日本公寓建设考察报告

日本公寓建设考察报告 考察背景 日本进入老龄化社会已有 40年 ; 65岁以上的人口已占 老龄化程度位于世界前列 ; 老龄化压力促进养老地产的发展。 养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营 ; 企业投资项目与万通地产开发背景类似。 日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。 日本文化与中国更为接近。 本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目， 希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。 高端运营机构项目 日本高端养老地产运营管理机构代表 公 司背景 株式会社成立于 1980年，由 100家日本企业共同出资，注册资金 120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。 株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。 以下考察选取了 横滨太阳城 项目接待人员 项目建筑设计师 项目背景： 2005年投入运营。 土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 现有为一期规模，二期 280户预计于 2011年开工建设。 项目位置 位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约 20 周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。 横滨太阳城 项目造价 总造价 1亿美元 (不含土地成本 )，每平米造价 1785美元 建筑设计： 观设计： 项目规模 占地面积： 84350 建筑面积： 56012 总户数： 601户 (其中自理型 480户，介护型 121户 ) 自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积： 平均面积为 介护型住宅单元的平均户型面积： 平均面积为 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为： 18449 介护型住宅单元公共空间面积为： 3107 公共空间比例占到项目总面积的 38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点 营收模式 (括号内数字为人民币 ) 一次性入住金： 根据房间大小， 3,000万 9,800万日元不等 (240784万 )，其中4,900万日元 (392万 )的比例最多。 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮 1,000万日元 (80万 )/居室。 一次性入住费用 15年内可退还部分。 计算公式为：入住费用 *(180月 )，入住满 15年后一次性入住费用不再退还。 月金： 管理费 (公共空间水电费 +物业管理费 +行政费 ) 102,900日元 (8,232元 )/月 /人 150,150日元 (12,012元 )/月 /两人 餐饮费 66,150日元 (5,292元 )/月 /人 额外收费：室内水电 费、停车费、介护用品使用或租赁费等。 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 老人入住后可直至终老。 服务人员配置 介护老人服务： 人 ) ： 1(服务人员 ) 医疗配置 项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助 经营状况 自理型住宅单元的入住率为 介护型住宅单元的入住率为 入住老人特点 高收入老人 多数有国外生活背景 入住费用基本为自己承担 产品设计 室内设计 高星级酒店的装修风格 室内外景观结合引入 良好的室内外景观视野 产 品设计 服务功能 筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。 产品设计 无障碍设计 无障碍设计遍布项目的每一个空间 项目要点 依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。 充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。 