浅析“营改增”对房地产业的影响

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析“营改增” 对房地产业的影响 摘要：在经历了各种障碍后，中 央终于决定于 2016 年 5 月 1 日起全面 推行“营改增 ”，试点范围扩大到房地产 业、服务业等各大行业。同时，相关政 策规定的增值税抵扣范围也在扩大，确 保所有行业税负只减不增。在“营改增” 之前，一提到营业税，必然会想到房地 产业，这二者一直息息相关，所以全面 推行“营改增 ”后必然会对房地产业造成 深远的影响。因此，本文将简要分析 “营改增”给房地产业带来的影响。 中国论文网 /3/view-12959111.htm 关键词：营改增；房地产业；影 响 中图分类号：F812.42；F299.23 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 文献识别码：A 文章编号： 1001- 828X（2017）013-0-02 一、 “营改增 ”推行背景 增值税的概念是由美国耶鲁大学 的亚 斯教授于 1917 年提出的，当 时因为增值税有效规避了重复征税的问 题，很快便被多数国家接受。增值税的 好处颇多，首先它的征税范围很广，各 个行业各种经济活动都能涉及，再加上 增值税采用的是多环节征收，环环抵扣 的征收模式，这样一来便给政府带来了 大量的财政收入。 我国于 1979 年引入增值税，又 于 1984 年设立营业税。在全面推行“营 改增”之前，我国营业税的主要课税对 象就是建筑业的流转额。其中，房地产 业中的房产建设是由建筑业来完成的， 所以建筑业和房地产业有着一种相互依 存的关系，更表明了房地产业在营业税 税基中的重要地位。而“ 营改增 ”之前的 增值税主要是针对零售业等增加额进行 课税，并不包含房地产业这一大类别。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 可想而知， “营改增 ”必然会对房地产业 这一大头行业产生深远的影响。 1.“两税并行 ”的不合理性 随着课税体系的不断发展与完善， “两税并行”的弊端越来越明显，分别如 下： （1）两税并行，使增值税抵扣 中断，增加成本。增值税采用的是环环 抵扣的模式，加入了营业税就可能使抵 扣中断。例如：众所周知，外购货物获 得的增值税专用发票可用于抵扣销项税 额，然而在营业税课税时，增值税进项 的抵扣作用便终止了。 （2）税收征管难度增加。两税 并行，需要准确分清货物和服务的范围。 现在商品和服务捆绑销售的行为越来越 多，不仅如此，科技的快速发展使得很 多商品和服务的界限模糊化，分清两者 变是难上加难，这对于税收征管来说无 疑是一个较大的挑战。 （3）两税并行不利于进出口贸 易发展。本来出口应受用零税率，但是 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 我国的服务业适用营业税而非增值税， 这就导致了出口服务无法退税从而使服 务含税出口。但是大多数国家对商品和 服务都统一征收增值税，因而这些国家 出口的商品和服务都不含税，这样一来， 就会使我国在国际市场中处于劣势，抑 制我国出口贸易的发展。 2.“营改增 ”的优势 （1）减少重复征收，有助于给 企业减负。营业税的课税对象为营业额， 随着流通次数的增加重复缴纳的税额就 越大。 （2）规范征收秩序。 “营改增” 全 面推行后， “环环征收，层层抵扣” 的链 条更是发挥了它特有的作用，这样紧凑 有序的理念使税收部门的工作更高效， 监管也更明晰化。同时，这样紧密连接 的运行机制无疑减少了课税主体偷税漏 税的机会，促进了整个税收市场的合法 合规。 （3）促进居民消费。企业的重 复征税减少，企业转嫁给消费者的费用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 也会降低，这样居民储蓄就会增加，简 介刺激居民消费，带动经济发展。 （4）加强中央对税收的统筹管 理。营业税为地方第一大税种，而增值 税是中央税，由国税局征收，这就意味 着“营改增”可以降低地方政府干预，加 强中央统筹管理。 二、 “营改增 ”对房地产业的影响 1.“营改增 ”对房地产企业建设成 本的影响 房地产企业的建设成本由建筑安 装、土地出让、财务这三个方面组成。 房地产企业的一个重要上游行业就是建 筑业，其成本上升主要是由材料成本上 升、人工成本上升和施工费用上升综合 作用导致的。 其中，建筑材料的来源很广，并 且建筑材料都比较繁琐， ，势必会增大 建筑业增值税进项税额抵扣难度。另外， 建筑材料的供应商多为小规模纳税人和 个人，小规模纳税人和个人是无法提供 给购买者用于抵扣的增值税专用发票的， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 这样一来，购买建筑材料的企业等就无 法凭借增值税专用发票抵扣销项额，这 无疑大大增加了成本。根据国家相关增 值税条例规定，一般纳税人销售自产的 砂土、石料、矿物等建筑材料时，采用 6%的征收率缴纳增值税。然而销售方 在销售给施工企业时使用的销项税率却 是 11%，所以对于购买建筑材料的施工 企业来说，他们要承担由销售方转嫁来 的 5%的额外成本。 在整个施工过程中，人工成本所 占比重越来越大，但建筑工程聘用的人 工大多为劳务公司或者农民工，没有增 值税专用发票，有销项税却没有进项税 可抵扣，与原来的营业税相比，成本依 然增多了。 