2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(5)

房地产及其描述-1（上） 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、 熟悉和掌握程度。 考试要求 1熟悉房地产的定义； 2熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义； 3掌握实物、权益和区位的含义； 4了解房地产的其他名称； 5了解房地产的基本存在形态； 6掌握不可移动； 7掌握独一无二；来源：建设工程教育网 8熟悉寿命长久； 9熟悉供给有限； 10熟悉价值量大； 11熟悉用途多样； 12熟悉相互影响； 13熟悉易受限制； 14了解保值增值； 15熟悉按照房地产用途的分类； 16熟悉按照房地产开发程度的分类； 17掌握按照房地产实物形态的分类； 18掌握按照房地产权益状况的分类； 19了解按照房地产是否产生收益的分类； 20了解按照房地产经营使用方式的分类； 21掌握房地产状况描述。 二、内容讲解 第二章 房地产及其描述来源：建设工程教育网 如果连货的真假、好坏都不识，就根本谈不上评估其价值。房地产估价的对象是质量、功 能、产权等都极为复杂的房地产，因此，准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的 认识为基础的。在实际房地产估价中，还要明确界定估价对象房地产的范围，详细描述其状况。 为此，本章介绍房地产的含义、特性和种类，以及对作为估价对象的房地产应从哪些方面进行 了解并如何予以描述。 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义来源：建设工程教育网 房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义， 是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。 现代社会，土地定着物中的建筑物越来来源：建设工程教育网越普遍，体量越来越大，也越 来越重要。城市房地产甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物为主、土地为辅，而且在房 地产交易活动中一般是“地随房走”。因此，通常需要把建筑物从土地定着物中单列出来，将 房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”。 另外，同一房地产实物上往往同时存在着所有权、抵押权、地役权、租赁权等多种权利， 房地产因不可移动使原本为外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既 与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本 质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位三者的结合体。如果综合以上方面给房地产下个 完整的定义，那么它是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 理解上述房地产定义，一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他土地定着物，另一方面要 弄清什么是实物、权益和区位。来源：建设工程教育网 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （一）土地的含义 人们对于什么是土地，有许多不同的认识和定义。从房地产估价的角度看，土地是一个空 间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的 空间。一宗土地的空间范围如图 2-1 所示，可分为以下 3 层：地球表面，简称地表；地球 表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；地球表面以下一定范围内来源：建设工程教育网 的空间，简称地下空间。 一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权 属界线组成的封闭曲线。土地的实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但在实际生活中人 们在地表上“划野分疆”，从而形成了一块一块或者一宗一宗的土地，也使得每块或每宗土地 有了平面界址、形状和面积。例如，政府出让国有建设用地使用权的地块，其地表范围通常是 根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在 地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平 投影面积计算。 从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空 间，地下空间范围是从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。例如，牛津法律 大辞典写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底 土，正如土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有这一格言所述。”但是，在现代法 律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限 制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。 通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。例如， 现代立法规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏 物来源：建设工程教育网等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他 人。 （二）建筑物的含义来源：建设工程教育网 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包 括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作广义理 解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和 构筑物两大类。其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野 第 3 页 共 4 页 兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建 筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、 电梯、电气等设备）等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活 动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 值得指出的是，由于特殊的需要或者约定俗成，目前不同的领域对建筑物、房屋的范围有 不同的界定，特别是与房地产估价密切相关的建筑领域和会计领域。其中，建筑领域多将建筑 物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物。会计领域则多将房屋与建筑物并列，把建筑物 视为不包括房屋。城市房地产管理法把房屋定义为包括建筑物及构筑物。因此，本书中除 涉及有关法律法规等规定时应依照其特定的含义理解外，对建筑物、房屋、构筑物三者含义的 界定是：建筑物、房屋和构筑物都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范围最大，包括房屋和 构筑物。房屋和构筑物是同一层次的，之间的区别主要有以下两点：人们是否直接在里面进 行生产或生活活动。人们通常直接在里面进行生产或生活活动的，一般为房屋；人们通常不直 接在里面进行生产或生活活动的，一般为构筑物。是否有门、窗、顶盖。有门、窗、顶盖的， 一般为房屋；没有门、窗、顶盖的，一般为构筑物。当然，有时对于亭子、宝塔之类的建筑物， 称其为房屋似乎不妥，称其为构筑物似乎也不妥，一般只好直呼其为建筑物。 （三）其他土地定着物的含义 土地定着物也称为地上定着物、土地附着物、地上附着物。其他土地定着物是建筑物以外 的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地 产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。其他土地定着物与 土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会 破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。例如， 为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假 山、水池，种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物 的表面，或者与土地、建筑物毗连者，例如，摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在 地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他土地定着物。在实际房地产估价中，估价对象的范 围如果不包含属于房地产范畴的其他土地定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为 在估价对象的范围内；如果包含房来源：建设工程教育网地产以外的财产的，也应逐一列举说明， 未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。 在现实中，其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。因此，本书通常 把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。 三、实物、权益和区位的含义 （一）房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整 程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑等专业 知识。 房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例， 其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是来源：建设工程教育网指它是砖木结构的，还是砖混结构、 钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的