项目启示 股 东整合：整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低。 产品设计：独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。 功能设计：通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈。 银座太阳城 项目接待人员 项目建筑设计师 项目背景： 业租赁期为 25年。 由 2006年投入运营。 项目位置 项目位于东京最繁 华的中央区，距离银座四丁目约 5 紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。 项目规模 占地面积： 4714 建筑面积： 39277 总户数： 362户 (其中自理型 314户，介护型 48户 ) 自理型住宅单元中 39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积： 平均面积为 65 介护型住宅单元的平均户型面积： 平均面积为 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间 面积为： 8460 介护型住宅单元公共空间面积为： 3238 停车位：机械停车数 88个 营收模式 (括号内数字为人民币 ) 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务 老人入住后可直至终老。 一次性入住金： 收费方式和横滨太阳城一样。 费用在 4035万 12965万日元不等 (3231037万 )，价格高出横滨太阳城约 25%。 月金： 管理费 (公共空间水电费 +物业管理费 +行政费 ) 172,200日元 (13,776元 )/月 /人 价格高出横滨太阳城约 40% 258,300日元 (20,664元 )/月 /两人 餐饮费 94,500日元 (7,560元 )/月 /人 价格高出横滨太阳城约 30% 额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。 服务人员配置 介护老人服务： 人 ) ： 1(服务人员 ) 医疗配置 项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 自理型住宅单元的入住率为 68% 介护型住宅单元的入住率为 53% 入住老人特点 项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 68%的销售比例中， 50%为长期居住，还有 50%作为老 人的第二居所或者养老的后备居所 入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 七成为女性，平均年龄 77岁，三成为男性，平均年龄 79岁。 三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。 产品设计 酒店式室内设计 产品设计 室内设计 项目要点 租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。 聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。 酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化的服务。 选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老 人入住和投资。 项目启示 选址：选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群。 医疗整合：医疗服务与顶级医疗机构合作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。 产品设计：沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。 示 整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。 定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象。 收益前三的运营机构项目 日医学馆 公司背景 日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养 老地产已有 21年历史。 