施工费用主要是设备租赁费和设 备维护费。营改增之后，有形动产租赁 的增值税税率为 17%，而营改增之前的 营业税率为 3%，虽然可以凭增值税专 用发票进项抵扣，但是抵扣额很少，依 然使成本增加。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 2.“营改增 ”对房地产税负的影响 下列分析仅考虑“ 营改增 ”的影响， 其他税负暂不考虑。 假设房地产销售收入为 Y，总税 负为 T，房地产项目土地出让金为 F 营业税改增值税之前企业税负方 程： 总税负 1=营业税+城建税 1+教育 费附加 1 营业税改增值税之后企业税负方 程： 总税负 2=增值税+城建税 2+教育 费附加 2 （1）采用简易征收方式征收增 值税 “营改增 ”之前销售房地产的营业 税税率为 5%，则 T1=Y5%+Y5%7%+Y5%10%=5.85%Y “营改增 ”之后销售房地产的征收 率为 5%，则 T2=Y（1+5%）5%+ Y（ 1+5%）5%7%+ Y（1+5% ） -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 5%10%=5.57%Y T1T2 （2）采用按销项 税额减去进项税额方式征收 “营改增 ”之前销售房地产的营业 税税率为 5%，则 T1= Y5%+Y5%7%+Y5%10%=5.85%Y “营改增 ”之后销售房地产的增值 税税率为 11%，则 T2=（Y-F）（1+11%） 11%+（Y-F） （1+11%） 11%7%+（Y-F） （1+11%） 11%10%=11.59%（Y-F） 可以看出，T1 与 T2 孰大孰小主 要取决于扣除项目土地出让金的多少。 此给出的分析比较有局限性， 现实情况的不确定性也可能与分析背道 而驰。例如在上海试点营改增后，有部 分房地产业实现了减负，但也有一部分 房地产业不减反增。另有一项测试，选 取了上海若干房地长企业作为测试的对 象，而这些企业都是在上海实力比较雄 厚且排名靠前的知名企业。根据有关测 算结果表明：在国家全面推行“营改增” -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 后，房地产业受到了不同程度的冲击， 在这些上海企业中，40%表示他们企业 的税负有明显减轻的迹象，最高减少 0.73%。另外 60%的企业表示税负不减 反增，最高增加了 2.78%。单从测试结 果看，在“营改增 ”后房地产业的税负似 乎增加大于减轻。从理论来分析，房地 产业在原先营业税中的税率为 5%，而 在增值税中却增加到了 11%，虽然“营 改增”后可抵扣，但实际上房地产业税 率是上升的，这就意味着除非房地产业 拥有足够的可抵扣的进项税额，否则就 会像那 60%的上海企业一样面临税负增 加的难题。根据上述分析可见，对于那 些税负只增不减的房地产业来说，税率 的上升且没有足够进项可以抵扣是税负 增加的直接原因。另一项测试表明， “营 改增”后像服务类行业的税率只从 5%上 升到了 6%，虽然实际上税率也上升了， 但由于较之以前上升很小，这是增值税 的抵扣作用大于了税率增加的效果，因 此服务类行业一般税负都不会上升。这 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 也表明较高的增值税税率，是房地产业 税负出现增加的主要原因。 3.“营改增 ”对房地产业收入的影 响 根据相关机构对 139 家房地产业 公司的利润额和纳税额进行了分析，结 果发现自 2007 年以来的 5 年内这些房 地产企业的税额竟比同期的利润额多出 了 164.3 亿元。随着经济发展，房地产 企业的利润额逐年递增，但“营改增” 后 房地产业的纳税额非减反增，也同利润 额一样出现了逐年递增的趋势，甚至其 上涨幅度已经超过了利润的增长，房地 产企业每赚 1 元钱，却要多交 2 毛的税 费。为什么会出现这种高税额的情况？ 在营改增之前的营业税是地方政府的一 大重要财政收入来源，如今营改增之后， 相当于切断了地方政府一大税收来源， 以前地方政府过于依赖营业税的收入， 导致现在他们只能加大对其他税种的征 收额，比如加大土地增值税预缴和清算 力度。这样就可能出现“ 营改增 ”之后缴 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 纳税款反而增多的现象。 三、对房地产业“ 营改增 ”的建议 1.进一步优化税改政策。如今“营 改增”刚全面推行不久，各行各业在实 行“营改增”的过程中都会遇到始料未及 的问题，特别是有的企业还会因为制度 问题而导致税负不减反增，利润降低。 针对这种情况，政府应该建立过渡性政 策，例如财政补偿机制，最大限度地减 少企业损失。 2.加强增值税专用发票管理。上 文也提到过，房地产业的抵扣额的多少 直接影响了这个产业的税负情况，因此 抵扣的依据，也就是增值税专用发票就 显得尤为重要。在购买建筑材料时应及 时取得增值税专用发票进行进项抵扣， 可以派专人管理增值税专用发票，尽量 让能抵扣的进项税额都快速地抵扣，防 止不必要的成本浪费。另外，企业在选 择合作方时，也应该选择正规的，可以 开具合法增值税专用发票的企业以便顺 利进行抵扣，维护自己的权益。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读