《金融市场学》课程论文

金融市场学课程论文 中国与日本房地产市场对比分析 学 院 商学院 国际经济与贸易 1 班专 业： 姓 名： 教 师： 学 号： 职 称： 中国珠海 二一三 年 六 月 一、日本房地产市场发展现状 二次世界大战后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的 经济发展的黄金期。经济实力的迅速增强，这期间，日本的住宅质 量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至 1981 年，全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。 此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作， 到 1990 年，日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的 总价值约为 20 万亿美元，大约是 1955 年的 75 倍，相当于当时全球 股市总市值的 2 倍。日本的地价极高，从价值量上来说，单东京的 地价总值就相当于当时整个美国地价总值，导致当时在日本盛行一 句话：我们可以把美国买下来。随着日本地产价格不断上扬，房地 产市场的泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最终使 泡沫崩溃，国民经济开始了长达八九年的低迷和萧条。房地产的下 跌几乎与股市同步。经济不景气，人们收入下降以及对未来预期的 悲观，因此缺乏对住宅用地的购买意欲。同时进行的企业重组则意 味着办公大楼需求的下降，房地产业开始连续 8 年的下跌， “日本” 神话破灭，虽然之后政府立即采取了财政补贴的方式，予以支持房 地产业，但效果不明显。直到 2000 年 1 日，日本房地产业才开始有 了缓慢的回升。 二、日本房地产泡沫成因分析 随着日本经济的复苏，房地产市场的猛烈发展，在 1990 年，日 本仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美 国加利福尼亚州的日本，土地的总价值却几乎是美国的 4 倍。相对 之前的十年，日本的商品房价格整整涨了 2 倍。这种疯狂的房地产 价格严重背离了其实际价值。从 20 世纪 90 年代初期开始，日本房 地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒 塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的 经济进入长期的萧条期。房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、 社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没 有完全恢复。究其成因，大致有以下几个方面： 1.日元升值为主要诱因 第二次世界大战后，日本通过一系列的改革和在美国的扶持帮 助下，充分利用国际机遇，使经济迅速得到恢复和发展， 到 20 世 纪 80 年代，成为仅次于美国的第二大经济强国，是世界上最大的 债权国。1985 年，日本的国内生产总值与美国国内生产总值的比值 达到 32%，世界各国外汇储备中，日元的比重达到了 8%。在这样 的历史背景下， 1985 年 9 月 22 日，美、英、法、日、联邦德国 五个国家 对外汇市场管理达成了共识，签订了著名的广场协议 ，日元加速 了升值的步伐。伴随着日元的升值，有钱的日本人和境外热钱纷纷 进入到日本房地产业，国际上许多资金也开始流入日本并最终流入 房地产市场，这些都成为日本房地产业泡沫产生的一个诱因。 2. 持续的低利率政策加速了泡沫的形成 广场协议签订后，日元大幅升值，对日本国内经济产生了 很大的影响，特别是对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出 口产品大幅下降。1986 年以后，日本经济增长进入缓慢通道，尽管 仍然保持贸易顺差，但出口额迅速下降。为了维持日本产品在国际 市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连 续多次下调基准利率。这种低利率货币政策，使得日本在“广场协 议”签订后的短短几年时间里，货币的供应量每年大幅增加，导致 日元急剧膨胀。但过多的流动性资金并没有像政府期望的那样进入 到制造业和服务业，而是纷纷流入到最容易吸收资金的股市和房地 产业市场，造成股市和楼市价格的迅速飙升。 .政府监管和调控行为的缺失 在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度 上助长了泡沫的发展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年 时间里，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本 投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金 融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场 的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。 这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上 涨的巨大动力。 三、我国房地产市场发展现状 从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家 的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例 子，像上文所分析的日本房地产泡沫破灭，就直接导致了日本持续 十年的经济衰退。再反观我国的房地产市场，自 1978 年住房制度改 革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来 中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的 发展，房地产市场逐步形成并成熟。1992 年房改全面启动，住房公 积金制度全面推。1992 年后，房地产业开始快速增长，但在 1993 年底随着国家政府干预的宏观经济调控，实施适度从紧的财政政策 和货币政策，房地产业投资增长率普遍大幅下降，房地产市场沉寂 下来，房地产市场进入了低潮。