2010年沧州新许官屯地块产品定位报告

目 录 一、 地块现状 二、 产品形态 三、 做怎样的商业 四、 怎么做商业 五、 产品设计思路 六、 辅助型住宅定位 七、 产品设计概念性方案 八、 概念型方案技术指标 九、 项目投入概算 十、 产品定价与价格策略 十一、 产品推广策略定位 十二、 产品销售策略定位 十三、 产品招商策略定位 十四、 产品营运管理策略定位 十五、 产品总销售额分析 十六、 产品效益分析 十七、 项目操盘重点 十八、 总结 一、 地块现状 1、 地块区域现状 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 3 页 共 95 页 2、 地块区域关系 3、 地块周边配套及相关房地产项目 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 5 页 共 95 页 二、 产品形态 1、 国内目前房地产总趋势 2009 年 对 于 中 国 的 房 地 产 是 个 震 撼 之 年 ， 全 国 房 价 一 路 升 涨 ！ 导 致 2010 年 以 及 未 来 几 年 的 中 国 地 产 行 业 充 满 着 更 多 的 挑 战 ， 需 要 我 们 行 业 对 未 来 的 方 向 有 着 清 晰 的 判 断 ： 新一轮调控更为严厉 自 2009 年 12 月 9 日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后，政府密集出台了系列房地产调控政策。 12 月 14 日，国务院常务会议提出，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 12 月 27 日，温家宝总理接受新华社记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定 房地产的价格，维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。 今年 1 月 10 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条“），不但强调了加大差别化信贷政策执行力度，而且去掉 了改善性住房这个内容，还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任，释放了政府全面深 化房地产调控、打击投资投机购房、开发商囤地炒地、遏制房价过快上涨的信号。 从已出台的政策来看，新一轮调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，以化解市场预期行为对调控产生 的对冲效应，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。二套房贷等调控政策，可看成 2007 年调控政策的延续。而从取消改善性住房、规定 拿地首付款不得低于 50%等政策，以及对房价上涨的态度从“抑制”升级为“遏制”、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为“违法犯罪的行为” 等来看，新一轮调控比 2007 年的调控要严厉得多。 地方政府已采取措施落实中央政策 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 7 页 共 95 页 今年 2 月底，广东出台了“粤四条”，抑制投资投机性购房需求。“粤四条”规定：房地产开发企业取得预售许可后，应当在 10 日内一次性公开全部房 源对外销售，并在公开销售 24 小时之前，按照“一套房一标价“的方式明码标价。经认定土地闲置满 1 年的，土地闲置费不再按月计收，而按出让土地价款 20%或划拨土地价款 20%一次性征收，比此前按地价的 0.8%-1.2%按月征收处罚力度高了近 17 倍。逾期不缴纳的，按日加收 1%的滞纳金。此外，还可能终止 去年“粤十五条“中相关港澳台居民购房优惠的政策。 1 月 22 日，北京收回了大龙地产去年拍得的“地王”地块。2 月 21 日，11 个职能部门，联合发布关于贯彻国办发20104 号文件精神促进本市房地产 市场平稳健康发展的实施意见，从供应、信贷、市场、监管等多个方面，加强和改善房地产市场调控，遏制房价过快上涨：一律停止执行已经过期的购房 优惠政策，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，收紧房地产开发贷款，恢复“限外令“，规定开发企业应在取得商品房预售许可证后的 3 日内一次性公 开全部房源，严格按申报价格明码标价、公开对外销售。2 月 26 日晚发布通知：自今年 3 月 1 日（含）起，借款申请人购买“二套住房“申请住房公积金贷款 （含个人住房组合贷款），贷款首付款比例不得低于 40%。 上海政府将加强商品房预销售管理，加大对虚拟交易、囤地捂盘等违法违规行为的查处力度，严查在商品房预售预订阶段以各种形式炒作、哄抬房价的 行为，收紧投资投机性购房的公积金贷款，购买改善型住房的公积金贷款最高限额由 80 万元降低为 60 万元。 南京政府将通过多种途径严厉打击炒房行为：已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让。