2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题(5)-中大网校

2008 房地产估价师房地产基本制度与政策试题(5) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ） 。 A. 30% B. 40% C. 50% D. 60% (2)下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ） 。 A. 信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为 B. 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人 C. 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受 益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬 D. 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定 (3)收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。 A. 判断提问 B. 多项选择 C. 单项选择 D. 书面提问 (4)要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ） 。 A. 依法成立 B. 有必要的财产或经费 C. 有自己的名称、组织机构和场所 D. 能独立承担法律责任 (5)保险合同的客体为（ ） 。 A. 保险人 B. 保险利益 C. 保险金额 D. 被保险人 (6)下列不属于宏观经济政策目标的是（ ） 。 A. 充分就业 B. 经济增长 C. 利率稳定 D. 国际收支平衡 (7)下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土 地的表述中，正确的是（ ） 。 A. 由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B. 经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地 C. 不计算土地补偿费和各种补助费 D. 农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件 (8)若某商品需求表中 D1、D2、D3、D4 的价格弹性系数分别为 1.2、O.5 、O.8、2.3，则在 （ ）情况下，该商品价格提高会导致总收益增加。 A. D1 和 D2 B. D2 和 D3 C. D3 和 D4 D. D1 和 D4 (9)管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ） 。 A. 效益性 B. 安全性 C. 流动性 D. 风险性 (10)用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ） 。 A. 建筑剖面图 B. 建筑构造详图 C. 建筑平面图 D. 总平面图 (11)下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是（ ） 。 A. 经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价 B. 项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用 C. 设计过程中要力求项目全寿命费用最低 D. 设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则 (12)下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ） 。 A. 产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. EsO 时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线 C. 时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素 D. 同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同 (13)根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ） 。 A. 受托财产总值 B. 信托范围 C. 信托收益 D. 信托信用等级 (14)房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ） 。 A. 佣金 B. 手续费 C. 咨询费 D. 保证金 (15)城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的（ ） 。 A. 区位 B. 用途 C. 搬迁补助费 D. 建筑面积 (16)在资产负债表的编制中， （ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A. 短期投资项目 B. 累计折旧项目 C. 未分配利润项目 D. 存货项目 (17)下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ） 。 A. 分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危 险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人， 使损失分散给众人 B. 融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏 损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件 C. 在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能 D. 保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 (18)“拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各 自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。 ”这是拍卖基本原则中（ ）原则的内容。 A. 公开 B. 公平 C. 公正 D. 诚实信用 (19)住房公积金管理的基本原则不包括（ ） 。 A. 住房公积金管理中心动作 B. 银行专户 C. 低存低贷 D. 财政监督 (20)为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成 他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保（ ） 。 A. 财产损失保险 B. 职业责任保险 C. 信用保险 D. 第三者责任保险 (21)拆迁估价一般应当采用（ ） 。 A. 市场比较法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 (22)被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行 债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期 限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财产强制拍卖。 A. 张某 B. 张某或杨某 C. 杨某 D. 张某和杨某 (23)在某居住区规划中，住宅建筑基底面积 400m2，住宅总建筑面积 1400m2，容积率 1.4，则住宅建筑净密度为（ ） 。 A. 28.60% B. 35.OO% C. 40.00% D. 50.00% 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (24)拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿。 A. 重置价值 B. 残存价值 C. 市场价值 D. 市场评估价值 (25)城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。 A. 资产评估 B. 土地估价 C. 房地产估价 D. 价格鉴证 (26)受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理 拆迁估价技术鉴定事宜。 A. 3 人（含 3 人） B. 5 人（含 5 人） C. 3 人（含 3 人）单数 D. 5 人（含 5 人）单数 (27)（ ）是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获 得股息和红利的凭证。 A. 证券 B. 股票 C. 债券 D. 投资基金 (28)假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费 者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ） 。 A. 减少 B. 增加 C. 不变 D. 可能增加也可能减少 (29)关于房屋转租，不正确的表述是（ ） 。 A. 承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效 B. 第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关 C. 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 D. 除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终 止日期 (30)关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ） 。 A. 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机 风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积 B. 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积 C. 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过 22m 及以上的部位， 按水平面积计算建筑面积 D. 