万达与万科合作将在以下四个方面展开

万达与万科合作将在以下四个方面展开 一、万达与万科签署战略合作框架协议 2015 年 5 月 14 日和 15 日，万达与万科在对外发布消息，披露了相互合作签署战略合 作框架协议的状况。其发布的战略合作框架协议公告称，双方拟在一系列有合作意向 的房地产项目的开展合作。万达与万科的联合应该是在意料之中的事，万科在 2014 年年报 中认为，房地产行业已经从黄金时代过渡到了白银时代，为了保持万科业绩良好的增长， 并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和 布局，确定新的商业模式。万科年报分析，在 2015 年、2016 年和 2017 年，公司将探索找 到新业务的商业模式。 而万达商业地产服务集团在其年报中分析认为，万达将在下个十年中，继续创新产品、 提升服务品质、加强市场覆盖，并增强竞争优势。从其年报的分析可以看出，在房地产市 场发展的白银时代，万达在不断思考着开拓市场、提高利润率，增强竞争优势。 从以上两个公司发展意向来看，其合作似乎不出意外。虽然潘石屹说，万达会的，万 科也会。万科会的，万达也会。但是万科跟万达其商业模式及服务区域的不同，仍然构成 了其未来合作的基础。 二、万科与万达的根本区别在哪里？ 前瞻产业研究院发布的2015-2020 年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分 析报告显示，从万科与万达的两个企业的收入结构来看，两个公司均以物业销售为主营 业务，其收入均占到 85%以上，万科房地产销售收入占到了 98.05%。两个企业能够走到一 起，其公司主营业务的相同时期合作的基础。 图表 1：2014 年万科公司与万达公司收入结构对比图（单位：%） 2 资料来源：前瞻产业研究院整理 从万科的主营业务收入分布来看，万科主营业收入分布在广深区域、上海区域、北京 区域和成都区域，四个区域的结算面积占比相差不多，但是主营业务收入四个区域收入相 比差别较大，广深区域占比达到了 31.22%，上海区域占比达到了 27.47%，北京区域主营 业务收入占比达到了 24.86%，成都区域仅仅占有 16.45%。在净利润方面，在北京区域和 成都区域获利能力较弱，而在广深区域和北京区域获利能力较强。 图表 2：2014 年万科公司业务主要区域分布结构（单位：%） 资料来源：前瞻产业研究院整理 万达公司在其主营业务是物业销售、投资物业租赁及物业管理及酒店经营，结合上图 我们可以看出，万达在物业销售方面销售收入占比在 85.10%，而且物业销售 EBIT 所占比 重仅为 58.28%。与此形成对比的是投资物业租赁及物业管理业务，其销售收入占比仅为 9.6%，而且 EBIT 占比达到了 39.77%。由此可见，万达在投资物业租赁及物业管理方面的 获利能力。万达的这种商业模式，正是万科所不具备的。 图表 3：2014 年万达公司业务 EBIT 所占比重图（单位：%） 前瞻网资料文档 3 资料来源：前瞻产业研究院整理 截止 2014 年底，万达拥有万达广场数量达到了 107 个，持有的物业面积为 21.56 百万 平方米，客流为 16 亿人次，平台销售总额为 1020 亿元。与万达战略合作品牌 2000 多个， 会员人数 4350 多万人。正式这些资源是万达的物业租赁及物业管理高盈利的基础。而万科 在这方面并不具有比较有优势。 万达另一个与万科不同之处在于，万达从大连崛起走向全国，而万科是从深圳崛起走 向全国。两家企业在与当地的政府打交道时，都拥有了较为有优势的人脉资源。这或许是 万科在广深地区销售净利润占比较大的一个重要原因。 强强联合，形成优势互补的原则，那么自然而然万达与万科将会在以下四个方面进行 合作。 三、未来最优可能合作的四个方面 （1）在竞拍土地方面。万达与万科进行合作，利用自己再当地的政治资源优势，能够 以较低的拿到土地。土地是房地产开发企业必须投入，土地储备能力的增强也最终会体现 在市场竞争力上。 （2）在房地产开发方面。万科公司致力于中小户型的开发，其开发 144 平以下满足刚 需的户型具有强有力的市场竞争力。而目前房地产开发需要完善的配套设施，比如学校、 医院、购物中心。而万达在购物中心的建设方面具有较强的竞争优势和丰富的经营。如果 万科的住宅加万达的购物中心，那么楼盘在市场竞争力方面将具有了较强的竞争力。 （3）客户资源方面的合作。双方均具有较强的营销推广能力，掌握了庞大的客户数据 库。如果双方能够就自己掌握的客户相互交换数据，并深度挖掘客户信息，那么双方将会 4 大为受益。 （4）在移动互联网领域。互联网改变着传统行业，当然也对房地产行业形成了较大的 冲击。两个企业如何在互联网和移动互联网的浪潮中立于不败之地，开发出新的商业模式， 很具有探索性和开拓性。在改领域的合作，也将是两万合作的重点领域。 本文作者：杨明靖（前瞻网产