2011：房地产市场在盘整中转型

2011：房地产市场在盘整中转型 时间:2011-01-12 08:22 来源:中华工商时报 作者:陆昀 点击: 201 次 目前房价仍处在非合理水平，2011 年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松， 房地产市场的重心正在悄然变化：在保持 2010 年调控力度的基础上，保障房建 设被放到更重要的位置；城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地 产建设的主战场 房地产市场 2010 年经历 目前房价仍处在非合理水平，2011 年中央政府对房地产 的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化：在保持 2010 年调控力度的基础上，保障房建设被放到更重要的位置；城 镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场 房地产市场 2010 年经历了有史以来最为严厉的政策调控。或 许是预期的不同，人们对 2010 年的房地产市场调控的评判差异很 大，但“十二五”规划传递的城市发展战略布局，近来温总理的一 番讲话，央行去年的两次加息，均向人们传递出中央政府对房地产 市场的调控仍旧不会放松，房地产市场将面临转型。 调控结果难言到位 去年以来，商品房和住宅的销售面积、销售额持续增长。国家统 计局的数据表明，2010 年 1 月-11 月，全国房地产开发投资 42697 亿元，同比增长 36.5%，其中，商品住宅投资 30022 亿元，增长 34.2%，占房地产开发投资的比重为 70.3%。与此同时，国家统计 局公布的全国 70 个大中城市房屋销售价格数据显示，2010 年 1 月 -10 月房屋销售价格同比平均增幅为 10.5%。 对于这样的投资速度和房价上升速度，房地产业内一些人士表示， 去年年初中央提出“遏制房价过快上涨”的调控目标已经达到。中 国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，2010 年的房价虽然还 在上涨，但涨幅缩小。2010 年下半年，房价没有再出现过快的上 升，特别是 6 月份出现了环比的下降，七八月出现了环比持平，应 该说遏制部分城市房价过快上涨的调控目标已经达到。中房协副会 长朱中一也认为，2010 年的房地产保持了继续增长，但涨幅趋缓， 形势不错。 然而，此前中国社科院发布的经济蓝皮书中的数据并不容 乐观。数据显示，2010 年 1 月-8 月，全国商品房平均销售价格为 5520 元/平方米，2009 年同期为 4800 元左右，房价涨幅为 15%。2009 年同期与 2008 年相比上涨 25%。预计 2010 年全年住宅 价格涨幅虽比 2009 年下降 10 个百分点，但仍为 15%左右，其上涨 速度要比城镇居民收入增幅高出 5 个百分点，房价上涨速度仍然高 于城乡居民收入增长速度。这与民众普遍认为调控以来的房价水平 仍然难于承受的切身感受相吻合。央行刚刚公布的2010 年第四 季度储户问卷调查报告也显示，75.5%的居民对当前房价水平认 为“过高，难以接受”。 尽管去年 9 月份政府就限购、执行差别化房贷、加大住房供应 和保障房建设等多个方面实施了第二轮调控，截至去年 11 月底， 已有 15 个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，但到了 本该进入楼市淡季的年末，一些热点城市的商品房量价却在连连上 升。在出台了预售资金监管、预售许可管理等措施的北京，一些开 发商在政策实施前加紧办理销售证，然而，拿到销售许可证后却有 近四成项目并不开盘。很显然，在通胀压力下，开发商对 2011 年 楼市的资金预期仍有信心。流动性过剩使开发商的资金仍然可以支 持其“捂盘惜售”、“小步慢走”。 预判楼市面临转型 房地产市场在各方一路博弈后又进入了让人看不懂的焦灼状态。 今年是“十二五”开局之年，对今年房地产市场走向的预判成为人 们最关注的热点。 很多人注意到，“十二五”规划明确提出“加快转变经济发展方 式”，重点扶持新能源等战略性产业，而并未提及被视为支柱产业 的房地产业。房地产在支柱产业中似乎被淡出。去年 12 月 12 日中 央经济工作会议的公报里也没有提及房地产调控。然而中央经济工 作会议上强调，“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任， 调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区 和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇 到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。” “十二五”规划在城市发展规划中也明确了“促进区域协调发展， 积极稳妥推进城镇化”的目标。 特别是 2010 年 12 月 26 日，温家宝总理在参与中央广播电台 直播时称，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继 续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。业内人士认为， 这是对此前房地产业内发出的房价调控目标已经达到声音的一个回 应。 目前房价仍处在非合理水平，2011 年中央政府对房地产的调 控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化，将在盘整中转 型。在保持 2010 年调控力度的基础上，保障房建设被放到 2011 年 房地产调控更重要的位置。城镇化的推进，将使二三线城市和中小 城市成为房地产建设的主战场。 保障房成市场绝对主力 中原集团研究中心分析，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾 短时期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供 求矛盾而争取时间和空间。因此，2011 年房地产市场调控依然面 临从紧的压力。2011 年将继续为 2010 年调控尚未达成的目标而努 力，预计全年市场将维持量价平稳态势。在盘整的同时，整体市场 格局却蕴育着转型的趋向。而这一转型具体体现在政策导向转型、 区域发展转型和市场结构转型上。 目前房地产业界普遍认为， 被列入“十二五”规划的保障性住房今后将会在政策导向下全面提 速。 住房与城乡建设部 2010 年 11 月发出的关于报送城镇保障性 安居工程任务的通知明确提出，2011 年计划建设保障性安居工 程任务为 1000 万套，比 2010 年的 580 万套增长 72.4%。各地在相 继增加保障性住房建设的计划。北京已明确，“十二五”期间计划 新建、收购各类保障性住房 100 万套，并为 10 万户家庭发放租金 补贴。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占 整体供应的 60%甚至更高。