2012年物业管理师冲刺试卷一

2012年物业管理师经营管理最后冲刺试卷(1) 试卷说明： 本卷共分为四大题 80小题，作答时间为 150分钟，总分 100 分，60 分及格。 试卷年份：2012 年 试卷来源：233网校 一、单项选择题(共60题，每题1 分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1物业服务企业的资金运动，实质上体现了（ ） 。 A. 钱与钱、物与物之间的关系 B. 钱与物、钱与钱之间的关系 C. 人与物、单位与钱之间的关系 D. 人与人、单位与单位之间的关系 我要提问 参考答案: D 我的笔记 2影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终 都表现在（ ）这一最核心、最直接的因素上。 A. 未来能够带来的收益 B. 直接产生经济收益 C. 物业权益状况 D. 物业所评估出的价值 我要提问 参考答案: A 网友解析 3下列报表中，不属于基本财务报表的是（ ） 。 A. 资产负债表 B. 利润表 C. 现金流量表 D. 成本报表 我要提问 参考答案: D 网友解析 4一套建筑面积100 m2、单价3000元/m 2、总价30万元的住房，在实际交易中，如果在成 交日期时一次付清且给予优惠5%，则实际总价为（ ）万元。 A. 285 B. 287 C. 292 D. 30 我要提问 参考答案: A 我的笔记 公开我的笔记 5物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管 理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。其中，以运行管理为主的是（ ） 。 A. 物业管理和设施管理 B. 物业管理和房地产资产管理 C. 设施管理和房地产组合投资管理 D. 房地产资产管理和房地产组合投资管理 参考答案: A 6房地产市场指标中，研究国家基本国情国力的重要指标是（ ） 。 A. 就业人员数量 B. 就业分布 C. 城镇登记失业率 D. 城市家庭可支配收入 参考答案: A 7写字楼物业管理的工作模式中，物业市场的定位在于（ ） 。 A. 物业发展目标 B. 租赁期间管理 C. 物业管理目标 D. 租务市场管理 我要提问 参考答案: A 我的笔记 8不良物业资产管理中，证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等是以（ ） 形式表现的不良资产。 A. 应收账款(包括应收票据等) B. 存货 C. 短期投资和长期投资 D. 固定资产和在建工程 我要提问 参考答案: C 9物业服务企业的社会投资者或债务人进行投资决策的前提和基础是（ ） 。 A. 成本管理 B. 风险管理 C. 财务管理 D. 绩效评价 参考答案: D 网友解析 我的笔记 10保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用， 其中，公共责任保险直接保险的对象是（ ） A. 保险人 B. 投保人 C. 被保险人 D. 收益人 参考答案: C 11对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为（ ） 。 A. 基础租金 B. 附加租金 C. 市场租金 D. 百分比租金 参考答案: A 12滚动预算( 连续预算 )是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补 充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程，下列关于滚动预算形式说法 错误的是（ ） 。 A. 逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，且预算精度较高 B. 混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法 C. 混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量 D. 滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型 参考答案: A 13物业服务企业进入零售商业物业管理领域的目标是（ ） 。 A. 树立良好的品牌形象 B. 与开发商建立密切联系 C. 积极地参与市场竞争 D. 取得合理的经济回报 我要提问 参考答案: D 4成本控制类型中，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制是（ ） 。 A. 事中控制 B. 防护性控制 C. 事后控制 D. 反馈性控制 参考答案: A 系统解析: 15租赁管理中租赁方案的核心是（ ） 。 A. 规划 B. 计划 C. 预算 D. 结算 参考答案: C 16物业管理中经营计划的核心是（ ） 。 A. 预算 B. 租赁 C. 买卖 D. 绩效 我要提问 参考答案: A 我的笔记 17人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险 、按规定提取的福利费以及（ ）等。 A. 交通费和通信费 B. 书报费和通信费 C. 