《物业管理知识》案例分析题

物业管理案例分析 一、 李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺物业管理 费为元平方米，并有管道煤气、小时热水供应等配套设施， 且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套 设施没有落实，物业管理费反而涨到了元平方米。物业公司说 “发展商说的不算数”，收费是依据有关标准。而发展商则称物业 管理已移交，自己无权过问。谈谈你的看法？ 答：发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物 业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个 独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。 物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须 按规定交纳物业管理费。 由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据中华人民共 和国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应 当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。 二、 妇女因与丈夫争吵赌气，将自家阳台上一块大石头推到楼下， 砸死了一个小女孩，被追究法律责任。问：1.该妇女应承担哪几种 法律责任？2.受害人家属能否向责任人或其法定代理人要求民事赔 偿？法律依据是什么？ 2 答：高空抛物致人伤害是一种危害极大的违法行为。因为，这种从 天而降的行为所非法侵害的对象是不特定的主体，凡是在高空抛物 期间从抛物的这个区域经过的任何人，都有受到这种非法侵害的可 能，非法侵害的后果和程度往往也难以预料。 从法律责任来看，该妇女应承担违宪法律责任、民事法律责任以 及刑事法律责任。 中华人民共和国宪法第五十一条规定：“中华人民共和国公民 在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益 和其他公民的合法的自由和权利。”案例中，该妇女高空抛物，致 人伤害死亡，显然是违反了宪法的这个法律规定，应承担违宪的法 律责任。 中华人民共和国刑法第一百一十五条规定：危害公共安全罪 “以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的， 处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪，处三年 以上七年以下有期徒型，情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘 役。”，该妇女构成危害公共安全罪。 中华人民共和国民法通则第一百二十六条规定：建筑物或其他 设施及建筑物上的悬挂物、搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人 损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能证明自己没有 过错的除外。 中华人民共和国民法通则第一百零六条第 2 款规定：“公民、 法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的， 3 应当承担民事责任。” 因此，该妇女应承担民事责任 、受害人家属可要求民事赔偿。法律依据为中华人民共和国民法 通则第一百二十六条规定：“建筑物或其他设施及建筑物上的悬 挂物、搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人 或管理人应承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。”及 中华人民共和国民法通则第一百零六条第 2 款规定：“公民、 法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的， 应当承担民事责任。” 三、 河某小区的业主王某家中被盗，财产损失达二万多人民币。王 某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容，因此其 家中被盗，物业公司应承担赔偿责任。谈谈你对此事的看法。 答：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域 的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中， 物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区 域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主 家中被盗有必然的因果关系，则根据中华人民共和国民法通则 第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的， 应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域 没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之 处。则物业公司不应承担赔偿责任。 4 治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、 规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡 逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买 公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。 四、 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地， 造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要 是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其 医药费、误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承担责任？ 谈谈你的看法。 答：这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事 责任，即中华人民共和国民法通则第一百零六条第三款规定： “没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 ”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要 承担民事责任。 中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、 道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志 和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。同理， 在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采 取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责 任。 根据中华人民共和国消费者权益保护法第十八条的规定：“经 5 营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要 求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正 确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条 法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要 “明确的警示”的法律要求。 五、 某业主投诉：我买的房子虽然已入住半年，可我却高兴不起来。 因为房子存在质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。找 物业公司和开发商后，他们只是把裂缝补了补，渗水和门窗歪斜还 存在，这严重影响我的使用。因此，我准备不支付物业公司的物业 管理费了，不知这种做法是否合理？请你回答该业主提出的问题并 提出你的处理意见。 答：按时交纳物业管理费是业主的法定义务。业主不能以房子质量 差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。业主只要享受了 物业管理服务，就应交纳管理费。从法律上讲，不交纳管理费，不 仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主 的合法权益。如果某业主自身的合法权益受到了侵害，则物业管理 公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主 直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。业主必须意识到维护合 法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许 用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。 6 六、 大厦入伙时，由于个别业主对业主公约中的部分条款有意 见，并以他们没有参加制订该公约为由而拒绝签署，该大厦的物业 公司则以不给钥匙作回应请问：该物业公司的做法有何不妥？你会 如何处理？ 答：该物业管理公司的做法不妥。应按如下要求处理：（见小书） 七、 先生及其夫人居住在广州市某小区栋室。老两口在澳 大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物 业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。 ”请问：物业管理公司应如何处理。 答：第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分 空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有 建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运 行、使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所 有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管 理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的 正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。 第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物 业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、 保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的 工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共 7 用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的 值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化 等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑 物空置而有所减少。 