《土地资源管理》复习要点

土地资源管理复习要点 第一章、 绪论 1、 国土：一个主权国家的全部疆域，即其所管辖的领土、领海和领空的总和，包括这一区域范围内的全 部资源条件。 【土地只是自然经济综合体，范围比国土小】 2、 土地资源：当前或可预见的将来对人类具有利用价值的土地。 （可变化） 土地资产：作为财产的土地，即地产。 区别与联系：土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的 根本源泉；后者是指土地作为财产，具有了经济和法律的意义。 3、 土地的特性： 自然特性： 土地位置的固定性；土地面积（数量）的有限性；土地质量的差异性；土地利用的永续性。 经济特性： 经济供给的稀缺性；土地利用的多向性和变更的困难性；土地利用的分散性和差异性；土地 利用后果的长久性和社会性 第二章、 土地管理概述 1、 土地管理：国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、 经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的 计划、组织、控制等综合性活动。 【理解主体、客体、目标和任务、方法、职能和环境】 2、 土地管理的基本任务：维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，充分合理地 利用和保护土地资源，不断提高土地利用率与生产率，为社会经济的发展服务。 3、 土地管理现阶段的任务： （1） 保护耕地，实现耕地总量的动态平衡：耕地“红线”“18 亿亩耕地” （2） 加强土地资源的调查评价和科学规划； （3） 加强土地资源信息系统建设； （4） 建立管理新体制、新机制； （5） 健全法制，依法行政。 4、 土地管理的原理： 现代管理学原理人本管理、系统管理、动态管理、管理效益 土地经济学原理土地报酬理论、地租理论、地价理论、区位理论 土地生态经济原理通过物质流、能量流、价值流、信息流四大要素的运行体现 土地法学原理土地法（e.g.中华人民共和国土地管理 、 土地管理法实施条例etc） 第三章、 地籍管理 1、 地籍管理：国家为了建立地籍和研究土地的自然状况、经济状况和权属状况而进行的调查、评价、登 记、统计等一系列工作。 2、 地籍管理的内容： 土地调查：土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。 土地分等定级：在调查和分类的基础上确定土地等级。 土地登记：土地所有权、使用权以及他项权利的登记。 土地统计：对土地的相关信息进行统计、汇总和分析。 地籍档案管理：上述内容立卷归档、保管与提供利用。 3、 土地调查： （1 ） 权属调查：通过对土地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线， 绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。 土地权属调查以一宗地为单位。 （2 ） 地籍测量：在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定的区域内，测量宗 地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。 4、 土地登记：国家依法对国家、集体所有土地所有权、使用权和土地的其他权利提出申报、调查、审核、 批准并登记造册，颁发证书的法律过程。 我国土地登记制度采用形式主义立法，采取实质审查主义，并进行强制性登记等。 除国有土地所有权外，一切土地权利均需进行初始土地登记。 5、 土地统计：利用数字、图表以及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及其动态变 化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。 6、 土地登记和土地统计的关系：土地登记和统计是土地调查的后续工作。土地登记为土地统计提供土地 利用和土地权属的数据，为土地统计做好前期准备；土地统计必须要有土地登记的资料作为依据。 7、 土地定级单元的划分： 1） 一般情况，525 公顷 2） 特殊地块可以大些，e.g.独立工矿区 3） 土地条件复杂的市中心，510 公顷 4） 土地相对简单的地区，1025 公顷 第四章、 土地权属管理 1、 土地制度包括土地所有制度和土地占有制度。 2、 土地所有权：土地所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利，四项权能制约和影响社会生产 关系和社会发展水平。 （1 ） 国有土地所有权 主体：中华人民共和国（唯一主体） 客体：一切属于国家所有的土地 内容：国家在行使土地所有权的过程中形成，由法律规定的权利和义务。 （2 ） 集体土地所有权 主体：村或乡（镇）等农民集体 客体：农民集体所有的一切土地（不含法定属于国家的土地） 内容：农民集体在依法行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。 3、 土地使用权：使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体 所有的土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。 4、 城镇国有土地使用权出让： （1 ） 出让年限：旅游、娱乐 40 年，居住 70 年，其他均为 50 年。 （最高年限） （2 ） 出让方式： 协议出让：出让方与受让方通过协商的方式有偿出让。市政、非盈利、扶持等项目 招标出让：受让方以书面投标形式，竞投土地使用权，出让方代表择优选择。大型 or 关键性发展项目 并非价最高 拍卖出让：土管部门代表政府公开叫价，价高者获得土地使用权。竞争性强的项目 （e.g.房地产业、旅游业、娱乐业 etc） 挂牌出让：土管部门发布挂牌公告，及时更新，根据截止日期时的出价确定结果。 