产业增加值 58.75 亿元，增长 7.5%；第二产业增加值 557.61 亿元，增长 10.5%；第三产业增加值 538.08 亿元，增长 12.3%。人均国内生产总值 20671 元，比上年增 长 9.7%。 第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的比重分别由 上年的 5.4%、48.4%、46.2%，调整为 5.1%、48.3%、46.6%。非公 有制经济发展势头良好，外商投资、个体私营经济成为全市经济增 长的重要力量。 农业 -南京市是中国农业重要生产区域之一，主产粮食、 油料等农作物，盛产茶叶、蔬菜、苗木、药材等经济作物，畜牧、 水产业也较为发达。全市全年农作物复种面积 420 千公顷左右，未 来南京的农业将以优质稻米、双低油菜、蔬菜、茶果林、花卉苗木、 畜牧、水产、种苗业等为主导产业。 工业 -南京是中国重要的综合性工业基地，工业经济总 量占全国的 1左右，2000 年全市完成工业增加值 412 亿元，占全 市 GDP 总量的 40以上，全市财政收入的 70来自工业。 下一个五年中，南京市的工业经济发展将围绕“ 电子信息” 、 “石 油化工”和“车辆制造”三大工业基地的建设和发展生物制药等高新技 术产业，加大调整和开放力度，吸引更多的境外资本来南京投资工 业。 商业 -南京是长江三角洲地区仅次于上海的商贸中心城市。 各类零售商业、饮食、服务网点 7 万个，各类市场 500 多个，从业 者 35 万人。 南京的商贸活动十分活跃，年社会消费品零售额 420 亿元。全 市商业营业面积 500 多万平方米，零售额超亿元的大中型商场 20 多家，遍地开花的规范化连锁经营网点已发展到 800 多家，大型仓 储式超市 7 家，设施完善的农贸市场 120 个。特色商业群体已具规 模，新街口地区作为商业核心区，有商业网点 500 多家，营业面积 占全市十分之一，零售额占全市四分之一。 各类市场相当发达，批发成交额近 460 亿元，其中 10 亿元以 上市场 10 个，亿元以上市场 60 个；国家级市场 10 个。浦口工业 品贸易区、赛虹桥工业品贸易区、白云亭农副产品贸易区已初具规 模，成为向周边地区进行商品幅射的重要载体。日用工业品、农副 产品、生产资料等批发市场与零售商业形成体系，高科技、电子产 品等特色市场不断涌现。 被中外游人誉为“庙市合一 “的夫子庙旅游景区是国内著名四十 个重点旅游景区之一，已成为中外游客游览的必到之地，全长 500 米的美食一条街汇集了中外名品小吃，增添了旅游景区功能；14 万 平方米的中华路商业景观街骑楼建筑一楼一品；湖南路、太平南路 名品、精品街实现特色定位后规模不断扩大；珠江路电子产品街已 与“中关村”形成南北呼应之势；宁溧路、大明路汽车交易、汽配一 条街初具规模；建宁路、莫愁路机电产品批发零售增势强劲。一大 批老字号商店、饮食店经过改造，既保持传统特色，又增添新的服 务内容。 南京商业市场建设逐步规范，管理水平不断提高，商业环境极 大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对 周边地区辐射不断增强，成为华东地区重要的商品集散地和贸易中 心之一。 旅游 -南京是山水绿叶之城。自然厚赐给南京的自然资源 和历史留下的文化遗存高度融合，形成了南京的十大风景区：钟山 风景区、秦淮风景区、石城风景区、大江风貌区、栖霞风景区、南 郊风景区、两湖风景区、两浦风景区、汤山风景区和金牛湖风景区。 其中中山陵风景区、夫子庙秦淮风光带和雨花台风景名胜区更是全 国称著、闻命遐迩，并成为全国首批 AAAA 级旅游区。 南京旅游起源久远，古代帝王将相、文人墨客、商贾布衣、信 男善女无不以南京作为重要的出游目的地。建国后南京旅游业作为 社会事业的主要组成部分，在对外交往中发挥了重要作用。南京现 有旅游涉外饭店 135 家，其中星级饭店 84 家；旅行社 200 家，其 中国际旅行社 48 家；旅游定点单位及餐馆 40 家；有 20 多个景点 年接待量超过 10 万人次。南京的对外交通发达，有国际机场、高 速公路、铁路和水路，沟通国内主要大中城市及港澳地区。至 2000 年底，全市接待海外旅游者 41.9 万人次，创汇 2.21 亿美元，接待 国内旅游者 1501 万人次，旅游收入达到 156 亿元，相当于全市 GDP 的 15.29，是三产增加值的 33.05。 