2009年房地产市场分析(搜房网提供)

2008 年中国房地产市场回顾和 2009 年预测 中国指数研究院指数研究中心 中国房地产指数系统 搜房网 一、2008 年中国房地产市场整体情况 2008 年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上 保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。 2008 年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由 2007 年的过热转向理性 回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但 2008 年第三季度，市场开 始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力 下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并 稳定发展的态势。 1、 2007 年的投资过热，导致 2008 年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在 30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受 2007 年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高 于 30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下 半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推 进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额 同比增长从 1-6 月的 33.5%一路下滑到 1-11 月的 22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但 涨幅的绝对值仍超过了 20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有 出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 图 1：2007 年 11 月-2008 年 11 月全国房地产开发投资走势 2 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2007: 11月 2007: 12月 2008:2月 2008:3月2008:4月 2008:5月2008:6月 2008:7月2008:8月 2008:9月 2008: 10月 2008: 11月 0%5% 10%15% 20%25% 30%35% 40% 房 地 产 开 发 投 资 额 开 发 投 资 额 增 长 率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自 1998 年以来，土地购置未开发面积近 12 亿平方米，市场潜在供给能力强。 与 2007 年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008 年，中国土地市场开始恢复 理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由 1-2 月的 34.7%，到年中（1-6 月）的 7.6%，1-11 月的-5.9%，除 1-5 月外，增幅都是逐月在 下降；而土地开发面积同比增幅也是由 1-2 月的 20.2%，一路回落到 1-11 月的-2.7%，除 1-6 月外，也是逐月下降。2007 年狂热的土地市场降温明显。但 2008 年 1-11 月土地购 置未开发面积仍达 1.12 亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。 图 2:2007 年 11 月-2008 年 11 月土地购置开发面积情况 05000 1000015000 2000025000 3000035000 4000045000 07:1 -11 07:1 -12 08:1-2 08:1-3 08:1-4 08:1-5 08:1-6 08:1-7 08:1-8 08:1-9 08:1 -10 08:1 -11 单位 ：万 平方 米 -10%-5% 0%5% 10%15% 20%25% 30%35% 40% 土 地 开 发 面 积 土 地 购 置 面 积 开 发 面 积 增 长 率 购 置 面 积 增 长 率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 中国指数研究院对自 1998 年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达 11.9 亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为 2 计算，能为市场提供 23.8 亿 平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需 3 年半多的时间， 以户均 100 平方米、3 人计算，能解决 7000 多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量 很大。 3 图 3:1998 年-2008 年 11 月土地购置开发面积情况 0 10000 20000 30000 40000 50000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008: 1-11 (单位 :万平 方米) -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 土 地 购 置 面 积 土 地 开 发 面 积 购 置 面 积 增 长 率 开 发 面 积 增 长 率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力 仍偏大 2008 年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开 工面积和施工面积涨幅分别由年初的 31.6%、27.2%和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、5.4% 和 17.7%， 1-11 月新开工面积 8.4 亿平方米，超过销售面积 71%，而施工面积 25.5 亿平 方米，相当于前三年平均销售面积的近 4 倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销 售，则剩下的仍需要市场消化 3 年。以户均 100 平方米、每户 3 人计算，如果全部竣工 后，可以为市场提供 2550 万户，7650 万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但 市场供应压力仍较大。 