个人住房公积 金贷款最高可贷额度由 30 万元下调至 20 万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。市区单幅地块出让不得超过 20 公顷，出让土地首期付款比例不 得低于土地出让总价的 50%，要在土地拍卖后的一周内付清。而且，收回了招商地产和九龙仓旗下公司于 2007 年 12 月 6 日竞得的栖霞区仙林湖以西、仙林 大道以北 B1、B2 地块土地，没收 2.45 亿港元保证金。 金融调控还将加强 2010 年央行工作会议称，将在保持货币政策的连续性和稳定性、继续实施适度宽松的货币政策同时，有效管理通胀预期，严格执行有 关房地产信贷政策。 从 1 月 18 日起，央行上调了存款准备金率 0.5%，自 2 月 25 日起，再次上调 0.5%。这说明，金融调控已经重启，房地产金融政策从紧。 银监会表示，今年严格执行有关信贷政策，坚决控制投资投机性购房贷款。商业银行要全面收紧二套房贷政策，所有二套房均执行首付四成的比例，大 幅上调第三套及以上住房的贷款利率和首付比例。加强对开发贷款的控制，停止对那些囤积土地或蓄意捂房惜售的开发商发放新贷款。对国土部门认定的闲 置土地 2 年以上的项目，禁止发放开发贷款。 春节前夕，银监会下发关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知：信托公司不得以信托资金发放用于土地收购及土地前期开发、整理 的土地储备贷款，发放贷款的房地产开发项目，必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。 2 月 20 日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法、个人贷款管理暂行办法：不得发放无指定用途的个人贷款，要求执行贷款面谈面签制度， 借款人当面签订借款合同及其他相关文件。 从去年底开始，多家商业银行已收紧房贷政策。 今年 2 月初，中国银行已取消房贷利率 7 折优惠，首套房利率优惠升至 8.5 折，还上调了发放新开发贷款的利率，原则上不允许低于基准利率。中国建 设银行去年底就已上调房贷利率。之后，光大银行全部取消了首套房贷 7 折利率优惠，中信银行执行二套房 110%利率政策，中国工商银行今年将严控房地产 贷款 春节后，商业银行已全面收紧二套房贷政策：以家庭为单位认定，不再区分是否改善型，首付比例不得低于 40%，利率普遍执行八至八五折利率。而且， 首套房贷款优惠政策也已收紧，相继取消了优惠利率，七折利率贷款名存实亡，首付也普遍上浮，四成首付越来越普遍，二套房巳开始执行五成以上首付。 三套房暂停办理贷款 加大打击闲地囤地力度 去年 11 月 12 日，国土资源部发布限制用地项目目录（2006 年本增补本） 和禁止用地项目目录（2006 年本增补本） ，对商品住宅用地的宗地出让 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 9 页 共 95 页 面积给出上限：大城市 20 万平方米，中等城市 14 万平方米，小城市（镇）7 万平方米。 12 月 17 日，财政部、国土资源部等五部委联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知规定，开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的 50%。 12 月 23 日，国土资源部挂牌督办 18 宗闲置土地，并重申：对于已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费；闲置满 两年依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。 另据了解，国土资源部还将出台更细化的土地调控招数。目前，正在拟定一个关于加强房地产用地供应和监管的细则文件，对房地产企业非法取得土地、 囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，作为证监会、银监会审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据，专项整治房地产闲置土地。 可以预期，中央政府可能还将继续强化、深化土地调控。 诸多因素致调控进一步深化 今年 1 月 20 日，财政部发布关于印发投资性房地产评估指导意见（试行） 的通知，意味着“国十一条”中的调控政策执行细则出台，中央政府强化 了政策的执行落实。 1 月 19 日上午，温家宝总理主持召开国务院第四次全体会议讨论政府工作报告(征求意见稿)指出，要抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障 性安居工程，增加普通商品房供给，抑制投机投资性购房，进一步规范房地产市场秩序。 2 月 27 日下午，温家宝总理与网友在线交流，重申了房地产调控四项措施，并表示，政府有责任管好房地产市场，有决心在本届政府任期内能把房地产 这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。 