2005年临沂市房地产业发展现状简析

2005 年我市房地产业发展现状简析 2006-3-29 随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，政 策效果进一步显现。2005 年我市房地产市场供需结构日趋改善，商 品房销售价格稳中有升，宏观调控初见成效。 一、房地产业的现状。 (一)商品房价格稳中有升。2005 年我市商品房价格比 2004 年 上涨 6.8%，低于全省平均涨幅 1.7 个百分点，涨幅比青岛、威海和 日照分别低 5.4、4.1 和 2.4 个百分点。其中：住宅销售价格上涨 8.88%，非住宅销售价格上涨 1.83%。在住宅销售中，别墅、高档公 寓和多层住宅的价格涨幅最大，分别为 15.71%、13.6%和 9.69%，而 高层住宅的价格则微降了 0.78%。在非住宅销售中，写字楼的价格 下降了 2.37%,商业娱乐用房价格则上涨了 4.87%。 (二)期房销售撑起半壁江山。2005 年全市商品房销售面积 125 万平方米，其中期房销售面积 62.1 万平方米，占全部销售面积的 49.7%。商品房销售金额为 21.6 亿元，其中期房销售金额为 10.6 亿 元，占全部商品房销售金额的 41.1 %。从 05 年 7 月份至 06 年 2 月 份的统计数据看，期房销售面积占全部商品房销售的比重平均达到 68.7%。 (三)住房供应结构不尽合理。2005 年，全市住宅投资 22.14 亿 元，比去年同期增长 70.5。其中经济适用房投资 3.18 亿元，比 去年同期下降 7.3%；在住宅投资中的比重仅占 14.36%，比 2001- 2004 年分别低 10.32、15.33、9.42 和 12.07 个百分点。房屋的高 档化趋势越来越明显。部分普通商品房甚至经济适用房高档化，高 档住宅价格增速继续上升。部分经济适用房存在空置现象，主要是 其丧失了面积小和价格低的经济适用性质，而趋同于普通住宅甚至 高档住宅。截止年底，全市商品房空置面积达 11.53 万平方米，比 去年同期上升 40.98%。其中：住宅空置面积 10.26 万平方米，上升 36.13%；住宅中经济适用房空置面积 1.96 万平方米，下降 1.3%； 商业营业用房空置面积 1.05 万平方米，上升 62.25%。 二、影响我市房地产业发展的主要因素。 (一)市场需求和成本支撑房价不断上涨。 1、居民收入水平的提高促进了居民消费需求的提升。2005 年 城镇居民人均可支配收入达 9129 元，比上年同期增长 13%。城镇住 户家家庭支出中购房支出达到 1049.6 元，比 2004 年增长 69.1%。 居民住房以旧换新，以小换大，住房需求不断增加。 2、成本上升推动房价上涨。一是大量空置房的存在，降低了资 金的使用效益。二是土地价格持续上涨。土地价格在 2004 年大幅上 涨的基础上继续保持上升的态势。2005 年土地交易价格指数达到 109.83%，比 2004 年上涨 9.83%。土地价格的增加，将进一步推动 商品房价格上涨。同时，土地价格的上涨，驱动了房地产开发商的 投资欲望，部分土地囤积在开发商手中。三是随着居民对住房质量、 功能、安全、环保、新型材料等方面要求的提高，使得建筑成本加 大。2005 年我市建筑安装、装饰工程价格比上年同期增长 3.9%。同 时，随着房地产市场激烈的竞争， “智能化” 、 “生态化” 、 “人文住宅” 等小区概念的不断兴起，住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建 设成本加大，分摊到商品房中的成本随之增加。四是开发商追求高 利润使得房价增长。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获 取，更多地是通过提高商品住房的售价获得。据有关部门保守估计， 目前房地产开发利润率在 35%50%之间，一些楼盘甚至更高。四是 城市化进程的加快推动房价增长。