第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物 业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在 于物业管理公司。 第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平 的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管 理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳 物业管理费。 八、 大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中，发现公司 的门未关，叫了几次里面也没回应。于是他马上走进公司查看有 无财物失窃。请问：小朱的做法有无不妥？你有什么建议？ 答：小朱的做法不妥，中华人民共和国宪法第九十条明确规定， “中华人民共和国公民住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入 公民的住宅“，中华人民共和国刑法第二百四十五条规定：” 非法搜查或者非法侵入公民住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役 “。因此，小朱在没有任何其他见证人在场的情况，擅自进入 A 公 司显然不妥。在此情况下，小朱应通过对讲机，通知管理处其他保 8 安及 A 公司有关人员，同时自己守住门口不动，待管理处其他保安 及 A 公司有关人员到场后才能进入 A 公司。然后再查看有否失窃， 若有失窃，则立即报案。若失窃。查看完后，应关好 A 公司门。 九、某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位多平方米 出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时 分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管 理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。 答：业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了， 共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产， 业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共 同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议， 或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金 之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持 有比例向全体业主分配。 十、先生（即业主）投诉大堂管理员，原因是大堂管理员没有代其 保管物品。刚到该公司的几位实习生有不同看法：小李认为管理员 做得对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定；小陈 认为管理员做得不对，因为他违反了顾客至上的服务宗旨，没有想 业主之所想，急业主之所急。请问：你有什么看法？ 9 答：小李的做法是对的。因为一旦形成事实上的保管合同，万一物 品有损坏或丢失，则小李就要承担赔偿责任。当然，小李要做好对 业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以理。我们提倡业主至上的 服务宗旨，但不能违反有关原则和规定。 十一、某小区共有套住房，还有套尚未售出，为了 进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会 筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会， 并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会 当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的套房屋 计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选 举结果，并要求进行重新选举。请问：、发展商是否可以将未出 售的套房屋计算为自己的投票权，为什么？、物业公司应 如何协调本案的这个矛盾？ 答：第一，发展商可以将末出售的 200 套房屋计算为自己的投票权， 。根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的 取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。原始取得是指建 筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而 取得了建筑物所有权的方式。继受取得是指在建筑物原始取得的基 础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方 式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因 此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。 10 任何人、或者任何其他组织依法通过买卖、赠与、继承、交换或其 他合法方式获得了建筑物其中的某一个单元或套房，就成为建筑物 区分所有权人，即通常在物业管理活动中所说的业主。 发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途， 只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商。因 此，这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑 物区分所有权人。当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律 地位上，自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部 分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利， 当然也应该承担相应的义务。这时发展商作为未出售房屋部分的建 筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权 利和义务。任何人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建 筑物区分所有权人的业主权利和义务，否则，就构成侵害发展商业 主的合法权益，发展商有权依据法律、法规的有关规定来维护其合 法权益。 既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人，就必然拥 有业主大会的选举权和被选举权。 综上所述，发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出 售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举 权。某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的 200 套房屋计 算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举 结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出 11 售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。 第二，作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚 了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权 益，依法做好业主委员会的选举工作。 十二、某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在栋三楼的业 主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿。小张思 考片刻后，礼貌地拒绝了该业主的请求。请问：小张的做法有无不 妥？你会如何处理？ 答：同 10 题 十三、某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况， 在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在 保管站内。除自行车免费保管外，物业公司每月向摩托车、汽车的 车主收缴一定的费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保 管站的面积已在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业公司 缴交管理费，物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主 的权益。要求物业公司停止收取机动车辆的保管费。 请问：该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理？若合理，应如 何向业主解释收费的合理性？ 12 答：合理。但应向业主解释清楚，收取的费用是为了支付实施车辆 的管理所必须发生的人工费和设施、设备费及相关的管理费用。费 用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度。 十四、某房地产公司开发了花地小区。由于是分期开发，分期入住 的方式，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发 商委托物业公司管理。但随后开发商接到居民投诉，指责物业公司 人员经常不到位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。开发商 立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并 无任何 明显改善。于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解 除合同，由物业公司赔偿损失。 请问： 1.开发商与物业公司之间的合同是否有效？为什么？ 2.开 发商是否有权解除合同？为什么？ 答：第一，合同是否有效,要视合同的订立情况。如果订立的合同不 存在主体不合格，无效代理，意思表示不真实，内容不合法等四种 情况，则合同有效，但只要出现了这四种情况中的任何一种，则该 合同无效。 第二，合同的解除有两种情形：即约定解除和法定解除二种形式。 约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定，而进 行的合同解除。约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成 立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件出现 13 后享有解除权，并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系，如 果开发商要单方面行使约定解除权，就必须以约定的合同解除条件 出现为前提。协商解除是指合同双方当事人协商一致，都同意解除， 而不是单方面行使解除权。