2、 人均收入以及可支配收入分析 3、 城市人口以及消费分析 二、南京城市发展规划及发展展望 1、南京市远景规划概况 目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特 色的城市，最佳人居环境的城市。 都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市圈。 这个都市圈可望集中 7710 万的总人口。南京远影城镇人口按 1000 万人预留。都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在 700 平方公里左右。 总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布”的 组织跳跃的城镇空间布局结构，使南京保持良好的生态环境、保护 自然山水和历史文化资源，使其山水城林融为一体的城市特色进一 步发展。 发展思路：现行总体规划提出的以长江为南京城镇发展 主轴的思路，与沿江开发带、沪宁都会发展连绵区等区域发展思路 相协调，有助于实现南京经济辐射由东向西的扩散。现行总体规划 提出的南北向次轴的思路有助开加强南京与南北腹地联系，包括苏 北、皖南和浙北。在沿江主轴和南北次轴的交汇地区规划形成南京 都市发展区，未来将成为南京城镇化战略推进的主要空间。 交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程 出行时间”为标准进行规划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍 山、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环路相连，形成以快速轨 道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交通体 系。规划市域公路网达到全国领先水平。通车总里程达 8500 公里 以上。其中高速公路达 550 公里左右。 多中心规划：为避免城镇在功能上过多依赖主城，充分 发挥南京作为区域中心城市职能，规划提出除完善主城中心体系外， 在三个新市区培育次区域中心，开创成多核区域中心格局。 空间布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元， 间隔分布，多中心、开敞式的空间布局” 。规划东山、仙西、浦口- 珠江三个新市区分别成为城镇空间向南、向东、跨江发展三个增长 级。东山和浦口珠江新市区将承担吸收来自南部和北部农村城镇化 人口的功能，仙西将成为接受上海辐射以及新经济发展的主要空间。 为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划 在三地均设立次区域中心，新市区的远景发展规模按 50 万人口以 上预留。 2、南京市远景规划 规划强调城镇职能的相对包容性，同时对每个城镇的主体职能 和产业发展提出了要求和建议。 主城：都市发展区的核心，是南京都市圈和更大区域的中心。 尤其是要重点建设完善新街中心商务区。鼓励发展以信息科技、金 融商贸、文化旅游等综合服务功能为主的第三产业，适当保留和发 展都市型工业；禁止有污染、占地大、扰民的产业发展。 东山新市区：次区域中心，承担主城综合功能扩散的新市区。 鼓励发展商贸服务、生活居住、休闲娱乐等第三产业，高新技术产 业和其他污染轻加工业等；禁止污染严重的、控制大用水量的相关 产业。 仙西新市区：次区域中心，是以发展教育和高新技术产业为 方的新市区。鼓励发展教育科研、文化体育、休闲娱乐、商贸服务、 高品质居住等第三产业，高新技术产业研发加工以及其他无污染、 高科技含量的第二产业，禁止有污染、建设标准低、技术含量不高 的第二产业的发展。 浦口-珠江新市区：次区域中心，相对独立区域综合服务功 能的新市区。鼓励发展生活居住、商贸流通、综合服务、文化体育、 旅游休闲度假等第三产业、高新技术产业和无（轻）污染加工工业。 禁止发展污染严重的产业。 