3 月 5 日上午，温家宝总理在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头， 满足人民群众的基本住房需求：一是继续大规模实施保障性安居工程。二是增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设 进度。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办 法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。 2010 年 4 月 17 日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知1简称“新国十条” ， 这是一把直刺改善型住宅及投资型住宅的利剑！其重点有三。考核问责机制：对省级人民政府稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳 定的，要追究责任。严格的差别化住房信贷政策：首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款 比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%， ，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务。 2010 年住宅房价趁势分析 从陆续密集地祭出系列房地产调控招数，不难看出，中央政府已经决定向高房价开刀，强力打击房地产市场中猖獗的投资投机性购房行为，以遏制房价 非正常上涨。由于房价持续多年快速上涨，目前的房价过高，市场有效需求被严重透支，而市场上投资投机性购房在一线城市占比高达六成以上，二线市场 也达四成以上，乃至于三四线城市也占二、三成！因此，可以预期的是，随着 2009 年房地产刺激政策的市场效应逐步消退，随着新一轮房地产调控的逐步推 进，尤其是市场已经建立起中央政府还将陆续推出包括房地产金融领域的调控政策在内的更多的房地产调控政策的预期。在未来即将推出的新政策中，甚至 包括加息以及可能开征物业税等。这些，无疑必将深度影响房地产走势预期，重创房价、地价上涨预期，促使房地产再次异变，重回调整通道。在政府政策、 通货膨胀预期等因素的刺激作用下，像一头野牛一路狂奔而涨的房价，至今开始显现出销量疲态，某些一线城市已经开始酝酿下降。特别是被称为史上最严 厉房地产调控政策的“国十条”出台已 40 天有余。从住建部与地方政府签订保障房建设协议,到国税总局明确土地增值税清算过程中的计税问题,以及仍在筹 备的房 产 税 ,无一不彰显了中央的调控决心。尽管多地调控细则近日被指“温和”,房价高企依旧令消费者望而却步,住宅成交量还是应中央调控之声而落,与 此同时,房屋出租市场和商业地产正在悄悄升温。 销售市场很受伤 新“国十条”出台后,各地楼市成交量首先应声而落。根据中国指数研究院的统计数据显示,新政出台后的第一个星期里,一线城市楼市成交量全面下挫, 其中北京成交面积环比下跌 45%,住宅成交面积下滑在新政出台后的第二星期里继续扩大,26 个城市的住宅成交面积续出现环比下降,跌幅最大的南京出现环比 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 11 页 共 95 页 77.85%的下滑幅度。 5 月份,一线城市成交量继续下滑,记者根据北京房地产交易管理网公布的数据进行了简单的统计,5 月 1 日至 5 月 27 日,北京市期房签约 5985 套,其中住 宅签约 5210 套,而在楼市逐渐升温的去年同期,这两个数字分别为 15036 套和 11952 套。受房地产调控政策影响,期房签约、住宅签约分别同比下滑 60%和 56%。 总之， 2010 年房地产市场将再次迎来量缩价稳的总体局面，一、二线感冒三四线吃药！然而、众多政策均直刺住宅！商业地产随着政策的稳定性及国 内投资品的风险性将独领地产风头！商业地产很受益根据中原地产调查,4 月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象,主要去向是商业、写字楼市场,其中深圳 市场表现尤其明显。尽管目前投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场尚无定论,但商业地产成为这轮调控中比较大的受益方是毫无疑问的。 某知名物业公司市场研究部的负责人也告诉记者,尽管目前还没有对以住宅为主的大型房企投资商业地产金额的统计,但是他们投资商业地产的意向十分明确。 2、 沧州的发展趁势 沧州始建于公元 517 年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积 1.3 万平方千米。距北京 240 公里，距天津 120 公里，距石家庄 221 公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线 地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。 （1）行政区划 沧州市设新华区、运河区 2 个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市 4 个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献 县和孟村回族自治县 10 个县。 沧州渤海新区辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场） 、沧州市南大港管理区（原南大港农场），于 2007 年 7 月成立。 （2）人口组成 目前，沧州市共有乡镇 167 个，其中镇 73 个，街道办事处 20 个。市区常住人口 60 万人，全市总人口约 680 万人。其中少数民族有 45 个，回族占少数 民族人口的 91%。 （3）交通优势 地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有 104、106、205、307 国道。京沪、京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、 京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程 2 个 5 万吨煤炭泊位和 1 个 3.5 万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达 3000 万吨，远期吞吐能力为煤炭 1 亿吨、杂货 5000 万吨。 （4）经济发展 09 年全市生产总值（GDP）完成 1900 亿元，同比增长 11.3%，比全省增速高 1.3 个百分点。其中，第一产业增加值完成 215.3 亿元，增长 4.0%；第二产 业增加值完成 868.7 亿元，增长 10.2%；第三产业增加值完成 816.0 亿元，增长 14.5%。三次产业结构为 11.345.743。 从投资、消费、出口“三驾马车”来看，总投资对经济增长的贡献率 61.9%，比去年提高 4.8 个百分点，总消费贡献率 42.2%，比去年同期提高 2.4 个百 分点，出口呈现负增长，对经济增长贡献率下降 7.2%。 3、 沧州的城市发展趁势 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 13 页 共 95 页 一轴、三线、四片区总体发展思路 一轴：东西向的城市发展主轴，近中期向西发展，远景向东发展； 三线：三条南北向生态景观带，分别依托西部的地质断裂带、迎宾大道、中部运河、东部的农田生态绿地； 四片区：由迎宾大道、运河、东部的农田生态绿地把城市分为：西部新区、运河东区、运河西区、沧州经济技术开发区。 四大功能板块 城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主； 朝阳路至清池大道，包括市区 8.9 公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区； 清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流； 沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。 4、 沧州的房地产现状概况 根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产 市场的整体情况： （1）西南板块 西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。 该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、天成郡府等，规模在都在 100 亩以上，均价在 4400 元/以上， 是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。 在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破 30 层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在 不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高” ，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走 高，带动了沧州市房价的高企。 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 15 页 共 95 页 总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。 （2）西北板块 相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基 本都处于尾房阶段，销售率达到 90%以上。 就拿“壹城风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。另外， 该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。 