2013年成本管控工作思路

XX 地产有限公司 2013 年成本管控工作思路 合约审算部 2013 年 5 月 目录 一、序言 二、管控思路总述 三、管控核心内容 四、管理制度文件 五、分阶段推进工作计划 六、组织体系构建 序言 XX 地产有限公司旗下 XX 项目，被誉为“一本房地产开发的教 科书” ，在房地产开发项目进程中能够想见的和超出预期的各类型常 规问题、偶发事件，在本项目一期开发进程中层出不穷，各种管理 环节出现的失误、漏洞，均可归集到成本层面暴露出来，由此可见， 成本管控不仅在成本部门更涉及项目开发的全生命周期。 下面从管控思路总述、管控核心内容、管理制度文件、分阶段 推进工作计划和组织架构构建五个方面进行说明。 3 成本管控思路总述 2013 年，在高效推进 XX 项目二期、三期成本业务工作的同时， 我们梳理成本管控流程，提出全生命周期成本管控的总体思路，以 项目定位阶段的成本策划为起点，以项目成本后评估与成本数据收 集为终点，充分认识各类管理问题最终均可暴露为成本问题这一本 质，力图深挖成本表象背后的管理根源，前置化开展成本管控工作。 全生命周期成本管控：即成本管理是贯穿项目开发全过程，涉 及项目开发全部环节，全员全面参与的活动。 其核心管理工作包括： 成本匡算 目标成本 合约规划 动态成本 成本核算 招采 合同 变更 维修改造 结算 算 后评估 成本数据资料 定期回顾 成本管控 成本管控核心内容 基于以上对全生命周期成本管控的分析，依据集团对房地产开 发项目成本管控的现行制度，公司成本管控的核心管理工作是： 5 成本管控核心工作内容 后评价 大 纲 及 目 标 成 本 编 制 监理确认 合 约 规 划 编 制 动 态 成 本 管 理 材 料 设 备 配 置 标 准 限 额 设 计 目 标 设 计 标 准 化 数 据 组 建 清 单 控 制 价 编 制 标 准 文 本 建 设 招 评 标 工 作 集 团 资 料 报 备 变 更 洽 商 签 证 管 理 材 料 认 价 管 理 进 度 款 支 付 管 理 结 算 管 理 造 价 咨 询 单 位 管 理 成 本 与 投 资 估 算 成 本 数 据 库 的 组 建 产品定位 目标管理 设计优化 招标采购 过程管理 建 立 成 本 模 型 参 与 项 目 调 研 设 计 方 案 对 标 设 计 概 算 审 核 成本管理体系文件 综合前述成本管控的工作要点，成本管理体系文件由以下几个 方面组成： （一）公司成本管理制度（拟定中） 涵盖内容包括： 1 公司成本管理体系总述 2 成本科目划分和管理责任 2.1 成本科目划分（依据资源集团二级成本科目划分） 2.2 管理责任 3 成本估算与目标成本制定 3.1 成本估算 3.2 目标成本制定 4 各阶段成本控制 4.1 项目拓展阶段成本控制 4.2 方案设计阶段成本控制 4.3 招标采购阶段成本控制 4.4 工程建设阶段成本控制 月度报量审核与进度款支付管理 变更洽商签证管理 认质认价管理 4.5 工程结算管理 4.6 工程维修成本管理 7 5 全过程造价咨询管理 6 成本分析和考核 6.1 成本定期回顾、分析 动态成本收集 单项成本超支预警 成本后评估 6.2 成本数据库的组建 6.3 成本考核 设计优化与无效成本 成本结余与成本超支 （二）管理规则及工作指引 1、项目拓展阶段成本估算 2、大纲及目标成本编制工作指引 3、合约规划编制工作指引 4、动态成本管理规则 5、设计阶段成本控制工作指引 6、合同管理规则（已发布实施） 7、工程款支付管理规则（已发布实施） 8、设计变更洽商签证管理规则（已发布实施） 9、认质认价管理规则（已制定报批中） 10、工程结算管理规则（已发布实施） 11、造价咨询管理工作指引（已制定报批中） 12、成本后评估工作指引 分阶段推荐工作计划 依据 2012 年 XX 集团对 XX 北京公司 XX 项目一期审计工作建议， 公司总办会已深刻意识到成本管控的重要意义，着力加强成本体系 建设，完善成本管理规章制度，狠抓招投标管理工作，全面加强合 规性管理审查，下大力气提升公司成本管理能力。 一、现阶段开展工作 1、制度建设：结合 XX 项目二三期建设进程，自 2012 年 6 月至 今，公司已制定形成合同管理规则、工程款支付管理规则、设计变 更洽商签证管理规则、认质认价管理规则、工程结算管理规则、造 价咨询管理工作指引等管理制度，有效地推进了成本管理的制度建 设。 2、目标管理：在 XX 集团项目运营部的领导下，公司合约审算 部组织修订了 XX 项目二三期目标成本，组织制定了二三期合约规划， 并不断完善动态成本数据收集汇总，全面提升了成本管控的目标性 与计划性。 3、工程预算管理：招标采购是成本管理的重要手段，招标阶段 的清单编制、工程预算编制是成本管理的重要工作。公司合约审算 部制定造价咨询单位管理工作指引，加强清单编制审核与工程预算 审核，在一二期正式电工程招标、二期幕墙工程招标、二期园林工 程招标、二期精装修工程招标、三期总包工程招标等多项招标工作 9 中，体现出成本管理的力量，有效地降低了工程中标价格与合同金 额。 4、强化招采合规性建设：为加强成本管理与招采管理的有机结 合，公司总办会调整工作分工，将招标采购部与合约审算部划归同 一负责人进行协调管理，同时，严控招采过程管理，强调招标工作 合规性管控，严格招标工作会议汇报机制与招委会决策机制，有效 地强化了招标采购工作的公平、公正、阳光、合规。 5、积极建立工程系统成本意识：工程管理部特别是现场项目部 人员缺乏成本意识，是成本管理工作的一大难点。为此，公司建立 工程协调例会制度，由公司总办会分管领导主持召开，由工程管理 部、设计管理部、招标采购部、合约审算部全员参与，将设计管理、 工程现场管理、招标采购管理、成本管理有机结合；制定 XX 项目三 期工程合约综合计划，提升工程建设全面工作的计划性；在强调现 场项目人员增强成本意识的同时，推进成本管理工作的深入力度， 高效解决项目建设进度与成本管理要求的冲突问题，促使工程管理 各项工作注重成本管理，促进公司成本管理制度有效落地。 二、本年度重点工作 成本管理体系的构建，绝非一朝一夕形成，需要长期的把控、 总结、梳理、提升，为此公司制定本年度成本管理重点工作，主要 涵盖以下几个方面： 1、向设计要成本 2、招标文件、合同文本标准化 3、动态管理与单项成本预警 4、参与现场管理 5、启动成本数据库建设 6、加强全过程参与 7、初步构建成本组织体系 8、完善制度建设 三、成本管控的进一步提升 在今后的 3-5 年内，在持续加强前述成本管理工作的基础上， 逐步完成下述工作： 1、全员参与目标成本制定 2、成本数据库建设与成本模型建设 3、产品设计标准化体系建设 4、全过程造价咨询管理 5、全面建设成本责任体系 成本管控组织体系的构建 初步思路是实现两个机制，一是决策机制，二是责任机制，即 在成本管控过程中，公司各部门、高管