加班费和服装费 D. 装修费和交通费 我要提问 参考答案: C 18在很大程度上影响着置业投资绩效的风险是（ ） 。 A. 资本价值风险 B. 比较风险 C. 持有期风险 D. 时间风险 我要提问 参考答案: A 我的笔记 19在下列物业类型中，重点考察未来入住者意见的是（ ） 。 A. 居住物业 B. 写字楼项目 C. 商业零售物业 D. 工业或仓储物业 参考答案:A 20就房地产开发投资来说， （ ）主要是指开发商所投入总开发成本的利润。 A. 投资回收 B. 投资回报 C. 清偿能力指标 D. 盈利能力指标 我要提问 参考答案: B 我的笔记 21下列属于房地产市场状况供给分析内容的是（ ） 。 A. 分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等 B. 分析建设和运营中的主要物业项目 C. 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 D. 估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额 参考答案: C 22客户关系管理(CRM)的本质是（ ） 。 A. 识别客户的需求 B. 促使客户不断创收 C. 提高客户对企业满意度 D. 客户价值差别化管理 我要提问 参考答案: D 网友解析 23风险的类型中，既有损失机会，又有获利可能的风险是（ ） 。 A. 纯粹风险 B. 投机风险 C. 基本风险 D. 特殊风险、 我要提问 参考答案: B 网友解析 24房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是（ ） 。 A. 收益性物业 B. 服务性物业 C. 综合性物业 D. 稳定性物业 我要提问 参考答案: A 25物业价格受区位的影响很大，其中衡量区位好坏的最常见、最简单措施是（ ） 。 A. 用市场交易价格来衡量 B. 用距离来衡量 C. 用预期未来收益来衡量 D. 用货币来衡量 参考答案: B 26成本预算中，编制管理费用预算的最佳方法为（ ） 。 A. 固定预算 B. 弹性预算 C. 概率预算 D. 零基预算 我要提问 参考答案: D 27物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用（ ）的管 理手段。 A. 系统化 B. 现代化 C. 信息化 D. 科技化 参考答案: B 28企业的筹资成本是指企业取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费，下列费 用属于资金占用费的是（ ） 。 A. 融资费用 B. 股票的印刷费用 C. 借款利息 D. 债券的印刷费用 我要提问 参考答案: C 网友解析 29写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属 于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度的是（ ） 。 A. 快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分 B. 全与缺之分、有与无之分、明与暗之分 C. 快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分 D. 全与缺之分、有与无之分、好与坏之分 我要提问 参考答案: A 网友解析 30写字楼按照物业所具备的功能差异分类，不包括（ ） 。 A. 单纯型写字楼 B. 商住型写字楼 C. 综合型写字楼 D. 租售型写字楼 我要提问 参考答案: D 网友解析 31某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0 5% ，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（ ）万元。 A. 2887 B. 2899 C. 2929 D. 2969 我要提问 参考答案: C 32在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于（ ） 。 A. 附加租金 B. 基础租金 C. 实际租金 D. 毛租金 参考答案: B 解析 我的笔记 33客户关系管理(CRM)的概念由美国 Gartner 集团率先提出，是辨识、获取、保持和增加 “能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称，它是一种以（ ）为中心的 企业管理理论、商业策略和企业运作实践。 A. 客户忠诚 B. 客户价值 C. 客户创利 D. 客户满意度 我要提问 参考答案: B 网友解析 我的笔记 公开我的笔记 34收益性物业在运用市场法估价时，一般选取（ ）个以上可比实例。 A. 2 B. 3 C. 4 D. 5 参考答案: B 我的笔记 35物业经营管理的常规工作中，影响建筑物全寿命周期中的维修成本的因素包括（ ） 。 A. 管理水平、使用的材料和施工质量 B. 管理水平、使用的材料和物业质量 C. 设计水平、使用的材料和施工质量 D. 建筑设计、施工质量和管理水平 我要提问 参考答案: C 36房屋租赁登记备案的一般程序不包括（ ） 。 A. 申请 B. 审查 C. 