总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。 （3）东南板块 东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼 有，大规模、高品质楼盘屈指可数。 该区域的市场均价在 3600 元/左右，整体价格相对较低。但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了 40004500 元/，并且项目的规模和品质也较 高。 最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生 不利影响，未来发展有待观望。 （4）开发区板块 东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域楼盘寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城浅水湾”一家别墅项目独隅一方， 项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。 天成郡府 阿 尔卡 迪亚 项目名称 天成郡府 物业位置 沧州市御河路以南， 永安大道以西 发 展 商 沧州市天成房地产开发有限公司 物管公司 世邦魏理仕 物业类型 住宅、商业步行街 工程进度 部分封顶 绿 化 率 45% 容 积 率 3.5 规划用地 21 万平方米 建筑规模 27 栋高层总体规划 建筑面积 70 万平方米 外形特点 巴黎的 Art Deco 风格 周边配套 十四中、迎宾小学、市二医院、同天购物中心等 小区配套 商业步行街、温泉会所、大型景观组团、城市广场 项 目 规 划 配套 外 墙 通体砖 窗 户 断桥铝合金 开盘时间 2010、4 入住时间 一期 2010 年底销售情况 销售电话住宅 商铺 项 目 销 售 价格分析 开盘 3800 元/，目前 4700 元/ 暂不推出 销售策略 按揭 99 折、一次性 98 折 售楼处装潢 好 业 务 力 好 DM 与楼书 好 客户反馈 较好现场 表现 模 型 制 作 好 现场客流 一般 主要卖点 景观、精品豪宅、设计建筑物业团队、配套 主打广告 荣耀城市大器天成 项目优势 项目劣势 景观、建筑品质、设计团队、物业管理、开 发商实力 开发周期长 营 销 分 析 项目小结 整合精英团队，景观设计（EDSA） 、建筑商（鲁班奖建筑企业中建一局、 北京城建） 、物业管理（世邦魏理仕） 、开发商（天成地产） ； 内外景观组团，4.7 万方中心景观、5.6 万方外围园林、200 亩生态湖； ART DECO 建筑风格稳重典雅、低调奢华。140 米超宽楼间距。 城市广场、温泉会所、商业步行街配套休闲、娱乐、购物需求； 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 17 页 共 95 页 金鼎领域 项目名称 阿尔卡迪亚 物业位置 黄河西路与永安大道交汇 发 展 商 荣盛房地产开发有限公司 物业类型 住宅、底商、酒店 工程进度 封顶在即 规划用地 421 亩 总体规划 建筑面积 800000 平米 绿化率 40% 配套 周边配套 十四中、迎宾小学、朝阳中学、农业银行、妇幼医院等 结 构 框剪 电 梯 品牌 外 墙 外墙涂料 窗 户 塑钢 项 目 规 划 建材特色 内 墙 毛坯 地面装修 毛坯 交付时间 2011 年底销售情况 销售电话 3039588 /3049588 住宅 沿街底商 项 目 销 售 价格分析 均 价：4500 元/ 12000 元/ 销售策略 无优惠折扣 售楼处装 潢 较好 业 务 力 良好现场表现 DM 与楼书 较好 客户反馈 良好 主要卖点 开发商品牌、规模社区、江南景观、送面积、物业管理、5 星酒店配套 主打广告 沧州首家高尚人文主题社区 项目优势 项目劣势 开发商品牌、规模社区、物业管理、5 星酒 店配套 建筑密度高、楼间距小、景观不足 营 销 分 析 项目小结 上市地产荣盛房地产开发有限公司，具有品牌号召力； 社区内配套五星级酒店，提升整体档次、酒店湖景共享与社区，优 势利用； 小区景观带以灵动水景为基础，在池中筑以木制长桥、草坪花团、 雕塑小品、艺术路灯等 项目距同天商场仅 2 公里，距二医院、农行大厦仅 500 米，十四中、 朝阳中学、迎宾小学毗邻四周。 项目名称 金鼎大厦（金鼎领域 1 号商住楼） 物业位置 沧州市御河路与开元大道交汇 发 展 商 唐山冀东金鼎房地产开发有限公司 策划代理 北京倾城尚德房地产投资顾问 物业类型 写字楼、酒店、商住公寓、1-4F 底商 工程进度 主体封顶 总体规划 建筑面积 40000 平米 建筑规模 27F 商务综合大厦 周边配套 十四中、城市新行政区 配套 内部配套 好食汇餐饮文化街、会馆、幼儿园、露天游泳池、网球场等 项 目 规 划 建材特色 外 墙 大面玻璃幕墙/墙面砖 窗 户 塑钢 开盘时间 2008.5 入住时间 2010.12销售情况 销售电话 2205555 /2205111 超高层公寓 商铺 最高价： 1F：12000 元/ 最低价： 2F：8000 元/ 均 价：3950 元/ 3F：4450 元/ 价格分析 车位：10 万 租： 50-80 元/月 售楼处装潢 较好 业 务 力 较好 DM 与楼书 较好 客户反馈 一般现场表现 模型制作 较好 现场客流 一般 主要卖点 新行政区中心，酒店、餐饮、办公、居住配套齐全 主打广告 引领沧州不动产投资新潮流 项目优势 项目劣势 完善的配套、开发商优势、地段优势、周边 大型住宅群 项目本身缺少商运保障、欠缺有效的投资回报 且没有完善的业态定位 项 目 销 售 项目小结 金鼎大厦由写字楼、酒店式公寓、名流会酒店及配套底商组成，并与好食 汇餐饮文化街组成有效的商业互动。