2011年长沙房地产分析报告

2011 年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市 场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。总的来看，调整、回归是今年房地产市场发展的主要特征。 2011 年我市(含三县市)预计完成房地产开发投资约 860 亿元，同比增长约 26%。商品房施工面积约 7670 万，其中新开工面积约 2300 万，同比增长约 15%、0%;竣工面积 1570 万，同比增长约 13%。2011 年我市(含三县市)累计批准预售 2012.82 万，同比减少 5.65%;实现商品房销售面积 1796.38 万，销 售金额 972.84 亿元，同比分别增长-16.08%、4.63%。 PART 1 长沙地区房地产市场基本情况 一、批准预售情况 小结：2011 年长沙商品房新增批准预售量同比略有下降，但内六区降幅明显 2011 年全市新建商品房累计批准预售 2012.82 万，同比减少 5.65%，其中住宅批准预售 1766.21 万 ，同比减少 5.94%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售 1371.31 万，同比减少 16.81%，其 中住宅批准预售 1207.50 万，同比减少 19.05%。从各区县情况来看，长沙县批准预售面积最大，岳麓 区次之;同比增幅来看，浏阳市增幅最大，长沙县次之。从各月情况来看，除 2 月、3 月外，全市各月新 增批准预售量均超过 120 万，其中 1 月、10 月、12 月超过 200 万。 二、新建商品房销售总量 小结：2011 年长沙商品房销售备案量同比有较大降幅，住宅销售全线下挫 2011 年全市新建商品房累计销售备案 1796.38 万，同比减少 16.08%，其中住宅销售备案 1623.06 万，同比减少 18.15%。分区域来看，内六区新建商品房累计销售备案 1281.53 万，同比减少 18.75%，其中住宅销售备案 1158.73 万，同比减少 20.42%。从各区县情况来看，雨花区商品房销售备 案量最大，长沙县次之;同比增幅来看，全市仅望城区、宁乡县同比增幅为正增长，而从住宅销量来看， 各区县同比增幅均为负。从各月情况来看，除 1 月外，全市各月销售备案量均低于 180 万。 三、二手房销售面积 小结：2011 年长沙二手房成交低位徘徊，成交量仅为去年同期的 4/5 2011 年全市二手房成交面积 378.76 万，成交套数为 34160 套，同比分别减少 19.17%、3.02%;其中 住宅成交 251.73 万，成交套数为 28915 套，同比分别减少 16.83%、6.13%。分区域来看，内六区二手 房成交面积 263.87 万，成交套数为 22430 套，同比分别减少 14.49%、15.80%;其中住宅成交 181.80 万 ，成交套数为 19790 套，同比分别减少 19.36%、18.07%。从今年各月情况看，今年全市二手房仅 1 月、 4 月、7 月成交量超过 40 万，其他各月大多在 30 万以下徘徊;上半年二手房成交有涨有跌，形势略好;下 半年则基本呈现一路走低。 四、房产一、二级市场交易量对比分析 小结：2011 年长沙房产一、二级市场比值为 4.74:1，新房市场占明显优势 房产一、二级市场对比来看，2011 年全市房产一、二级市场累计交易量之比为 4.74：1，其中，内六 区房产一、二级市场累计交易量之比为 4.86：1，比 2010 全年比值分别增大 0.17、缩小 0.25。当前我市 房产一、二级市场累计交易量比值较高，反映了我市仍处于新建商品房快速增长阶段，城市扩张势头明显。 