对某开发项目工程造价控制及管理

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 对某开发项目工程造价控制及管理 摘要：本文结合作者多年的工作 经验，对工程造价管理中的问题做了全 面分析，并阐述了新形式下的工程造价 管理比传统的预结算管理的复杂和艰巨。 中国论文网 /2/view-12911753.htm 关键词：工程造价管理;投资估算； 施工结算;全过程管理 0 前言 传统的工程预结算管理主要集中 在工程设计、项目施工这两个阶段。全 面全过程的工程造价管理不仅涵盖了这 两个阶段，而且涉及到项目的可行性研 究阶段、立项阶段、售后服务阶段。虽 然工程造价的形成主要在工程施工阶段， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 但工程造价的大小以及费用的发生是否 合理，更大程度上取决于规划设计阶段、 也牵涉到售后服务阶段。因此，工程造 价管理得从项目的前期入手，在这阶段 进行合理的优化和规划，并提出准确的 目标；在施工阶段进行及时的控制，在 结算阶段进行准确的计量与计价，从而 对项目工程造价管理实行全过程全方位 的动态管理，以实现项目造价管理的总 目标。以下是本人对某项目工程造价管 理的总结与分析。 一、 工程前期的造价管理 1.1 项目的投资估算 造价部门根据方案进行投资估算， 该投资估算为今后确定销售价及控制施 工图预算提供依据。进行投资估算时， 搜集了大量历史资料，采集了不少信息， 特别是对市场信息进行分析和利用。以 便确定出工程费、工程其它费、预备费、 贷款利息等。 1.2 设计方案阶段造价管理的作 用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 设计方案阶段对建设工程的工程 造价有着举足轻重的作用。在这个阶段 造价管理人员的参与是非常必要的。因 为设计方案不但要考虑技术上的可行性， 还要考虑经济上的合理性，以便优化设 计方案。 1.3 前期造价分析 通常设计阶段的程序是：可行性 研究-设计项目描述- 设计任务书-方案设 计-施工图设计- 图纸会审，而工程造价 控制的程序是投资估算-设计概算-施工 图预算。由于关注点的不同，设计单位 往往对工程造价的控制重视程度不如开 发单位，因此这一阶段的工程造价控制 应该由开发单位牵头，由设计单位来实 现。我公司在委托设计前，已组织力量 对工程造价可控敏感的部分进行专题调 研，通过考察相关项目、收集最新技术 资料，组织专题专家会等方式，与设计 单位共同完成设计与工程造价分析与比 较。在确定项目技术方案的同时，也确 定工程造价控制目标。具体采用限额设 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 计和价值工程等手段，在设计任务书中， 把包含工程造价控制内容的意图系统、 明确地告知设计单位。及时组织图纸会 审，从设计、工程、销售等多角度对设 计方案进行可行性分析。据统计，设计 费只相当于建筑工程总费用的 1%左右， 但正是这 1%的设计费用决定了几乎全 部后期的工程建设费用，由此可见，设 计阶段的工程造价控制在整个项目投资 中的重要性。在这一阶段，造价人员的 工作重点是通过造价分析，协助技术人 员按技术经济分析方法和价值工程原理 选择最佳设计方案。 比如在进行屋面设计时，原方案 是屋面绿化。经过经济技术分析，种植 屋面的工程造价较高，而且养护较难、 费用也昂贵，如果防水工程的质量不好 将严重影响住户的使用功能和生活质量。 后来改为铺贴轻质隔热地砖，这不仅减 少了工程造价，而且为住户提供了较大 的活动空间，他们可在屋面进行家庭聚 会以及烧烤等活动，丰富了社区的文化 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 生活及社会活动，深受他们的喜爱和赞 赏。 二、 项目建设阶段的造价管理 项目建设阶段的工程造价管理主 要集中在招投标、合同签署、工程变更 和竣工结算四个方面。 2、1 采用招标方式选择工程承包 单位与材料供应商。 采用招标方式选择工程承包单位 与材料供应商是行之有效的控制工程造 价的办法。在选择工程项目的承包单位 和材料设备的供应商时，进行邀请招投 标是我公司常用的办法。在招投标过程 中，充分利用项目的规模优势和供应商 的自身优势及相互竞争、可以获得最优 惠价格，特别是对于影响力大的土建工 程，往往投标单位会根据规模效益及社 会效益以低于常规造价的价格报标，同 时尽量使更多的总承包商和材料供应商 入围。 在招标过程中，我造价管理部门 仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 程中的设计变更和中标单位以后的索赔 机会。在评标过程中，要仔细分析各投 标单位的投标文件，防止低价中标、高 价索赔和不平衡报价的情况出现。另外 还要积极鼓励各投标单位从专业角度出 发提出各种合理化建议以便更加优化设 计方案。另外，在招标过程中，还充分 利用群体项目开发的优势，确立一些长 期合作的品牌和供应商，在保证质量的 同时，提供更优惠的价格，实现双赢。 在招标中我们采用工程量清单的 计价方式，这是目前越来越普遍采用的 一种方式，工程量清单招标有利于项目 实施中进行工程造价动态控制，而且甲 乙双方合理共担风险。工程量清单是指 按照招标文件和施工图纸的要求与规定， 依据统一的工程量计算规则，结合现行 预算定额子目分项要求，将拟建工程的 全部项目和内容，按工程部位、性质或 构件分部分项，并计算实物工程量，列 出清单，作为招标文件的组成部分，供 投标单位填写综合单价的一种工程量计 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 价方法。