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积 (31)关于房地产中介服务机构的业务管理的说法错误的是（ ） 。 A. 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 B. 房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转 借相关资料 C. 中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作 D. 对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部 门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以 1 万元以上 3 万元以下的罚款 (32)（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 A. 宏观区位 B. 中观区位 C. 微观区位 D. 其他方面 (33)以下关于 GDP 与其他变量关系正确的表达式是（ ） 。 A. GDPGNP+对外要素收入净额 B. GDP=NDP+折旧 C. GDP工资 +利息+利润+ 租金+直接税+企业转移支付 D. GDP=消费支出 +投资支出+政府购买+进口一出口 (34)（ ）是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的 经济活动。 A. 房地产经纪 B. 房地产咨询 C. 房地产评估 D. 房地产开发 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (35)房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。 A. 分期付款 B. 收取预售款 C. 收取定金 D. 返本销售 (36)基本农田、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的由（ ） 审批。 A. 国务院 B. 国家 C. 农业部 D. 国土资源部 (37)下列说法正确的是（ ） 。 A. 增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B. 增价拍卖皆为买方报价拍卖 C. 减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D. 减价拍卖皆为买方报价拍卖 (38)下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ） 。 A. 房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失 程度评估 B. 价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定 C. 价值评估宜采用成本法和市场比较法 D. 损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值 或损失程度 (39)在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置 1 年以上按出让金的（ ）以下征收土地闲置费。 A. 10% B. 15% C. 20% D. 25% (40)关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ） 。 A. 以土地地块边界为主，地物为辅 B. 带有高程或等高线 C. 按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在 D. 城市地籍图比例一般为 1：500 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)下列拆迁行为中，适用城市房屋拆迁管理条例的有（ ） 。 A. 征收集体土地过程中对民房的拆迁 B. 城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C. 城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D. 城市市区内国有企业对厂房的自拆自建 E. 城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁 (2)以下属于无差异曲线具有的特点是（ ） 。 A. 无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交 B. 无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线 代表不同的边际效用 C. 离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边 际效用越大 D. 无差异曲线凸向原点 E. 无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 (3)下列关于当事人申请登记的时限说法中正确的是（ ） 。 A. 初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起 30 内提出申请 B. 新建的房屋，申请人应在竣工后 60 日内提出登记申请 C. 集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起 30 日内提出申 请 D. 转移登记应当在事实发生之日起 90 日内提出登记申请 E. 注销登记应在事实发生之日起 15 日内提出申请 (4)下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ） 。 A. 注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房 屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员 B. 我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师 C. 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般 2 年举行 一次 D. 取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务 E. 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托 并统一收费 (5)下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： A. 房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须 同属一个法人或自然人 B. 房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的 六个业务环节 C. 房地产面积测算为提高精度，边长取至 0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即 01m2 D. 临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E. 房地产权属登记为房地产权利动态登记 (6)下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ） 。 A. 业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B. 业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C. 维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D. 业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E. 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额 按业主个人缴交比例退还给业主 (7)业主大会履行的职责有（ ） 。 A. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C. 监督业主公约的实施 D. 决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施 E. 选聘、解聘物业企业 (8)房地产行政法规包括（ ）等。 A. 物业管理条例 B. 商品房销售管理办法 C. 城市私有房屋管理暂行条例 D. 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 E. 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 (9)一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（ ）等。 A. 有 15 名以上专职注册房地产估价师 B. 专业技术人员达 70% C. 法定代表人是注册后从事房地产估价工作 3 年以上的专职注册房地产估价师 D. 专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的 60% E. 股东中有 3 名以上专职注册房地产估价师 (10)报建审批管理主要包括审批核发（ ） 。 A. 项目选址意见书 B. 建设用地规划许可证 C. 建设工程规划许可证 D. 国有土地使用证 E. 施工开工证 (11)房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。 A. 当地市场现时成交价 B. 基准地价 C. 标定地价 D. 实际建造成本 E. 各类房屋重置价 (12)以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ） 。 A. 几何图形法 B. 求积仪法 C. 界址点坐标法 D. 称重法 E. 光电面积量算仪法 (13)下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ） 。 A. 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B. 房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收 C. 对于非出租的房产，以房产原值的 70%90%为税基 D. 