规划充分利用既有风景区，形成牛首山-祖堂山、青龙山-汤山、 栖霞山、老山、灵岩山等大型近郊公园，构成都市发展区“一江、 二洲、三环、四大主城绿地、五大近郊公园”的绿色空间格局的有 机组成部分。一江指长江南京段的滨江绿带；二洲是指八卦洲和江 心洲；三环指明城墙风光带、绕城公路绿带和公路二环绿带；四大 主城绿地是指位于主城西北部的幕燕风景区、东部的钟山风景区、 南部的雨花台风景区、西部的夹江滨江风光带；五大近郊公园是指 上述的牛首山-祖堂山等大型近郊公园。 规划综述： A、本次规划基本延续“由市中心区，1 个副中心，7 个地区 中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格 局。 B、中心区范围保持不变，东至城东干道，西至城西干道，北 至纬三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地 20.5 平方公里。主 要由新街口中心商务区，北京东、西路行政中心，夫子庙、湖南路、 中央路商业中心，太平面路、朝天宫-仓巷、莫愁路、丹凤街等商业 街、以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成。河西副中心 位于江东路西侧，纬五、纬六路之间，由大型体育中心、重要文化 设施以及商业贸歇区等构成。地区中心以周边地区居民（20-30 万 人）服务为主，并尽可能发挥专业特色，分别布置于热河路、中央 门、卡子门、孝陵卫、迈皋桥、沙洲及中保七处 。 C、针对主城人口增加的客观现实，坚持以新区开发为主，严 格控制在旧城内住宅建设；强调高标准、注重环境建设，、以成片 开发的原则、完善公建、市政、交通及绿化的配套；居住用地从现 有 46 平方公里增加到约 63 平方公里，人均居住用地指标从现奖到 17.6 平方米/人上升到 24.2 平方米/人，占城市建设用地的比例由 28%调 整为 26%左右；居住区公园一般规模应在 1.5 公顷以上，最大服务 半径 1000 米。 D、规划鼓励对现状工业进行升级改造，提高技术含量，减少 对环境影响；鼓励在西片沙洲，东片石门坎等工业小区和鼓楼科技 工业园新增一些高科技、无污染的都市型工业，使城市工业用地和 就业岗位的分布更加合理；高速后的主城工业用地占城市建设用地 的比例保持在 10%左右；增加城市公共绿地，保证 80%以上的居民 在 10 分钟内能够便捷到达一块公共绿地，主城人均公共绿地指标 保持在 15 平方米以上。 E、 南京有丰富的自然历史文化资源，规划要求重点保护的界 面有：明城墙风光带的内外界面、滨江城市景观界面、紫金山四周 界面、玄武湖、莫愁湖四周界面、雨花台风景区界面、幕府山南北 界面等，规划提出应重视城市由雨花台中华路中山南路中山 路中央路幕府山的南北轴线、以及由孝陵卫中山门中山东 路汉中路汉中门汉中西路汉西副中心滨江地区的东西轴 线。 F 、规划要求保护好秦淮河，金川河、珍珠河、玉带河、明 御河、干河沿等河道，加强滨河和滨江绿带景观和环境建设。搞好 明城墙风光带、秦淮风光带、滨江风光带。 3、 2012 年发展策略 2012 年市域总人口为 680 万人左右，都市发展区总人口为 530 万人左右， 相应的城镇人口规模为 450 万人左右，到 2012 年将 主城人口控制在 300 万以内。2012 年人均居住面积达 15 平方米。 根据最近的“国务院关于加强城市绿化建设的通知”：2012 城镇人 均公共绿地要达 10 平方米/ 人 以 上 ， 城 市 中 心 区 人 均 公 共 绿 地 要 达 到6 平 方 米 /人 以 上 。 发展策略：进一步拉开都市发展区框架， ，重点培育三个新 市区：有效控制主城人口的增长， 、优化完善主城功能结构；实施 小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的 战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史 文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位 和区域竞争力。 东山：规划提出 2012 年前依托江宁开发区，大力推动南部东 山新市区的发展，按照新市区要求提高东山新市区的整体建设水平。 