作为金鼎领域 20 万方住宅的配套商 业，具有很强的区域消费力。 4 层底商不对外开门，属于封闭式商场，前期没有作详细的业态定位。忽 视了商运的重要性，对后期业态划分及管理造成威胁。充其量也只能作为 零散的小区配套商业。 商业部分均为大面积分割销售，缩小了投资群体。 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 19 页 共 95 页 颐和文园 御河新城 冀 项目名称 颐和文园 物业位置 解放路西路与永安大道交 汇处 发 展 商 沧州东塑房地产开发有限公司 物管公司 东塑物业管理公司 物 管 费 未定 物业类型 高层住宅、商业街、酒店、写字楼 工程进度 部分封顶 规划设计 法国 C&P(喜邦)建筑设计公司 总体规划 规划用地 193759 建筑面积 678502 周边配套 颐和广场（华北商厦、同天购物中心等） 、迎宾小学、十四中 项 目 规 划 配套 小区配套 会所、幼儿园、商业步行街 开盘时间 2007 入住时间 2010 年 10 月 销售情况 销售电话 3775588 /3772299 颐和大厦写字楼 颐和大厦底商 项 目 销 售 价格分析 统一价：5900 元/（精装修） 价格未定 10 月份推出 销售策略 现场没有优惠折扣（但可找领导优惠） 售楼处装潢 良好 业 务 力 良好现场 表现 现场客流 一般 客户反馈 良好 营 销 分 析 项目小结 项目位于颐和广场南侧，地处沧州次商业中心。休闲、娱乐、购物配套 完善，属于投资居住的首选之地。住宅基本售磬，颐和大厦剩余底商业 及部分写字楼。 写字楼为精装修（中央空调、集成吊顶、墙面乳胶漆、地面防滑地砖） ， 剩余 20-26 层，均无楼层价差、无南北向价差，一口价 5900 元/。每 层 9 户 80-140不等，公摊 32%。单层设置 6 部电梯，其中 2 部电梯服 务于写字楼。 沿文园街设计一条南北向的院落式商业街，连接颐和广场与迎宾路，使 得商业街与颐和广场可形成商业互动，极具升值潜力。 项目名称 御河新城 物业位置 御河中路与浮阳大道交汇 发 展 商 建投地产 策划代理 北京中广信 物业类型 住宅、商业街、公寓 工程进度 西区部分主体施工 绿 化 率 35% 容 积 率 4 规划用地 25 万平方米 建筑规模 总体规划 建筑面积 100 万平方米 外形特点 周边配套 同天购物广场、市府、颐和广场 配套 小区配套 风情商业街、超市、酒吧、法式园林、育红小学 项 目 规 划 建材特色 外 墙 保温材料 窗 户 塑钢 开盘时间 20096 入住时间 2012 下半年销售情况 销售电话 2077788 2077799 住宅 商铺、公寓 项 目 销 售 价格分析 4000-4400 元/ 暂未推出 销售策略 一次性每平米优惠 30 元 售楼处装潢 良好 业 务 力 较好 DM 与楼书 较好 客户反馈 良好现场表现 模型制作 良好 现场客流 一般 主要卖点 地段、开发实力、体量、配套 主打广告 新城核心百万平米宜居景观城 项目优势 项目劣势 百万方体量、育红学校分校区、 法式园林、建投地产 人车未分流、销售中心在内街、建筑密度高 营 销 分 析 项目小结 百万平米建筑面积，实属沧州第一大盘。河北建投实力为项目保驾护 航，增加了业主的信心； 育红小学及幼儿园将在项目中设立分校区，成为项目一大亮点； 对景观作了定位法式园林，并打造 20000城中湖； 作为项目配套的商业超 10 万平米，满足区域休闲、娱乐、购物需求。 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 21 页 共 95 页 春大厦 项目名称 冀春大厦 物业位置 沧州市黄河西路 发 展 商 河北冀春房地产开发有限公司 策划代理 北京海岸房地产经纪有限公司 物管公司 未确定 物 管 费 未定 1.5 元/平米/月 物业类型 写字楼、商业 工程进度 主体完工 建筑面积 17496 建筑规模 2 栋高层 F21总体规划 外形特点 银灰色楼体、幻彩虹花岗岩、红色条砖墙面、正立面金属装饰条、浮雕 周边交通 3 /8/ 18/ 305/219 路 周边配套 医院、银行、各政府机构办事处配套 小区配套 安保智能化、消防智能化、楼宇控制智能化、停车服务、五星酒店管家 内 墙 乳胶漆 地面装修 地面砖 项 目 规 划 建材特色 外 墙 墙面砖 窗 户 塑钢 开盘时间 2009.7 入住时间 2010.8 销售电话 2100016/2109000 开发期数及现推期数 A、B 座分 2 期开发B 座 10 年 9 月推出销售情况 按揭银行 商业/建设 付款方式 首付 50% 高层 4-21F 商铺 1-3F 最高价：5100 1F：10000 最低价：3800 2F：8000 均 价：4500 3F：7000 项 目 销 售 价格分析 车位：地下车位、车库开发商自留 地面停车免费 销售策略 写字楼售磬，商业内铺大面积销售可优惠 1-2% 售楼处装 潢 一般 业 务 力 一般 DM 与楼书 一般 客户反馈 一般现场表现 模 型 制 作 一般 现场客流 少 主要卖点 沧州地标性建筑 5A 智能大厦 主打广告 城市颠峰职场领袖 目标客户群 投资群体/中小企业/私营老板/个体 项目优势 项目劣势 5A 级智能写字楼 规模小，目前商业氛围不浓厚，区域欠成熟 营 销 分 析 项目小结 冀春大厦分 A、B 两座高层，A 座共 21F，1-3F 为商业，4F-21F 为写字楼约 180 套 均已售磬。