核对 D. 我要提问 参考答案: C 37现代财务管理中， （ ）是现代财务管理最基本的内容。 A. 筹资决策 B. 投资决策 C. 资产管理决策 D. 利润分配决策 参考答案: A 38收益性物业中，每个物业投资者对其拟投资(购买) 的物业都有一个心理价位，下列价值 中，可以看成这个心理价位的是（ ） 。 A. 使用价值 B. 交换价值 C. 投资价值 D. 市场价值 参考答案: C 39中华人民共和国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合 同的效力，如果为买卖目的评估收益性物业的价值，就要考虑租约租金与（ ）差异的 影响。 A. 商品租金 B. 市场租金 C. 成本租金 D. 福利租金 我要提问 参考答案: B 40写字楼项目难以估价的无形资产是（ ） 。 A. 服务满意度 B. 品牌 C. 经济指标 D. 财务指标 参考答案: B 41房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到（ ）的水平。 A. 10% B. 20% C. 30% D. 40% 参考答案: B 我的笔记 42对于功能单一、设计独特的餐馆物业，因为几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或 调整其使用功能，在这种情况下，投资者一般很重视房地产的（ ）特点。 A. 各异性 B. 适应性 C. 合理性 D. 政策性 参考答案: B 我的笔记 43财务报告分析的主要方法中，基本属于最重要方法的是（ ） 。 A. 比率分析法 B. 比较分析法 C. 效率比率分析法 D. 纵向比较分析法 参考答案: A 44房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（ ） 。 A. 人口数 B. 城市家庭人口 C. 就业人员数量 D. 就业分布 参考答案: C 45前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点在于（ ） 。 A. 客体是一致的 B. 基本构成是一致的 C. 编制要求是一致的 D. 主要内容是一致的 我要提问 参考答案: A 46会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表，其中反映物业服务企业 在某一特定时日(如年末、季末、月末 )财务状况的财务报表是（ ） 。 A. 资产负债表 B. 利润表 C. 现金流量表 D. 成本报表 参考答案: A 我的笔记 47物业管理绩效评价的指标体系中，盈余现金保障倍数是从现金流人和流出的动态角度， 对企业收益的质量进行评价，对物业服务企业的实际收益能力进行再次修正，一般而言， 当企业本期净利润大于零时，该指标应当大于（ ） 。 A. 05 B. 1 C. 15 D. 2 我要提问 参考答案: B 网友解析 我的笔记 48房屋租赁合同中，承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠 租金，出租人有权收取( )。 A. 超额租金 B. 滞纳金 C. 利润回报 D. 百分比租金 参考答案: B 我的笔记 49成本预算中，适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务 企业采用的预算是（ ） 。 A. 固定预算 B. 弹性预算 C. 零基预算 D. 滚动预算 我要提问 参考答案: A 50土地供应政策的核心是（ ） 。 A. 土地供应计划 B. 土地开发计划 C. 土地等级评定 D. 土地投资活动 本题共1分，您的得分 纠错 收藏 我要提问 参考答案: A 我的笔记 51在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金 水平确定一个( )。 A. 基础租金 B. 附加租金 C. 市场租金 D. 实际租金 参考答案: A 我的笔记 52还本付息的方式中，当指标小于（ ）时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务， 需要通过短期借款来偿还已到期的债务。 A. 10 B. 12 C. 15 D. 18 我要提问 参考答案: B 53在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的 品质不同，其品质的具体内容不包括（ ） 。 A. 质量 B. 功能 C. 环境 D. 物业经营 我要提问 参考答案: D 我的笔记 54收益性物业运用市场法估价的步骤为（ ） 。 A. 搜集交易实例选取可比实例一对可比实例成交价格进行处理求取比准价格 B. 搜集交易实例对可比实例成交价格进行处理选取可比实例求取比准价格 C. 选取可比实例对可比实例成交价格进行处理搜集交易实例求取比准价格 D. 选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格搜集交易实例 参考答案: A 55一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的 数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点