loft市场调研报告7.16

关于 LOFT 产品调研报告 一、LOFT产品的发展 1、LOFT起源与发展 LOFT起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。 20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后 现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在我国LOFT作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。 2、LOFT定义 LOFT的概念： LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。 LOFT的定义：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性， 减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格 局。 LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。 3. LOFT政策法规 层高是影响舒适度的重要因素，容积率指标计算规则就对此类户型的层高划了一 个分界线，规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的 计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5 米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。住宅立项的LOFT，需在4.9米以内，而办 公立项和商业立项的LOFT，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一 层”才合法有效。 二、鞍山LOFT产品分析 1、LOFT产品分布： 项目名称 项目地址 开发商 交房 标准 开盘 时间 交房 时间 销售 价格 酉酉LOFT 公寓 高新区鞍 干路321 号 鞍山奥 达美联 益置业 清水 2009.10 2011.10 40007000元/ 新景世纪 城 鞍山市铁 东区新华 街园林路 交汇处 新景地 产集团 清水 2008.06 2010.07 59007200元/ 东山林语 鞍山市高 新区越岭 路 鞍山运 通集团 毛坯 2008.01 2010.03 5500元/ 宏昊城色 胜利北路 36号 鞍山宏 昊地产 房地产 开发有 限公司 简装 2008.11 2010.10 3100-3600元/ 新兴盛仕 广场 鞍山市铁 东区建国 南路34号 鞍山新 兴房屋 开发有 限公司 精装 2008.01 2011.07 1000011000元/ 高 新 区 及 铁 东 区 中港广场 高新区越岭路56号 香港永 顺控股 有限公 司 清水 201107 201212 48505300 元 / 金第阳光诺亚项目组 LOFT产品分布特征 楼盘多位于铁东或高新科技开发区。 产品体量不大，小中户型去化率较高，大户型去化率较低。 年轻客户群较多的区域。 2、LOFT产品分析 目前，鞍山在所售楼盘中， LOFT产品供应量不大，属于市场稀缺品种。在售项目多为 毛坯房或清水交房,2个项目为精装修交房。多数项目以销售至尾盘，所剩房源不多。 3. LOFT价格解析 在售LOFT项目，普遍呈现高单价、低总价的特征。 LOFT空间使用率比平层产品高，与同区域平层产品单价对比，一般要高出1.5倍左右。 但同面积对比优惠率达到15%左右。低总价、高使用率成为了LOFT产品制胜的关 键。 4、物业形态及楼层分布分析： 项目名称 物业形态 楼层高 土地使用年限 酉酉LOFT公寓 高层18层 6米 70年 新景世纪城 高层3335层 6米 70年 东山林语 高层18跃19层 6米 70年 宏昊城色 高层33层 5.8米 70年 新兴盛仕广场 高层27层 4米 40年 中港广场 高层32层 3米 70年 物业形态解析 备注：以上项目仅有酉酉公寓、东山林语、宏昊城色、有LOFT产品，其它多为公寓产品 在售LOFT项目产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96米-108米 之间，达到国家标准高层建筑100米的限制。 在售LOFT项目土地使用年限40年、70年两种，以70年的居多。 在售LOFT项目楼层高在4米-6米之间，6米居多。去除装修吊顶及一二层之间的隔板的 高度， LOFT单层层高可控制在2.6米-2.8米之间，略低于国家规定的2.8米层高。 多数产品下层的层高略高于上层，以满足下层作为主要活动空间的舒适度。 在售LOFT住宅项目以小地块、点式楼形式出现，户型变化灵活，较大的提高土地的使 用率。 5.户型比较分析： 户型分配详图 项目名称 容积率 卫生间设置 户型区间 户型设置 酉酉LOFT公 寓 3 二卫 86- 123.44 一楼动区 二楼静区 客厅挑空 新景世纪城 6.41 一卫或二卫 80-190 复式、两室、三室 东山林语 2 二卫 60161 一楼动区 二楼静区 客厅挑空 宏昊城色 6 一卫 63-150 公寓、loft 新兴盛仕广 场 6.45 一卫 25-60 精装公寓举架4米 高 新 区 及 铁 东 区 中港广场 4.2 一卫 40150 公寓 户型比较解析 LOFT户型上下都要兼顾，重要考虑的是上下高度配合的问题，在售LOFT项目现在比较 流行的是客厅挑空。整体看来户型立体感较强，空间可以随意设计。 在售LOFT项目户型产品采用动静分区，一楼为活动区域（厨房、客厅），二楼休息区 域（卧室、书房），较大的提高使用舒适度。 因其户型的特殊性，卫生间设置较为关键。LOFT小户型一卫的较多，二层面积较大则 金第阳光诺亚项目组 会设有卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间使用卫生间的方便性及安全性。 在售LOFT以中小户型较多，主力户型面积在30-70之间，按双层计算折合使用面积 在60-140之间，相当于平层的紧凑型1-3居。 在售LOFT项目，小开间长进深的户型较多，居住舒适感较差。 三、客户群分析 本项目目标客户群为25岁-35岁左右的年龄段置业群体，首次置业的中等收入的年轻客 群，他们的购买目的以自住为主。其次是多次置业的投资性买家，购买目的是追求高投资 回报率。还有一类是外地移民，购买目的是建立一个立足都市的生活平台。高单价、低总 价享用两倍空间是吸引客群的重要因素。 四、各项目数据分析 项目 名称 总户 数 面积 区间 价格区间 （元/平） 销售率 销售 周期 层高 （米） 客群分析 户型情况 酉酉 LOFT 公 寓 400 86123 4000-7000 80% 近两 年 6 青年群体、 白领、投 资 二室二厅二卫、 三室二厅二卫 新景世 纪城 200 80190 5900-7200 余 30 套 1 年半 6 年青群体、 鞍钢职工、 投资 三室二厅二卫、 二室二厅二卫/ 一卫 东山 林语 100 60- 161 5000-6500 96% 近两 年 6 改善型并 注重生活 品质 二室二厅二卫、 三室二厅二卫 宏昊 城色 220 63150 3100-3600 85% 近 三年 5.8 青年群体 酒店式公寓、复 式、loft 新兴盛 仕广场 304 25-60 10000-11000 80% 14 个 月 4 投资 一室酒店式公寓 中港 广场 270 4060 6000 未售 无 3 目标年轻 人群 一室一厅，纯南、 北向 五、LOFT产品总结 区域分布：LOFT产品多位于交通比较便利的区域或紧邻地铁沿线，更适合在高新 区、城南区域，年轻客户群较多的区域。 地块特征： LOFT产品主要特征为小地块、高容积率、点式楼。 物业形态： LOFT产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96 米-108米之间。土地使用年限40年、70年两种，以70年的居多。 户型设计： LOFT户型以小开间长进深方式设计