除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。 开发项目 日医学馆旗下共有养老地产物业 1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目。 本次考察的日医学馆两个项目，分别为全付费制项目及老年人租赁物业项目。 墨田项目 项目接待人员 养老地产运营事业部 社长 建部悠 项目背景 全付费制项目 (自理阶段需老人全额支付费用 ) 物业为定制租赁物业， 租赁期为 30年。 占地面积： 1859 建筑面积： 3655 总户数： 76户 (其中夫妻居室 6户 ) 入住门槛：自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主 入住率： 90% 客户特征 平均年龄 80岁以上，以单身老人为主，男女比例为 3:7. 60%的老人来自项目 5公里范围内或者子女工作生活在项目周边 入住老人的子女在经济、照料上均有支持 营收方式 一次性入住金 +月金 :根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。月金包含管理费、租赁费及餐费。 全月金方式 标准方式 最低入住金方式 最高入住金方式 一次性 入住金 0 840万日元 ( 420万日元 ( 1,( 月金 (人 /月 ) 315,000日元 (25,200元 ) 198,000日元 (15,840元 ) 256,000日元 (20,480元 ) 131,000日元 (10,480元 ) 收费价格的核定标准为 75岁以上的老人，如果年龄低于 75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。 年龄 6569岁 7074岁 75岁以上 一次性入住金增长比例 增长 40% 增长 20% 0% 偿还期计算 84个月 72个月 60个月 介护费额外收取 :墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的 90%的介护服务费用。 其它费用：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。 项目主要支出 工资支出约占 70%、物业租金支出约占 20%、行政耗材及能源支出约占 10%。 项目运营毛利接近 10% 项目要点 运营的两个关键环节：员工队伍和入住率 员工队伍 养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失， 日本介护人员需具备服务资质，这类资质的获得需要 100小时的培训时间和若干实习时间。 稳定 的，好的员工队伍是运营成功的关键。 入住率 养老地产项目的盈利与否取决于入住率。 日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到 80%。 如何尽快的达到 80%的入住率是运营成功的标志。 北浦和项目 项目接待人员 养老地产运营事业部 社长 建部悠 项目背景 北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与 2010年 5月投入运营。 占地面积： 1754 建筑面积： 2223 总户数： 48户 (面积范围 28) 入住门槛：仅吸纳自理型老人 入住率： 31% 客户特征 以单身老人为主 老人多数来自项目 5公里范围内 营收方式 月金收费方式：按居室大小，月收费 141250日元 (11300元 )221250日元 (17700元 )，月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。 租赁合同 2年一签，不续约需提前 3个月通知。 不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付 23个月月金额度的手续费 居室内水电费、餐费及停车费需额外收取 如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用 . 服务人员比例 项目仅配置 34个接待和保安人员 项目主要支出 物业维护费 产品特征 北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅 公共空间比例配 置很少，仅有食堂、办公室和停车场。 北浦和项目定位成因 类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。 