对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为 12% E. 房产税按年计征，分期缴纳 (14)业主委员会是业主大会的执行机构，应履行的职责是（ ） 。 A. 召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况 B. 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 C. 及时了解业主、物业使用人的意见和建议 D. 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 E. 制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度 (15)下列（ ）工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 申请领取施工许可证。 A. 从事各类房屋建筑及其附属设施的建造 B. 从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装 C. 城镇市政基础设施工程的施工 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D. 从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰 E. 工程投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2 以下的建筑工程 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示 错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分。) (1)住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于。 提取贷款风险准备金和中心的管理费用。 （ ） (2)经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。 （ ） (3)房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。 （ ） (4)有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金 贷款。 （ ） (5)县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批工作，对应受理 的建设项目，在 30 日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，经同 级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。 （ ） (6)金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。 （ ） (7)拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书 的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。 （ ） (8)中央银行以中间目标作为操作指示器，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标的 实现。 （ ） (9)算术平均数是指分布数列中 n 个标志值的连乘积的 n 次方根。 （ ） (10)工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点， 以“O.000”表示。 （ ） (11)假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。 （ ） (12)房地产价格评估机构资格等级每 2 年审验一次，合格的原资格等级可再延期 2 年。 （ ） (13)相关性原则所说的相关，是指与政策相关。 （ ） (14)由于房地的不可分性，因此在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的 价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交 换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。 （ ） (15)同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测 算，不能直接从图上量取。 （ ） (16)中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国 境内的使用者。 （ ） (17)税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。 （ ） (18)按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。 （ ） (19)建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规 划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 （ ） (20)登记账簿是会计处理程序的第一个关键步骤。 （ ） (21)房地产开发企业是具有法人资格的经济实体，注册资金应在 100 万元以上。 （ ） (22)房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起 15 日内，书面通知买受人。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23)所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素，在空间和 时间上，近因一定是最接近损失结果的原因。 （ ） (24)一个城市一般只设一个住房置业担保公司，服务于本行政区内的城镇个人。县级城市 也可以设立担保公司。 （ ） (25)如果要求召开临时股东会，必须由代表公司 10%以上股份的若干股东提出才有效，即 为少数股东权。 （ ） (26)拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不 承担责任。 （ ） (27)边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最 低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。 （ ） (28)房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统 计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。 （ ） (29)单层建筑物内设有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。 （ ） (30)砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （ ） (31)地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 （ ） (32)房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主 管部门审批，二级及二级以下资质由省级人民政府批准。 （ ） (33)根据城市房屋拆迁估价指导意见的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估 价机构须由拆迁主管部门指定。 （ ） (34)房屋租赁合同期限不得超过 20 年，所以租期满 20 年的承租户无权继续承租。 （ ） (35)建筑平面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 （ ） (36)集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分。 （ ） (37)注销房屋权属证书，登记机关须收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ） (38)强制拍卖的主体为买受人和拍卖人。 （ ） (39)一般而言，城市总体规划的期限为 20 年，近期建设规划的期限为 3 年。 （ ） (40)若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。 （ ） 四、综合分析题(共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题 意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格呈上升趋势，2001 年度某城市普通商品 住宅平均价格为 2400 元/m2，2002 年度这一价格指标增至 2800 元 /m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们 收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融 资的方便。针对这一现象，试分析TSE：TS 下列可能导致普通商品住宅的价格下降的 因素是（ ） 。 A. 消费者对普通商品住宅未来价格的预期 B. 普通商品住宅的造价降低 C. 大量高档商品住宅投放市场 D. 生产技术水平的提高 (2)假设 2800 元/m2 是 2002 年 5 月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增 加，且需求增加量大于供给增加量，则到 2003 年 5 月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ） 。 A. 3000 元/m2 B. 2600 元/m2 C. 2800 元/m2 D. 有多种可能 (3)该城市 20012002 年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： A. 116.7% B. 16.7% C. 14.3 D. 114.3 (4)该城市“2001 年度普通商品住宅价格/2002 年度普通商品住宅价格”这一指标属于（ ） 。 A. 强度相对指标 B. 比较相对指标 C. 动态相对指标 D. 比例相对指标 (5)住房抵押贷款属于（ ） 。 A. 银行信用 B. 商业信用 C. 