不过很快由于住房制度改革不断深 化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地 产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的 支柱产业之一。2003 年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大 幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱， 政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。在国家宽松 货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价 格快速增长的回暖局面。2010 年房价上涨趋势加快。针对这种状况， 我国房地产政策频出，使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上 涨情况最终得到遏制，但对居高不下的房价调控却略显乏力。 四、我国房地产泡沫成因分析 近年来，我国房地产业迅速发展，房地产市场持续升温，一些 城市房价飞速上涨，关于我国房地产走势的各种声音尘嚣四起，鉴 于日本房地产泡沫破灭对日本经济造成的巨大危害，国内许多经济 学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡，大多数人认为 房地产市场的过热是房地产泡破裂的征兆。理论界对中国房地产泡 沫的问题的讨论也从未停止。比较中国与日本的房地产泡沫的区别 与联系，我国房地产泡沫的形成原因应有如下几个方面： .巨额的资金投入推动的房地产价格上升 首先，从 1978 年开始进行“改革开放”到现在，短短的三十来 年之间，中国经济得到了巨大的发展。由之前的贫穷落后的发展中 国家，到现在超越日本，成为仅次于美国的世界第二大经济体。这 一切发展都表现在了两个特征：一是国民收入大幅提高；二是中国 城市化水平大幅提高。2010 年全国各大银行的各项存款金额就达到 了 718238 亿元。面对数额如此巨大的存款，无论是国家、银行、企 业或是个人，都在寻找一条投资道路。而在我国身为时间第一人口 大国的背景下，改革开放以来快速的城市化发展，直接导致了大量 的农村人口涌入城市，尤其是在沿海东部城市以及中西部的重点城 市。城市化的提高导致的必然是城市建设的加速。因而最终的结果 就是，大量的资金疯狂投入房地产业，最终不断推高房价到了一个 可称为天价的地步。 2. 不完善的市场经济制度导致房价虚高 政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往 有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房 地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为 的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。 且中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制 安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。 五、中国与日本房地产泡沫的异同点 中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期有许多相似之处。 1. 民币升值。同日本一样，中国资进入 21 世纪也开始面对欧 美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国的经济进 入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势 理论，制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处 于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的 强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大 的升值压力。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入 中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人 民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，中国沿海的出口制 造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市，间接 推动房地产价格的上涨。 2. 城市化进程与房市预期。中国的城市化进程发展很快，在城 市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价 产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了在这个加速 城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越 高，而不会降低的预期。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及 企业对房地产市场的投入。 中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期虽然有相似之处， 两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，积累了巨额外汇，本 币被迫升值，导致国内经济受挫等等。但是二者之间也有很大的不 同之处：日本当初被迫签订广场协议 ，承诺在一定时间内将日元 升值到某一程度，中国现在虽然也面对人民币升值的压力，但是总 的来说，升值的控制力还是掌握在我们自己手中。且中国政府的宏 观调控能力强于 20 世纪 80 年代时期的日本政府，政府对经济发展 过热特别是房地产市场发展过热高度关注，政府先后出台一系列调 控措施为房地产的过热发展降温。另一个不同点则是对经济结构的 转变。08 年美国的国际金融危机对中国的净出口造成了很大影响， 增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力，相关刺激消费的政策 频频出台，内需对经济的拉动力增大，中国的出口导向型经济也慢 慢向“ 三驾马车 ”共同拉动经济转变。 六、结语 综上所诉，中国房地产的发展确实存在泡沫，但是是否会发生 像日本房地产泡