五、银行抵押贷款情况 小结：2011 年长沙抵押市场同比规模缩减，企业对银行信贷的依赖程度进一步提高 2011 年，全市办理抵押登记手续 202640 笔，抵押面积 3431.57 万，贷款金额 1012.37 亿元，同比 分别增长-11.31%、-13.39%、4.54%，其中，办理个人抵押登记手续 199689 笔，抵押面积 2587.64 万， 贷款金额 756.97 亿元，同比分别增长-11.34%、-14.24%、2.88%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手 续 139041 笔，抵押面积 1950.31 万，贷款金额 741.03 亿元，同比分别增长-12.95%、-15.63%、1.70%; 其中，办理个人抵押登记手续 137931 笔，抵押面积 1581.18 万，贷款金额 565.12 亿元，同比分别增长 -12.69%、-14.09%、1.77%。 2011 年，全市共办理在建工程抵押 1302 笔，抵押面积 888.09 万，贷款金额 245.25 亿元，同比分 别增长-34.24%、4.10%、44.40%。其中，内六区共办理在建工程抵押 910 笔，抵押面积 690.59 万，贷 款金额 214.06 亿元，同比分别增长-14.95%、1.55%、47.53%。 从今年的抵押情况来看，由于今年房地产业不够景气，一般抵押的抵押笔数、面积同比都出现了一成 以上的降幅;在建工程抵押则出现了集中势头，表现为抵押笔数下降，抵押面积仅略有增长，但贷款金额 却出现了较大增幅，这也从一个侧面反映了由于今年房地产业的不景气，房地产开发企业对银行信贷的依 赖程度进一步提高。 PART 2 长沙市(内六区)房地产市场基本情况 六、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统) 小结：2011 年长沙住宅用地市场比较冷清，望城区成土地市场新宠 2011 年，市内六区招拍挂出让土地挂牌 152 宗，土地面积 786.41 万。其中，商业(综合)用地挂牌 76 宗，土地面积 408.00 万;住宅用地挂牌 20 宗，土地面积 88.05 万;工业用地挂牌 56 宗，土地面积 290.36 万。市内六区土地实际成交 118 宗，成交面积 661.01 万，成交总金额 218.09 亿元，综合地 价水平值 3299 元/，其中，商业用地成交面积 242.68 万，成交金额 174.77 亿元;住宅用地成交面积 76.96 万，成交金额 26.30 亿元;工业用地成交面积 341.37 万，成交金额 17.02 亿元。 七、长沙(内六区)新建商品住房供销套型结构分析(按套数计) 小结：2011 年内六区新增供销基本平衡，60-90套型是今年供销热点 2011 年长沙内六区住房供应套均面积为 106.77，同比缩小 0.30%。从供销对比来看，内六区总供 销比达 1.06:1，同期新增供销已基本平衡;从各面积段情况来看，60-90、90-120、120-144面积段 套型供销量比例较大，均超过总量的 1/5，其中 60-90套型供销比例均最大，这表明两房已成为当前供 销的主力户型。90以下套型供应占比为 40.73%，同比降低 1.49 个百分点。 八、长沙(内六区)新建商品房待销情况 小结：新建商品房累计待售量逐月增长，下半年去存量化速度减缓 2009 年以来，截止今年 12 月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为 1033.40 万。其中 住宅 796.42 万,占 77.07%;非住宅 236.98 万，占 22.93%。分行政区划来看，开福区、岳麓区、雨花 区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比 21.29%、20.77%、19.77%;分面积段来看，144以上商品 住宅的待售量最大，占比 29.02%，其次是 120-144商品住宅的待售量占比 24.17%。 Part 3 2012 年房地产市场发展趋势分析 从 2011 年的房地产市场分析看出，长沙房地产市场在国家最严酷的调控政策下，投资投机需求得到 有效控制，呈现出量跌价稳的态势，宏观调控取得初步成效。