北浦和位于东京郊区，土地费用较低。 北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。 项目要点 小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。 在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。 日医学馆预计项目回收期约为 20年。 日医学馆运营要点 产品设计 项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住率，尽快盈利。 选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方。 尽可能配置有介护设施，纯自理式居所项目对老人吸引度不大，影响入住率。 运营模式 营收方式：除个别项目外，基本沿用一次性入住金 +月金的收费方式 组织架构：养老地产运营事业部下设四个部门：管理、营销、人力及财务部 客户定位：以项目 5公里范围内的在中高收入的老人为主 医疗资源：内部设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟 服务外包：餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。 日医学馆对养老地产的理解 养老地产的建造成本比普通住宅高 20%，主要用于设备的增加及公共空间的装修投入。同时养老地产的相应收入在日本也略高于普 通住宅。 项目定位非常关键，一般来说老人入住成本越低，项目入住率越高，而入住率是项目盈亏的决定因素。 大体量的养老地产项目，可能存在三大问题： 1、入住年龄段太过集中，交替转换困难，可持续发展性较差的问题。 2、容易导致空置率的升高。 3、大体量项目的服务人员相应增加，容易导致管理缺失下的服务质量下滑。 小体量的养老地产项目，具备销售周期短、人员规模少等优势，并且灵活性高。 养老地产的运营成本随着老人介护程度会逐步上升，需要公司控制后期通胀风险。 承诺老人直到离世的居住安全感和高品质服务延续，是养老地产经营 的条件。 一次性入住费用的收取和额度的高低，运营时成本的合理控制，将直接影响到养老地产项目的盈利价值。 在现状日本经济条件下，日医学馆旗下项目的平均回收期为 20年。 日医学馆对中国的拓展意向 1、日医学馆首先会发展日本本土市场。 2、对中国的政策、商业环境需要 2确定是否进入。 3、日医学馆旗下的教育、设备、运营三个分支哪个最先进入市场目前尚未确定。 日医学馆启示 适当控制养老地产规模，连锁化经营，是养老地产风险较低的发展方向。 日本经济处于滞涨期，养老地产同样处于投资回收缓慢 (日医学馆2010年养老地产运营利润为 3%)和投资回收期长 (平均投资回收周期为 20年 )。 高素质的员工和高入住率，是养老地产运营的两大关键因素 项目五公里范围内，是养老地产项目主要可辐射的客户圈 养老地产经营需要设立营销部门对应市场。 实业公司开发项目 司背景 日本具有很高的知名度。 疗事业、房地产实业、保险事业等与养老地产相关的行业领域。 项目接待人员 项目营销代表 成城项目 项目背景 六本木森大厦开发商 )合作开发的养老地产项目。 项目已有 22年历史，是日本经济泡沫顶峰时期的产品。 占地面积： 9973 建筑面积： 22403 总户数： 157户 (面积范围 50130，介护房间 18个 ) 入住门槛：仅吸纳自理型老人 目前入住率： 95%，运营最初 5年入住率为 60%，第七年为达到80%， 80%是项目运营的盈亏平衡点。 客户特征 老人旧有职业基本为医生、律师、企业高管等金领阶层，在职时年收入约在人民币 80万左右。 项目坐落在高端居住区内，周边景观良好，吸引的客户主要来自东京 市中心老人。 绝大多数老人为了安定的老年生活，选择卖掉原有住房，入住成城项目。 目前 95%的入住比例中，有 60%是 22年前的入住客户 营收方式 一次性入住金： 按居室大小，收取一次性入住金 (10,35024,800万日元，相当8281984万人民币 )。 入住金涵盖了老人终老前的房屋使用、介护服务两项费用。 一次性入住金 15年内可退还部分， 15年后不再退还。 月金： 包含餐饮费、管理运营费、水电能耗费 费用为 29万 34万日元 /月 /人，相当于 23,20027,200万元人民币/月 /人。 服务人员比例 目 前入住老人 170个，服务人员约 60人。 一次性入住金中包含了房屋使用费及服务费用，因此项目一次性入住金额度是同类地段普通住宅售价的两倍。 