还有部分 2-3F 商业大面积出售。地下一层车库、车位为开发商自留。 B 座预期在 2010 年 9 月份推出。 御景国际 其 项目名称 贻成御景国际 物业位置 迎宾大道与解放西路交口 发 展 商 沧州贻成房地产开发有限公司 策划代理 天津凯成房地产咨询有限公 司 物管公司 未定（招投标中） 物 管 费 未定 物业类型 高层住宅、公寓、酒店 工程进度 10F 绿 化 率 40% 密度 16.83% 16.83% 容 积 率 3 规划用地 90000 建筑规模 11 幢高层住宅/1 幢高层五星级酒店总体规划 建筑面积 285345 外形特点 现代简约 周边配套 252 亩的狮城公园、 52 亩通翔杂技园、体育馆、会展中心等 项 目 规 划 配套 小区配套 金狮五星酒店、社区公园 开盘时间 2010 年 4 月 入住时间 2011 年底销售情况 销售电话 5672999 /5672666 住宅 最高价：4900 最低价：3500 项 目 销 售 价格分析 均 价：4200 销售策略 一次性 97 折 主要卖点 宜居生态园、高端五星级配套、科学化建筑尺度、人性化居住空间 主打广告 CBD 公园畔 五星荣耀家 项目优势 项目劣势 三大生态公园、五星级商业配套 90 米楼间距、明厨明卫设计 西面为迎宾南大道（331 省道） 、目前生活配套 欠成熟 营 销 分 析 项目小结 三大主题公园，250 亩狮城公园、50 亩杂技园、社区公园，内外配套资源 的整合，是该项目吸引业主的一大亮点； 拥有沧州两大五星酒店之一金狮大酒店（原称津狮大酒店） ，使项目推广 上搭了顺风舟，随着杂技节的开幕，使项目认知度最大化； 90 米超宽楼间距，在同类楼盘中具有一定说服力； 该项目在华北商厦一层设立销售展台，成功了开辟了第 2 销售中心。其一， 互补了项目现场销售部偏远的不足；其二，华北商厦的消费群体比较对应 项目客户群体。踩盘 1 个小时期间， 楼层价差 20-30 元/，20 层为最高价，往上、往下递减的菱型定价模式。 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 23 页 共 95 页 他区域楼盘 项目名称 沧州公馆（曾叫国贸尚街、绿洲大厦） 物业位置 新华路水月寺大街交汇处 发 展 商 沧州市邮政局 物业类型 商场+SOHO 公寓 规划用地 12 亩 建筑规模 1-6F 商场 7-21F 公寓总体规划 建筑面积 45000 平米 工程进度 封顶在即 配套 周边配套 市一中、市八中、中心医院、华北商厦、中国银行、沧州商城等 项 目 规 划 建材特色 外 墙 大型玻璃幕墙 地面装修 毛坯（商场一次装修） 开业时间 2010 年底开业 销售情况 销售电话 7611111 开发期数 1-6F 商业与 7-21F 公寓分 2 期推 8-21F 公寓 商铺 项 目 销 售 价格分析 均 价：4300 元/ 前期售价 1F：18000 元/2F 以上： 9000 元/ 2 手房：12000-18000 元/不包括 1 层 销售策略 商业：前期卖卡形式（交 2000 抵 4000） 、返租一年约 9%小公寓：一次性付款 优惠 100 元/ 主要卖点 市中心稀缺小公寓、完善配套 主打广告 城市核心区 稀缺小户型 项目优势 项目劣势 稀缺地段、完善的配套、智能化物管 后期商运信心不足、停车不足 营 销 分 析 项目小结 作为沧州核心商圈中商住混合项目，占尽了地利。6 层的封闭式商场能销 售一空，说明业主对该区位的投资信心还是很强的。 小面积分割低总价策略和经营权、管理权、产权三权分离的模式，大大 增加了客户群体，有效的吸引了投资群体，并以年 9%的反租回报，快速 消化了楼盘，这点是值得借鉴的。 8-21F 小公寓，据了解原是邮政局自留。从使用性质上分析，该公寓属于 40 年产权为写字楼或者商务公寓范畴，日后水电费也是以商用来收的， 如果后期没有高端的物业匹配，那么就失去了其公寓的真正意义。 由于是封闭式商场格局，尽管对外打的是街区，但实质上每个铺位都得 承担单层过道的公摊。所以公摊率达到了 40%。与实质意义的步行街区相 比，是没有优势的。更何况商业楼层做到了 6 层。如何把人气引上去， 是该商业日后一个重要的课题。 项目以新青年时尚为主题，以差异定位、错位化经营、商场化管理、市 场化运营为导向，并统一经营布局、统一广告宣传、统一招商组市、统 一经营理念、统一服务标准、统一物业管理。大多商业项目前期都如是 说，目的是为了销售，但后期运营起来并非都能如是做。 