图 4:2007 年 11 月-2008 年 11 月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况 0%5% 10%15% 20%25% 30%35% 1-11月 1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 竣 工 面 积 增 长 率 施 工 面 积 增 长 率 新 开 工 面 积 增 长 率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 4 2、2008 年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲 2.1、住宅日均销售 1.3 万套，2008 年房地产需求更加理性 2007 年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国 家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响） ， 2008 年商品房销售 量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由 08 年上半年的-7.2%，下降到 1-11 月的- 18.3%。 图 5:2007 年 11 月-2008 年 11 月销售面积及增长情况 010000 2000030000 4000050000 6000070000 8000090000 2007: 11月 2007: 12月 2008:2月2008:3月2008:4月2008:5月2008:6月2008:7月2008:8月2008:9月 2008: 10月 2008: 11月 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 商 品 房 销 售 面 积 (万 平 方 米 ) 销 售 面 积 增 长 率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 2008 年 1-11 月的销售面积比 2005 年同期增长 13.3%，比 2006 年增长 6.6%（由于 统计口径的变化，我们不考虑 2005 年以前的数据） 。如果不考虑 2007 年这个特殊因素的 话，可以看到 2008 年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。 图 5:2001 年-2008 年 11 月销售面积及增长情况 0 1000020000 30000 40000 5000060000 70000 2001 :11月 2002 :11月 2003 :11月 2004 :11月 2005 :11月 2006 :11月 2007 :11月 2008 :11月 -40% -20%0% 20% 40% 60%80% 100% 商 品 房 销 售 面 积 销 售 面 积 增 长 率 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 为对 2008 年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对 2006 年-2008 年这三 5 年前 11 个月的住宅日均销售套数进行分析，其中 2006 年和 2007 年的套均建筑面积是以 2006 年和 2007 年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而 2008 年套均建筑面积 是以中国指数研究院对国内主要城市的 2008 年前 11 个月住宅成交的监测数据计算得出。 我们可以看到，2008 年前 11 个月日均销售住宅约 1.3 万套，比 2007 年同期下降了 12.5，与 2006 年同期相比，增长了 12.8%，年复合增长率在 6.2%左右，可见，如果不考 虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的 2007 年，仅与 2006 年比较，2008 年销售量增长 仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008 年销售面积的下降，一个重要的 原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻 了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。 表 1:2006 年-2008 年前 11 个月全国住宅日均销售套数 年份 2006 年 1-11 月 2007 年 1-11 月 2008 年 1-11 月 住宅销售面积 41560 54976 44645 套均建筑面积 107.7 110.5 102.6 日均销售套数 11691 15070 13186 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 表 2:2006 年-2008 年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数 2006 年 2007 年 2008 年 1-6 月 2008 年 1-11 月 年份 城市 总套数 日均 总套数 日均 总套数 日均 总套数 日均 北京 161761 443 122823 337 35139 195 74366 225 上海 187131 513 234495 642 86093 478 137002 415 天津 73478 201 87201 239 24640 137 42849 130 重庆 90710 249 163404 448 61629 342 118984 361 深圳 74982 205 49944 137 16731 93 61275 186 武汉 94891 260 107536 295 27412 152 48125 146 数据来源：中国指数研究院 2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲 2007 年 9 月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业 性房地产信贷管理的通知 ， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了 类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分 6 投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住 型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008 年中国部 分大中城市自住型购房比例平均达到 81.3%，而 2006 年、2007 年该比例分别为 75.0%和 70.1%，以此估算,2006 年、2007 年和 2008 年 1-11 月住宅日均销售套数中投资投机型购 房分别为 0.29 万套、0.45 万套和 0.25 万套,可见 2007 年投资投机型需求过大，甚至形 成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008 年投资投机型购房套 数比 2007 年下降超过四成；而 2006 年、2007 年和 2008 年日均销售套数中自住型购房分 别为 0.88 万套、1.05 万套和 1.07 万套,可见 2008 年自住型需求仍在强劲增长。 