07上半年深圳二手楼市场成交数据分析

07 上半年深圳二手楼市场成交数据分析 一 、 深 圳 市 上 半 年 整 体 投 资 分 析 2007 年 上 半 年 深 圳 市 二 手 住 宅 发 展 延 续 了 去 年 的 发 展 势 头 ， 量 价 齐 升 ， 不 断 的 创 造 新 的 高 点 。 今 年 上 半 年 全 市 共 成 交 二 手 住 宅 面 积 488.58 万 平 方 米 （ 预 估 ） ， 较 去 年 同 期 上 涨 27.3%； 成 交 价 格 也 创 造 出 历 史 新 高 ， 上 半 年 全 市 二 手 住 宅 的 成 交 均 价 已 经 破 万 ， 达 到 10347 元 /平 方 米 ， 较 去 年 同 期 上 涨 60.6%。 相 对 而 言 ， 租 金 的 涨 势 比 较 平 缓 ， 今 年 上 半 年 全 市 租 金 水 平 达 到 34.5 元 /平 方 米 月 ， 较 去 年 同 期 上 涨 17.7%。 二 手 住 宅 的 成 交 价 格 涨 幅 远 高 于 租 金 的 上 涨 幅 度 ， 导 致 租 金 回 报 率 降 低 ， 上 半 年 全 市 租 金 回 报 率 仅 只 有 4 个 百 分 点 ， 较 去 年 同 期 下 降 了 1.5 个 百 分 点 ， 达 到 历 史 新 低 。 二 、 上 半 年 各 行 政 区 二 手 住 宅 市 场 变 化 分 析 （ 本 部 分 所 有 数 据 主 要 来 自 于 世 华 地 产 成 交 系 统 统 计 数 据 ， 根 据 本 公 司 对 全 市 二 手 住 宅 的 监 控 和 成 交 ， 可 以 看 出 今 年 上 半 年 二 手 住 宅 市 场 的 变 化 和 走 势 。 ） 今 年 上 半 年 ， 深 圳 六 区 的 二 手 住 宅 成 交 均 价 都 有 很 大 的 涨 幅 。 福 田 区 成 交 均 价 13010 元 /平 方 米 、 罗 湖 区 10161 元 /平 方 米 、 南 山 区 13528 元 /平 方 米 、 盐 田 区 11706 元 /平 方 米 、 宝 安 区 7827 元 /平 方 米 、 龙 岗 区 6202 元 /平 方 米 ， 同 比 分 别 增 长 50.8%、 53.3%、 69.1%、 31.1%、 58.5%和 71.0%。 除 盐 田 区 外 ， 其 他 各 区 的 同 比 涨 幅 都 超 过 了 50%， 其 中 ， 龙 岗 区 的 涨 幅 居 于 全 市 之 首 ， 同 比 涨 幅 高 达 71.0%。 （ 一 ） 福 田 区 1、 价 格 分 析 （ 1） 售 价 分 析 进 入 07 年 福 田 区 的 价 格 上 涨 更 加 迅 速 ， 今 年 上 半 年 各 月 的 成 交 价 格 远 高 于 去 年 同 期 ， 并 且 一 直 保 持 持 续 上 涨 的 发 展 势 头 。 1 月 份 福 田 区 的 二 手 住 宅 成 交 均 价 为 10752 元 /平 方 米 ， 26 月 份 的 环 比 涨 幅 分 别 为 17.6%、 -5.8%、 16.5%、 -6.9%和 13.3%， 到 了 6 月 份 ， 迅 速 上 涨 至 14644 元 /平 方 米 ， 与 1 月 份 相 比 上 涨 了 36.2%。 （ 2） 租 赁 价 格 分 析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 相 对 于 快 速 上 涨 的 二 手 住 宅 销 售 价 格 ， 福 田 区 上 半 年 的 租 赁 市 场 发 展 相 对 比 较 平 稳 ， 与 去 年 同 期 相 比 ， 涨 幅 不 大 。 