2012年房地产估价理论与方法模拟试题

2012年房地产估价理论与方法模拟试题 一、单项选择题 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000元 /m2，成交日期为2001 年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10 月该类房地 产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 答案：B 2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙 土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是 由于()。 A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况 答案：A 解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两 块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地 上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的 价值。 3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元， 该宗土地的单价为()元/m2 。 A、100 B、300 C、600 D、900 答案：D 解析：根据容积率=总建筑面积/ 土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除 以土地总面积便可得到土地单价。 4、某商业大楼建造期2 年，建成8 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为 40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。 A、35 B、45 C、48 D、50 答案：A 解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结 束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。 5、已知某临街深度30.48米( 即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为 100万元。 相邻有一临街深度45.72米(即 150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八 七六法则，其总价为()万元。 A、109 B、117 C、124 D、130 答案：B 解析：100+100*(9%+8%)=117万元。 6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 答案：C 解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。 7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为 690元/m2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.1，楼面地价为 950元/m2 ，理论上应补地价 (单价)为()元/m2。 A、552 B、3519 C、4293 D、4845 答案：C 解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552 元/m2，改用途后的土地单价 =950*5.1=4845元/m2应补地价 (单价) 为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即 4845-552=4293元/m2。 8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业 用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为 1000万元。该宗土地的评估价值 应为()。 A、800万元 B、1000万元 C、1800万元 D、800-1000万元 答案：D 解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应 在两种用途的价格之间确定。 9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6% ，则交易情况修正系数为()。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 答案：D 解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。 10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为 75万元，销 售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 答案：C 21.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应 当( ). A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近 答案：D 解析：见教材。 22.有一宗房地产,土地面积1000平方米, 其价格为1500元/平方米, 建筑面积5000平方米, 其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为()元/ 平方米。 A.950 B.1000 C.1200 D.1250 答案：A 解析：(1250*5000-1000*1500)/5000=950元/ 平方米。 23.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为(). A.生地价 B.熟地价 C.毛地价 D.拆迁补偿安置价 答案：C 解析：见教材。 24.市场比较法中的交易情况修正是对() 价格本身是否正常的修正. A.交易实例 B.可比实例 C.估价对象 D.标准化实例 答案：B 解析：见教材。 25.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好 . A.重建成本 B.重置成本 C.完全成本 D.重新购建价格 答案：A 解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和 建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑 物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用重建成本最好. 26.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为(). A.有效经过年数等于实际经过年数 B.有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数 答案：D 解析：见教材。 27.甲土地的楼面地价为2000元/平方米, 建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为 1500元/平 方米, 建筑容积率为7, 若两宗地的土地面积等其他条件相同, 其总价相比有(). A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙; D.难以判断 答案：C 解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/ 平方米,乙土地的单价 =1500*7=10500元/ 平方 米,若两宗地的土地面积等其他条件相同 ,则可以判断甲小于乙。 28.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离 道路的方向,地价(). A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零 答案：C 解析：见教材。 二、多项选择题 1、成本法中的“开发利润”是指()。 A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润 E、开发商所能获得的税前利润 答案：CE 解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开 发利润应是社会平均利润。 2、区位状况比较修正的内容包括()修正。 A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率 D、使用年限 E、周围环境 答案：ABE 解析：见教材。 3、路线价法估价时需要用路线价再配合()计算出待估宗地的价格。 A、深度百分率 B、资本化率 C、收益率 D、物价指数 E、其他价格修正率 答案：AE 解析：见教材。 4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是()。 A、求得的路线价已是正常价格 B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格 答案：AC 解析：见教材。 5、在实际中计算地租量的方法有()。 A、从房租中分离出地租 B、由地租求出地租 C、采用比较法求出地租 D、由土地开发成本求出地租 E、采用类似假设开发法的方法求出地租 答案：ABCE 解析：见教材。 6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。 A、农用地改为非农建设用地 B、在写字楼旁新建大型游乐场 C、住宅区内道路禁止货车通行 D、常常遭受洪水威胁 答案：BD 解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常 常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。 7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括()。 A、委托估价合同 B、实地查勘记录 C、估价人员的作息时间 D、向委托人出具的估价报告 E、估价项目来源和接洽情况 答案：ABDE 解析：见教材。 8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。 A、交通建设 B、市场供求变化 C、人口素质变化 D、所在地区衰落 E、城市规划的指定与修改 答案：ABDE 解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位 置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。 9、在商品房交易中，常见的最低价格有()。 A、商品房销售中的起价 B、拍卖活动中的保留价 C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E、采用收益法确定的参考价格 答案：AB 解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标 活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也 不一定是最低价。 10、下面()是计入商品住宅价格的费用。 A.征地费 B.建筑安装工程费 C.住宅小区内的营业性用房建设费用 D.住宅小区内设施的建设费用 答案：AB 解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费 用不得计入商品住宅价格。 11、毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方 法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是()。 A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料 B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租 金乘数是 个比较客观的数值 C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D.忽略了房地产租金以外的收入 答案：ABC 解析：D 为毛租金乘数法的缺点。 12、经济适用住宅基准价格由()构成 A.开发成本 B.税金 C.经营用房的建筑安装费 D.利润 答案：ABD 解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑 安装费是不得计入经济适用住房价格的。 13、房屋的完损等级是根据房屋的()来划分的 A.结构的完好、损坏程度 B.装修的完好、损坏程度 C.设备的完好、损坏程度 D.使用年限的长短 答案：ABC 解析：房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新 旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分 的。 14、商品住宅价格中的利润是以()为基数核定 A.征地费及拆迁安置补偿费 B.勘察设计及前期工程费 C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用 D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E.住宅建筑、安装工程费 答案：ABDE 解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。 15、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值， 或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取 土地的价值或建筑物的价值时，则要采用()。 A.房地剩余技术 B.市场剩余技术 C.土地剩余技术 D.建筑物剩余技术 答案：CD 解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择 AB。 三、判断题 1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时 对委托人也是一种警示。() 答案：对 解析：见教材。 2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。() 答案：对 解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有 效期”。 3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。() 答案：对 解析：见教材。 4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 () 答案：错 解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分 的价值因不属于土地价格，不能计算在内。 5、如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行 估价，不得随意取舍。() 答案：对 解析：见教材。 6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的 房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得 97分。 () 答案：对 解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数 =100/102*97/100=0.951 7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。() 答案：错 解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由 于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。 8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无 关。() 答案：错 解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。 9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其 中估价目的是龙头。() 答案：对 解析：见教材。 10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估 价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综 合确定。() 答案：对 解析：见教材。 11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。() 答案：对 解析：见教材。 12、 “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例” 价格。() 答案：对 解析：见教材。 13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的 平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。() 答案：错 解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平 均发展速度法推算趋势值。 14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要 在城市规划许可的范围内选取。() 答案：对 解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。 15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。() 答案：错 解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带 来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使 房地产增值。 11、某可比实例的成交价格为2400元/m2 ，建筑面积100m2，首期付款12 万元，其余 半年后支付8万元，1 年后支付 4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元 /m2。 A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66 答案：B 解析：120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2 。 12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。 A、售价 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益 答案：A 解析：见教材。 13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括()。 A、重置成本+ 土地使用权价值 B、重置成本+ 土地使用权价值 +重置期间的经济损失 C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值 +可能的连带损失 D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失 答案：C 解析：见教材。 14、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况 A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数 答案：A 解析：自