论房屋的建筑面积测量计算

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 论房屋的建筑面积测量计算 摘要：房地产行业是我国最重要 的行业之一，住房问题也是关系到国计 民生的大问题，所有的生产、生活都和 房屋有着密切的关系。本文阐述了建筑 面积的计算意义，建筑面积的内容和组 成来源以及房屋建筑面积的测量计算方 法。 中国论文网 /2/view-12896072.htm 关键词：建筑面积；共有面积； 测量 Abstract: the real estate industry is one of the most important industry in our country, the housing problem is also related to the peoples livelihood big problem, all the production, life and -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 houses have a close relationship. This paper expounds the significance of building area is calculated, building the content of the area and composition of sources and housing area of measuring and calculating methods. Keywords: building area; There were area; measurement 中图分类号：TU74 文献标识码： A 文章编号： 1、前言 近年来随着房地产业的快速发 展，住房制度的进一步改革与完善，人 民生活水平的提高，房屋价格持续走高。 房产交易的大量出现，由房屋面积变化 出现的纠纷大量出现，在此背景下房屋 的各式面积再度成为广大买房人和卖房 人关注的焦点。 2、房屋建筑面积的意义 房屋建筑面积的多少是我国建 筑和房地产业中最重要的指标之一，也 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 是我国房产测量中要测定的基本要素之 一。建筑面积是我国城市规划管理、产 权登记、产籍管理、税费征收、城市地 价核算，房产交易、房屋拆迁安置和房 屋面积统计等等中的计量单位，由于房 屋面积 的种类繁多，对于非专业人士而 言，感觉如云里雾里，特别在当前的商 品房买卖中，有些中介总是偷换概念， 误导消费者，因此了解房屋的建筑面积 含义及其作用，对于我们研究房产测量 的改善是有所帮助的。 3、房屋建筑面积的内容 房屋面积的测算系指房屋水平 投影面积的测量计算，它包括房屋建筑 面积、使用面积、产权面积、套内建筑 面积、共有建筑面积等等。要正确计算 房屋的建筑面积，必须首先理解房屋建 筑面积的概念、分类以及各种面积之间 的相互关系，然后在此基础上进行计算。 中华人民共和国国家标准房产测量规范 (GBT 1798612000)中对房屋建筑 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 面积的定义为：房 屋外墙(柱) 勒脚以上各层的外围 水平投影面积，包括阳台、走廊、地下 室、室外楼梯等。具备有上盖，结构牢 固。层高 220 米以上的永久性建筑 (其中房屋外墙水平投影面积包括墙体 结构和粉刷层、贴面等墙体保护层)。 这就说明。能否计算房屋的建筑面积是 有条件的。并非所有的房屋都有建筑面 积。房屋该怎么计算建筑面积也有许多 的规定，例如：满足测算条件的房屋可 计算建筑面积，而不满足测算条件的房 屋(例如层高低 220 米的房屋)则是不 能计算建筑面积的。在国家房产测量规 范和各地的操作细则中，明确规定了不 可计算建筑面 积的各类建筑形式。而在可计算 建筑面积的房屋中，又可区分为可全部 计算建筑面积的部份和按投影面积的一 半计算建筑面积的部份。 4、房屋建筑面积的组成及含义 建筑面积一般包括楼房的使用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 面积，结构面积和辅助面积，以及按比 例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。 单一产权的房屋建筑面积按各层房屋建 筑面积的总和计算；多产权的房屋按下 列公式计算：建筑面积=套内建筑面积+ 公摊面积 房屋套内建筑面积是指房屋套 门范围内由单个产权人占有和使用的建 筑面积，包括套内使用面积、套内墙体 面积及套内阳台面积。即：套内建筑面 积=套内房屋使用面积+套内房屋墙体面 积+套内阳台建筑面积 以上计算公式主要适用于商品 房的测量计算。人们常说的商品房的建 筑面积，其实是指上述“ 建筑面积 =套内 建筑面积+公摊面积” 中的“ 建筑面积”， 其中是包含一部分公摊面积在内的。各 面积的含义与范围具体按以下认定： l、房屋使用面积系指房屋户内 全部可供使用的空间面积，按房屋的内 墙面水平投影面积计算。具体为： a) 套内使用面积为套内卧室、起 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 居室、过厅、过道、厨房、卫生问、厕 所、壁柜等空间面积的总和。 b) 套内楼梯按自然层数的面积总 和计入使用面积。 c) 不包括在结构面积内的套内烟 囱、通风道、管道井均计人使用面积。 d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。 