2014年9月份考试房地产评估第三次作业

2014 年 9 月份考试房地产评估第三次作业 一、名词解释题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分） 1. 房地产需求定义 2. 市场价值 3. 楼面地价 4. 路线价法适用的对象和条件 5. 长期趋势法的作用 二、计算题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分） 1. 某一房地产，土地总面积 2000，是 6 年前通过征用农地取得的，当时费 用 800 元，现时取得该类土地，每平方米需 1200 元，地上建筑总建筑面积 6000，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800 元，现实建造同类 建筑物每平方米为 1300 元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为 2，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 2. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2 k，适宜进行“五通 一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60；附近地区与之 位置相当的 “五通一平”熟地的单价为 800 元/；开发期需要 3 年；将该成 片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元 /k；贷款年利率为 10%；投资利润率为 15；当地土地转让中卖方需要缴纳 的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。试用传统方法 测算该成片荒地的总价和单价 3. 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客 人实收 50 元，年平均空房率为 30%，该旅馆营业平均每月花费 14 万元；当地 同档次旅馆一般床价为每床每天 45 元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总 费用平均占每月总收入的 30%。该类房地产的资本化率为 10%。试选用所给资料 测算该旅馆的价值 4. 某旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质拆旧 为 3 万元，因户型设计不好。没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧 为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 7 万元。试求取该旧住宅 的折旧总额和现值 5. 某幢楼房的土地总面积 500 平方米，总建筑面积 1500 平方米，某人拥有其 中 150 平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及 拥有的土地数量。 三、简答题（本大题共 40 分，共 5 小题，每小题 8 分） 1. 收益法适用的对象和条件 2. 深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念 3. 房地产供给定义？ 4. 估价资料归档的目的是什么？包括哪些东西？ 5. 房地产需求定义以及影响房地产需求量的主要因素 答案： 一、名词解释题（30 分，共 5 题，每小题 6 分） 1. 参考答案： 房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产 所愿意而且能够购买的数量。 （有效需求） 解题方案： 房地产需求定义 评分标准： 答对一句给 1.5 分 2. 参考答案： 是房地产对于一个典型投资者来说所具有的经济价值。（所谓典型投资者，是 指能够代表市场上大部分人观点的一类投资者） 解题方案： 市场价值 评分标准： 答对一句给 2 分 3. 参考答案： 是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单 位建筑面积上的土地价格 解题方案： 楼面地价 评分标准： 答对一句得 2 分 4. 参考答案： 路线价法适用的对象：城市商业街道两侧的估价。特别适用于房地产税收、市 地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对 大量土地进行的评估。 适用的条件：街道较规整，临街各宗土地排列较整齐。 解题方案： 路线价法适用 评分标准： 答对一句得 2 分 5. 参考答案： 一、主要用途 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假 设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。 二、其他用途 1、用于收益法 中对未来净收益等的预测； 2、用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋 整； 3、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力； 4、用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。 解题方案： 长期趋势法的作用 评分标准： 答对一句得 1 分 二、计算题（30 分，共 5 题，每小题 6 分） 1. 参考答案： 1、求土地价格 VL=20001200=240（万元） 2、求建筑物价格 VB： （1）求建 筑物重置价格 C： C=60001300=780（万元） （2）求建筑物价格 VB： VB=Cq=78080%=624（万元） （3）计算房地产总价 V： V= VB + VL =240+624=864（万元） （4）计算房地产单价 P： P=V/S=86400006000=1440（元/） 解题方案： 房地产估价程序 评分标准： 答对一步 1 分 2. 参考答案： 1、设该成片荒地的总价为 V 2、该成片荒地开发完成后的总价值 = 800 *2000000 *60 =9.6（亿元） 3、开发成本和管理费用等的总额 =2.5 *2 =5（亿元） 4、投资利息总额 =（V V4）（110）315 （110） 1.51 =0.344V0.768（亿元）=（VV4 ） *0.331+5*0.1536 5、转让税费总额= 9.6* 6 =0.576（亿元） 6、开发利润总额=（V+V 45）* 15 =0.156V+0.75（亿元） 7、购买该成片荒地的税费总额=V *4 =0.04V（亿元） 8、V=9.65（0.344V+0.768）0.576（0.156V+0.75）0.04V 9、V =1.627（亿元） 故： 荒地总价=1.627（亿元）， 荒地单价=81.35（元）。 解题方案： 估价墓本事项 评分标准： 答对一步 5 分,每小步 2.5 分 3. 参考答案： 该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进 行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄 清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入 =30045365（120） =394.2（万元） 年经营费用=394.230 =118.26（万 元） 年净收益=394.2118.26 =275.94（万元） 旅馆价值=275.9410 =2759.4（万元） 解题方案： 收益法总结和运用举例 评分标准： 答对一步 1.5 分 4. 参考答案： 【解】该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下： 该旧住宅的折旧总额=3+8+7 =18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格折旧 =4018（万元） =22 （万元） 解题方案： 成本法总结和运用举例 评分标准： 答对一步 4 分 5. 参考答案： 该人占有的土地份额： 5001500=30% 该人拥有的土地数量为： 50030%=150 解题方案： 高层建筑地价分摊 评分标准： 答对一点 3 分 三、简答题（40 分，共 5 题，每小题 8 分） 1. 参考答案： （一）适用对象 1、有收益或有潜在收益的房地产。 2、它不限于估价对象本 身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 3、但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多 不适用。 （二）适用的条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 解题方案： 收益法 评分标准： 答对一方面得 2.5 分 2. 参考答案： 基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值 随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就 愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的 利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值 高于远离街道的细条的价值。 解题方案： 深度价格修正率表 评分标准： 答对一步 2 分 3. 参考答案： 指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对 某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 解题方案： 指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对 某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 评分标准： 指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对 某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。（5 分） 4. 参考答案： 估价资料归档的目的是建立资料库和备案 （1）估价机构与委托人签定的估价 委托合同； （2）估价机构向委托人出具的估价报告； （3）实地勘察记录； （4）估价项目来源及接洽情况记录。 （5）估价过程中的不同意见和估价报告 定稿前的重大调整和修改意见记录； （6）估价报告审核记录； （7）估价人 员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。 解题方案： 归档估价资料 评分标准： 答对一点得 1.5 分 5. 参考答案