老人过渡到介护阶段后，可免费入住到介护单元，但原有自理单元的住宅仍为其保留，充分考虑到老人心理。 餐饮区别于传统养老机构，采取点菜制，月底统一结算，加强了消费自主性。 银行、邮局等提供上门服务，提供老人居住便利性。 一次性入住金逐年往上涨，与此对应的是周边普通住宅基本没有涨幅。 每两年会就月金收费额度与入住老人协商，但近 20年只上涨一次。 项目 目标客户为第二阶层的富裕老人，第一阶层的富裕老人一般会雇人居家养老，第二阶层的老人主要集中在医生、律师等原有的金领阶层。 每年项目会对高收入的目标客户发送 8万封左右的营销信件，但有入住意向回复的仅有 30人左右。 养老地产主要的卖点在于运营服务，老人愿意支付大额入住金选择养老地产的主要考虑因素是后期养老的安全和稳定。 高端养老地产项目的目标客户主要为第二阶层 (中小型企业主、医生、律师等 )的富裕老人，愿意以旧有资产换购一个安定的晚年，但这一类客群的比例仍比较低。 养老地产的客户粘性较强， 但更替性弱，后期价格上涨的可能性少，项目的收益主要取决于消费者支付第一笔大额资金的流入。 世田谷下马项目 项目接待人员 三重野真 项目背景 个全资运营的养老地产项目，其中三个租赁物业运营，五个购地自建运营。 世田谷下马项目是 2006年投入运营。 占地面积： 2163 建筑面积： 3430 总户数： 61户 入住门槛：自理和介护老人均吸纳，以介护老人为主。 入住率： 90% 营收方式 一次性入住金方式：一次性入住金可选择一次性支 付或一年内等月支付 (价格高于一次性支付方式 ) 月金：月金包括两个部分，一个部分为管理费和餐费的组合，另一个部分为介护保险的自付部分。 额外费用：包括介护品、消费品、水电费、美容费等其它消费性支出。 选址：富裕阶层较多及老龄化比例较高的区域。 开发周期：获得土地后，预计一年时间完成设计施工、开业前 3个月开始销售， 1(年时间 )。 管理方式：组团式管理，将 61户分成 5个组团，每个组团设置有固定的服务人员。易于老人和工作人员熟 悉彼此，达到最佳的照看效果。 管理架构：服务人员和老人的比例为 1:中 50%为有资质的正式员工，年龄在 2050%为临时员工，年龄在 40务人员工作时间为四班制，覆盖 24个小时。正式员工中，包括负责社长一人，护士三人，饮食管理两人，园艺管理一人，心理健康管理一人，行政人员 1人。项目营销则统一由总部管理。 服务理念：以尽量多的工作人员，协助老人生活，保证其生活的私密性和尊严感。了解每位老人的喜好差异，提供符合其喜好的包括饮食、沐浴习惯等服务。以对待亲人的态度对待老人。 运营关键：一、 度过入住率未达到盈亏平衡点前的经营期 ;二、运营团体的负责人非常关键，负责人需要具有经营头脑并拥有对待员工和老人的爱心。 运营风险：老人突发意外状况时，获得老人家人的理解。 对中国的开拓意向 小组团化管理，利于控制服务质量，也利于建立老人熟悉的环境。 运营风险及压力，绝大多数来源于老人的家人。 房地产商开发项目 千叶项目 项目接待人员 养老地产运营事业部 部长 国仲伸浩 公司背景 同投资。 其中 5%的股权， 5%的股权。 拥有人春山满在日本养老领域具有很高的知名度。 日本 2000年设立介护保险，养老地产开始快速发展， 2005年，前 年时间已发展了 20个养老地产项目。 项目开发背景 来由于经济泡沫破裂，婚纱市场倒闭， 006年开始营业 项目地处距离千叶繁华区 2公里的位置，距离轻轨站约 10分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观， 周边五公里范围内人口约 6 项目背景 占地面积： 3904 建筑面积： 10147 总户数： 233户 (高区为自理性居室，共 141户 ;低区为介护居室，共 92户 ) 入住门 槛：自理老人及介护老人均吸纳。 入住率：自理居室入住率 30%，介护居室入住率 70% 营收方式 一次性入住金 (会费 )+月金 (租赁费、管理费及餐费 )+额外收费。 一次性入住金按年龄设定不同额度，居住不满 12年可按比例返还。 客户特征 七成为千叶地区老人，三成为子女在千叶的老人 三成旧有职业为医生，其它为企业高管等 产品设计 考虑入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顾，因此户型以单人间为主。 车位配比： 1:位配比： 。 双餐厅设计，自理老人和介护老人区分用餐。 餐椅高度不一，适合不同身理特征的老人。 公共空间采用中央空调，室内采用分体式空调。 顶楼设计有遛狗区。 目开发主要看当地的老龄化程度及于普通住宅整合计算后的财务指标。 