2、套内墙体面积是套内使用空 间周围的维护或承重墙体或其他承重支 撑体所占的面积，其中各套之间的分隔 墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙 (包括山墙) 等共有墙，均按水平投影面 积的一半计入套内墙体面积。套内自有 墙体按水平投影面积全部计人套内墙体 面积。 3、套内阳台建筑面积均按阳台 外围与房屋外墙之间的水平投影面积计 算。其中封闭的阳台按水平投影全部计 算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影 的一半计算建筑面积。 4、房屋共有(公用)建筑面积系 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 指各权属人共同占有或共同使用的建筑 面积。包括应分摊的公用建筑面积和不 分摊的公用建筑面积。那么公摊面积又 包括哪些内容呢？一幢楼的公 用面积等于全楼的总建筑面积减 去全楼的“套内建筑面积 ”之和，再扣去 作为人防工程、车库等的地下室的面积 后(以及其他有必要扣除的面积，这里 不在赘述)，得到的面积数。共有共用 面积按比例分摊的计算公式按相关建筑 面积进行共有或共用面积分摊，按下式 计算： 按相关建筑面积进行共有或共用 面积分摊，按下式计算： Si=K SiK=（ Si）Si 式中： K 为面积的 分摊系数； Si 为各单元参加分摊的建 筑面积，m2； Si 为各单元参加分摊 所得的分摊面积，m2； Si 为需要分 摊面积总和，m2； Si 为参加分摊的 各单元建筑面积总和，m2； 房屋产权面积是指直辖市、市、 县房地产行政主管部门为办理产权证而 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 认定，是指产权主依法拥有房屋所有权 的房屋建筑面积。 5、房屋建筑面积的测量及精度 要求 房屋建筑面积的测量，房屋面 积测量以中误差作为评定精度的标准， 以两倍中误差作 为限差。 房产界址点的测量精度要求， 房产界址点的精度分三级，各级界址点 相对于邻近控制点的点位误差和间距超 过 50m 的相邻界址点的间距误差不超过 下表的规定；间距未超过 50m 的界址点 闯的间距误差限差不应超过式(1)计算结 果。 房产界址点的精度要求 m 界址点等级 界址点相对于邻近 控制点的误差和相邻界址点的间距误差 限差 中误差 一 0.04 0.02 二 0.10 0.05 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 三 0.20 0.10 D=(mi+002miD) (1) 式中：mi相应等级界址点的点 位中误差，m； D相邻界址点间的距离，m； D界址点坐标计算的边长与 实量边长较差的限差，m。 当测定房角点的坐标时，房角 点坐标的精度等级和限差执行与界址点 相同的标准 房产面积的精度分为三级，各 级面积的限差和中误差不超过下表计算 的结果。 房产面积的精度登记 限差 中误 差 一 0 02s +00006S 001s +00003S -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 二 0 04s +00002S 002s +00001S 三 0 08s +00006S 004s +00003S 注：S 为房产面积， m2 我们在房屋边长的实地测量中采 用的设备一般包括：经检定的钢卷尺、 手持式测距仪、红外测距仪、全站仪等。 房屋边长测量设备需要定期检定，并符 合以下精度要求 a) 经检定的钢卷尺，同尺两次测 量读数之差D 应满足： O DOO0005D(D10 米时)； O DO00001D(D10 米时)。 b) 经检定的手持式测距仪。两次 测量读数之差D 应满足：OD OO005 米。 c) 经检定的红外测距仪，一测回 读数较差 D 应满足：OD O0005 米。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 d) 经检定的全站仪，一测回读数 较差 D 应满足： ODOO005 米。 房屋测量时应逐幢逐层逐间测 绘，不同产别、不同建筑结构、不同层 数的房屋应分别测量，独立成幢房屋， 以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房 屋四面墙体。在房屋所有人指界下，区 分自有、共有或借墙，以墙体所有权范 围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角 为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。 已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它 不规则图形，且无建筑施工图可获得相 应的图形元素时，可使用全站仪沿该图 形边线实测若干特征点或拐点的点位坐 标，通过解析法计算面积。当房屋的边 长较长且直接测量有困难时，或需要校 核总边长 与分段之和时而又无法直接测量 总边长的，可采用全站仪实测坐标后计 算相应总边长值。 各类面积测算必须独立测算两 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 次，其较差应在规定的限差以内，取中 数作为最后结果，房屋面积以平方米为 单位，实测一般房屋边长时，数据取位 至 00l 米，计算过程面积取至 0001 平方米，最终面积取至 001 平方米。 6、结束语 房屋建筑面积的测算是广大测 绘工作者的一