国家信用 D. 消费信用 (6)根据以下材料，请回答TSE 问题： 某房地产开发公司（以下简称开发公司）征用 X 省 Y 市 Z 县基本农田以外的耕地 360 亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为 5.88 亿元，其中征地补偿费及出让金共 1.08 亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同） ，每期投资均为 1.96 亿元。一期工程于 2001 年 4 月动工，2001 年 8 月底，开发公司已投 入 500 万元，9 月 1 日拟向银行申请在建工程抵押，2002 年 6 月一期工程竣工依法交付使 用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资 本 3000 万元，此前已对外提供担保 6 亿元。2002 年 2 月 H 公司与开发公司订立住房买卖 合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过 2%，否则有权退房。 H 公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房） 。H 公司总购房款为 800 万元，其中写 字楼价款为 200 万元。当地契税税率为 4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于 2002 年 7 月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保 公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年 9 月底交付使用。假设在正常使用的 情况下，职工李某于一年后即 2003 年 10 月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合 同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。TS开发公司征用该片 土地应报（ ）审批。 A. Z 县人民政府 B. Y 市人民政府 C. X 省人民政府 D. 国务院 (7)开发公司一期工程 2001 年 9 月 1 日能否设定抵押，说法正确的有（ ） 。 A. 不可以设定，因房屋工程尚未竣工 B. 可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求 C. 可以设定，因符合在建工程抵押条件 D. 不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率 (8)有关 H 公司购房，下列说法错误的有（ ） 。 A. H 公司应缴纳营业税 40 万元 B. H 公司应缴纳契税 20 万元而非 32 万元 C. 担保公司可以不为 H 公司购买住宅的贷款提供担保 D. 合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效 (9)若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。 A. 3000 万 B. 5000 万 C. 3 亿 D. 9 亿 (10)有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ） 。 A. 抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行 B. 住房公积金管理中心可能是抵押权人 C. 贷款年限不得超过 20 年 D. 担保公司也有可能是抵押权人 (11)有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ） 。 A. 施工单位不负保修责任 B. 施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿 C. 维修费用应当由李某支付 D. 物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用 (12)有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ） 。 A. 须领取建设工程规划许可证 B. 须领取国有土地使用权证书 C. 须领取施工许可证 D. 须领取广告许可证 (13)该项目竣工后，说法不正确的有（ ） 。 A. 竣工验收后即可以交付使用 B. 提倡采用招标方式来选择物业管理公司 C. 小区特约性物业管理服务费实行政府定价 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D. 业主委员会应由业主选举产生 (14)李某购买新房并入住，说法正确的有（ ） 。 A. 李某应向物业管理公司出具 住宅质量保证书和住宅使用说明书 B. 因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修 基金，只需补缴差额部分即可 C. 因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金 D. 李某有义务缴纳公共性物业管理费用 (15)根据以下材料，请回答TSE 问题： 某市 W 房地产开发公司（以下简称 W 公司） 拟建一经济适用住房小区，需向本市 H 乡征用 40 公顷基本农田以外的耕地。W 公司在小 区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一 大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向 G 购房户提供住房公积金贷款 服务。W 公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场 投入使用时，W 公司将商场底层出租给 F 公司，租期 5 年。商场开业 1 年，W 公司为了还 贷，将商场整体出售给 S 公司。TSW 公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续? （ ） 。 A. 向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请 B. 向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请 C. 签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金 D. 报原批准用地的人民政府批准 (16)中介服务机构出示哪些材料才可以合法预售住宅?（ ） 。 A. w 公司与商品房预购人签订的预售合同 B. 集体土地所有权证和国有土地使用权证 C. 商品房预售许可证及 w 公司出具的商品房销售委托书 D. 商品房预售许可证，房屋所有权证及 w 公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合 同 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :D 最低收入家庭租赁的由政府或单位提供的廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决， 也可以由政府或单位出资兴建。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超 过当地人均住房面积的 60%。 (2) :B 信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人 手中，受托人以自己的含义管理和处理信托财产。(3) :B 对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问。(4) :D 应能独立承担民事责任，D 项说法不够准确。 (5) :B 保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益 或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。(6) :C 宏观经济政策的目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡。(7) :D 全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使 用的集体土地，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请；经批准使用 的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将 土地使用权作为联营条件，此时，可以不计算土地补偿费和各种补助费。(8) :B 价格弹性系数小于 1 时，消费者对某种商品的需求随价格变化而变化的幅度较小，所以价 格和需求的乘积即总收益会因价格的上升而增加。(9) :B 住房公积金管理中心在保证职工提取的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以依法 运用住房公积金，比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性，又 具有较好的效益性。(10) :A 建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。(11) :B 项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费 用。(12) :C 影响供给价格弹性的因素主要包括两方面：厂商供应能力和产品生产周期、厂商生产产品 的成本，其中时期长短是主要的决定因素；Es=O 时，供给完全无弹性，供给曲线是一条垂 直于横轴的直线；同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同。(13) :C 信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给 受益人的盈利额并不固定。(14) :A 根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不 得收取佣金以外的其他费用。(15) :C 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费 和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金 额。