x市物业管理发展中存在的问题与对策 - 副本

学校代码：10484 学 号：018106100006 河南财经学院 HENAN UNIVERSITY OF FINANCE AND ECONOMICS 自学考试（房地产经营与管理专业）本科生论文 论文题目：x 市物业管理发展中存在的问题与对策 专业名称：房地产经营与管理 工作单位：郑州齐力物业服务有限公司 作者姓名：马冬冬 联系方式：文化路 77 号文博宾馆 223ii 郑州市物业管理发展中存在的问题与对策 摘 要 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产 市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物 业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了 两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再 就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中 存在的问题日益突出。据郑州市价格举报投诉中心的资料显示，物 业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为 2003 年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业 管理发展存在的问题及对策成为热点问题。 关键词： 郑州市，物业管理，问题，对策 Zhengzhou city property management problems and Countermeasures in the development of ABSTRACT Property management serves as a burgeoning industry, along with our countrys economy and the rapid development of the real estate market, real estate management has gradually become an important part of. The promotion and development of property management, improve the general living and working environment, promote two civilized construction, to promote housing construction has become a new economic growth point and the implementation of social re-employment project has made a positive contribution. At the same time, it should be noted that in the property management process, the problems become increasingly prominent. According to the Zhengzhou municipal price reporting information center, property management complaints with 3526, total 14.6% of total complaints, in 2003 to become a public complaint hot industry in the first seven. Therefore, the research of present property management of our country to develop the problem of existence and countermeasure have become the hot issues. KEYWORDS：Zhengzhou City, property management, problem, countermeasure , - i - 目 录 1 物业管理的基本知识 1 1.1 基本概念 .1 1.2 行业起源 .1 1.3 中国物业管理发展因素 .2 1.4 中国物业管理发展简况 .3 2 郑州市物业管理企业发展的状况 4 2.1 基本情况 .4 3 郑州市物业管理行业存在问题 5 3.1 基本问题 .5 3.2 物业管理架构不完善 .5 3.3 配套设施运作不理想 .5 3.4 维修保养不得力 .6 3.5 物业管理经费难以为继 .6 3.6 物业管理法制不健全 .6 3.7 物业管理公司与社会相关方面关系不顺 .7 3.8 物业管理不到位 .7 3.9 地区间发展不平衡 .7 4 郑州市物业管理存在问题的对策研究 8 4.1 概论 .8 4.2 国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律 .9 4.3 加强物业公司的资质管理 .10 4.4 提高对物业管理工作的认识水平 .10 4.5 建立专项维修基金管理委员会 .10 4.6 设置机构，规范管理 .11 4.7 加大组织领导力度理顺管理体制 .11 4.8 处理好物业公司与其他方面的关系 .11 4.9 强化管理、树立品牌，建立激励机制 .12 ii 5 总结 .13 5.1 总结 .13 参考文献 .14 后 记 .14 - 1 - 1 物业管理的基本知识 1.1 基本概念 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、 场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑 物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管 理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。1物业管理有狭 义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行 的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等 管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程， 和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 1.2 行业起源 现在通行的观点将物业管理是一新兴行业。 一般认为，物业管理在我国仅有 20 年左右的发展历史，首先发端于沿海发 达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于 19 世纪 60 年代 的英国。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织 的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMOChicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管 理行业组织的诞生。 从国内的物业管理的起源来看，从 19 世纪中叶到本世纪 20 年代，是旧中 国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、 沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了 28 座 10 层 以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生， 保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的 早期形式。 20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济 第一章 XXXX. 2 的产物之物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地， 在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的 先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理 概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有： 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳物 业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理， 这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 1993 年 6 月 30 日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994 年深圳市颁 布了深圳经济特区住宅区物业管理条例 。 1994 年 4 月建设部颁布了 33 号令， 城市新建住宅小区管理办法 ，明确 指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司 统一实施专业化管理” 。 2003 年 9 月 1 日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管 理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境， 提供了重要的法律依据。 1.3 中国物业管理发展因素 在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素： （一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房 屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进 行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。 （二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应， 而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自 为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。 （三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接 负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管 理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、 自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。 （四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的 关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理 为越来越多的人所接受。 正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一 个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。 - 3 - 1.4 中国物业管理发展简况 中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。 1988 年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发 展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全 市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步 发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。 物业 管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后 期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日 渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经 过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业 技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行 为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理 发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业 管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将 到来。 2007 年 3 月 16 日，十届全国人大五次会议上通过的 物权法 ， 于 10 月 1 日起正式实施， 物权法是调整财产支配管理的法律，是对财产进 行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分， 是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标， 物权法的颁布将解决中 国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的 发展起到重要而深远的影响。 21 世纪，是中国物业管理行业进入发展、 完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务 理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境 的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理 企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革， 才能适应发展的需要。 第二章 XXXX. 4 2 郑州市物业管理企业发展的状况 2.1 基本情况 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快 速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。郑州市市作为一个发展 中的城市，物业管理自 1997 年萌芽以来，2000 年开始启动物业管理工作，已 经历了十多年的成长历程，物业管理在郑州市发展得也相当快，自 2002 年成立 第一家物业管理有限公司诚标物业管理有限公司，至今郑州市本地有资质 的物业管理公司共 38 家。其中有在郑州市本地成立的有规模较大的物业公司， 如郑州市华达物业管理有限公司；也有从外地进驻郑州市的高资质的物业管理 公司，如郑州市雅居乐物业管理公司。