项目名称 世茂国际 物业位置 小南门商业步行街 发 展 商 沧州市世茂房地产开发有限公司 策划代理 深圳安厦地产 商运公司 世茂国际商运管理有限公司 物 管 费 0.7-1 元/平米 物业类型 商场、公寓、写字楼 工程进度 主体即将封顶 规划用地 6551.4 建筑规模 3F 商业群楼 +北 29F 公寓+南 12F 写字楼 总体规划 建筑面积 58725.05 外形特点 1-3 层为商铺，3 层以上为公寓 项 目 规 划 配套 周边配套 华北商厦 沧州商城 颐和商城 苏宁电器等 开盘时间 2009.7 交付时间 2010.8销售情况 销售电话 8972999/5999 开业时间 2011.1.1 40 年商务公寓 商铺 1F：20000 元/ 2F：14000 元/ 项 目 销 售 价格分析 4200-4700 元/ 3F：9300 元/ 销售策略 一次性 98 折、按揭 99 折 售楼处装 潢 差 业 务 力 良好 DM 与楼书 一般 客户反馈 良好现场表现 模 型 制 作 较好 现场客流 较好 主要卖点 小南门商圈核心地段 主打广告 2009 中心财富稀缺之选 项目优势 项目劣势 商业核心地段、集群效应、分割销售 停车问题限制商业的后续发展、分割销售给后期商运造成难度 营 销 分 析 项目小结 黄金地段的黄金铺位，目前仅剩余 2、3 楼较差的铺位，属于尾盘清理期。 铺位统一返租给商运管理公司，并保证业主平均 10%回报率，但不体现于 房价中。 小面积分割商铺居多，造成后期商运管理的难度。 项目名称 鼓楼上城 物业位置 新华区新华东路 21 号 发 展 商 万兴地产 物管公司 甲源物业 物 管 费 1.2 元/ 物业类型 高层塔楼+商业步行街+鼓楼广场 工程进度 外墙保温 绿 化 率 412 密度 容 积 率 2.2 总体规划 建筑面积 40 万平方 建筑规模 14 栋高层 周边配套 华北商厦、火车站、汽车东站、网通大厦，移动公司，联通大厦， 国家电网，银行，邮局、一中、二中、八中、一幼等配套 小区配套 商业街、幼儿园、大型鼓楼市民广场中心花园、地下停车 项 目 规 划 建材特色 外 墙 墙体外沿釉面砖 窗 户 6.0 双断桥隔热铝合金 开盘时间 2008.12 入住时间 一期 2010.8 公寓楼 2012 初销售情况 销售电话 5517777 /5518777 高层住宅 53-87公寓 项 目 销 售 价格分析 均 价：4400 元/ 均 价：4100 元/ 销售策略 一次性 85 折、按揭 92 折 售楼处装 潢 较好 业 务 力 较好 DM 与楼书 较好 客户反馈 一般 现场 表现 模型制作 较好 现场客流 差 主要卖点 20000 平米鼓楼市民广场、地段、配套 主打广告 沧州首席居住典范 项目优势 项目劣势 地段优越、生活配套齐全、鼓楼市民广场 塔楼建筑市场认可度不高、建筑密度高 营 销 分 析 项目小结 该项目所处区域优越，生活配套齐全。再加上本身拥有 20000 平米 的鼓楼广场，增加了一大亮点。开发商思路比较清晰，利用 1 期的 解决安置及资金回款为后续开发打下基础。紧接着打造鼓楼广场将 项目推向高潮，2 期房价随着广场的建成而水涨船高。 但是由于前期拆迁问题、入市价格策略的失误及塔楼建筑市场认可 度不高等因素，影响了推盘进度，导致 2 期迟迟未被推出。 由于前期入市价格偏高，市场接受度不高，所以利用大优惠折扣来 暗降房价。 8 号楼“上城公馆”也进入销售后期，剩余房源均为价格较高的楼层 及西、北面户型。 项目名称 宏宇城 物业位置 新华西路北侧 永安大道西 发 展 商 宏宇房地产开发有限公司 策划代理 华睿地产 物管公司 未定 物 管 费 1 元 物业类型 高层住宅、商务公寓、商业街 工程进度 三通一平 规划用地 11.72 万平方 建筑规模 21 栋高层。含一栋写字楼总体规划 建筑面积 40 万平方 外形特点 新古典主义 周边配套 开元大厦 同天商场 朝阳小学 13 中配套 小区配套 国际风情商业沿街 幼儿园 会馆 主景花园 写字楼 结 构 框剪 电 梯 品牌 外 墙 墙面砖 窗 户 断桥铝合金 项 目 规 划 建材特色 内 墙 毛坯 地面装修 毛坯 开盘时间 入住时间 一期 A 区 2012 初 销售电话 5255555/5277777 项 目 销 售 销售情况 认筹期，价格未定 销售策略 会员卡一万抵一万五 售楼处 临时 业 务 力 较好现场 表现 现场客流 一般 客户反馈 一般 主要卖点 生态景观、低密度住宅、高端住宅 主打广告 公园生活城，壮美新华路 项目优势 项目劣势 自身打造生态景观绿化、配套 5 星级酒店 西临传染病医院 营 销 分 析 项目小结 项目开发定位为结合特色风情商业街、高尚住宅、写字楼、公寓等 多功能的综合性物业群，着力打造沧州第一购物公园生活城，是沧 州市继天成郡府后又一高端住宅社区。 总体规划由具有浓烈欧陆风情的特色商业街和新古典建筑风格的高 层住宅建筑集群结合而成。20 余栋高层住宅建筑面积 23 万平米，外 立面挺拔俊秀、大面积透明飘窗。围绕三个景观公园高低错落排列。 由于西靠传染病医院，对项目负面影响较大。 沧州新许官屯地块定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品 保密等级 第 25 页 共 95 页 项目名称 万泰丽景 物业位置 经二大街与新华路交口北