因此，如果没有约定的合同解除条件， 开发商就无权解除合同。但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁 或向人民法院诉讼，申请解除合同。 法定解除是合同解除的条件由法律直接规定。 十五、某住宅小区单元第层单号住宅的外墙下水管渗漏， 湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修 费由谁出？单元单号家住户，其说法不一，、层的住 户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该 维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修 基金出。 请问你对此有什么看法？ 答：水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用 维修基金。因这根水管修好以后，8 户住户都受益，根据“谁受益， 谁负责”的原则，应由 8 户住户共同维修，具体费用按份额比例分 摊。 十六、某写字楼客户有重要客人来访，向管理员口头提出：要在入 口处悬挂一幅巨大的欢迎标语，迎接客人。该管理员起初觉得为难， 14 但本着服务客人的精神，就答应了客户的要求。请问：该管理员的 做法有无不妥？你有什么建议？ 答：如果该公司对管理人员进行过这方面的培训或有这方面的操作 规程要求，则该管理人员的做法无不妥。但如果该管理人员不知道 这方面的要求或不知道如何操作，则应对客人说明，其本人不知究 竟应该如何处理此事，他可带客人一起或独自到有关部门了解情况 后，再做决定，但他无权拒绝。 十七、某管理员在小区巡视时，见到几个收废品的人在小区内高声 招揽生意，立即上前制止，并劝其离开。但这几个人不听劝告，不 愿离开，该管理员立即招来保安员将其驱赶出去。请问：该管理员 的做法有无不妥？你有什么建议？ 答：做法无不妥。因为小区公共场所属全体业主的公共场所，为全 体业主所独有，是业主的私有财产。外人在小区内高声招揽生意， 侵犯了全体业主的权益，做为物业公共区域管理人员，该管理应劝 其离开。但不应用驱赶的方式，应多请一些保安员来劝说他们出去。 十八、房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。目 前，新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务 只收元的服务费。一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民 15 店送货，司机小谭到达住宅门卫，递交出入卡后，开车驶入住宅区。 为了赶时间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女 士撞成重伤。姚女士因此花去万元医疗费，经协商，其中海天 商场及事故责任人同意支付万元，剩余的万元由新埠物业管 理公司支付，另支付千元的营养费。新埠物业管理公司认为他们 没有责任，不同意支付万元的费用。你对新埠物业管理公司 有什么看法和建议？ 答：如果没有证据证明物业管理公司有过错，造成该业受重伤，则 物业公司不应承担责任。尽管物业公司收取了保安服务费，但物业 管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务。物业管理公司在 本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保 险关系。 建议该公司向业主解释清楚物业保安服务的性质。 十九、方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做 到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅， 公共用水池定期清洗；保安人员小时值班、巡逻；公共配套设 施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司 一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的 20提高到 26%，园林绿化 维护良 好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方 圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物 16 业管理费由原来的每平方米 0.4 元提高到每平方米 0.6 元，但遭到 业主委员会的拒绝。请问：方圆物业管理公司的 要求是否合理？你有什么建议？ 答：要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主 委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加 了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。 但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各 种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就 不合理了。 建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委 员会审定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的， 在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅 度和标准。 二十、某小区管理员在巡视小区时，发现一个可疑的人在一楼梯口 前游荡，立即招来保安员将其带到办公室审问。请问：你会如何处 理？ 答： 二十一、某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对 该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘 17 该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时 与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理” ，因 此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证， 且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约， 如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业 管理公司争执不下，诉诸于法院。 1、试析本案所涉及的法律问题。 2、对此类纠纷应如何解决。 答：（要点） 1、 本案涉及的是物业管理法律关系问题； 2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理 过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业 开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一 家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由 于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权 派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委 托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就 随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开 发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的 物业管理公司。 3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委 员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部 门行政调处或提起司法诉讼。 18 二十二、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一 直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物 业管理费。王先生以未居住为由拒交。 试析：王先生的做法是否正确？为什么？ 答：（要点） 1、王先生的做法不正确。 2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务 的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个 小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些 服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来 划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况 这对其他业主也是不公平的。 因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知 书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何） ，原则上都应支付 物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用 收取多少则可以与物业管理公司协商。 二十三、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位 生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷 款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成 功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生 19 的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在， 不怕业主不交费。 由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过 长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行 竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中 介代理机构转让给了胡女士。 这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果， 银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向， 致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。 分析：1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ 2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？ 答：（要点） 1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。 2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。 