综合各方面的因素，对 2012 年的长沙楼市 做出预测与展望，我们认为今年将是宏观调控成效进一步巩固的关键期，处在复杂环境下的长沙房地产市 场将呈现以下几方面的趋势： (一)调控政策继续落实，但不排除适时的合理调整 2011 年，在市场与行政一系列的组合重拳下，全国楼市调控效果初步显现。但调控效果的全面显现 还需时间，根据温总理对经济工作的报告，不难解读出今年将是调控政策继续贯彻落实的一年，但并不排 除一些合理的微调，即政策会根据经济形势变化，有针对性的适时适度进行预调微调，预计长沙楼市政策 也将在调控政策基本方向不动摇的前提下，或有合理的调整。 (二)金融信贷定向宽松，开发商资金压力有增无减 2011 年，央行 3 次加息，6 度上调存款准备金率，银行信贷紧缩，开发商资金偏紧，但从央行第三季 度货币政策执行报告中不难看出今年金融信贷政策将会有所调整，直指定向宽松，对象是小微企业、民营 企业及基础设施建设等。去年 12 月 5 日开始下调存款准备金率 0.5 个百分点，无疑是对金融信贷政策调 整的直接表达。随着世界金融危机、国家出口锐减、境外资金抽离的持续影响，可以预见今年金融信贷政 策极有可能进一步的适度放松，但对房地产业从紧的力度不会放松，开发商资金压力仍将有增无减。 (三)大力推进保障性安居工程，市场结构进一步完善 2012 是国家十二五规划的大力实施年，也是我国 1000 万套保障性住房大力建设时期，根据我市的十 二五规划目标，今年我市公共租赁住房、廉租房、经济适用房、棚户区改造等将继续大力推进，并会取得 显著成效，房地产市场上的商品房、保障房双轨制格局已初步形成，将有效增加中低水平住房供应，进一 步完善市场结构，促进我市房地产市场的健康发展。 (四)开发投资速度放缓，土地交易持续降温 受深度调控政策的影响，2011 年底，开发商坚固的资金链渐渐撑不住了，我市仅少数大型开发企业 能够按照原计划进行施工，大部分中小企业则选择了放缓或暂停项目施工，开发商投资热情普遍降低，拿 地积极性不高。今年开发商工作重心将更倾向于回笼资金，开发投资速度将放缓，土地市场成交低迷，流 拍，溢价率为零现象将增加。 (五)刚需依然存在，但市场观望气氛浓厚 我市正处于城市化加速发展时期，自主型需求和改善型需求比较旺盛，目前我市房价处于低洼地带， 被调控政策压制的部分刚性需求，和地铁、城铁等交通建设，带来的部分引致需求，有望形成合力，但由 于金融信贷政策的不放松，房地产价格调整预期增加，对房地产市场预期悲观的气氛蔓延，刚性需求虽然 存在，但真正出手的却不多，等待和观望的气氛会继续维持，市场成交量将继续在低位徘徊。 (六)绿色住宅倍受关注，大户型滞销加剧 星城湘江时代，环保、低碳、宜居等理念的深入人心，我市市民购房的标准发生相应变化，居住环境 成为其购房考虑的首要因素。随着绿色建筑示范点在我市的推广，绿色住宅将为发展引导方向。因此，绿 色住宅将在市场竞争中更具优势。同时，在刚性需求占市场主体的情况下，受现实经济条件的制约，消费 者会更加偏爱中小户型的房源，在 2011 年我市大户型已呈现滞销状态下，预计今年滞销形势将更加严峻。 (七)区域规划带动板块效应，岳麓望城有望继续发力 在大城格局下，我市综合体建设、轨道交通、棚改区改造等有条不紊的进行，各区域结合自身特点， 在发展战略上不断延伸与创新，各区发展前景看好。岳麓区、望城区在 2011 年的紧密调控下仍保持了良 好的势头，今年伴随着大河西先导区建设的全面展开，滨江、梅溪湖、洋湖垸等片区大力建设，岳麓区房 地产发展有望进一步提速;望城区成为全市第六区，今年更是融入城市发展关键期，房地产发展也会迈步 前进。 (八)二手房市场低迷，售转租现象或有增加 2011 年我市二手房市场受房地产交易税费调整影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，全市二 手房市场发展速度较慢。今年伴随着宏观调控整体方向的不动摇，及浓厚的市场观望氛围，即使有限购令 继续实施带来的利好消息，二手房市场的低迷状态也难有改观，