业内人士认为，政府的这项举措意味着 今后二三年内必将形成保障房的供应高潮，保障房在套数总量上将 超过商品房。 根据计划，在 2011 年新增的 420 万套保障房建设中，公共租 赁房将占主要部分。此前，住建部政策研究室主任陈淮表示，公共 租赁房并不是专门提供给穷人的，公共租赁住房的目标是四种人群： 一是是收入中等偏下人群；二是是处于过渡期的人群，比如刚刚走 出大学校门的学生；三是是流动性人才；四是是高端管理型人才。 应该说，公租房的大量推出将是楼市最尴尬的“夹心层”的一 大福音。2010 年 12 月 16 日，北京昌平区七家镇海鶄落村集体土 地 7800 套租赁住房项目已经开建；上海宣布保障房比例将占房地 产开发的 60%；深圳计划未来 5 年建设 18 万套公租房；西安也宣 布未来 3 年建设 373 万平方米公租房；重庆提出到 2012 年建设 4000 万平方米公租房 公租房比重的加大将使租赁市场高租金难题得以破解。尽管目 前公租房由谁来建、如何建、保障谁、怎么管理，土地、资金从哪 来等问题还有待进一步落实，但人们已经能看到，政府希望通过发 展公租房扩大保障覆盖范围，从而影响市场预期进而促进调控的意 图分明。 二三线城市楼市升温 全国房地产市场几经大幅波动和调整，一线城市的领先优势已出 现明显下降。上市房企半年报显示，2010 上半年，多数品牌房企 拿地金额接近或超过 2009 年拿地金额的 50%，而在二三线城市的 拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。 中原地产认为，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速 度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯 度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房 地产市场的发展潜力日益显现，已逐步成为全国市场的重心。 从政策角度看，“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解 特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共 服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基 础设施一体化建设和网络化发展”。“十二五”规划“促进区域协 调发展，积极稳妥推进城镇化”城市发展战略目标的确定，也将加 速今后二三线城市楼市发展的进程。 其实，从国家区域发展战略看，区域调整的力度已经日益升级， 并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到 优势互补的转变趋向。 中原集团研究中心依据人均 GDP 和城市化率两项指标，对全国 范围内 40 个中心城市的分析认为 ，目 前 处 在 人 均 GDP3000- 8000 美元、城市化率 30%-60%的这一房地产发展“黄金时期”的城 市，除了东部地区的三四线城市外，中西部地区，如重庆、成都、 石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等的二线中心城市，东北的哈尔 滨和长春两市都处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、 兰州等市也处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道 建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、 石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。 商业地产成投资热点 随着楼市调控的逐渐深化，开发商纷纷把目光从住宅转向商业地 产。近期不少开发商开始出手购入商业用地。从四大一线城市商业 地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相 对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比逐渐上升，已达到 20%-25%的水平。 目前，不但万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业 高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其 整体开发投资的 20%-30%。家电、食品、能源、制造业以及保险、 外资的家居商、零售商等诸多行业的资金也纷纷涌向商业地产。有 不少开发企业在 2010 年一年已在国内诸多城市签了不下十几、二 十几个城市综合体的开发协议。 根据“十二五”规划，到 2015 年中国的第三产业增加值将达 到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占 GDP 的构 成均已超越 50%，部分二线中的发达城市也接近 50%。业内人士表 示，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期，商业与 住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。 后续政策是否更严厉 目前很多人在揣测，未来是否会出台更为严厉的调控政策，对 此人们的预判存在较大差异。 中原地产坚持认为，2010 年的政策措施中，保障房的全面提 速和“限购令”的实施是两大突出特点。预计 2011 年“限购”仍 将持续其使命，暂时不会退出。2011 年大规模的保障房建设，若 配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应、遏需求”的政策目 标。 另有业内人士认为，2011 年随着城镇化的推进，诸如城市综 合体建设会快速升温，为防止开发商以商品住宅期房营销撬动商业 开发，利用银行贷款以小博大的行为，预售监管政策将会在全国更 多房地产热点城市施行。 中国民生银行此前公布的中国地产金融蓝皮书也提出， 2011 年房地产政策环境仍可能偏紧，监管部门对房地产行业资金 的监管必将日趋严格和规范。未来监管房地产市场的手段会越来越 多、工具也会越来越完善。政府明年可能会继续加大对按揭、开发 贷、土地储备贷款等各类房贷政策的执行情况的监察力度，及时严 厉查处各类违法违规行为。 对房地产而言，减少流动性才是根本。中国人民银行货币政策 委员会 2010 年第四季度例会透露的信息显示，2011 年央行将把信 贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，促进经济结 构战略性调整。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松预计， 2011 年一季度可能呈现上调存款准备金率、加息与汇率政策“三 率”齐出的调整格局。预计加息后中国会加强投机性资本