2012年成都市商业房地产市场分析

（一）成都市域概况 1、成都市简介 成都位于川西平原腹地，介于东经 1025410453、北 纬 3005-3126之间，全市面积 12390 平方公里，东西长 192 公里，南北宽 166 公里，平原面积占 40%，丘陵面积占 27.6%，山区 面积占 32.3%。东北与德阳市，东南与资阳市毗邻，西南与雅安市， 西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南面与眉山市相连，全市辖七区 （含高新区） 、四市、八县，是四川省的省会，西南科教、商贸、金 融中心，是一座具有 2300 多年历史的文化名城，拥有独具魅力的巴 蜀文化和丰富的情趣各异的旅游胜地，是积极迈向国际化进程的开 放之都。成都市的地质为第四系松散堆积层，用水一般使用采自府 南河上游水源的自来水，水源充足。成都市地处岷江中游和长江上 游，海拨相对较高，洪涝灾害较少。气候为亚热带气候。 2、经济发展状况 2012 年，全市实现地区生产总值 8138.9 亿元，其中：第一产 业实现增加值 348.1 亿元，第二产业实现增加值 3790.6 亿元，第三 产业实现增加值 4000.3 亿元。按常住人口计算人均生产总值 57624 元，增长 12.5%，一、二、三产业比例关系为 4.346.649.1。 2012 年，全年工业实现增加值 3149.6 亿元。全年电子信息产 品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮料及烟草产业、 冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业完成增加值 2118.3 亿元，比上年增长 18.9%。全年建筑业实现增加值 640.10 亿元，建 筑企业完成总产值 3331.7 亿元，施工面积 17501.8 万平方米，竣工 面积 4869.3 万平方米。 2012 年，全年固定资产投资完成 5890.1 亿元，全年新增固定 资产 3591.9 亿元。全年实现进出口总额 475.4 亿美元。 2012 年，全年接待国内外游客 12246.5 万人次，实现旅游收入 1010.7 亿元，全市三星级以上饭店 115 家，旅行社 324 家。 2012 年，年末全部金融机构各项存款余额 20354 亿元，全部金 融机构各项贷款余额 15630 亿元。个人消费贷款余额 2795 亿元，其 中个人住房贷款余额 2419 亿元。 3、社会事业状况 2012 年末，成都市常住人口 1417.80 万人，人口自然增长率 0.12%。城市居民人均可支配收入 27194 元，农村居民人均纯收入 11501 元，年末城乡居民储蓄存款余额 7060 亿元，增长 18.8%。 2012 年，市区建成区面积 515.5 平方公里，城市铺装道路长度 2796.6 公里，铺装道路面积 7441.4 万平方米。全年中心城区公交 客运量 14.1 亿人次，地铁一、二号线客运量 10299.6 万人次。自来 水供水总量 7.6 亿立方米，其中生活用水 5.2 亿立方米。城市气化 率 97.0%，市区污水处理率 95.1%。2012 全年空气质量优良率（API 指数100 的天数）80.1%，城区区域环境噪声平均值 53.9 分贝， 城区交通干线噪声平均值 69.3 分贝，集中式饮用水水源地水质达标 率 100%。 2012 年末，有各类卫生机构 7605 个，床位数 9.2 万张。有博 物馆 32 个，文化馆 22 个，公共图书馆 22 个。年末在蓉大中专学校 90 所，在校学生 23.9 万人，专任教师 0.9 万人；普通中小学校 1004 所，在校学生 129.7 万人，专任教师 8.4 万人；幼儿园 1848 所，在园幼儿 38.5 万人，专任教师 2.0 万人，幼儿园入园率为 97.2%。 4、交通状况 铁路：途径市域内国家铁路干线 10 条，将形成成都至周边省会 城市贵阳、兰州、昆明、西安、武汉 4 小时交通圈，成都至京津冀、 珠三角、长三角 8 小时交通圈，成都作为我国西部地区铁路枢纽位 置得到加强。成灌城际铁路、地铁 1、2 号线建成通车，成都客运东 站建成投入使用，成绵乐城际铁路即将建成通车，成都集装箱中心 站建成投入使用。 公路：新一轮高速公路规划建设启动实施。成都境内除已建成 “1 环+8 射”共 437 公里高速公路外，新增规划了成什绵、成自泸、 成巴、成简、成安渝高速公路，从成都直接放射出去的高速公路将 达到 12 条，成都境内高速公路规划总里程约 600 公里。成德快速路、 成灌快速路、川陕复线、成新蒲快速路、成简快速路、川陕干道、 成郫灌干道、成温邛快速路、成仁快速路正在加紧筹划建设中。 民航：民航机场规划建设有序推进。双流机场第二跑道已经投 入使用；新航站楼即将竣工投入使用；成都第二机场的选址论证工 作正有序推进。 城乡交通：成新大件路、石化基地大件路、成金（成青）路、 成黑路、温江区温郫大道、龙泉区东一路、青白江区大石路、双流 县华牧路、麓山大道、郫县南北大道、一环路高架桥、二环路快速 路、蜀都大道改扩建等城乡道路新改建稳步推进。