3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接 要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不 可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理 公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法 律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物 业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而 易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上 新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产 20 还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系 中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新 的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务 的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观 点和做法从一开始就是错误的。 二十四、某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙 花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水 电费。为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的 IC 卡水、电表， 要求小区业主每户出资 500 元将原来的水、电表替换掉，此举遭到 大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止 送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物 业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。部分业 主通过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原 物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。 双方争执不下，诉诸法院。 试析：物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？ 答（要点）： 1、 物业管理公司的不对之处及分析 擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，由水、 电管理部门 收取的费用，物业管理公司只是代收，不能擅自提价； 21 向业主收取 500 元的水、电表设备费不对。按规定，开发商必须 将每户业主的 水、电表设备的费用打入房价中。物业管理公司要更换水、电表应 与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用； 对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用 户进行停水、停电的处理权。 给业主给予罚款处理的做法不对。根据我国行政处罚法的规 定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或执行权。 以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由 不成立。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理公司的 管理委托权就属于业主大会及其委员会，业主委员会有权续聘或解 聘由开发商聘请的物业管理公司。 2、业主的不对之处及分析： 部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业管理公司的收费标 准有意见，可通过协商、调解、仲裁甚至诉讼等形式解决，在问题 未解决之前，不能拒交水电费。 部分业主通过联合签名去聘请新的物业管理公司的做法不对。业 主有权对原物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，如果对该 物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会按照特定程序选聘、 解聘，但是这种权利必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。 业主委员会是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不 22 能按照自己的意愿去解聘或选聘物业管理公司，在没有业主委员会 或经过业主委员会的情形下所做出的决定是无效的。 二十五、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠 物业管理费，物业管理公司应如何处理此事？ 答（要点）： 1、首先，当廖先生上月费用拖欠后，物业管理公司在第二个月即应 向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起 通知廖先生； 2、如果第二个月依然拖欠，物业管理公司应在第三个月再次发催款 通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限 期缴清； 3、业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自 登门进行劝导和解释，争取廖先生的理解和支持； 4、如果廖先生确有苦难，费用方面可以考虑适当给予优惠； 5、如果廖先生没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业 管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务； 6、如果依然没有成效，物业管理公司可以根据相应的法律程序提起 诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按 照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。 二十六、某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了 23 污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公 司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物 业管理公司称下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔 偿。 试析：1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？ 2、本案中物业管理公司是否应承担责任？为什么？ 答（要点）： 1、本案属于物业管理侵权纠纷； 2、本案中物业管理公司应承担严格责任即无过错责任。无过错责任 是指当事人承担责任的要件并不以过错为前提，只要不能证明是被 侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。 3、在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严 格责任。物业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质 量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发 商也要承担相应责任。因此，本案中的管理公司和开发商均不能免 责，他们应首先对业主谢先生承担责任，然后再通过有关途径明确 他们各自的责任（有无责任或责任大小） 。 类型一 案例： 2004 年 5 月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈 某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等 24 第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报 了警，但至今未破案。今年 10 月，陈某起诉至法院，请求法院判令 物业公司赔偿摩托车的损失。 分析： 陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司 对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的 明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同 或其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对 小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义 务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃 方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面 理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损 失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承 担业主失窃的后果。 类型二 业主与业主直接对簿公堂 案例： 王某与李某是邻居关系，2004 年 7 月中旬，王某未将其空调室外机 安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动 后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。 所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室 外机并赔偿精神损失。 分析： 王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限 制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了民法 25 通则的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理 之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋 势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以 及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私 心或碍于邻居的情面一般不愿意直接与邻居对簿公堂，而是选择由 物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务 费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊” 。 类型三 物业管理费要明示 案例： 去年 4 月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。 根据商品方预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米 2.0 元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相 近楼盘每平方米只收 1.5 元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部 门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物 业公司不服，提出行政复议。 