营改增对房地产开发企业税负影响

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 营改增对房地产开发企业税负影响 【摘 要】从 2016 年 5 月 1 日起， 房地产业正式纳入营业税改增值税试点， 同时，建筑业、金融业、生活服务业全 部纳入试点，这不仅标志着我国营业税 改增值税试点的全面推开，也标志着营 业税正式退出我国税收制度，我国的财 政税收体制更加规范。 中国论文网 /4/view-12975384.htm 【Abstract】Since May 1st， 2016， the real estate industry has been officially included in the pilot of business tax changing into VAT， while the construction industry， the financial industry and the life service industry have all been included in the pilot program. It -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 not only marks the full implementation of the pilot of business tax changing into VAT in our country， but also indicates that the sales tax has been formally withdrawn from Chinas tax system， and makes our countrys financial tax system more specification. 【关键词】营改增；房地产开发； 税负影响 【Keywords 】business tax changing into VAT； real estate development； influences on tax burden 【中图分类号】F293.3；F23 【文献标志码】A 【文章编号 】1673- 1069（2017）06-0087-02 1 国外研究现状 国外相关研究主要从两个方面进 行分析，一是关于营业税改增值税税制 设定的研究，二是关于房地产业营业税 改增值税相关问题的研究。 1.1 营业税改增值税制设定的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 研究 营业税改征增值税税制设定涉及 税基设定和税率设定两方面，相关研究 也主要集中在税基和税率上。D Arsenovic 和 S Lalic 等（2012）的研究 指出，营业税改征增值税会导致税基出 现下降，而造成国家财政收入缩减，因 此，政府应该在设定营业税改征增值税 税制时重点关注税基扩大以确保财政收 支平衡。CL Costuleanu 和 C Iagco 等 （2013）选取 15 个欧盟国家作为研究 样本，对这些国家的增值税税率进行对 比分析，对比结果显示，在这 15 个国 家中超过一般的国家采用的是标准税率， 其余的则是特别税率，而且采用标准税 率进行增值税征缴的国家其实际税负比 以特别税率为税率的国家的实际税负高 百分之三十。 1.2 房地产业营业税改增值税相 关问题的研究 S Poddar（2010）的研究表明， 房产作为一种耐用消费品，在从事房产 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 出售活动时，将房屋租金作为税基进行 增值税计缴存在不合理之处，而应以房 产出售所预收的买价总额作为税基进行 增值税计缴。 Mara Manente 和 Michele Zanette （2010）认为房产具有消费和投资双重 功能，对房地产业进行营业税改征增值 税时，应该明确区分房产持有目的，并 分析营业税改征增值税对不同持有目的 房产税收的不同影响。 2 国内研究现状 房地产业实施营业税改增值税的 必要性研究主要从两个方面进行分析： 一方面，从营业税的缺点角度提 出房地产业营业税改增值税的必要性。 国内学者一致认为营业税存在重复征税 的缺点，房地产业征收营业税会产生企 业税负加重、产业升级和经济发展受限 等不利影响，因而有必要通过改征增值 税解决重复征税问题。 另一方面，从增值税的征收范围 扩大角度提出房地产业营业税改增值税 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 的必要性。国内学者一致认为房地产业 应纳入增值税征缴范围。 此外，从房地产业经营效率和收 益角度提出房地产业营业税改增值税的 必要性。国内学者普遍认为对房地产业 改征增值税有助于提高房地产企业的收 益和房地产业的市场效率。 3 营改增前后房地产开发企业税 负政策对比 营业税与增值税的差异： 营业税是以在我国境内提供应税 劳务、转让无形资产或销售不动产的纳 税人为征税对象，对其营业收入进行税 收征缴的商品劳务税，属于流转税。