无论普通住宅的开发规模多大，养老地产的规模一般控制在80个规模是人员效率和运营效率最高效的规模。 初也整合外来运营团队作为顾问，当合作时间均较短，目前的运营团队经营靠自己经验积累。 自行组建运营团队还有另一个优势是可以根据一线的服务数据，改进养老地 产的开发产品。 运营团队的关键因素是工作人员需要具备良好的工作态度，爱心比技术更重要。 养老地产与普通住宅相比，利润薄，但一旦盈利后，是一个稳定长效的现金流。 养老地产作为老人人生中最后一笔的大额支出消费，对项目的信誉度非常看重， 此赢得消费者的信任。 在中国开拓意向 以前没有考虑过到中国发展市场，后期如果有合适的机会可以考虑发展。 开发商开发养老地产的目的在于通过养老地产来提高普通房地产商品的附加价值 (配套多样化，提供居住的安心。 ) 养 老地产也可以用于开发商销售不利产品的替代用途。 养老地产的运营团队组建，很难依靠外来力量，更多需要自身经验的累积。 远郊项目，在拥有良好的景观条件下，如周边人口不足，也很难赢得高入住率。 政府投资企业运营项 横滨藤尺项目 项目接待人员 伸福祉会社 理事 片山江 项目背景 横滨藤尺项目是由政府投资，伸福祉会社运营的社区式、福利式养老地产项目。 会社负责人片山是日本养老地产领域非常知名的管理人员，她最早自行开发组建的 16个项目，最后由一家上市公司整体收购。由于与上市公司签订协议不再进行进行竞争性开发，因此片山组 建非营利性的伸福祉会社。 伸福祉会社是日本养老地产盈利排名前 10名的企业，与其它 9名企业不同的是，伸福祉会社是非营利性机构的盈利性代表，在低收费的前提下，旗下项目 5年仍盈利 20亿日元。 行业相关机构 侧重研究、营建 大和房屋研究所 项目接待人员 建筑事业推进部 所长 高田和洋 公司背景 大和建筑研究所是日本知名的建筑设计公司和开发公司，拥有 20年的养老地产研究设计经验，在日本拥有 2666家养老地产项目的设计成绩，其中自行投资运营一家。 大和建筑研究所可以提供市场调查、拿地建议、法律调研、市场企划、政府协商、 运营人员协商、融资协助、施工等一系列养老地产开发环节的咨询服务。 大和研究所在中国已有住宅发展项目。 大和房屋研究所对养老地产的理解 日本从 1970年进入老龄化社会，最初的养老地产以政府为主导。2000年政府推行介护保险法，才开始吸引企业进入。 日本介护保险分为五个等级，根据老人身体评定后，用于支付90%的介护服务费用。介护保险的来源主要为市级政府通过税收、财政拨款来获得。介护费用额度根据当地财政状况，每三年会进行一次修整。 日本养老地产在建筑标准上，有 在服务上没有标准，对养老机构的服务评定方 式主要通过 “第三方评价 ”及 “自我评价 ”。 养老地产的收费，一次性入住金没有标准，根据投资方根据不同的产品定位和投入自行设定，而月金的费用很大程度根据当地的介护保险金支付比例设定。 养老地产产品具有利润薄的特点，日本的养老地产运营商主要通过连锁化经营来分摊经营开支。 目前市场上的养老地产经营状况呈现低收费项目盈利状况好于高收费项目。 大部分的客户为日本经济高度增长期的经营者，而随着日本经济现状的发展，针对普通白领的养老地产产品将成为主流。 目前老人的经济状况好于中青年人，很多 项目通过一次性入住金收费，这样的费用缴纳方式，未来可能需要调整。 中国内地目前对养老地产的政策和商业环境仍不明确，风险较大。相对中国内地，台湾的发展空间更大。 大和建筑研究所启示 经济高度增长期过程中， 连锁化发展是养老地产发展的规律和方向。 日本老龄化程度和养老地产发展阶段均领先于中国三十年左右，日本养老地产的服务对象已开始呈现由高端人群转向普通收入人群转变的过程。 日本公寓建设考察报告 他山之石可以攻玉，尤其是日本的住宅产业化一度让万科、绿城争相学习，万 科更是派出千人团队学习，如今佳兆业也奔走日本建筑业，针对建筑住宅产业进行了全面考察，以下是考察结果报告： 1950年代，战后日本为给流离失所的人们提供住房，开始探索以工厂化生产方式低成本、高效率的制造房屋构件，建筑工业化由此开始。 经过了半个多世纪发展，日本建筑工业化取得了瞩目的成绩，尤其是住宅建筑工业化，已成为日本建筑工业化的主体和核心。反观我国建筑工业化，可以说目前还处于初级阶段，与日本及欧美国家差距甚远。深圳等一线城市政府也意识到推进建筑工业化的必要性，提出政府投资项目将全面推行建筑工业化，实施标准化 战略，加快推出学校、医院、商务公寓等系列化工业化产品。带着学习的目的，佳兆业考察了日本住宅建筑工业化，现将此次考察心得总结如下： 一、日本住宅建筑工业化的三个特点 1、建筑设计标准化，产品选择多样化 设计标准化是建筑生产工业化的前提条件。 