3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌 由于供给类指标的快速增长，2008 年商品房销竣比一路下跌，由 08 年上半年的 1.53 下降到 1-11 月的 1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了 1，但由于中国的商 品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采 用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008 年 1-11 月商品房施工面积/销售 面积高达 5.2，而 2006 年、2007 年同期该比例分别为 3.8 和 3.6，同时 1-11 月商品房空 置面积达到 1.4 亿平方米，同比增长了 15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标 的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。 从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从 8 月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于 100，该指标低于 100，说明 房屋销售价格比上个月出现了下跌。9 月、10 月房屋销售价格环比指数分别为 99.9 和 99.7，11 月进一步跌到 99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以 看到，2008 年 1 月，房屋销售价格同比指数为 111.3，2008 年 2-11 月，该指数一路下滑， 由年中的 108.2，进一步下滑至 10 月的 101.6，由于这个指标超过 100，就意味着与去年 同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但绝对值并没有回落到 2007 年 10 月 的水平。 同时，在全国整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008 年 3 季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京 3 季度房价比去年同期增长了 8.7%,上海 增长 5.3%，而深圳和广州则分别下降了 6.8%和 1.4%。从目前的数据来看，预计 4 季度各 城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这 4 个城市的房价收入比分别 7 高达 14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房 为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。 4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量， “这个冬天不太冷” 作为支柱产业，3 季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度 重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳” ，中央和地方采取了 降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续 5 次 降息、财政部下调居民首次购房契税至 1%地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市 降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分 开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场 具有积极作用。 从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看， 11 月中国主要城市商品住宅成交 面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与 10 月这个传统销售旺季相比出现 了大幅上涨，如北京上涨了 52.35%,上海 40.43%，深圳 74.86%，杭州 30.48%,南京 59.15%， 而 11 月 1 日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量 确实起到不可忽视的作用。 但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要 看到，中国房地产市场经过了近 10 年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产 行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但 中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完 全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷” 。国 家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可 以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。 二、2008 年中国房地产市场热点问题 1、销售额低于投资额 7000 多亿元，开发商资金链紧张，市场资金缺口大 2008 年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大 部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收 8 入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。目前中国的房地产开发企 业的商品房销售是主要的收入来源，租赁收入比例很小。所以销售额在开发企业收回投 资方面占据了非常关键的位置。2008 年 1-11 月房地产企业销售额低于投资额 7285 亿元， 预计 12 月销售额仍然会大幅低于投资额。而其他年份一般当年就可用销售收回投资（当 然这里说的是一个整体概念） ，2007 年 1-11 月销售额高于投资额 2371 亿元，1-12 月则 是 4324 亿元；2006 年尽管 1-11 月销售额低于投资额 274 亿，但 1-12 月销售额仍然是超 过投资额 1127 亿元。 图 5:2007 年 11 月-2008 年 11 月销售额与投资额差值情况 -8000 -6000 -4000 -2000 0 2000 4000 6000 200 7:1 1月 200 7:1 2月 200 8:2 月 200 8:3 月 200 8:4 月 200 8:5 月 200 8:6 月 200 8:7 月 200 8:8 月 200 8:9 月 200 8:1 0月 200 8:1 1月 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 由于 2008 年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策以及对外资的限制措施，国 内贷款以及利用外资受到抑制。房地产开发投资资金来源中，国内贷款增长比例较小； 利用外资虽增长了 12%，但基数小，影响不大；而销售额低于投资额 7285 亿元，意味着 开发企业必须加大自筹资金的力度，1-11 月房地产开发投资的资金来源同比增长 4.24%, 其中定金及预收款下降了 11.2%，而自筹资金增长了 3172 亿元,同比增长了 30.9%。房地 产开发投资快速增长，对自筹资金的需求越来越高，这使得房地产开发企业资金链日益 紧张。 