分析： 根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准 应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明 示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评： 当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈 的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又 有物业公司如何规范收费同服务以及业主如何适应市场规律，遵守 市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应 26 完全由市场来决定价格。 类型四 交房后要不要缴纳物业服务费用 案例： 某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了 不少细部质量问题，认出该房没有达到入住条件，但因要举家出国， 就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后， 该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司 却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就 对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理 费？ 分析： 认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥 匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了 一、物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服 务费，主要 包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化 等费用； 二、此费用一般按物业 100%入住率测算分摊到每平方米； 三、因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房 屋未住不交 管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份； 四、要保证正常运作，如有一户拒绝交纳只能挪用其他费用，侵 占其他业主 的权益； 五、另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动， 物业内的所 27 有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开 展，各项管理费用支出要发生； 六、不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、 保洁、电 梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。 因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服 务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。 点评： 物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了物业管理 条例中的 有关规定，说明：那怕是开发商未卖出的房屋（空置房）部份管理 费由开发商支付。而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理 费，还需缴纳滞纳金。物业管理人员要把政府有关规定给该女士说 明，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示 服务中心负责人，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。 一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭， 物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的 一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业 主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由， 仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据业主公约的规定，对 28 业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理 企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物 业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。 答案要点： 1、业主张某的行为违反了业主公约及相关法律规定，其行为已 构成违约； 2、 业主公约中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要 求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。 3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府 指导租金为限。 4、根据物业管理条例第 46 条的规定，物业管理企业对业主的 违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。 （二）某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内 公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公 布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向 物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在 小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。 试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径 解决该问题。 答案要点： 1、业主委员会违反了物业管理条例第 15 条的规定，其收费行 29 为没有法律依据。 2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费 行为。 3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管 部门纠正业主委员会的违法行为。 4、依据物业管理条例第 19 条的规定，业主大会、业主委员会 作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地 产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体 业主。 （三）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。 “五 一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下 水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的， 因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收， 是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？ 答： （1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任； （2）如果是人为损坏，由责任人承担； （3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律 责任。 （四）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门 的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一 30 座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理 企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法 院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益， 要求拆除招牌。试问：(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质？ 应如何分配？(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业 主的合法权益？ 答： （1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理 费的不足； （2）未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有 公益性。 （五）某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业 企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及 时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。 试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？ 答：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然 也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业 管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶 小姐的主张是没有法律依据的。 （六） 王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气 预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班， 未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳 31 放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部， 当即昏倒在地，物业管理企业的巡逻保安员见状，忙把其送往医院 抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保 安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己 前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄 佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是