营 业税纳税义务在纳税人收到款项、取得 凭据的当日即生效，其征缴通过营业税 纳税人应税劳务、应税行为发生地的主 管税务机关进行，是一种属地征收税种。 增值税则以货物销售、货物进口、 提供加工服务、提供修配服务等行为的 纳税人为征税对象，以纳税人提供应税 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 行为所产生的增值额为计税基础，对增 值税小规模纳税人、增值税一般纳税人 分别适用征收率和增值税税率，进行增 值税征收1。 营业税和增值税在税率、计税方 法、价税关系等多方面存在着显著差异。 税率对比。自开始征收营业税 以来，在营业税改征增值税之前，房地 产开发企业一直依据 5%的营业税税率 缴纳房产销售营业税。与房地产开发业 密切相关的建筑业和金融业，则分别按 照 3%、 5%的营业税税率缴纳营业税。 价税关系对比。从营业税和增值税的 价税关系看，营业税属于价内税，而增 值税则属于价外税。在房地产业推行营 业税改征增值税之前，房地产业缴纳营 业税和土地增值税，二者都属于价内税。 但是，由于营业税等价内税在经济收入 中不易被察觉，容易导致企业出现税负 较轻的错觉，而且在价税一体化下，商 品价格与税收、税收与商品生产和商品 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 消费之间互相影响，易产生多种连锁反 应，有时甚至不利于税基的稳定增长， 因而房地产开发企业税负较重。计税 方法对比。增值税的计税方法明显区别 于营业税。由于房地产开发企业通常都 具有较大数额的营业收入，均能满足增 值税一般纳税人的认证标准。因此，通 过对比增值税的计税方法和营业税的计 税方法，可掌握房地产业营业税改征增 值税前后的计税方法变化。房地产开发 企业营业税、房地产开发企业增值税之 间的计税方法差异主要体现在三个方面： 第一，计税依据和计算方法不同，房地 产开发企业营业税的计税依据是根据从 房产买方所得的所有房产销售价款、房 产销售所得的除所有房产销售价款之外 的其他费用，来进行营业额的确认，并 以所确认的营业额、相关营业税税率、 应交营业税计算公式为基础计算房地产 开发企业应纳营业税；而房地产开发企 业增值税则需对企业的含税销售额进行 计算，将其拆分为不含增值税的应纳税 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 额，再以该应纳税额、相关增值税税率、 销项税额计算公式为基础计算房地产开 发企业销项税额，并把进项税额从计算 所得的销项税额中进行抵减从而得出应 纳增值税2。第二，营业税是价内税， 增值税是价外税，两种税收的性质截然 不同，因而对计税价格的核定适用不同 的计算公式。第三，营业税计税价格核 定过程中所用到的成本利润率由省级税 务机关加以规定，而增值税计税价格核 定所用的成本利润率则由国家税务总局 加以明确。 4 房地产业营业税 改征增值税政策 营业税改增值税正式扩大至房地 产业之后，相关的税收政策主要涉及增 值税税率变化、增值税纳税人认定、增 值税进项抵扣制度三方面。 4.1 在增值税税率方面的政策变 化 自 2016 年 5 月 1 日起，营业税 改征增值税试点将房地产业与建筑业、 生活服务业、金融业一起纳入全面试点 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 范围，根据营业税改征增值税试点实 施办法的规定，房地产业销售不动产、 转让土地使用权所适用的增值税税率设 为 11%。房地产业一般纳税人进行房地 产老目出售、老不动产出售时，可以 选择一般计税方法或者简易计税方法进 行税收计缴。若房地产开发企业选择以 一般计税方法进行税收计缴，适用的增 值税税率则为 11%；若房地产开发企业 选择以简易计税方法进行税收计缴，适 用的增值税征收率则为 5%。相关政策 中所规定的“ 房地产老项目、老不动产 ” 是指：对于房地产开发企业进行本企业 所开发房地产项目销售时， 建筑工程 施工许可证所注明的合同开工日期为 2016 年 4 月 30 日之前的房地产开发项 目即为房地产老项目；对于除房地产开 发企业进行本企业所开发房地产项目销 售之外的其他情形，纳税人在 2016 年 4 月 30 日之前所取得的不动产或自建的 不动产即为老不动产。 4.2 在增值税纳税人认定方面的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 政策变化 在房地产业营业税改征增值税之 前，根据税法相关规定，一般纳税人的 认定标准是在应税服务年纳税人销售额 高于五十万或者八十万的；小规模纳税 人则是在应税服务年纳税人销售额不足 五十万或者八十万的。 4.3 在增值税进项抵扣制度方面 的政策变化 根据营业税改征增值税试点相关 政策规定，增值税进项抵扣是指将符合 标准的增值税纳税人的销项税额扣除满 足要求的进项税额的差作为企业应纳增