5、 城镇国有土地使用权转让的形式：出售、交换、赠与（赠与的只是土地使用权，所有权仍归国家） 6、 农村集体土地所用权的理解： （1 ） 取得：农民集体土地所有权实质上是农民集体对属其所有土地的共同共有关系，即农民集体 对属其所有的土地同享有所有权，但集体内的成员则不能各有起自己应有的部分土地。 （2 ） 确认：农民集体所有的土地由土地所有者向土地所在地的县级土管部门提出登记申请，由县 政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。 7、 农村集体土地使用权 （1 ） 流转含义：属农民集体所有的农林牧渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移。 （2 ） 背景： 社会经济发展、产业结构转换的结果； 城镇化水平不断提高的必然趋势； 计划经济体制向市场经济转变的必然产物； 提高土地利用效率，参与市场竞争的客观需要。 （3 ） 期限：耕地 30 年；草地 3050 年；林地 3070 年；特殊林地经林业主管部门允许可以延长 （4 ） 条件： 前提条件：当地二、三产业发展较快、农村剩余劳动力得到转移 必备条件：明晰的土地产权 法律保证：完善的法律法规 技术支持：农村土地分等定级和价格评估 （5 ） 形式： 农用地：转包、租赁、 “四荒”拍卖荒山、荒沟、荒丘、荒滩、承租转包或返包、转 让、入股 建设用地：转让、出租、抵押、入股 etc 8、 征收补偿费的标准： （1 ） 土地补偿费：该耕地被征收前 3 年平均年产值的 610 倍； 其中，年产值= 前 3 年平均产量国家规定价格 （2 ） 安置补助费： =（ 46） 总 S：被征收前 3 年平均年产值（元） P：征收耕地面积（ hm2） P 总 ：被征收单位的耕地总面积 H：被征收单位的农业人口数 （3 ） 地上附着物和青苗补偿费：按各省市自治区规定执行 （4 ） 新菜地开发建设基金： 100 万 105000150000 元/公顷 城市人口数 50100 万 75000105000 元/公顷 50 万 4500075000 元/公顷 第五章、 土地利用管理 1、 基本农田：按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占 用的耕地。 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田。 2、 耕地利用管理 1） 保持耕地供需平衡总量相对稳定 2） 保持基本农田数量不减少：基本农田应占到耕地总面积的 80%以上 3） 改善耕地质量，提高耕地生产能力 总=人均耕地面 积 4） 提高耕地利用集约度，大力开展土地整理 5） 建立耕地预警系统 3、 用途管制：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划，依法划定土地用途分区，确 定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。 第六章、 城市土地市场管理 1、 两级市场调控： （1 ） 一级市场：城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场。 方式：出让（协议、招标、拍卖、挂牌） 、出租和入股 二级市场：城市土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者而形成的市 场。 方式：转让、转租、抵押和入股 （2 ） 一级土地市场：供求二级土地市场：供求 二级土地市场：供求向一级市场发出信号增加一级市场的供给 （3 ） 城市土地供需平衡模型： S1=D1一级土地市场供需总量平衡 S2=D2二级土地市场供需总量平衡 S1h=D1h一级土地市场供需结构平衡 S2h=D2h二级土地市场供需结构平衡 （4 ） 土地失衡的情形与供需平衡的宏观调控 S1hD1h：一级土地市场供过于求城市开发区土地大量闲置 控制城市土地供给量，稳定 S1h，具体措施： e.g.加强城市规划管理、提高农地特别是耕地的价格、建立耕地用途管制制度 刺激房地产开发公司开发闲置的城市土地，使 D1h 增大，具体措施： e.g.对城市土地实行“最高限价”管制、开征城市土地闲置税 S1hD1h：一级土地市场供不应求城市建筑密度和建筑容积率极高 只能调控一方使 S1h 增大，不能抑制 D1h，具体措施： e.g.建立城市规划反馈机制、适时适地降低农地价格 S2hD2h：二级土地市场供过于求大量房地产未脱售而空置【我国已出现】 控制 S2h 进一步增大的趋势，刺激居民对商品房的需求，使 D2h 趋近于 S2h，具体措施： e.g.控制一级市场土地增量供给、适度降低商品房价格、加快住房福利化向商品化的转变 S2hD2h：二级土地市场供不应求居民用房和营业性住房极为紧张 “双向”调控：纪刺激开发商开发行为，又抑制购买者购买行为，具体措施： e.g.政府对房价管制、适度降低房地产开发贷款利率、提高购房贷款利率 2、 城市土地市场供需调控的制度创新土地储备制度 （1 ） 含义：指土地储备机构通过收回、收购、置换、征收等方式取得大规模土地，并进行储存， 待开发整理后在适当的时机以一定的方式释出，以供应和调控城市各类建设用地需求等一系 列行为的总称。 （2 ） 作用： 充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用 盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率 落实土地利用总体规划和城市规划 推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场 3、 城市地价动态监测的作用：及时更新城市基准地价，提高土地市场价格的透明度，是测算、编制地价 指数的基础。 4、 地价指数：反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，是一个城市各类土地价格变化及其总体 综合平均变化趋势的相对数。 计算基期的差异：定期地价指数&环比地价指数 内涵的差异：综合地价指数&分类地价指数（商业用地、工业用地、住宅用地） 5、 城市地价动态监测作用： 及时更新城市基准地价； 建立地价信息发布及查询系统，提高土地市场价格信息透明度； 测