在建设过程中，建设用地应控制在规划公路二环以北、牛首山一祖 堂山风景区以东地区、对已建成地区和已批租出去的土地要实施空 间整合。地铁一号线南延至东山新市区。 仙西：2012 年以前仙西新市区着重配合大学城的建设集中 完善仙西新市区西北部的仙鹤分区。要建立严格的土地准入机制， 禁止有污染，粗放型项目的进入。要加强基础设施等的配套建设、 地铁三号线应延伸至仙西新市区西北部。 江北：2012 年以前要完成长江三桥的建设，积极推进结合 轨道交通的纬七路过江通道和京沪高速铁路过江通道建设，为江北 新市区的进一步发展改善外部环境，江北新市区近期要重点加强基 础建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的服务功能。 与三个新市区相对应，我们还将重点建设大厂、新尧、板桥、 龙潭、雄洲、永阳、淳溪等 7 个新城。 西片：以建设体育中心为契机，积极培育河西副中心、提高 公共配套水平；提高居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设； 注重滨江地区环境建设和集中绿地建设，改善河西整体环境；鼓励 相对集中发展高科技的无污染的中小企业、私营企业 和研发基地、 增加就业岗位。 北片：抓住产业高速的机会，提高现有工业的科技含量；鼓 励保留一定的二产就业岗位，鼓励发展无污染的中小企业、私营企 业；加快建设晓庄地区中心；完善居住配套设施建设，逐步改善北 片的环境质量。 南片：严格保护山体、确保与南部牛首山-祖堂山生态绿地 的有效连接；居住开发要高标准、高质量、低密度，开发建设的用 地与生态绿地要有机相融，形成南京高尚住宅区：控制工业用地扩 展。 东片：严格保护钟山风景区以及玄武湖风景区；加强公共设 施配套，建设孝陵卫地区中心；住宅开发建设继续执行高标准，严 要求、严格控制高层建筑。 水环境治理：为争创国家环境模范城市，近期要加强主城污 水处理系统建设，争取在 2012 年前基本完成江心洲、锁金村、方 家营、兴武营，城东等五个污水处理系统的建设，使主城的污水处 理率达到 90%左右，加强河道整治，主城内主要河，湖水面实施引 换水工程，保持水体清洁；保护长江的饮用水源地，取消长江夹江 水域污水排放口，治理沿江重点污染源。 文化保护及城市特色：加强历史文化名城的保护，塑造城市 特色。近期重点开发利用明城墙风光带、颐和路公馆区、朝天宫、 南捕厅、中山东路近现代优秀建筑群等历史文化资源，并将历史文 化名城保护与城市的绿化环境建设、旅游业发展结合起来。结合河 西新区的开发建设和体育中心的建设，加快河西滨江景观的建设。 结合二桥、三桥的建设，同步建设滨江景观。进一步完善幕燕地区 的绿地区的绿化环境建设和滨江风貌塑造，其他地区要注意发挥区 县积极性，加愉滨江建设的步伐，争取经过十年的建设初现南京滨 江景观风貌。 公共设施：按照建设文化大省省会城市的要求，加快具有区 域影响的公共设施建设、建 设江苏省体育中心、建成南京市图 书馆新馆、省近现代史博物馆、省彩电中心、省歌剧院等一批樗性 公共设施。提高承办全国性、国际性文化、体育和商务活动 的能力、 提高南京的国内外影响力和国际知名度。 市级大型文化设施主要 布局于长江路和城市副中心。 4、 2012 年重点专项规划 环境风貌保护：规划将自然风景和文物古迹比较集中的地区划 为环境风貌保护区。包括有钟山风景区、石城风景区、雨花台纪念 风景区、幕府山风景区、明城墙风光带、秦淮风光带、栖霞风景区、 牛首山祖堂风景区、汤山风景区、老山森林公园、桂子山、天生 桥、固城湖风景区、石臼湖风景区、东屏湖风景区、芝麻岭生态林 区、云台山风景区。 古都格局：保护中华路、御道街、中山路三条历代都城遗存的 轴线；保护明代四重城廓，重点保护从外五龙桥至北安门桥的中轴 线以及明御河、玉带河、各城门遗址、遗迹；保护好古街巷及近代 形成的民国时期公馆区等特色街巷；保护好古河道桥梁。 公共设施：重点改善市中心区（包括夫子庙文化商业中心）内 的交通和环境。主城的河西及三个新市区浦口、仙西、东山构成城 市的副中心。文化设施建设以长江路为中心，还将建设鼓楼歌剧院、 河西影视中心、河西图书阅览中心及系列博物馆。体育设施完善现 有的五台山体育中心、依托体育学院向东发展、建设大型综合性体 育中心、中山东路建设体育城、河西在莫愁湖公园附近建设大型体 育中心、将在东山，江北建设能承办全国单项体育比赛的体育中心， 远景规划在仙西新市区建设能够承担洲际综合运动会的现代化体育 中心。 