但是，物业管理行业在郑州市快速发展 的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。 - 5 - 3 郑州市物业管理行业存在问题 3.1 基本问题 随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。 在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区， 开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周 转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地 产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建 设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践 过程中还存在着如下问题： 3.2 物业管理架构不完善 目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和 重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明 确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形 式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是 产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占 13。而其中不少物业管理往 往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成 只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划， 二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本， 年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人 的规章制度，使这些规章制度流于形式。 3.3 配套设施运作不理想 目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消 第四章 XXXX. 6 费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于 住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来 不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡” 。 3.4 维修保养不得力 小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、 水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等） ，往往不能得到及时解决。原 因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二 无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或 申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。 3.5 物业管理经费难以为继 。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻 “谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住 房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服 务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作 顺利开展的一大症结所在。 3.6 物业管理法制不健全 全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理 经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住 宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业 管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化 等缺乏法制的根本保障。 尽管物权法出台,又有此前的物业管理条例,但整体上而言,有关物 业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。 现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根 - 7 - 本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管 理产业健康发展。 3.7 物业管理公司与社会相关方面关系不顺 物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环 保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关 系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。 3.8 物业管理不到位 目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只 限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周 围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更 谈不上特约服务了。从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因 为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业 遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区 80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系, 物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制 约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。 3.9 地区间发展不平衡 各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的 30，参评城市不到全国城市的 1，有 6 个省会城市不出小区参评。这里既 有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“ 重建轻管” 的倾向。 第四章 XXXX. 8 4 郑州市物业管理存在问题的对策研究 4.1 概论 面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业 主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之 间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物 业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、 专业化、企业化经营轨道上迈进一步。 4.2 国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律 立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期 物业管理） 。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区 住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。 规定入住率达到一定比例（如 30%50%）或首次交付使用达到一定期限，房 管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻 挠业主大会成立的，一定比例（如 1015%）的业主可向房管部门申请强制 成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门 提出行政诉讼，状告房管部门“不作为” 。业主大会成立并选举产生业主委员会 后，在一定期限内（如 6 个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘 新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第 29 条规定的竣工验收资料、技术 资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管 部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再 将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责， - 9 - 最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有 建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步 淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、 物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的 产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的 强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区 域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之 间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的 法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如 胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关 系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照 法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合 法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压 力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管 理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主 大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它 负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物 业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发 生。 4.3 加强物业公司的资质管理 房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可 证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向 大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行 推荐。 4.4 提高对物业管理工作的认识水平 加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上 是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分 下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效 第四章 XXXX. 10 益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对 物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。 4.5 建立专项维修基金管理委员会 专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专 项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况 看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款 2%收取， 然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业 主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时 物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基 金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。 4.6 设置机构，规范管理 国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法 规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物 业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做 出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正 当竞争。 4.7 加大组织领导力度理顺管理体制 按照建设部城市新建住宅小区管理办法的基本要求，结合兄弟城市住 宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住 - 11 - 房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、 房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、政府负责人为成员的住 宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、 领导。按照建设部办法第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管 理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门 和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指 导”的规定