包括建筑设计的标准化、建筑体系的定型化、建筑部品的通用化和系列化。 建筑设计标准化就是在设计中按照一定的模数标准规范构件和产品，形成标准化、系列化的部品，减少设计的随意性，并简化施工手段，以便于建筑产品能够进行成批生产。这次我们参观的钢结构小别墅，全部是标准化产品。顾客直 接过来看实体房子，选定房子后就按图施工建造，减少设计过程的改动，简化施工手段，方便产品批量生产。但标准化并不代表产品单一，为了适应不同经济条件、审美品味的顾客，房产公司设置了不同面积段，从两百平米到四五百平米，从现代风格、英式、日式到美洲草原别墅风格，尽量将市场上的顾客一网打尽。 这次，佳兆业参观的一个住宅展销区，不同房产公司同台竞技，形成一条别墅街区，由客户比对挑选。 日本住宅展示区 2、产品展示强调技术，寻找客户的需求和痛点 日本是一个地震多发地区，国民特别关注建筑的安全和抗震性能。另外，日本也是一个高 纬度国家，保温节能也是购房者的现实需求。我们这次参观的住友林业的样板房，直接把一栋楼内的结构体系、维护构造做法、隐蔽工程的施工层面等内容展示给购房者，让购房者对建筑技术和材料有了直观的了解。 再加上技术人员的现场讲解，更有一种身临建造过程的感觉。对于一些较为专业的概念，房屋还设置有专门的工法展示区，和国内的做法类似，只是增加了一些声、光、电的试验仪器，使得展示更加清晰直观，提高了说服力。 3、生产方式工业化，建造过程精细化 生产方式工业化是指将建筑产品形成过程中需要的中间产品 (包括各种构配件等 )生产由施工现 场转入工厂化制造，用工业产品的方式控制建筑产品的建造，实现以最短的工期、最小的资源消耗，保证住宅最好的品质。 日本建筑工业化借助信息化手段，用整体集成的方法把工程建设组织起来，使得设计、采购、施工、机械设备和劳动力配置更加优化，提高了资源的利用效率。由于机械化程度高，我们现场看到的都是专业施工技术人员，而不是我们工地现场的建筑班组。 由于建筑构配件大部分在工厂制造，机械及技术施工受气象因素影响小，工人严格按照 8小时工作，现场有条不紊，房屋建造业特别精细。 二、日本建筑工业化的适用性思考 日本建筑工业化有很多 优点值得我们学习，但也需要清醒的认识到，住宅工业化是建立在其长期以来坚持不懈的技术积累和背后强大的产业发展基础之上的。与我们的发展现实相对比，如建造成本方面，钢木结构相对于混凝土的价格较贵，钢木结构建造成本 (含简装、厨房和卫生间 )达 12000，是我们目前建造成本的两三倍以上。 我们不能简单照搬，我们应学习日本精细化的设计、人性化的细节、高技术高标准的施工以及他们在新材料、新部品上的创新与应用。 三、建筑的多个亮点分享 接下来，核心对参观考察中一些具体的细节要点进行介绍， 1、标准化 在日本 考察处处可见设计的标准化，标准化的模块墙体 (图 1)、标准化设计的落钉位置 (红框、图 2)、模块化混凝土部件的使用 (图 3)，中间产品的工厂化生产，标准化的施工表格管理和工艺要求，确保了建筑产品能够以工业化的生产方式进行组织和制造。 图 1 图 2 图 3 标准化的施工计划表及施工安全管理，从样板房说明至施工现场挂墙到现场实施，工程管理标准一致和无差别。 图文并茂的现场施工管理，管理标准一目了然。 施工与图纸及时校核，确保最终产品的优质出品。 建筑半成品与成品保护管理动作一致统一，部品完成后施工人员立刻进行塑料膜覆盖保 护。 施工现场覆土地面均用标准化的塑胶板铺盖 (承压、不扬灰 )，塑胶板可重复使用，经济实用。 采取了标准化设计、工厂生产、现场装配完成的六面墙面瓷砖铺贴和小空间瓷砖铺贴，减少了现场湿作业，且品质高、成本经济。 广场地面与井盖铺装的标准化设计高度吻合，井盖铺装工业化生产制作，即无室外作业的污染问题，且现场安装的质量上乘，无论怎样的地面铺装 (材料、式样、分格 )都难不到井盖内框的铺装效果 (与广场地面铺装高度的一致性 )。 道路牙及车行坡口的工业制品耐久、实用，因为标准统一，更换成本低，更换后观感一致，无打补丁的感觉。 标准一致的抽屉拉手，方便后期维护和更换。 卫生间的配置标准是一致的，甚至小便区站位地面的做法也是高度的标准化 (内倾、颜色区分、标准尺寸 )。 2、巧设计 在日本处处也能看到一些巧妙的设计，比如在一些特殊的空间和位置，巧妙的设计很好地结合实际的产品使用特点，增加使用功能，提升产品价值。 楼梯下方的巧设计 (将楼梯下方地面下沉 200，创造出收纳和使用空间 )。 窗户的集水槽：冬季窗户内侧出现挂水珠，通过内侧集水槽收集，避免浸湿窗台。 空调的导风板：考虑得很细致，避免空调风直接吹头，设计得很巧妙。 屋面檐口的雨水槽落 水，做得像个工艺品，给建筑立面和园林景观加分。 