1 月 份 福 田 区 的 平 均 租 金 水 平 是 40.9 元 /平 方 米 月 ， 26 月 份 的 环 比 涨 幅 为 -7.3%、 4.2%、 8.4%、 4.7%和 3.7%， 到 了 6 月 份 平 均 租 金 水 平 在 44.6 元 /平 方 米 月 ， 较 1 月 份 上 涨 了 9.0%。 （ 3） 租 金 回 报 率 分 析 租 金 的 上 涨 幅 度 远 低 于 成 交 价 格 的 上 涨 幅 度 ， 这 就 导 致 福 田 区 二 手 住 宅 的 租 金 回 报 率 不 断 下 降 。 从 以 下 图 表 可 以 看 出 ， 除 1 月 份 的 租 金 回 报 率 略 高 于 06 年 同 期 ， 其 它 5 个 月 的 租 金 回 报 率 都 要 低 于 去 年 同 期 。 07 年 上 半 年 各 月 ， 福 田 区 二 手 住 宅 的 租 金 回 报 率 最 高 只 有 4.1%， 与 去 年 同 期 最 高 5.7%相 比 ， 下 降 了 1.6 个 百 分 点 ， 并 且 有 3 个 月 的 租 金 回 报 率 都 低 于 4.0%。 2、 成 交 量 分 析 从 下 面 图 表 可 以 看 出 ， 26 月 份 福 田 区 的 成 交 量 环 比 增 加 - 51.5%、 170.2%、 15.9%、 19.5%和 -9.2%。 2 月 份 ， 由 于 春 节 的 原 因 ， 成 交 量 有 所 下 降 ， 但 到 了 3 月 份 ， 迅 速 回 暖 ， 成 交 量 大 幅 上 涨 ， 35 月 ， 一 直 保 持 强 劲 的 增 长 势 头 ， 到 了 6 月 份 成 交 量 环 比 略 有 下 降 。 （ 二 ） 罗 湖 区 1、 价 格 分 析 （ 1） 售 价 分 析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 06 年 ， 罗 湖 区 二 手 住 宅 发 展 在 关 内 四 区 来 说 ， 涨 速 相 对 比 较 缓 慢 ， 价 格 相 对 偏 低 。 到 了 07 年 ， 罗 湖 区 的 价 格 也 经 历 了 一 个 快 速 上 涨 的 时 期 。 今 年 1 月 份 罗 湖 区 的 二 手 住 宅 价 格 仅 为 7000 元 /平 方 米 ， 到 了 6 月 份 ， 迅 速 达 到 11844 元 /平 方 米 ， 与 1 月 份 相 比 上 涨 了 69.2%， 与 去 年 同 期 相 比 增 长 了 79%。 今 年 26 月 份 环 比 涨 幅 分 别 为 37.7%、 5.4%、 18.6%、 -0.2%和 9.7%。 （ 2） 租 赁 价 格 分 析 从 图 中 可 以 看 出 ， 今 年 上 半 年 ， 罗 湖 区 的 平 均 租 金 水 平 高 于 去 年 同 期 ， 不 过 租 金 涨 幅 十 分 有 限 ， 相 对 平 缓 。 除 1 月 份 由 于 成 交 租 赁 物 业 的 品 质 较 高 而 导 致 本 月 租 金 水 平 较 高 外 ， 其 它 各 月 的 租 金 水 平 基 本 持 平 。 今 年 26 月 份 ， 环 比 涨 幅 分 别 为 -25.0%、 17.3%、 -4.7%、 0.3%和 6.3%。 （ 3） 租 金 回 报 率 分 析 从 以 下 图 表 可 以 看 出 ， 07 年 罗 湖 区 二 手 住 宅 的 租 金 回 报 率 远 低 于 去 年 同 期 。 从 图 表 上 看 ， 07 年 1 月 份 ， 由 于 当 月 的 二 手 住 宅 成 交 价 格 较 低 ， 租 金 又 高 于 平 均 水 平 ， 这 就 直 接 导 致 当 月 的 租 金 回 报 率 创 下 了 一 个 短 期 新 高 。 到 了 2 月 份 以 后 ， 租 金 回 报 率 又 回 到 平 均 水 平 ， 除 3 月 份 略 高 于 5%以 外 ， 其 他 几 个 月 都 在 4.5%以 下 。 