2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(10)

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、 社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1掌握对房地产价格影响因素的总认识； 2熟悉房地产价格影响因素的分类； 3掌握房地产自身因素； 4熟悉人口因素； 5熟悉制度政策因素； 6熟悉经济发展状况因素； 7掌握居民收入水平因素； 8掌握利率因素； 9熟悉汇率因素； 10熟悉物价水平因素； 11了解政治安定状况因素； 12了解社会治安状况因素； 13熟悉城市化因素； 14了解房地产投机因素； 15了解国际因素； 16了解心理因素； 17了解其他因素。 二、内容讲解 第四章 房地产价格影响因素 房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这 些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。因此，做好房地产估价还 需知晓各来源：建设工程教育网房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价 格的。为此，本章首先综合说明各种因素对房地产价格的影响，然后把它们分为房地产自身因素、人口因素、 制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素，分别分析它们对房地产价格的影响。 第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识 房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。要把握房地产价格影 响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列 8 点认识： （1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导 致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。并且，对于不同类型的房地产，同一因素 或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区， 铁路可能是其贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。弄清这一点，有助于估价时 把握对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果是应向 上调整还是应向下调整。 （2）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化所导 致的房地产价格的升降幅度较大，有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小。以住宅的朝向 和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，那些影 响较大的因素也许会变为影响来源：建设工程教育网较小的因素，甚至没有影响，相反，那些影响较小的因。 素可能成为主要的影响因素。例如，商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。弄清这 一点，有助于估价时合理确定各种影响因素的权重及对房地产价值测算结果的调整幅度。 （3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高 或一直降低房地产价格，如图 4-1（a）所示；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另 一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图 4-1（b）所示，有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但 从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图 4-1（c）所示。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了其内外交通，方便了居民出行，会 提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住 区住宅的价格。至于它最终是提高还是降低该居住区住宅的价格，要看受影响住宅临该道路的远近以及该道 路的性质等情况。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非有了该道路之后适宜改变 为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影 响，没有正面作用。 （4）有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。在与时 间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不相同的：有的因素会立刻引起房地产价格的变动， 有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的来源：建设工程教育网时间才会表现出来。例如，增加或 减少房地产开发用地的供应量，放松或紧缩房地产开发贷款和购房贷款，放宽或限制购房对象，提高或降低 房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程。 （5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成变的：随着时间的推移，人 们对房地产的消费偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素也许会变为降低房地产价格的因素，那 些对房地产价格有较大影响的因素也许会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响；相反，那些 降低房地产价格的因素也许会变为提高房地产价格的因素，那些对房地产价格有较小影响的因素也许会变为 有较大影响的因素。 （6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的：不同地区的人们对房地产的消费 偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，但在另一个地区未必如此。例如，中国北方地区比南 方地区更看重房屋朝向，南方地区比北方地区更看重“风水”。 （7）各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的：人们在消费上普遍存在“边 际效用递减”现象。例如，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大；当绿地率已 达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响就较小。 （8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，例如，土地使用期限对房 地产价格的影响可以采用公式计算，楼层、朝向对房地产价格的影响可以通过对大量不同楼层、朝向的房地 产成交价格、租金的调查统计得出，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或者数学模型来量化， 它们对房地产价格的影响主要依靠房地产估价师的估价理论知识、实践经验以及对当地房地产市场的深入调 查了解作出判断。所以说，房地产估价必须依靠科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式 就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算 结果往往还需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后再做适当调整才能作为估价结果；定性分析也需要 以一定程度的定量分析为基础，二者相辅相成。但在实际估价中应尽量采用定量分析来量化每种因素对房地 产价格的影响程度，使估价科学化、精确化，避免模糊化、笼统化。只有当无法采用定量分析予以量化时， 才可以仅根据经验来判断某种因素对房地产价格的影响程度。 