室外栏杆兼做休息座椅 (文旅项目可借鉴用 ) 上下层均可观景的栏杆：上层是成人的扶手，下层是儿童的护手，同时既做两者的安全护栏，又满足了上下层无遮挡地看风景。 (文旅项目可借鉴用 ) 主要入口的坡道设计做法细致周到，坡面孔洞既考虑了室外湿区进入到室内必要的滤水过渡，也有防滑作用。 内陷的灯座下口做了反坡，既符合照明路面的需要，又符合排雨水的功能，美观、实用，不能不说是一个巧妙的设计。 花池与路道牙结合设计，即有韵感，又有实用的排水功能。 巧妙的地面的排风口设计，即解决 了过于突出地面造成的视线遮挡，同时在冬季避免了落雪荷载覆盖的问题。 自动清洁的警示灯，靠风吹动的刮片自动进行灯面清洁，减少了日常清洁。 通过两天的日本考察之行，佳兆业初步体会到日本建筑的标准化设计及工业化生产方式的优势，主要有如下四个方面： (1)设计简化和细化：当所有的设计标准、手册、图集建立起来以后，建筑物的设计不再是像现在一样要对宏观到微观的所有细节进行逐一计算、画图，而是可以像机械设计一样尽量选择标准件及特殊构件满足功能要求。 (2)施工速度加快：由于构配件采用工厂生产方式，建筑过程可以同时在现场和 工厂展开，绝大部分工作已经在工厂完成 (生产受天气影响因素降低 )，现场安装的时间很短 (尤其是相对天气依赖较大的混凝土施工工程 )。 (3)提高施工质量和施工安全：工厂化生产的构配件，设备精良、工艺完善、工人熟练、质控容易，施工质量大大提高，由于施工多采用机械化作业，减少了施工的劳动强度，施工安全也会大大提高。如：外墙装饰瓷砖如果采用现场粘贴的方式，粘接强度很难保证，耐久性很成问题，工人外架高空作业安全事故难以避免 ;而如果采用预制挂板方式，瓷砖通过预制混凝土粘结，强度可比现场粘贴方式高 9倍，耐久性也大大提高，也降 低了外架高空作业的安全风险。 (4)缩短工期，成本节约：上述设计和施工的优点直接或间接的体现在节约成本上。通过大规模、标准化生产和采购，建筑中间产品的成本可以大幅降低，加上建造过程时间、人工、材料损耗的节约及后续维保的成本降低，标准化设计和工业化的建造方式可以比传统的施工方式更节约成本。 日本公寓建设考察报告 一 制造商 大和： 日本全国拥有 91处支店， 9处研修所， 13家工厂， 38家建材超市， 32家观光宾馆，另外，公司还拥有子公司及关联企业 48家 (战略合作 ); 日本第一个提出建筑工业化理念的住宅 建筑企业。主要业务为：独户住宅、集合住宅、商业、酒店度假村等 ; 积水： 比 “大和 ”规模更大。除积水建屋外，还有积水化学等，在组装式祖宅领域，堪称日本第一 ; 坐落在京都府相乐郡木津町的研究所，是由 30多个部门组成的综合住宅技术研究机构。结构实验场、人工气象室、消音室能源实验室等的设计和装备具世界先进水平。 商业地产开发商：住友、三井、东急。 建设企业：大成、长谷工。 积水 “纳得工房 ”“纳得 ”就是吸 “纳 ”顾客意见， “得 ”出新的住宅方案。纳得工房不仅提供一般住宅展览会那样的视觉信息，而且可以让顾客用手触摸，用身 体感受，实实在在体验自己理想住宅的真实性。 二 住宅类型： 独户住宅 集合住宅 建造特点： 产业化高度发达 住宅设计： 小巧紧凑，高效的空间利用 ; 外表朴素，内在的人性关怀 ; 体型简单，强大的技术研发 ; 东京都厅俯瞰 低层高密度型： 独户住宅比例最大，集合住宅次之 ; 该户型使用面积 98平米， 4房 2厅 3卫 ;厅房尺度小 ;储藏空间多 ;洗手间为干湿分离式设计，淋浴间较大，为全家共用， (主人房不设单独洗手间 );公用洗手间均较小。 大众型独户住宅： 典型的日本中产阶级住宅 面积：普遍 90100平米，个别豪华型 200平米以上 ;层数 1拥有完全意义的土地产权益 ; 豪华型： 200平米以上， 24房以上 ;为日本的富豪及明星等少数人士才可拥有的豪宅 ;底层为玄关、客厅、餐厅、厨房及和室，客厅尺度较为一般，餐厅、厨房尺度均较大，而且为开放式设计，底层各个空间相互贯通。二层为睡卧区及家庭厅。有的房型在二层也设厨房，专为 2代人生活在同一个屋檐下而设计。 以下为豪华型独户住宅的典型平面： 三 面积：普遍 6080平米，三房一厅、两房一厅 ; 形式有：中央楼梯型、 此种类型公寓大多数是出租。也有出售的，出售的仅为 60年的使用权 (实为长期的出租 ) 典型组团： 围合式布置，围而不死 ; 虽是外廊式的简单平面，却可演绎出丰富多彩变化的立面 ; 因建地下室成本高，停车多采用： 独立地面停车库 ;架空层停车库 ;地面露天停车场 ; 在庭院中建独立的停车库，双层机械式停车 ; 在住宅底层架空作停车库，双层机械式停车 ; 四 独户住宅钢结构体系