(16) :D 资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账 户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商 品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。(17) :C 在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。(18) :D 诚实信用原则还要求整个拍卖活动中，拍卖法律关系各当事人的意思表示及行为应真实、 善意和诚实。(19) :C 住房公积金管理条例规定，住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心 运作、银行专户、财政监督是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积 金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。(20) :B 责任保险包括公众责任保险、职业责任保险、产品责任保险和第三者责任保险等，其中职 业责任保险是指对各类专业技术人员，因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方 或他人财产损失、人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。(21) :A 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法， 并在估价报告中充分说明原因。(22) :C 当被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向 第三人发出履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议又不履行的，人民法 院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。(23) :C 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 根据公式：住宅建筑净密度 (%)可得。(24) :B 拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用 期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。(25) :C 拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地 产估价师签字。(26) :C 鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估 价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。(27) :B 本题主要考查的是股票的概念。(28) :B 根据边际效用递减规律，当增加商品 X 的消费时，x 的边际效用逐渐减少；而商品 Y 的消 费量因商品 X 的增加而减少，故 Y 的边际效用增加。(29) :B 承租人也要承担相应责任。(30) :A 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、 管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。 (31) :C 在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个中介服务机构执行业务。(32) :B 中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条 件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市 土地等级和基准地价的主要因素。(33) :B GNP 与 GDP 的关系为： GDP=GNP 一对外要素收入净额；用收入法核算 GDP 的公式为： GDP工资 +利润+利息+ 租金+间接税+ 企业转移支付+折旧；用支出法核算 GDP 的公式为： GDP消费支出+ 投资支出+政府购买+净出口。(34) :A 房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服 务的经营活动；房地产评估是指专业房地产估价人员根据估价原则等要求，对房地产在特 定时间点的价值进行测算和判定的活动；房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土 地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。(35) :D 商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方 式销售商品房。(36) :A 土地管理法对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的 耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的由国务院审批(37) :C 减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同，可分为人工式拍卖和电子 式拍卖两种。(38) :B 价值评估既可按照该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实 际价值确定。(39) :C 在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地， 超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让 金 20以下的土地闲置费。(40) :B 测绘时不带高程或等高线。二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两 个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确 的，每个选项得 0.5 分。) (1) :B, E 城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需 要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆 迁人补偿安置的，可参照执行。(2) :A, D, E 无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不 同的总效用；离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小，离原点越远的无差异曲线代 表的总效用越大。(3) :C, D 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后 90 日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因 土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起 30 日内申请。转移登记应当 在事实发生之日起 90 日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生 之日起 30 日内提出申请。(4) :C, D 注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结 构工程业务的，须申请注册。(5) :A, B, E 房地产面积测算，边长以 m 为单位，取至 0.01m；面积以 m2为单位，取至 0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有 柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。(6) :B, C, D 业主委员会成立以后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门方可将维修基金移交给物 业管理企业代管；维修基金在银行专户储存，专款专用，基金闲置时，除可用于购买国债 或者法律、法规规定的其他范围外，不得挪作他用；业主转让房地产所有权时，结余维修 基金不予退还，随房屋所有权同时过户。(7) :A, B, D, E 监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业 管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事 规则规定的其他有关物业管理的职责。(8) :A, C, D 商品房销售管理办法和已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法属予房 地产的部门规章。(9) :A, C, D, E 除了选项 A、C、D、E 外，一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件还有： （1）有限责任公司的注册资本人民币 200 万元以上，合伙企业的出资额人民币 120 万元以 上；（2）近两年平均完成估价项目总数 200 宗以上估价标的物建筑面积 50 万平方米以上， 或者土地面积 25 万平方米以上；（3）法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册 后从事房地产估价工作 3 年以上的专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所； （5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供更 新企业信用档案信息；（6）随机抽查的 1 份房地产估价报告符合房地产估价规范的要 求。(10) :A, B, C 城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对 城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。(11) :B, C, E 城市房地产管理法规定“家实行房地产价格评估制度。房地产评估时，应当遵循公正、 公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价、各类 房屋价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 ”(12) :B, D, E 面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解