1在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响 因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ）( 2003 年 试 题 ) 答案： 二、房地产价格影响因素的分类 房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素 两大类，然后再分别进行细分。其中，房地产自身因素可再分为区位因素、实物因素和权益因素，房地产外 部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。这些因 素还可进一步细分。 对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个来源：建设工程教育网别因素三 个层次。一般因素是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素，例如经济发展状况、货币政策、物价、 利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，例如所在 地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响 的估价对象自身状况因素，例如位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。需要指出的 是，一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会 变为个别因素。 下面主要根据上述第一种分类，对各种因素对房地产价格的影响作一定性分析。为分析、讨论的方便起 见，把房地产外部因素中的人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因 素提升一个层次，将它们与房地产自身因素并列进行叙述。还需要说明的是，许多影响因素之间不是完全独 立的，甚至存在着交叉或包含关系，但在分析某一因素对房地产价格的影响时，是假设其他因素不变的，尽 管它们在来源：建设工程教育网现实中不可能不变。 第二节 房地产自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓 房地产自身因素，是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为区位因素、 实物因素和权益因素三类。 一、区位因素 前面讲过，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、 生活活动都需要房地产，并对其区位有所要求。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经 济收益、生活便捷或者社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心 区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格的高低几乎为区位优 劣所左右。 房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清什 么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一 般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施 和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般 较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。 其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的 生活私密性。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通等。办公房地产的区位优劣， 主要是看其商务氛围、交通等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利 于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。 2工业房地产的区位影响因素主要考虑（ ） 。 （2007 年试题） A临街状况 B动力是否易于取得 C废料处理是否方便 D接近大自然 E产品原料的获取方便程度 答案：BCE 城市内部区位与地租(地价)的关系如图 4-2 所示。由于各种用途对交通都有要求，而且不同用途对交通 的敏感程度不同，所以在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。一 般地说，由于零售业对交通最为敏感，有所谓“一步三市”，其经济地租曲线的梯度最大，在市中心所能产 生的经济地租为各种用途之最。专业服务业(如律师、会计师、估价师等)、轻工业和批发业因对交通没有零 售业那么敏感，其经济地租曲线的梯度较零售业小。接下来的是居住用途，因为它对交通的敏感程度不如前 者，所以经济地租曲线的梯度要更小一些。在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济 地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。农业由于在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差异较小，所 以其经济地租曲线较平缓，梯度是各类经济活动中最小的。 如果把上述各种用途的经济地租曲线重叠，便可知各地段产生经济地租最高的是哪一种用途。在完全竞争的 市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地，而土地 所有者则把土地租给那些出价最高的使用者，即假设每块土地都由能够支付最高租金的用途使用。这样，城 市中心就会为零售业所租用，其次为专业服务业、轻工业和批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低 密度平房住宅，住宅以外才是农业。如果设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。 在同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系如图 4-3 所示 房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相 联系的自然因素和人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。 这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。当房 地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。例如，位于有天然周期性灾害地区（如有 天然周期性水灾的江、河、湖、海边）的房地产，利用价值很低，甚至不能利用。如果勉强利用，一旦天灾 袭来，人们的生命财产都无保障。因此，这类地区的房地产价格必然很低。但这类地区一旦建设了可靠的防 洪工程，不再受天然周期性灾害的影响，其房地产价格会上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海，具有良好景 观或水路交通等有利条件，从而其房地产价格要高于其他地区的房地产价格。 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配 套设施等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。 （一）位置 位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。 在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像成动产那 样是可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就不 属于区位因素。 1方位 分析一宗房地产的方位，先是看该宗房地产在某个较大区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，该 宗房地产是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓 的不同特色区域，例如过去的北京城有东贵、西富、南贱、北贫之说，成都市有西贵、南富、东穷、北匪之 说，因此，区位还包括房地产是位于其中的“高贵”地区还是“贫贱”地区。