5、 发展展望（ 2001-2005） “十五”时期（2001-2005 年）是中国现代化建设第三步战略 部署起步的关键时期，也是南京全面建设更加富裕的小康社会、进 一步扩大开放，向基本实现现代化目标迈进的关键时期。南京将以 高新技术产业为先导，改造传统产业，建成电子信息、石油化工、 车辆制造“三个基地 “，培育商贸流通、科技研发和现代服务“三个中 心“ ，巩固农业基础，促进产业结构的优化升级。加快经济结构战 略性调整，提高产业竞争力和经济效益，南京的经济与社会发展将 继续保持较快增长，在现代化进程上，努力由全面小康进入更加富 裕的小康，并向基本现代化的目标迈进。 根据发展条件与可能，预计“十五”期间，南京 GDP 年均增 长 10%左右，到 2005 年,人均 GDP 将突破 3500 美元，全社会固定 资产投资五年累计 2500 亿元以上。产业结构实现“三、二、一 ” 的格局，城市化水平 68%以上，城乡居民收入持续增加，人民生活 质量明显提高。 产业竞争力进一步增强，初步构筑起在全国生产力竞争中有比 较优势的产业基地，城市综合经济实力得以提高。城市功能进一步 增强，初步构筑起现代化基础设施框架，提高城市的影响力和辐射 力。建成玄武湖东西向隧道、主城快速干道系统、南京地铁一号线 一期工程、南京火车站新站，建设长江三桥、南京绕越高速公路、 龙潭港一期工程等一批交通基础设施重点工程。 城市活力进一步增强，初步构筑起现代城市空间布局框架，城 市的综合服务能力得以提高。在主城区推进商贸金融区、都市景观 区和现代化城市新区的建设。 在注重城市建设的同时，南京市加大了环境卫生基础设施和园 林绿化方面的建设力度，全市绿化覆盖率超过 40%，人均占有绿地 近 9 平方米，垃圾无害化处理率 86%。全市拥有公园 40 个，建成 了鼓楼市民广场、新街口中山广场、雨花广场、卡子门绿化广场、 中山门和汉中门、水西门、阳光、月光等大型市民广场，以及一批 街心小游园，街心园林、河畔园林遍布全城，南京城正在变得越来 越美丽。 三、南京市房地产市场发展状况 政府年鉴统计表明：2001 年全年房地产开发业完成投资 111 亿元，比上年增长 11.7%，其中用于住宅建设投资 75.28 亿元， 占房地产开发投资的 67.8%；土地购置费与土地开发投资的迅猛增 长，成为去年房地产开发业的一个显著特点，当年土地购置费比上 年增长 77.5%，土地开发投资增长高达 83.7%（这预示着 2002 年房地产施工规模将进一步扩大） 。另一方面，房地产施工房屋面 积有所放缓，为 1053.28 万平方米，同比增长 8.5%，其中住宅房 屋面积为 743.85 万平方米，同比增长 13%。峻工面积为 402.78 万平方米，其中住宅为 308.96 万平方米，商品房销售方面，全年 销售面积为 281.89 万平方米，分别增长了 26.8%和 31.2%，房 屋销售额 81.71 亿元，其中住宅销售额为 64.06 亿元，分别增长 31.6%和 29.7%。 1、 2002 年一季度南京房地产市场分析 2002 年以来，南京市房地产市场的发展呈现出喜人的活跃势头， 据南京市房地产市场管理处统计，2002 年一季度已完成房地产交易 案 8147 件，交易面积 72.3 万平方米，交易金额 19.12 亿元，分别 比上年同期增长了 65%、48%、33%；一季度完成商品房合同登记 案 6520 件，合同登记面积 72.6 万平方米，合同交易金额 24.7 亿元， 分别比上年同期增长 26.1%、23%和 19.4%。纵观良好的市场发展 态势，主要表现在以下方面： A、随着南京市房地产市场的逐步成熟，市场需求量不断放大， 有效带 动了房地产市场的活跃。今年一季度批准上市销售商品房 92 万平方米，为房市提供了较为充足的房源，为满足市场有效需求 提供了保证。加上老百姓房地产消费的心理预期与心里承受力也在 逐步成熟，市场表现出持续稳固的发展态势。 B、随着旧城区改造和拆违工作的顺利展开，拆迁户的数量 较往年有较大增加，这批消费群体中的一部分人，将目标对准了存 量房市场，成为存量房市场重要的需求群体，由于拆迁补偿政策及 时到位，有效推动存量房交易的发展。