采用工程量清单的形式，对开 发单位而言，首先，工程单价易与市场 价和投标控制价进行竞争性比较，挤掉 单价中的水分，堵住漏洞；其次，可很 好控制因设计变更引起的工程价款的变 动。 22 合同签署要慎重严密 签订规范、细致、严密的合同文 本，是房地产开发项目工程造价控制的 又一重点。编制严密的合同文本，对承 包商的制约条款几乎达到无所不包的地 步，并且也不能出现霸王条款、不能悖 离公平、诚实信用的原则，与此同时也 应防止施工单位进场后以工期紧、场地 狭小、设计选型的品牌型号不明确等为 借口，进行各种各样的索赔。如施工单 位常常会在工程的后期以甲方原因误工 造成工期紧为理由，提出赶工申请，要 求增加工程费用，如果合同中预告了合 同报价充分考虑了工期因素，明示不论 采取何种赶工措施均不再调整报价的条 款，就能有效地杜绝这类费用的增长； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 比如在设备安装预算中，由于不同的品 牌型号价格出入很大，如果在合同中的 条款及工程量清单及相关附件中描述模 糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换 柱”，影响工程质量和寿命，损害开发 商的信誉，造成不良后果。利用好“严 密合同条款” 这一条，需要有丰富的工 作经验，对可能发生的情况有提前的预 计，在这一点上需要多借鉴国内外成熟 的经验，并应结合我国金融、保险、建 筑法规等，才能做到滴水不漏。 23 提高工程变更的前瞻性 在项目建设过程中，工程变更的 管理非常重要，工程管理人员和造价人 员应密切配合，严格控制洽商变更的发 生。但由于工程项目周期长、技术复杂、 可变因素多等特点，项目在实施过程中 不可避免会发生变更。一般从工程造价 控制角度考虑可将工程变更分为重大变 更、重要变更和一般变更三类。对于大 的洽商变更，必须事先做详细的技术经 济分析，这时要充分利用设计单位和监 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 理单位的技术资源，并就其对工程造价 的影响做出评价。综合各方意见后才能 最后确定是否实施该洽商变更。变更设 计必须在合同条款的约束下进行，任何 变更不能使合同失效。变更后的单价仍 执行合同中已有的单价，或参照执行合 同中的单价。如合同中无此单价或因变 更带来的变化，应按合同条款进行计价， 并在合同条款中明确。经承包商提出的 单价分析数据，监理工程师审核，建设 单位认可后，按认可的单价执行。 2.4 结算审核要全面、细致入微 工程竣工结算是核定建设工程造 价的最终环节，也是建设项目竣工验收 后编制竣工决算和核定新增固定资产价 值的依据，更可为开发商提供重要参数 及造价管理经验的积累。具体工作程序 如下： （1）核对工程合同条款。只有 按合同要求完成全部工程并验收合格才 能列入竣工结算，并在结算过程中严格 执行合同约定的结算方法、计价定额、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 取费标准、主材价格和优惠条款等。 （2）检查隐蔽验收记录。竣 工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验 收签证进行检查，手续完整，工程量与 竣工图一致，方可列入结算。这一点如 果做得不够细致很容易成为施工单位钻 空子的机会。如本工程的钢筋工程，在 隐蔽验收记录中未注明钢筋砼柱及剪力 墙的竖向钢筋的连接方式，施工单位在 结算时统一按搭接方式计算，这与现场 实际不符，而且也增加了钢筋的总重。 （3）落实设计变更洽商。只有 经建设单位和监理工程师审查同意、签 证的变更洽商才能列入结算。在这方面 我公司参照了 FIDIC 合同管理的模式， 比较及时高效。 （4）按竣工图核实工程数量。 工程量均按合同内包干，结算时按签证 量进行总价核增核减计算总造价。工程 量清单以外的部分按合同约定的结算办 法与要求进行结算。在计算工程量时充 分利用先进的计量软件，这不仅准确、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 省时、高效，而且为今后的对数工作带 来便利。 （5）严格执行合同清单单价。 我公司除土石方工程和措施项目采用包 干外，其它项目均采用固定单价。结算 单价应按合同约定或招投文件规定的计 价定额与计价原则执行，对定额单价中 没有的项目应按相近定额项目进行分析 换算，或提出人工、机械、材料计价依 据，编制补充单价。 （6）注意各项费用计取。建安 工程的收费标准应按合同要求或项目建 设期间与计价定额配套使用的建安工程 费用定额及有关规定执行，要完全做到 计价有依据、数据必严格。 （7）要求有关单位参与把关。 除建设单位外，监理、设计等有关单位 技术负责人和经办人员应大力支持，参 与把关。在这方面，我公司除造价管理 部门主动参与外，工程技术部、财务部 均做了大量的工作。 （8）充分做到准时不拖延的核 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 对。竣工结算的核对是工程造价计价中 发、承包双方应共同完成的重要工作。 按照交易的一般原则，任何交易结束， 都应做到钱、货两清。若发包人收到竣 工结算书后迟迟不予答复，以达到拖欠 或不支付工程款的目的，这不仅侵害了 承包人的合法权益，也造成了拖欠农民 工工资的现象，因此酿成不良的社会问 题和