一般地说，位于上风、上游、 “高贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、 “贫贱”地区的房地产价格。 其次是看该宗房地产在某个较小区域中的位置，例如某宗房地产是位于十字路口的拐角时，则它是位于 该十字路口的哪个角，是西北角、东北角还是西南角、东南角。中国由于处在北半球的地理位置，对于位于 十字路口拐角处的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、 东南角。 类似的还有某宗房地产是位于一条街道、一条水流或一个山坡的某一侧时，则它是位于该街道、水流或 山坡的哪一侧。有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。因为 这能够左右行人往来的多寡，从而影响顾客的多少，间接影响收益的高低。例如，据美国南部商业区同一街 道地价调查的结果，通常背阳面的地价高于向阳面的地价二至三成。中国台湾地区台北市的情况，据一些熟 悉地价的人士表示及就常理判断，向阳、背阳对地价必然有影响，其间的相对关系与美国相近。但在寒冷地 区，向阳、背阳对地价的影响可能相反，向阳面的地价一般要高于背阳面的地价。中国古代称江河以南是阴， 江河以北是阳；山南是阳，山北是阴。对于东西走向的街道、水流来说，位于北侧的房地产价格通常高于位 于南侧的房地产价格。对于位于山坡地的房地产来说，位于南坡的房地产价格通常高于位于北坡的房地产价 格。农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异更加明显。 2距离 距离是目前用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所，如市中心、汽车 客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近，对其价格有较大影响。由于 工作、居住、就学、购物、就医等的需要，人们通常希望居住地与工作地近一些，同时还要便于就学、购物、 就医等。因此，一般地说，距离越近的房地产，价值越高。 距离可进一步分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离来认识。空间直线距离是最 简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市） ，它往往会失去意义。交通路线距 离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况） 、交通管制等的影响，虽然距离 不远，但可及性、便捷性可能并不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲 更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通 时间情况。例如，大城市的某些房地产广告所称的商品房交通方便、15 分钟车程即可到达，可能是在交通流 量很小的夜间、用速度很快的高级小轿车测量的，而对于依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段 可能需要 l 小时才能到达。因此，在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交 通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需的交通时间较短，但要经过较高收费的道路、桥 梁或隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是 把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 3朝向 对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光；中国处在北半球，南向是阳光 最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良” ，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际 估价中，对住宅的朝向应尽量细化后予以分析，例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、 西向、东北向、西北向、北向。 4楼层 当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素，因楼层影响到采光、视野（或景观） 、空 气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染） 、安全，以及顶层 是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常是按照总 楼层数和有无电梯来区分。一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较劣。有电梯的中高 层住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。 对于某一层商业用房而言，楼层是极其重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、 三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低， 一般不到地上一层价格或租金的 60%。 （二）交通 出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可 利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。下面主要讲一下开辟新的交通线 路和交通管制情况对房地产价格的影响。 开辟新的交通线路，例如开通公共汽车、建成地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交 通条件，从而会使相关房地产升值。但由于不同类型的房地产对交通的依赖程度也不同，从而受影响的程度 不同。从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产 的升值作用一般会停止。从空间上看，离站点越远所受的影响越小。但如果离站点过近，尤其是住宅，由于 人流增加导致的喧闹以及交通工具运行的噪声等，也有一定的负面影响。 某些房地产所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高 架路、交通管制等的影响。其中，对房地产价格有影响的交通管制，主要有在所有时间或某段时间禁止所有 车辆或某类车辆通行，实行单行道，禁止掉头、左拐弯等。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这 种管制的内容和房地产的使用性质。对于某些类型的房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类房地产 的价值，但对于另一些类型的房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价值。例如，在住 宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的 价值。 （三）周围环境和景观 影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和 人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。 1大气环境 大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏，对人体健康十分重要。房 地产所处地区的空气中是否有难闻气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、钢 铁厂、屠宰厂、酱厂、垃圾站、公共厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。 2水文环境 地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大影响。如靠打水 井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。 3声觉环境 汽车、火车、飞机、工厂、人群（如周围是否有农贸市场、中小学）等，都可能形成噪声。对于住宅、 旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产 价格通常较高。 