一季度，存量房交易 4266 件，成交面积 30 万平方米，交易金额 6.47 亿元，分别占季总交易 量的 52.36%、41.49% 、33.84% 。 C、房地产投资置业有所增加，随着银行利息率的下降，越来 越多的投资者对投资房地产业充满信心，房地产业投资置业的兴起， 为房地产市场的发展注入了新的活力。 D、今年以来，南京市房产部门在办事程序和服务功能方面 下大力气进行切实的整改，市场、产权合署办公，梳理简化办事程 序，完善服务功能，在很大程度上提高了办事效率，不断完善了方 便快捷的一门式服务体系，为房地产市场的发展提供了有效的保证。 2、 2002 年南京市房地产市场第二季度数据链接 今年上半年,南京商品房平均单价达到每平方米 3066 元/，比去年同期 增加了 177 元/。其中，住宅销售单价为 2920 元/ ，比去年同期增加了 211 元。上半年,全市高层建筑面积共 241.47 万平方米，增长了 28%，其中新 开工面积为 105.95 万平方米，增长了 3.2 倍；高层商品房销售面积 20.86 万 平方米，明显高于全市商品房的销售增速。 1-6 月份南京商品房销售额达 37.30 亿元，比去年同期增加了 41.4%，销 售面积 121.66 万平方米，增长 32.9%。其中个人购房比重由去年同期的 96.9%上 升到 98.9%。 3、南京市房地产销售 价格以及区域分布 城东板块：城东板块主要指城东干道以东地区，囊括玄武、白下 二区。城东板块凭借紫金山和月牙湖的地理优势，已建成南京人心 目中的高尚住宅区，楼盘分布除月牙湖地区相对集中外，其余以钟 山花园城和万达江南明珠两大规模社区领衔，还有新近上市的少 量小型社区。 1、石门坎到月牙湖一带平均价格 4200 元/；（代表楼盘：钟山花 园城、大地豪庭、城开花园、黄埔鑫园、湖畔之星等；） 2、城东以西区域平均售价 5100-5200 元/；（代表楼盘：香格里 拉花园、枫丹白露、凯悦天琴等；） 河西板块：河西板块是以秦淮河和护城河为界，其以西的城中心 区域为河西板块。河西板块涵盖南京鼓楼、建邺两大中心区的部分 土地资源和下关区部分土地，在市政建设的规划中的目标是成为南 京市的城市副中心。 目前该区正在兴建奥体中心、高架桥、地铁、东西景观大道等 的建设。因此该区域正在进行大规模的市政动迁，仅东西景观大道 从水西门大街到江东路，全长 3.19 公里，总拆迁面积 7.3 万平方米。 所以，全区的基本配套特别是在交通和体育馆设施有望明显改善。 本区良好的未来发展前景吸引了大量市民的投资和入住。河西板块 有新旧、大小楼盘 60 余个，今年新近上市的楼盘有创新滨江广场、 清江西苑、丁香圆、汇贤居、苏建城、国信.利德家园、国信.南苑 家园、腾达雅苑、云锦美地、美丽家园、苏建豪庭、香居美地、万 科.金色家园等。河西板块中的三个区的售价和销售情况也不尽相同。 1、鼓楼区：鼓楼区是省政府和城市商业、文化中心的所在地，而河 西板块内的这部分土地相对来说距离中心区域近、配套设施全面， 较适合居住。土地资源和新开发的楼盘数量有限。但正是土地资源 的不可再生性导致了这一地段的稀缺性，目前该区域内的销售均价 已由去年的 3200 元/稳步攀升至平均价格 3800 元 /；（代表楼 盘：聚福园、东宝花园、长江之家、长阳花园、金陵世纪家园、汇 贤居、香榭里花园等；）该区楼盘销售情况普遍较好，但缺少在短 期内极度热销的案例。 2、下关区：下关区与鼓楼区一河之隔，靠近北部，与江北一江之隔， 靠近鼓楼区的这块人气更旺。该区与市政动迁的关系不大，但由于 鼓楼区的楼盘的热销带动了与鼓楼区区位相近、景观相近的楼盘的 销售，平均价格 3700 元/；（代表楼盘：锦江花园、朗晴名居、 清江花园等；） 3、建邺区：建邺区是传统的居住区，但基础设施相对落后。几个重 要的市政工程都在这个区境内。开发商普遍看好该区的发展前景， 近年来的新建楼盘多。但由于市政规划已经动工，前景明朗且动 迁数量大，使楼盘均价在去年上升后目前仍保持在 3000 元/。 在区域中最耀眼的是万科集团在南京开发的金色家园项目，该项 目位于莫愁湖边，以水文化、高档社区和万科的金字招牌创下该 板块的最高价 4600 元/以上的售价，该区域平均售价 3200 元/ ， （代表楼盘：万科金色家园、云锦美地、国信利德家园、吉 庆家园、腾达雅苑、金虹花园、南湖春晓等；） 城中板块：城中板块主要指以新街口和山西路为中心的各城门以 内地区，有四个行政辖区，楼盘分布较为分散，数量也较少。