2、 成 交 量 分 析 从 图 表 中 可 以 看 出 ， 罗 湖 区 今 年 上 半 年 的 二 手 住 宅 成 交 量 明 显 增 多 。 除 2 月 份 受 春 节 影 响 ， 成 交 量 略 低 与 去 年 同 期 外 ， 其 它 各 月 的 成 交 量 远 高 于 去 年 同 期 。 今 年 26 月 罗 湖 区 二 手 住 宅 成 交 量 环 比 分 别 增 加 -66.2%、 291.9%、 -4.7%、 30.3%和 2.8%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 三 ） 南 山 区 1、 价 格 分 析 （ 1） 售 价 分 析 南 山 在 如 西 部 通 道 等 众 多 规 划 利 好 逐 步 落 实 的 情 况 下 ， 二 手 住 宅 价 格 快 速 上 涨 。 从 图 表 中 可 以 看 出 ， 南 山 二 手 住 宅 成 交 在 2 月 份 迅 速 达 到 一 个 高 位 ， 到 了 3 月 份 略 有 回 落 ， 但 随 后 的 几 个 月 又 持 续 上 涨 。 26 月 份 南 山 区 二 手 住 宅 成 交 均 价 环 比 涨 幅 分 别 为 27.9%、 -9.1%、 14.5%、 7.5%和 5.4%， 其 中 2 月 份 的 环 比 涨 幅 最 大 ， 到 了 6 月 份 ， 南 山 区 二 手 住 宅 成 交 价 格 位 于 全 市 之 首 。 （ 2） 租 赁 价 格 分 析 南 山 二 手 住 宅 成 交 价 格 的 快 速 上 涨 ， 并 没 有 带 动 其 租 金 的 快 速 上 涨 ， 其 租 金 的 上 涨 幅 度 远 低 于 售 价 的 上 涨 幅 度 。 南 山 区 今 年 上 半 年 租 金 水 平 比 较 平 稳 ， 一 直 在 3641 元 /平 方 米 月 波 动 。 今 年 26 月 平 均 租 金 环 比 分 别 增 长 3.9%、 9.6%、 - 12.1%、 6.9%和 2.8%。 （ 3） 租 金 回 报 率 分 析 从 图 表 中 可 以 看 出 ， 今 年 上 半 年 ， 南 山 区 的 租 金 回 报 率 不 断 降 低 ， 在 成 交 价 格 创 下 全 市 新 高 的 同 时 ， 租 金 回 报 率 也 创 下 了 历 史 新 低 ， 除 1 月 和 3 月 的 租 金 回 报 率 在 4.0%以 上 ， 其 它 各 月 的 租 金 回 报 率 都 低 于 4.0%。 到 了 6 月 份 ， 租 金 回 报 率 仅 只 有 2.9 个 百 分 点 。 2、 成 交 量 分 析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 由 于 南 山 几 个 比 较 活 跃 的 片 区 投 资 氛 围 很 浓 ， 二 手 住 宅 价 格 上 涨 十 分 迅 速 ， 短 期 投 资 客 很 多 ， 该 片 区 二 手 住 宅 成 交 十 分 活 跃 。 2 月 份 按 照 以 往 惯 例 春 节 的 影 响 ， 成 交 量 有 多 下 降 ， 和 去 年 持 平 ， 其 它 各 月 与 去 年 同 期 相 比 ， 成 交 量 大 幅 增 加 。 26 月 成 交 量 环 比 涨 幅 分 别 为 -59.0%、 307.1%、 -5.4%、 -6.3%和 17.0%， 从 3 月 份 开 始 成 交 迅 速 回 暖 。 （ 四 ） 盐 田 区 1、 价 格 分 析 （ 1） 售 价 分 析 盐 田 区 二 手 住 宅 的 成 交 是 以 大 、 小 梅 沙 的 豪 宅 为 主 ， 所 以 该 区 二 手 住 宅 市 场 的 发 展 在 顺 应 了 整 个 深 圳 上 涨 大 势 的 同 时 ， 也 有 其 自 身 的 发 展 规 律 ， 受 成 交 物 业 类 别 的 影 响 ， 当 月 成 交 价 格 变 化 明 显 。 