xx房地产项目市场调研报告

xx 房地产项目市场调研报告 2006-02-13 目 录 前言2 主要结论及营销建议 报告正文 A定性研究主要结论回顾 3 B定量研究实地调查访问说明5 C xx 住宅市场总体需求与购买意向11 DS 地块的需求与规划17 E小户型市场需求特点 22 F房屋租赁市场需求27 G商铺需求32 前 言 本项目调研目的：对 xx 食品厂(简称 S 地块) 小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建 议。 本项目调研分两个阶段进行。前期采用定性研究焦点小组座谈会，研究对象是 xx 房地产规划/ 设计/推广专业人士、小 户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、 愿望与要求。进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对 xx 水产市场、电子批发市场进行走访。在定 性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成 800 例有效问卷的面对 面访问，从而获得定量结果。 项目研究历时 48 天。定性研究执行时间从 2000 年 10 月 12 日至 10 月 22 日；定量研究实地调查时间是 11 月 6 日至 11 月 22 日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从 11 月 23 日至 12 月 8 日； xx 市场调查公司千里马项目组 二五年二月二十六日 项目小组主要人员： 项目经理：吴 xx 项目助理：张 xx、庄 xx 实地运作督导：庄 xx 实地运作助理：谢 xx 数据处理：张 xx 调查结果摘要： 一、xx 住宅市场总体需求与购买意向 总体推算在 xx 未来 1 年有 3,402 户有商品房购买需求，两年内打算买房 户为 15,983 户;三年内打算买房的有 59,738 户 随机抽样调查显示,xx 居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为 23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在 大石桥、沙门路附近购房的只占 6.9% xx 居民对 100 平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占 30%;其次是 90-100 平米的住宅,总体购买需求占 25%;打算购房 面积的加权平均值是 81.24 平米;正态分布图形显示集中于 70110 平米 总体来看 1 房 1 厨卫的需求极低 ,只有 0.7%,1 房 1 厅 1 厨卫的 1.5%;市场需求主力户型是 2 房 1 厅 1 厨卫;,占 32.3%;3 房 1 厅 1 厨卫占 27.0%;2 房 2 厅 2 厨卫占 18.6% 家庭随机抽样购房价格加权平均值为 12.90 万元;追加样本购房加权平均价为 6 万元 总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭 按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为 4.37 万元 按揭购房每月支付的房款加权平均值为 851.35 元 二、S 地块的需求与规划 以 xx 物有所值的楼盘在 S 地块的价值，为 1222 元/平米（加权平均值） ; 追加样本认知偏高，加权平均值为 1332 元/平 米 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67 平方米; 比例分别占 41.6%、30.4% ；其次是 一室一厅（43.67 平方米）比例分别占 14.5% 、11.9% ；第三是豪华单间或一室一厅（37.12 平方米） 比例分别是 13.9% 、9.0% 三、小户型市场需求特点 计划购买的住房实用面积加权平均值为 40.15 平米 追加样本认为 xx 大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为 1028 元/平米 购买小户型希望按揭的首期款不超过 2.01 万元; （加权平均值） 希望按揭的月供款不超过 565 元/月;（加权平均值） 六成赞成普通装修 首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套 服务休闲设施 居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。街头传单广告尽管不雅，但也不失为较快且价廉的宣传方式；在 xx 中介机构与亲友介绍楼盘情形并不多。推广时应加强引导居民尤其是购房者口头传播 居民买房对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、小孩入学方便以及周遍生活配套设施及方便程度 在购房者对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化社区服务物业管理收费标准方面 总体上在 S 地块购房的可能性是 22.86%（加权平均值） 购买这个楼盘以居住为主（占六成），有四分之一的人士会商住两用 四、房屋租赁市场需求 大石桥、沙门路附近租房的可能性加权平均值为 30.39%;95%置信区间估计值为 16.39%-44.39%。之所以有这么大的 差异，来自对楼盘的素质要求 正态分布图显示租用面积集中在 40-60 平米。加权平均值为 45.54 平米 计划租用总的实用面积加权平均值为 32.75 平米,95%置信区间估计值为 26.39.平米-39.12 平米 八成租房者是用于自己居住；近两成租房商住两用； 租房者较多主要选择租用 1 房 1 厅 1 厨卫的住宅和 2 房 1 厅 1 厨卫的住宅，这两种户型分别占三成； 单房带厨卫的租金，受访者对于可接受的租金差异较大，从 100 元到 450 元。分析原因可能是因期望的配套、服务而导 致分歧。这给发展商提供了良好的市场机遇，也提出的更高的要求。 租客租用小区商品公寓房可接受的超出农民房的租金:：加权平均值为 103 元,95%置信区间估计值为 25 元 180 元 调查显示,租客认为希望提供的家具电器中, 排在首位的是电话,占 46%;其次是防盗门,该选项占 41%;第三是椅子,该选项 占 38%;排名较前的还有:衣柜、沙发、取暖器、双人床或单人床。 小区公寓租金未必能高出农民房，主要取决于配套、服务。提供家具、电器后,可接受的房租表现不俗。 总体上在 S 地块租房的可能性为 17%（加权平均值）； 五、商铺购买与租赁习惯 扩大生意是目前个体经营者首选的投资方式，然而真正用于直接购买商铺的少之又少;打算用来买铺位占 7.5%;打算买商 品房或租铺位的各占 3.8%; 加权平均统计, 未来一年有 72%的个体户有意租用商铺 有意调换地点租用商铺可能性 70%以上的不足 20%。加权平均值为 40% 计划租用商铺的面积加权平均值为 71 平米,95%置信区间估计值为 : 28 平米 114 平米 八成个体经营者租用商铺主要选择临街铺面与批发市场摊位或门面。 有一半的个体经营者对 S 地块兴建批发市场感兴趣。 S 地块要做商铺销售或出租,首先是构想一个批发市场主题,才有可能吸引个体经营者.作为裙楼商铺,无论是租是售,接受程度 都极低 B定量研究实地调查与统计技术说明 1.本项目实地调查安排 1-1、入户随机抽样调查。计划完成 700 例访问。由于中途调整运作计划，实际成功访问 475 户，有效问卷 472 例。 1-2、在中途根据人工统计小户型的购买情况，决定终止随机抽样，改为办公区域抽样，继续了解商业办公区域居民的购房 需求。完成 102 例有效访问。 1-3、在项目实地开始时，项目组已经意料到小户型潜在购买者的比例可能偏低，姑采用配额抽样的方式，追加对小户型购 买可能性大于零的居民的访问。实际完成有效样本 173 例 1-4、设定商铺潜在购买与租赁者的访问 50 例配额，实际完成有效问卷 50 例。 2、统计技术说明 关于需求预测计算及相关人口资料来源： 2-1xx99 年末家庭户数来自 xx 市统计信息局之 1999 年 xx 市统计年鉴； 2-2 各区域符合项目访问条件（个人或家庭年收入）的户数与比例是以实地调查的访问甄别得到，见下表； 区域 金水 二七 邙山 管城 中原 总体 99 年末户数 153791 112509 41798 83585 127165 518848 收符合受访条件的比例% 15.25% 访问成功率 21.98% 实地访问的比例 59.0% 19.7% 6.8% 4.0% 10.4% 57313 2-3 各片区需求潜量预测的点估计值，是以各片区户数各片区符合收入（访问条件） 此区域各年份打算购房的比例； 2-4 总体需求潜量预测的点估计值是以总体户数总体符合收入（访问条件）比例 打算购房的比例。 2-5、点估计 某指标样本均值点估计是指该指标样本的平均值，设为 。 2-6、9