2、流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式出现危机 国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示，今年上半年全国土地有接近 都是以底价成交收场，更有左右的土地遭遇流标流拍。还有一些房地产公 司则通过股权转让等方式变相退地。中国指数研究院土地价格指数系统对 60 个大中城市 招拍挂土地市场长期进行监测的结果表明，截止 10 月底，全国 60 个大中城市住宅用地 9 流标流拍约 1300 宗，土地面积约 6000 万平方米，其规划面积超过 1 亿平方米，相当于 07 年总供应量的 1/5 左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。如南京苏宁 房地产开发有限公司退回 2007 年月拍得的总价 44.04 亿元、楼板价 6.69 万元平方 米的全国最贵“单价地王” 。据不完全统计，08 年大宗地块退地宗数近 20 宗。而地方政 府损失地价款在 140 亿以上。 土地出让收入在地方政府财政中占据重要的地位，部分城市的“土地财政”收入甚 至占财政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地财政”模式出现危机，随着 流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府财政收入急遽缩水。房地产市场的回落甚至 增速放缓，从目前来看，影响最大的仍然是地方政府，如果房地产市场出现大幅度的波 动，无论是土地出让收入，还是开发的各个阶段税费收入，都将大幅下滑，部分依靠 “土地财政”的地方政府将面临入不敷出的境地。各地政府也在积极探索地方政府债券 的发行，以避免土地财政的渴望。 3、保障性住房增长，但限价房处境尴尬 2008 年房地产市场供给和需求结构都出现较大变化：供给方面，保障性住房在整个 房地产开发中的比例有所增加，对房地产市场产生一定的影响不容小视；如北京市近三 个月住宅成交中，保障性住房占 50%左右，保障性住房价格一般低于市场价格，对整体均 价有拉低的作用，同时保障性住房比例的增长，使购房者增强了持币观望的信心。所以 说，保障性住房比例的增长有利有弊。由于目前并没有形成很好的梯级消费市场，对保 障性住房的购买者也很难有准确的身份验证，购买保障性住房和购买商品房的消费者重 叠很大，很多保障性住房甚至用于投资和投机。保障性住房比例的增长，对于商品房交 易量、价均有一定程度的不利影响。如何在保障民生的同时，避免保障性住房对市场造 成大的冲击，是各级政府应该重点关注的问题。 由于一些地区房价出现下跌，幅度超过 10%，这样使得一些限价房的价格超过了周 边楼盘，失去了价格上的优势，陷入尴尬。在某种意义上讲，限价房对于市场的作用更 多的表现在抑制房价上。而当房价转涨为跌，限价房有可能被迫进行修正。 4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患 由于市场逐渐转向供过于求，按照经济规律，价格就需要做向下的调整。这也正是 10 一些理性开发商的选择，全国新建商品住宅价格环比自 8 月连续下降，正是这种理性行 为的表现。但房价的调整，涉及到方方面面的利益，部分开发商的降价促销由于引发了 与老客户的矛盾而困难重重，进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。 不断上演的退房风波使开发商面临两难处境，保持目前的房价，销售面临窘境；按 照市场来调整价格，老客户退房更是难以承受。从市场的角度来看，购买商品出现价格 下跌，并不是退货的理由。房价涨跌对于那些属于自住型的老客户其实并没有实质的影 响，而对于投资或投机性客户则有较大的影响，而这部分购房者完全属于市场行为，应 该风险自负。从市场的一些反馈来看，一些退房风波的主要发动者就是投机客户。其实 从美国的“次贷危机”来看，以小搏大的投机者比例过大的房地产市场，是不可持续的， 房价崩盘之前只能涨幅越来越大，否则即使房价不跌，只是涨幅缩小，也会因为房价涨 幅无法弥补投机成本，导致市场崩盘。所以对于退房风波要区分对待，无论是市场还是 政府，对于投机者，都是无法保护的。但对于自住型购房者，他们是以前高房价的受害 者，尽管市场经济买卖责任自负，但给予适当的引导和矛盾缓解仍很有必要。退房风波 关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。但简单地 维持房价不跌或增长并不是最好的办法。另外，部分购房者选择断供，使金融机构面临 坏帐风险，所以银行要高度关注房价深度下滑带来的的信贷风险和适时多频次评估判断 房价的变动方向。 三、2009 年中国房地产市场预测 1、房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性 以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供 6 年 以上的新增供给，2008 年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上 看，2008 年销售量相对正常年份平稳增长，尽管 1-11 月虽然部分城市销售量环比出现较 大的增长，但与 2007 年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已 经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不 合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺 的局面。 从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由 11 于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应 市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计 2009 年房地产市场成交量回升，价格将 进一步回归理性。 2、开发投资增幅将进一步下降，房地产企业债等融资手段将大行其道 由于销售额低于投资额，2009 年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产 重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但 同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。如万科就在第 三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了全年的开竣工计划的基础上， “决 定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约 110 万平方米，到 570 万平方米左右， 以更好地匹配市场的销售节奏。 ”预计 2009 年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不 会出现负增长。 2008 年 12 月 13 日，国务院办公厅发布关于当前金融促进经济发展的若干意见 。 要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融 资工具。 ”2008 年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资 金量，如万科、金地发行公司债、金