4视觉环境 房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物 之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。 5卫生环境 清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。 6人文环境 中国有句老话：“近朱者赤，近墨者黑” 。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、 素质） 、治安状况（如犯罪率）等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地 区。 此外，房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率） 、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境和景 观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （四）外部配套设施 对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共 服务设施完备状况是特别重要的。一般地说，外部配套设施完备，特别是周边有教育质量高的中小学、医疗 水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高；反之，房地产价格较低。 二、实物因素 （一）土地实物因素 1土地面积 两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有高低差异。一般地说，凡是面积过于狭 小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特殊情况下也可能有例外，面积狭小的土地却有很高的价 格。例如，若某块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则该块土地的拥有者可能会以居 奇的心态，待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地能得到有效利用，则可能不惜以高价取得该块土地。 地价与土地面积大小的关系又是可变的。一般地说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市 郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方房地 产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区，较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因 而较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。相反，如果某地方市场仅能接受小型建筑型态， 则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格，差异不会很大。 2土地形状 土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形（但长宽的比 例要适当）的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。 通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高， 地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。 3地形 由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其价 格。一般地说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利 于地面水的汇集和排除。 4地势 在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易 积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性（即要被看得见） 。气势、可视性对于写字楼都很重要，可视 性对于商铺很重要。 把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但如果降 水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就 大。 5土壤 这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤受到污染的土地，由于需 要处理费用，土地价格会降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房价会降低。酸性土壤对混凝土有很大 的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题尽管目前在技术上都能解决，但无形中要增加房地产开发 和消费过程中的成本，同样会降低地价或房价。 肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需要的养分的能力。土地天然就可能具有不同的肥 力，但也可以通过后天的人工施肥或土地改良使其肥力提高。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业 并不重要，因此肥力这个因素主要是影响农地价格。对于农地而言，显而易见，土地肥沃，地价就高；相反， 土地贫瘠，地价就低。在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对 地价的决定作用越大。在考虑肥力与农地价格的关系时应注意，肥力这个概念本身较模糊，不很精确。一般 地说，肥力是一个综合性因素，是对植物生长、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的条件的总括。这些因 素和条件有：日光、热量、水分、空气和植物养料。也有人用土壤的松硬、深浅、湿度、温度等来衡量土地 的肥力。因此，土地是否肥沃，虽然一般人都能感觉到，但非农业土壤专家是很难作出准确判断的。肥力也 不单纯是个技术问题，更是个社会经济问题，因为肥沃或不肥沃也是相对于一定的农作物而言的。对于某种 农作物来说是肥沃的土地，可能对于另一种农作物来说并不肥沃。 6地基 地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是 指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。不同的地块，承载力可能不同。 对于农地来说，由于一般情况下土地的承载力都能满足要求，所以通常不考虑承载力这个因素。但对于建设 用地，特别是对于城市建设用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建设向高层化发展的情 况下更是这样。 对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则 低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，因此承载力对地价的影 响程度也有所不同。 现代建筑技术进步在一定程度上可以克服不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定 等问题，因此，地价与土壤及地基状况关系的实质，是土壤及地基状况的好坏决定着开发建设成本的高低。 建造同样的建筑物，土壤及地基状况好的土地，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价 低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。 7土地条件 一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的：“七通一平”土地的价 格，要高于“五通一平”土地的价格；“五通一平”土地的价格，要高于“三通一平”土地的价格。 （二）建筑物实物因素 1建筑规模 建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。规模 过小或过大，都会降低其价值。但要注意不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。 2外观 建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大影响。