公路里程 20833 公里， 其中高速公路 503 公里。各种机动车辆 259.9 万辆。全市中 心城区公交线路长度 4320 公里，公交营运汽车 7188 辆，出租汽车 15903 辆。推进中心城区“米字型”城市道路信号控制系统优化改 造工程,绕城高速以内联网灯控路口达到 640 余个，基本实现绿波联 网联动控制，有效提高了道路通行能力。推进中心城区智能停车诱 导系统二期工程建设，已将天府广场及骡马寺片区 30 家大型地下停 车场、8000 余车位纳入了智能停车诱导系统。完成公交 GPS 营运调 度系统及电子站牌的建设。 5、城市规划 以建设“世界现代田园城市”为目标，将市域划分为 4 大总体 功能区，并统筹 13 个产业功能区，实现全域协调可持续发展。4 大 总体功能区包括：以周边山区为中心的两带生态及旅游发展区、以 西部平原地域为中心的优化性发展区、以现代服务业为主导的中心 城区提升型发展区和以市域东部丘陵地区为主的扩展型发展区。13 个产业功能区包括：天府新城高新技术产业区、金融总部商务区、 东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、 西部新城现代服务业综合功能区、 “198”生态及现代服务业综合功 能、龙门山龙泉山生态旅游综合功能区、汽车产业综合功能区、新 能源产业功能区、新材料产业功能区、石化产业功能区、国际航空 枢纽综合功能区、国际铁路物流枢纽功能区。 6、产业结构 成都市按照工业化与城市化协调发展、可持续发展、发挥比较 优势、产业集群和集约用地、市场配置与政府调控相结合的原则， 明确未来的工业新格局，即：以 2 个国家级工业开发区和 19 个重点 工业集中发展区为载体，打造电子信息产业、机械（含汽车）产业、 中药产业、食品（含烟草）加工、冶金建材、石油化工“六大工业 基地” 。 （二）成都市 2012 年商业房地产市场状况分析 1、商业土地市场 住宅限购，商业土地持续推出，商业土地受开发商青睐，成交大 幅增长。 2012 年成都市供应商业及商业兼容住宅用地 13470.84 亩，同比 2011 年增长 54.8%；成交 13758.97 亩，同比去年增长 1 倍。 2773.15 6041.53 7357.37 13335.8 6858.63 13758.97 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2287.1 558.74 694.6 926.23 1169.96 1050.06 0 500 1000 1500 2000 2500 供应面积（) 成交面积（ ） 楼面地价（元/ ） 2007-2012成都市商业用地供销价走势 2、商业房地产供销走势 2012 年成都市商业新增供应 841.44 万平方米，同比增长 26.7%；备案销售 421 万平方米，同比增长 17.3%。截至 2012 年全 市商业地产存量达 1330.11 万方，按 2012 年去化速度计算，存量清 空周期为 3.2 年。 随着商业物业的持续供应，2013 年商业地产的危机将延续。 216.37_ 222.03_ 302.20_ 461.41_ 664.18_ 841.44_83.26_ 52.00_ 224.79_ 333.65_ 359.28_ 421.28_613.24_ 658.84_ 959.79_ 1330.11_ 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 0.00_ 500.00_ 1000.00_ 1500.00_ 2000.00_ 2500.00_ 3000.00_ 新增面积( 万) 销售面积( 万) 存量面积( 万) 2007-2012年成都市各类商业供销存情况 新增： 2011 年 2 月限购令出台之后，2011 年下半年每月新增 一直居高不下；2012 年一季度新增有所放缓，4 月，春交会来临之 际，商业地产新增出现井喷，之后商业物业新增每月在 50 万方以上。 销售：年底商业备案销量增长，增长或将持续到 2013 年一季度。 3、商业房地产市场分析 商业地产开发主要集中在主城区以及近郊，由于经济发展程度、 人口聚集度等因素影响，远郊商业地产开发还较为贫乏； 高新区仍然是商业办公类产品开发的热点区域；高新区商业地 产存量“高企” ，存量高达 342 万方，按照 2012 的去化速度，存量 尚需要三年多时间才能清空。 由于大量专业市场外迁至新都，诸如成都国际贸易城、成都中 塑国际贸易中心等大型专业市场的崛起，新都成为商业地产开发的 又一热点区域。2012 年新都新增供应商业地产面积达 87.27 万， 全年销量 46.4 万，存量超过一百万平方米。 锦江区 成华区 金牛区 青羊区 武侯区 高新区 双流 温江 龙泉驿 郫县 新都区 金堂县 都江堰 邛崃市 蒲江县 新津县 崇州 大邑县 彭州市 青白江 0.00_ 100.00_ 200.00_ 300.00_ 400.00_ 5000_ 10000_ 15000_ 20000_ 25000_ 新增面积( 万) 销售面积( 万) 存量面积( 万) 均价( 元/) 2012年成都市商业