总 的 来 说 ， 今 年 上 半 年 ， 除 2 月 份 环 比 涨 幅 明 显 外 ， 其 它 各 月 的 涨 势 相 对 比 较 平 缓 ， 3 月 份 开 始 ， 该 区 的 成 交 均 价 一 直 维 持 在 1.21.3 万 /平 方 米 之 间 。 今 年 上 半 年 26 月 的 环 比 涨 幅 分 别 为 32.3%、 - 8.5%、 14.9%、 -1.5%和 4.2%。 （ 2） 租 赁 价 格 分 析 盐 田 区 租 赁 市 场 同 样 也 因 为 租 赁 物 业 的 变 化 ， 租 金 水 平 有 很 大 的 波 动 。 从 下 表 可 以 看 出 ， 今 年 上 半 年 的 租 金 水 平 与 去 年 相 比 ， 波 动 比 较 平 缓 ， 但 与 其 它 各 区 相 比 ， 依 然 具 有 明 显 的 波 动 性 。 上 半 年 租 金 水 平 2 月 份 为 半 年 高 点 ， 不 过 也 没 有 突 破 去 年 4 月 份 的 租 金 高 点 。 今 年 26 月 份 ， 租 金 水 平 的 增 长 幅 度 分 别 为 40.9%、 - 31.2%、 -7.6%、 -10.4%和 46.7%。 （ 3） 租 金 回 报 率 分 析 盐 田 区 受 每 月 成 交 物 业 类 型 的 影 响 ， 其 售 价 和 租 金 水 平 都 有 不 同 程 度 的 明 显 波 动 ， 这 就 导 致 该 区 物 业 每 月 的 整 体 租 金 回 报 率 也 有 很 大 的 变 化 。 另 外 ， 盐 田 区 由 于 物 业 类 型 和 位 置 的 影 响 ， 租 赁 市 场 相 对 不 是 十 分 活 跃 ， 因 此 就 导 致 物 业 的 租 金 回 报 率 很 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 低 ， 上 半 年 各 月 的 租 金 回 报 率 都 不 超 过 4 个 百 分 点 ， 最 低 仅 只 有 2.4 个 百 分 点 。 2、 成 交 量 分 析 盐 田 区 今 年 上 半 年 仅 只 有 1 个 普 通 住 宅 项 目 入 市 ， 该 区 住 宅 市 场 的 发 展 主 要 依 靠 三 级 市 场 ， 二 手 住 宅 的 成 交 量 也 快 速 上 涨 。 从 图 表 中 可 以 看 出 ， 去 年 上 半 年 该 区 二 手 住 宅 的 发 展 十 分 平 稳 ， 成 交 量 也 很 小 ， 但 是 到 了 07 年 ， 成 交 量 大 幅 上 涨 ， 并 逐 月 递 增 。 今 年 26 月 份 ， 成 交 量 环 比 涨 幅 分 别 为 - 65.5%、 288.5%、 2.1%、 8.9%和 36.5%。 （ 五 ） 宝 安 区 1、 价 格 分 析 （ 1） 售 价 分 析 随 着 关 外 住 宅 被 关 注 的 越 来 越 多 ， 关 外 二 手 住 宅 市 场 开 始 快 速 发 展 ， 二 手 住 宅 价 格 也 一 路 上 涨 。 去 年 上 半 年 ， 宝 安 各 月 二 手 住 宅 的 均 价 都 不 超 过 5300 元 /平 方 米 ， 涨 势 比 较 平 稳 ， 到 了 今 年 上 半 年 ， 二 手 住 宅 价 格 快 速 上 涨 ， 到 了 6 月 份 ， 该 区 二 手 住 宅 的 均 价 达 到 8976 元 /平 方 米 ， 较 去 年 同 期 上 涨 71.3%。 今 年 26 月 份 ， 该 区 二 手 住 宅 成 交 价 格 环 比 涨 幅 分 别 为 1.8%、 7.2%、 9.8%、 9.6%和 6.1%。 （ 2） 租 赁 价 格 分 析 从 图 表 中 可 以 看 出 ， 宝 安 区 今 年 上 半 年 的 租 金 水 平 的 发 展 趋 势 和 去 年 基 本 一 致 ， 发 展 十 分 平 稳 ， 今 年 上 半 年 ， 宝 安 区 各 月 的 租 金 水 平 持 续 增 长 ， 但 是 涨 幅 十 分 有 限 ， 6 月 份 与 1 月 份 相 比 ， 涨 幅 累 计 为 14.2%。 其 中 26 月 份 ， 环 比 涨 幅 分 别 为 - 2.8%、 6.7%、 -0.4%、 5.5%和 4.9%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 3） 租 金 回 报 率 分 析 今 年 上 半 年 ， 宝 安 区 二 手 住 宅 价 格 呈 现 快 速 上 涨 的 势 头 ， 租 金 温 和 小 幅 上 涨 ， 因 此 该 区 住 宅 的 租 金 回 报 率 也 有 所 下 降 。 06 年 同 期 ， 宝 安 区 的 租 金 回 报 率 都 在 5.0%以 上 ， 但 到 了 今 年 上 半 年 ， 租 金 回 报 率 不 超 过 5.0%， 并 且 从 4 月 份 开 始 ， 低 于 4.0%。 2、 成 交 量 分 析 随 着 关 内 住 宅 供 不 应 求 矛 盾 的 日 益 激 化 和 住 宅 价 格 的 快 速 上 涨 等 因 素 的 影 响 ， 关 外 二 手 住 宅 越 来 越 受 关 注 ， 成 交 量 持 续 上 涨 。 从 图 表 中 可 以 看 出 ， 06 年 宝 安 区 除 3 月 份 成 交 量 有 明 显 上 升 外 ， 其 它 各 月 的 成 交 基 本 持 平 。 到 了 07 年 ， 宝 安 区 二 手 住 宅 继 续 升 温 ， 成 交 量 持 续 上 涨 。 今 年 26 月 份 ， 该 区 的 成 交 量 环 比 涨 幅 分 别 为 -63.0%、 248.6%、 27.5%、 11.5%和 9.7%。 （ 六 ） 龙 岗 区 1、 价 格 分 析 （ 1） 售 价 分 析 龙 岗 区 二 手 住 宅 在 今 年 上 半 年 的 发 展 最 为 迅 速 ， 该 区 今 年 上 半 年 的 二 手 住 宅 成 交 价 格 同 比 涨 幅 最 大 ， 居 于 全 市 之 首 。 去 年 同 期 ， 该 区 二 手 住 宅 均 价 只 有 3000 多 元 /平 方 米 ， 仅 5 月 和 6 月 成 交 单 价 稍 稍 突 破 4000 元 /平 方 米 。 到 了 今 年 ， 该 区 二 手 住 宅 均 价 超 过 5000 元 /平 方 米 ， 并 持 续 快 速 上 涨 ， 到 了 6 月 份 ， 成 交 均 价 达 到 7352 元 /平 方 米 ， 较 去 年 同 期 增 长 80.2%。 今 年 26 月 份 ， 该 区 二 手 住 宅 成 交 均 价 环 比 涨 幅 分 别 为 -3.8%、 7.4%、 14.8%、 2.4%和 15.0%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 2） 租 赁 价 格 分 析 龙 岗 区 的 租 金 水 平 在 去 年 的 基 础 上 有 所 上 涨 ， 不 过 涨 幅 也 十 分 有 限 。 从 图 表 中 可 以 看 出 ， 今 年 上 半 年 ， 该 区 的 租 金 水 平 在 前 4 个 月 基 本 保 持 稳 定 ， 到 了 5 月 份 ， 有 一 个 稍 大 幅 度 的 上 涨 ， 然 后 又 维 持 在 该 水 平 平 稳 发 展 。 今 年 26 月 份 ， 该 区 的 租 金 水 平 环 比 增 长 了 0%、 3.2%、 0%、 21.8%和 -0.4%。 （ 3） 租 金 回 报 率