工业园区规划和设计理念

工业园区规划和设计理念 平谦国际 顾燕侠 销售经理 近些年来，中国工业地产的投资，一直在稳固的发展。虽然投资工业地产，回报的周期比较长， 一般来说需要 5-10 年的甚至更长的周期，但是工业地产的投资回报率较高，投资回报稳定且投 资长期性，更加符合国外投资者的投资习惯。包括普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙 的等国际投资集团这几年也陆续在中国工业地产市场开始布点。且由于这两年宏观调控政策对 国内住宅地产的影响，原先国内投资住宅地产的大鳄们，包括复地集团、鹏欣集团、绿地集团、 陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。这也直接导致了工 业地产投资的竞争和风险加大。在这样的市场前景和竞争压力下，如何掌握主动且打出品牌， 成为了广大投资者思考的大问题。 一般来说，目前发展较为成熟的工业区中，较老的厂房，房龄已经超过了 10 年，还有其他 10 年，8 年，5 年左右的厂房。而现在开发的厂房，比起这类 8 年、10 年前开发的厂房，在价格 竞争上就没有优势。举个例子：10 年前，钢的价格差不多是 2600 元人民币/吨，而现在钢的价 格差不多是 4600 元人民币/吨。这只是其中的一个部分，还要考虑上地价，劳动力成本等诸多 因素，这也直接导致了现在开发新的工业园区，在成本上较老工业园区，无任何优势。而且在 使用性上面来说，一些质量比较好的老厂房，也完全不影响使用。那新开发的工业园区，价值 的定位应该在哪里？竞争优势又在哪里？ 我们认为，在工业园区的规划和设计理念上，需要有创新！主要体现在以下几个方面： 1.规模运作 像普洛斯等世界知名的工业地产投资商，他们成功的原因在哪里？当然资金是一个重要的因素， 但是我们从他们的投资方式上分析，规模化的操作也是相当大的一个因素！首先他们基本每个 自行开发的园区，其土地面积都在 300 亩左右。而一般小型的开发商，操作面积是 50-100 亩的 规模。这两者的比较，从客户的角度上看，首先就体现了一个实力的感觉。其次，普洛斯已经 在长三角，珠三角，环渤海以及西部地区，设下了众多网点。这也是规模化运作的一打体现。 一个开发企业要打出品牌，长久发展，在对工业园区设点的战略布局上、单个园区的规模上， 有一个高度。当然，这和企业的经济实力有这时间的关系。 2.园区环境 我们已经提到过，新开发的园区和老工业园区，在造价上无任何优势，如果像保持和老园区同 样的投资回报率，那在租金价格上较老园区，有一个明显的增加。往往会发现在一个工业区内， 两个“园中园”只间隔一条马路，一家的价格是 12 元/月/平方，另外一家是 20 元/月/平方米。 客户在寻找物业的时候，第一感觉就是价格为何相差如此之大？且在物业类型和使用上，区别 又不大。其实从造假上分析，立刻就能分析出原因。但是从客户的角度上来说，同样的地理位 置，差不多的物业类型，在不影响他们企业发展的情况下，一般来说都会选择价格优惠的，从 而降低生产性客户的生产成本，从而直接提高效益。在这样的情况下，如今开发新的工业园区， 绝对就不能和 8 年-10 年前开发的园区一样的类型和模式，不然直接就会导致投资的失败。所 以需要在园区的环境上，有一个突破，大面积的绿化，宽敞的主道路，外形现代化且不失实用 的厂房。这些绝对会影响客户的第一感觉。一些有实力的客户、注重企业形象的客户，关心员 工工作环境的客户的客户，在校园式的工业园和里弄式的工业园之间，往往愿意多支付那 8 块 钱。 3.功能配套齐全 我们的客户是企业，如何能成功？企业需要什么，我们就要给企业什么。那企业究竟需要什么？ 一个高品质的物业，友善的生产环境，更重要的是齐全的配套设施！这样能让企业减少很多额 外的支出和管理精力，从而全力投入到企业发展上去。一个园区应当具备哪些配套设施？ 食堂 民以食为天，皇帝不差饿兵！这是千古不变的道理，你要设立一个厂房，必定要考虑如何解决 员工的吃饭问题。现在的工作餐，已经不是简单的吃饱就可以解决。卫生，营养，快捷，这都 是如今餐饮的标准。但是这些往往都不是企业的特长，术业有专攻。如果要企业另外分出一部 分精力和财力，去解决这个问题，显然不合适。而且效果可能也未必达到，所以一个成功的园 区，一定要有一个有规模的食堂和专业的团队，可以针对普通员工，管理人员不同的类型提供 用餐。 宿舍 一般来说，相对发达的城市，流动人口比例相对高，企业用工来说，外来员工数量自然不会少。 在员工的住宿上，又是一个问题。这不单单是费用的问题，还要考虑到员工的安全等诸多因素。 所以需要有一个干净，整洁，高标准，严格管理的宿舍，来问企业节约员工的住宿问题。使得 员工能够更加好的为企业服务。 服务中心 服务中心包括：接待室，多动能会议厅，展示厅，办公研发楼等，使得企业不出园区，就基本 能够完全满足他的运作需求，从生产产品，到接待客户，洽谈业务和企业的内部会议，都有一 套高质量的硬件和软件支持！ 娱乐配套 外地员工在业余时间，都需要放松身心。但是如何能让他们有健康，安全，有质量的业余生活， 也是企业需要关注的一个问题。园区内配备的娱乐配套设施，一般包括：健身房，电子阅览室， 图书室，休闲茶园，乒乓球室等。能够让员工的业余生活更加丰富，同时也让员工对园区的生 活工作环境更加满意，从而提高对企业的忠诚度和归属感。 物业管理 24 小时的保安，周界报警，定时巡视，这些工作必不可少。园区的安全一直是个不容忽视的事 情。另外，在保洁，保绿，维修等方面，都需要专人进行维护。这同样不用企业客户操心。 4.节能，新颖的厂房 现在生产的大趋势，都已经转向了低碳、节能的主题。一些开发商，如平谦国际，已经开始着 手在节约日常用电上动脑筋，在厂房的顶部铺设太阳能薄膜，来支持客户的日常用电，从而达 到降低生产成本的目的。 而从厂房的外观上，大面积的玻璃幕墙，加大了透光度和外观的美观，又不失实用性，即提高 了企业形象，又不失实用性，还节能，一举三得。这种类型的物业，应该是日后开发工业厂房 的大趋势。 总的来说，现在的工业园区投资，已经不能是以往的那种单纯做产品，而应该逐步转