凡是建筑物外观新颖、 优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压 抑、厌恶，特别是在外形方面会让人产生不好的联想的，则价格就低。 3建筑结构 对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。因此，不同结构的 建筑物的价值会有所不同，特别是在地震多发地区。例如，砖混结构的价值一般要高于砖木结构的价值，钢 筋混凝土结构的价值一般要高于砖混结构的价值。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其 价值上来。 4设施设备 随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内设置完善的设施设备。因此，建筑物的设施设备是否齐全、 完好，例如是否有电梯、中央空调、集中供热、宽带等，对其价值有很大影响。当然，不同用途和档次的建 筑物，对设施设备的要求有所不同。一般地说，设施设备齐全、完好的，价值就高，反之价值就低。 5装饰装修 房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。一般地说，同类房地产，精装修的 价格要高于粗装修的价格，粗装修的价格要高于毛坯房的价格。当然，装饰装修是否适合人们的需要，其品 位、质量等如何，是非常重要的因素，有些装饰装修不仅不能提高房地产的价值，甚至还会降低房地产的价 值。 6层高和室内净高 人们对建筑物空间的需求本质上是对建筑物内部立体空间的需求，而不仅仅是平面，因此层高或净高对 房地产价格也会有影响。层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。但层高或净高也有 一个合适的度，过高不仅会增加建造成本，而且会增加使用过程中的能源消耗，从而也会降低建筑物的价值。 7空间布局 空间布局影响到建筑物的使用，对房地产价格有较大影响。不同用途的建筑物，例如住宅、商场、写字 楼等，对空间布局的要求并不相同。一般地说，平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高， 反之，价值则低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素 之一。 8防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照 通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质，将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起， 便于叙述和理解。建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。对建筑物防水的基本 要求是，屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。对建筑物保温、隔热的基本要求是，冬季能保温，夏季能隔热、 防热。对建筑物隔声的基本要求是，为了防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层 之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。对建筑物通风的基本要求是，能够使室内与室外空气之间流通， 保持室内空气新鲜。对建筑物采光、日照的基本要求是，白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时 间的太阳光照射。采光、日照尤其对住宅和办公楼比较重要。 因此，上述诸方面是否良好，对房地产价格有较大影响。以日照为例，有自然状态下的日照和受到人为 因素影响下的日照。自然状态下的日照长短，主要与所在地区的纬度高低和气候有关。日照在一个地区基本 上是相同的，因此主要是考察受到人为因素影响下的日照长短。受到人为因素影响下的日照长短，主要与朝 向、周围建筑物或者其他物体（如山体、树木）的高度、距离等有关。一般地说，受到周围建筑物或者其他 物体遮挡的房地产的价格（尤其是住宅的价格）要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格。日照对房地产价 格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。 9维修养护情况及完损程度 建筑物的完损程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑 物完好的，价值就高；反之，价值则低。 三、权益因素 拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用， 而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的 经济实力，还有除此之外的限制（以下均是指这类限制） 。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤 立的，存在“外部性” ，会影响周围和社会公众的利益。 一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房 地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为 以下 3 个方面：房地产权利的设立和行使的限制；房地产使用管制；房地产相邻关系的限制。 （一）权利状况 土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是所有权，还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这 些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。拿地役权来说，对于供役地而言（在地役权关系中，有需 役地和供役地之分。其中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地；为他人土地的便利而供使用的土地为 供役地） ，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人 方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地 的价值。 以共有的房地产为例，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分等很难形成共识，部分共有人 如果不堪其繁而转让其在共有的房地产中享有的份额，这时的成交价格多会低于正常价格。 此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。例如，地下矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土 地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。在中国内地，虽然境内外的公司、企业、其他组织和个人， 除法律另有规定者外，均可以通过政府出让方式取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土 地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。例如， 民法通则第七十九条规定：“所有人不明的埋 藏物、隐藏物，归国家所有。 ”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二条规定：“国家按照所有权 与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 ”在中国台湾地区，地下矿藏与土地也是分开的，其“土地法”第十五条规定：“附着于土地之矿，不因土 地所有权之取得而成为私有。 ”在欧洲许多国家，地下资源的所有权与土地所有权也是分开的，规定地下资源 属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。在加拿大，地下矿藏在有些省， 如安大略、魁北克和阿尔伯塔，成为单独的产权，不再自动地附属于土地。 美国关于土地所有权的规定与上述国家和地区不同。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富， 因此，地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。从地下资源的有效利用看，美国的制 度有一定的合理性。首先，因为每个拥有土地的人都会关心自己的土地下