城 中板块中有湖南路和王府大街两条景观步行街；其中，王府大街 位于建邺区，处在被誉为中华第一商圈的新街口地区，尤其是去 年华商会之前朝天宫重新修缮后，更为王府大街增色许多。王府 大街两边有金鹰、华联商厦等和大量的中型餐饮休闲设施，最南 端延续到富城会和海南人为止，毗邻即将拆迁的朝天宫正南方北 起建邺路南至升州路东至仓巷地块。该地块建成大型餐饮、休闲、 购物等综合性项目较为适宜。销售均价分三个档次：A 、4500 元 /左右( 贴近各城门附近) ；B、平均售价 5600-5700 元/ ，(以新 街口、山西路、鼓楼为中心，半径在 500 米之内区域)代表楼盘： 金碧华府、五台花园、东方名苑、圣欧庭、城市华庭、金鹰国 际花园等；只有长发地产开发的汉府雅苑销售均价在 8000 元/ 以上；C 、4900 元/左右(位置介于 A、C 之间)； 城南板块：城南板块主要指以雨花台为中心半径在 2 公里之内， 售价 3400-4200 元/不等，代表楼盘不多，只有有花好月苑、仁 恒翠竹园等； 城北迈皋桥区域：城北板块主要指龙蟠路和建宁路以北，包括下 关和栖霞两区，售价 3500 元/左右，是楼盘最少的一个区域， 该区域位于铁路线以北，沿长江以迈皋桥广场为中心。因为距离 市中心较远，交通又要经过主干道相对不十分方便，因而消费呈 现的地域性比其他区域强得多。此外，城北传统的工业区设有化 工厂、塑料厂、铁合金厂、造船厂等污染较严重行业，虽有红山 森林公园但仍然有一些影响，所以消费除以原来就居住在本区域 的人为主。但是由于该区域幅员广阔，红山路和燕路太 燕路以东地区自然条件相对同板块内其他地区有一定的优势，各 种厂矿企业明显较少，特别是红山公园四周成为该板块的热点地 区。代表楼盘：方圆绿荫、红森公寓。 江宁板块：江宁区前身为江宁县，于 2000 年底撤县划区，它位于 江苏省西南部，距市区 7 公里，从东、西、南三面环抱南京城， 全区总面积 1567 平方公里，总人口 74.07 万人，是南京市 11 个 区中，面积最大、人口最多的区。 江宁区经济基础雄厚，2000 年 GDP 在江苏省 64 个县市中排 名第 15 位，经济发达，2000 年全区共实现 GDP101.34 亿元，增 长 11.9%。人均 GDP13682 元，在南京 11 个区中排名第 2 位。 江宁区投资环境优越。交通发达，便捷，已形成水、陆、空 立体交通网络而且背靠汤山祖堂风景区和百家湖，自然环境 优美，重要的是大部分地区属于三、四类地块，土地成本低，房 价也较低，对南京市民具有很大的吸引力，另外，随着东山被规 划为南京新市区、江宁经济技术开发区的快速发展和产业的不断 集聚必将促进住房的开发热潮。 2002 年开春伊始，第一季度已开盘销售或认购的楼盘总开发 量已近 400 万平方米，且不包括即将涌入市场的待开发项目以及 不计在内的诸多小型项目，江宁房地产开发热一方面为房地产开 发提供了良好的大环境，另一方面也直接加剧了区域市场竞争。 1、百家湖地区平均售价 2400 元/，代表楼盘有：百家湖 花园、枫情国度、湖滨世纪花园、文化名园等； 2、岔路口地区：平均售价 2200 元/，代表楼盘：盈家春 天、天地新城、明月港湾、南方花园等； 3、东山镇板块：平均售价 2000 元/，代表楼盘： 21 世纪 假日花园、上海明珠花园、芙蓉园、万欣花园等； 4、南京市住房消费形态分析 A、城东板块依然是消费者首选购房区域，但购房西移趋势日 渐明朗；城中板块需求下挫，购房意向低于江宁。 南京市六大片区的选择意向从高到低依次是：城东板块、河西 板块、江宁板块、城中板块、城南板块、城北板块。 优美的风景，方便的交通，成熟的配套，浓郁的人文环境及近 年来成功的房产开发使城东板块成为购房区域的第一选择，高达 37.21%的消费者有意向在此板块购房。 市政府的西移战略,老城区得到了消费者的广泛认同，购房意向 率达 26.18%，紧随城东板块之后，比 2001 年的调研结果高出 7 个 百分点。 江宁作为近年来南京房地产开发的热点区域之一，以其价格优 势以及逐渐改善的交通条件等吸引了越来越多的消费者前往购房， 超过城中板块，成为购房者的第三大购房选择区域。 