浅析物业管理收费难的具体解决方法

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析物业管理收费难的具体解决方 法 摘 要：物业管理在新型住房制 度改革和房地产业不断发展的背景下已 经成为了现代化城市建设的新兴产业。 物业管理是否科学化和专业化，直接关 系到住宅业主的切身利益，也与住宅小 区的整体社会效益、经济效益和环境效 益紧密相关。但是，在目前的很多住宅 小区里，出现了物业管理收费难的问题。 基于此，本文对物业管理收费难的问题 进行了分析。 中国论文网 /8/view-12976682.htm 关键词：物业管理；物业收费； 自主缴纳 引言：随着房地产经济的快速发 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 展，人们对物业管理的需求越来越强烈， 伴随着住房出现的物业管理收费问题成 为了住宅小区业主们最关心的问题之一， 更关系到物业公司的生存和发展。本文 主要分析了当前物业管理收费难的现状， 分析了住宅物业管理收费难的原因， 并结合问题提出了几点可行性建议。 1 物业管理收费困难的根源所在 1.1 物业管理公司服务质量不到 位，影响了管理费的收缴.一般的物业管 理服务，包括各项的安全保卫服务、卫 生清洁服务、水电维修服务、园林绿化 服务、公用设备设施的维修保养服务、 停车场管理服务以及会所服务等，在履 行这些服务的过程中，还出现了不能履 行职责的行为，如外来人员把关不严， 导致在小区里乱派广告的情况，甚至出 现有家里被盗、单车丢失的现象；绿化 不修剪和施肥、枯枝满树等，这些都会 让业主感觉花费不值得，甚至也以这些 现象为借口，不交费。 在用人等综合成本不断上涨情况 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 下，多数物业企业一般不会想着如何提 高服务质量推动物业收费，而是在减少 用人、设备维护等投入上动脑筋。企业 要么降低服务品质，要么甩盘降亏，导 致物业管理行业整体服务陷入低价格、 低素质、低价值的恶性循环，行业发 展遭遇瓶颈。作为劳动密集型行业，物 业管理的人工成本占到总成本的 60% 至 70%，尽管很多企业减少了一些用工， 但成本增长速度仍远远超过减少人工带 来的成本降低。在物业费增长机制短期 内难以形成的情况下，物业服务企业应 对成本上升，必须靠企业的主观能动性， 在提升服务的基础上去赢得更好的生存 空间。应对成本上升必须要守住基础物 业服务，这是物业企业的立足之本。实 现服务升级是物业企业建立业主信任、 形成双方和谐合作关系的唯一渠道，也 是企业和行业实现转型升级的必要条件。 物业企业要不断研究业主的需求变化， 创新设计服务活动，满足业主不断增长 的需求，才能实现自身的发展壮大。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 1.2 业主的缴费意识薄弱，影响 了物业管理服务费的收缴 2003 年的公布的物业管理条例 ，已经赋予了业主、业主委员会在法律 上的自我管理住宅小区的权力，也就是 在住宅小区的管理上，业主才是真正的 “主人”，业主如果聘请了 “管家”，肯定 是需要对“管家 ”支付物业管理服务费的， 这一点也是毫无疑义的。但是对待“管 家”，业主的心态是不交钱或者少交钱 最好。虽然我国已经改革开放已经 30 多年，并且中国从 1998 年正式停止福 利分房，并改为商品房的制度也有将近 20 年的时间，但不可否认的是，业主普 遍缺乏自主自觉缴纳物业管理费的心态， 业主对缴纳物业管理服务费的意识没有 与时俱进，没有真正跟得上商品经济时 代“没有免费午餐 ”的思想。既然享受了 服务，就应该付费。 1.3 商品房开发周期长，住宅小 区入住率不高，导致物业管理收费难 由于商品房开发周期一般都有 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 35 年的时间，规模较大的住宅小区甚 至有十多年的时间。在此开发过程中， 因为配套设施不完善、噪音扰人、装修 干扰等原因，业主并不急于搬进来居住。 据统计，个别新建小区的空置率达到 30%。 即使物业管理规定：无人居住的住宅小 区可按 70%收取物业管理费，但由于和 业主联系的难度较大，即使联系上了， 业主都以“我不住在这里为什么还要交 管理费”的想法，不予理睬、不予交纳。 收费难、收费低，让企业在后续经营上 难以维持。 1.4 物业管理员工整体素质偏低， 影响了物业管理费的收缴 因为物业管理总体而言，从业人 才大多来自于下岗的工人、农民工等。 文化水平和整体素质较低，对于物业费 的收取没有相关的物业管理理论知识， 更是没有收取物业费的实践经验。 1.5 没有将物业管理条例的 法制落到实处 没有将物业管理条例的法制 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 落实到实处，特别是对于业主不交费的 行为，没有一些强制性的有效措施。尽 管在物业管理条例中规定了业主必 须要缴费的行为，但是缺少具体的措施 和强制性的措施。举例来说，香港的相 关文件对不交纳物业管理费的行为进行 了明确的规定，如业主在D 让时，必 须先将管理费交清，并且还要缴纳相应 年限的滞纳金，这是对业主不交费的 “杀手锏”。 2 解决物业管理收费难的策略 面对物业管理收费难的情况，笔 者建议可以采取以下的对策。 （1）物业管理人员应积极开展 物业管理行业的专项整治。一是整治小 区历史遗留问题；二是整治形象差的物 I 服务企业。 （2）物业管理人员应与各种各 样的新闻媒体建立和谐的沟通渠道，通 过舆论宣传，报道物业管理行业的工作， 引导业主和物业管理企业按照合同办事、 遵循商品经济的市场规律，确确实实履 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 行双方对等的权力和义务。 （3）物业管理人员可借助社区 的力量，培育和监管业主大会和业主委 员会。业主及业主委员会的自律和监管 问题是物业管理行业面临的实质矛盾之 一，监管好业主大会、业主委员会是物 业管理发展的必由之路。 （4）物业管理人员同时要加强 对物业管理行业的督导，强化行业自律。 一是认真开展调查研究。针对行业存在 的比较突出问题，提出可行性的解决问 题的方法，尽快为行业解决一些实际困 难。二是依法制定物业管理道德规范、 物业管理行业的服务收费标准，使企业 按能够照行业管理制定的标准去执行， 这样便规范和约束了物业管理企业的行 为。三是必须要规模化经营。通过推行 企业规模化经营，创造业主和物业管理 公司双赢的局面。四是大力开展培训工 作。五是完善物业管理收费法制环境， 促进物业管理向前发展：行业主管部 门利用政府机关的权力，制订切合实际、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 可操作较强的法律条文和规章制度，为 惩罚业主不交费的行为，提供法律依据； 一定要推陈出新，与政府职能部门的 积极配合，建立物业管理收费的行政保 障手段和机制。六是创新物业管理收费 机制，强化收费手段和效果：要通过 制订科学、合理的制度，奖优罚劣，鼓 励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高 收费率；要善于总结改进收费的方式 和手段，改坐等业主前来缴费为主动上 门收费，变单纯直接的收费为“先听取 意见，改善服务再收费” 。七是完善小 区“造血”功能，为物业长效管理提供动 力之源：根据物业管理成本大，收费 低的实际，建议物价部门提高收费标准； 要拓宽渠道，增加物业企业的收