近年来，城市建设步伐加快，拓 展了城市的发展空间，城市基础设施逐步完善，交通便利，带动了 房地产市场的发展；同时，旧城改造的加快形成了较多的拆迁户， 增加了住房需求，推动了房价的上涨。 3、房地产二级市场发育不完善。房地产二级市场相对一级市场 来说发展缓慢，对一级市场的价格抑制作用不大。主要是相关服务 滞后。一方面是中介服务不规范。存在着规模小、收费高、信誉差 的现象，使部分住房需求者望而却步。另一方面是办理贷款手续繁 琐，放贷条件高、数额小。再加上居民在购房观念上总想一步到位， 二手房并不作为首选目标。这也是商品房市场价格继续走高的一个 因素。 (二)住房供应结构不合理，导致商品房空置面积不断增加。首 先，房产政策的调控效果不尽人意。政策的调控对象主要是总量而 不是结构问题。近年来，虽然实行了一系列房地产政策，但调节的 对象主要是供需总量，而不是结构矛盾，如提高房地产银行贷款资 本金比例，重点调节的是整个房地产开发投资规模，而不是各种类 型住房的投资比例；财政政策中运用的房地产税收手段，也主要体 现于住宅的交易环节，而缺乏对不同类型住宅投资比重的调节措施。 虽然土地供给调整具有较明显的结构特点，如增加经济适用房和控 制高档住宅的土地供给，但仍会受到政策落实不力和市场收益等方 面的制约，因而出现房地产调控与住房结构政策不统一甚至相矛盾 的结果。第二，市场动力缺乏。经济适用等住房因价格和利润较低， 如 200年经济适用房价格比上年同期增长.95%，增幅比 2004 年 低 9.55 个百分点，比同期的普通和高档住宅分别低 7.64 和 13.72 个百分点，因而缺乏市场驱动力。同时，由于管理不规范等原因， 造成了经济适用房消费对象比较混乱的现象。相比而言，普通住宅 和高档住宅的利润远高于经济适用房，对开发商而言更有开发价值。 致使符合广大居民收入和城镇化水平的经济适用和中小套型、中低 价位住房开发建设不足，高档高价位住宅开发建设过度，必然造成 住宅的供应和需求结构的脱节。第三，近年来经济发展较快，居民 收入稳步增加，但处在目前的消费水平层次上，居民对房屋的有效 需求仍然受到支付能力的限制，部分居民对房价涨幅过快不能接受， 持币观望，期望房价平稳后再出手。第四，随着房地产的快速发展， 个别开发商的短期行为造成开发强度过大、密度过高，社区配套设 施不全，所建商品房存在设计和功能上的缺陷，不被消费者所接受， 从而造成积压。 (三)房地产开发资金趋紧。近年来在房地产开发资金来源中， 各项房地产贷款快速增长，是增长最快的信贷种类，房地产开发对 银行资金依赖较大。200年，受中央宏观调控政策的影响，国家抽 紧银根，房地产开发投资资金中，银行贷款所占比重为 10.39%，比 上年回落了 19.02 个百分点，再加上银行内部对房地产企业的资质 和信用等级要求有所提高，使房地产开发企业较难获得房产信贷， 为此，有些企业不得不以更高的财务成本到银行以外融资，对多数 房地产开发企业来说，由于资本实力弱、资金过分依赖银行贷款， 因而受到了较大的影响，不少项目出现了资金周转不灵，房屋延期 交工的现象。房地产开发资金由过去的依赖银行贷款，转化为主要 依赖定金及预收款和自筹资金。 三、对我市房地产业发展的几点建议。 (一)正确处理好房地产投资和消费的关系是解决供需矛盾的关 键。要加大住房供应结构调整的力度，大量增加普通商品房和经济 适用房，控制非住宅和高价位商品住宅建设，着力增加普通商品住 房、经济适用住房和廉租住房供给，保障普通居民对住房的合理需 求。 (二)严格土地使用规划，促进房地产业的健康有序发展。政府 作为土地市场的调控者，要按照土地使用规划的要求管理房地产开 发活动，打击投机性土地囤积行为。消除土地囤积是房地产调控的 “七寸” 。目前，土地一级市场完全由政府垄断，要一方面增加普通 商品房和经济适用房土地供应，方面清理闲置土地，调整土地供 应结构，促进房地产业的健康有序的发展。 (三)减少开发商利润。由于开发商的利润过高，从而抬高了商 品房价格，因此政府应当根据开发商所开发的房屋的质量与档次规 定其利润的限额，只允许其在限额内上下浮动，从而降低开发商的 利润空