城中板块的购房意向率比 2001 年底降低 7.36%，这与其偏高的 价格，日渐减少的开发量不无关系。 调研显示，消费者对城南板块与城北板块楼盘的需求量较以前 都有所下降，但城南板块略高于城北板块。两板块较少的开发量及 河西、江宁板块的崛起转移了两区域部分消费者的目光等造成了本 结果。后面的分析证明，这两板块的部分现有居民的下一步的购房 方向分别转向江宁与河西。 B、从片区来看，河西北片的楼盘最为热销，城东干道与中山 门之间片区、河西南片也是消费者比较青睐的购房区域。 本次调研在板块划分的基础上，为可以进行更加深入、详尽地 分析，又将购房区域细分为 24 个片区，调研显示，河西北片的鼓 楼区成为热点中的热点，18.18%的潜在消费者打算在此区域买房， 是购房者最为想往的地区。城东板块的城东干道与中山门之间片区、 河西南片对消费者也构成较大的吸引力，分别吸引了 12.82%和 9.09%的潜在消费者打算到此购房。江宁板块的汤山镇与城北板块 的幕府西路片区相较而言关注度最低，只有 0.4%的消费者喜欢这两 片区的住房。 C、城东居民外流率最低，城中居民外流率最高。 城东市民对自己居住区域的满意度最高，外流率最低，购房区 域仍然多在城东达 72.35%。 河西、江宁的多数市民仍然打算在本区域买房，但另外各有 20.66%、16.22%市民有意向到城东购房； 城中市民的外流可能性最大，主要流向是城东、河西，仍然打 算在城中板块购房的城中市民仅有 15.1%。 仅有 1/4 的城南市民打算在本区域购房，其余潜在消费者主要 打算在城东、河西、江宁购房，打算在城中与城北购房的很少； 城北市民的外流趋势仅次于城中，仅有 22.42%的消费者打算在本区 域购房，河西是城北市民的购房首选区域，其次是城东。 D、交通条件、价格与楼盘质量是左右消费者购房的三项主要 因素 在消费者购房时考虑的诸多因素中，交通条件成为购房时考虑 的首选要素，调查表明，66.52%的消费者把交通便利作为购房的必 备条件。 价格由原来的首要影响因素退居次席；楼盘质量位列第三，与 以前相比，楼盘质量日益受到消费者的重视。（具体变化原因将在 “结论与建议”中有所阐述，在此不再详加论证。） 另外，学区划分、物业管理也是影响消费者购房的重要因素。 相较而言，增值潜力不受重视，只能影响 2.63%的消费者的购房选 择，说明南京的房产投资者仍占少数。 但城东、河西是消费者认为最具升值潜力的板块。经过分析可 知，把“增值潜力”作为购房影响因素的消费者，打算在城东与河 西板块购房的分别占到 41.51%与 26.42%。 E、面积在 81120 平米的住宅受到消费者的追捧，是需求主 向。 调查表明，分别有 31.69%和 27.97%的消费者希望购买 81100 平米与 101120 平米的住宅，80 平米以下的住宅仅有 16%的消费 者表示会考虑购买，60 平米以下的住宅需求量更小，仅占 1.94%。 F、套型需求形式呈明显的多元化、个性化，多层消费格局已 经形成，但三室二厅住宅有最大的市场空间。 三室二厅住宅有最大的市场空间，有 36.42%的消费者有意向购 买该套型。消费者对套型的选择可以从以下二个角度来分析： 从消费者对“室”的选择来看，三室型住宅市场需求程度最高， 一室、二室、三室、四室的需求比例为：1：38：55：6； 从消费者对“厅”的选择来看，数据显示，有 59.81%的消费者 认为二厅型住宅较为理想，比较适宜居住。 同时又必须看到，作为主力户型的二室一厅一卫三室二厅二 卫（五种套型）住宅的需求群体大小基本相同，差异不大，都约在 1720%左右，这说明多样化、个性化的消费阶层格局已经初步形成。 G、价格需求分析60 万元是购房总价消费临界点， 5000 元/平米则成为多数购房者的单价承受极限。 21-30 万元之间的总价水平是潜在顾客承受能力最强的区 间段，40 万元以下的总价承受人群占总数的 82.91%，因此 20- 40 万元是开发商制定购房总价的最佳区间。60 万元则成为购房 消费的临界点，超过 60 万元，仅有 2.83%的消费者可以接受， 开发商在制定价格策略时应考虑避开这一总价区域。 消费者的价格期望主要集中在 2000-3000 元/平米，3000- 4000 元/平米也占较大比例。超过 4