三门峡房地产市场调查报

【调查基本内容】 调查动机：透彻了解三门峡房地产市场发展状况 透彻了解三门峡人购房习惯 透彻了解三门峡城市发展状况 调查目的：为黄河路与茅津路交汇处项目提供前期定位依据，以及为项目的后期营销奠定基础。 调查时间：2009 年 8 月 8 日2009 年 8 月 18 日 调查方式：到访咨询、电话咨询、网络咨询 调查内容：三门峡市人口分布状况、城市经济发展状况、城市格局发展状况、三门峡住房规划状况、中心城区住 房现状、中心城区各版块住房建设规划、全市各年度商品房建设规划、2008 年东城区（湖滨区）住房 用地投放计划、2009 东城区（湖滨区）住房用地投放计划、东城区（湖滨区）近年商品房预售概况等 大市场的具体情况及分析。以及目前市场上在售项目的个案分析、营销手段等。 2 【调查主题内容】 城市人口 1. 城市人口现状 三门峡市是 1957 年伴随着万里黄河第一坝的建设而崛起的一座新兴城市，管辖陕县、渑池县、卢氏县、灵 宝市、义马市、湖滨区等“三县两市一区” 。总面积 10496 平方公里，总人口 223 万。其中，湖滨区人口包括开 发区人口。 县（市）区 出生率（） 死亡率（） 自增率（） 总人口（人） 城镇化率（%） 全 市 8.88 4.63 4.25 约 2228900 42.38 湖滨区 5.53 2.80 2.73 约 303361 87.00 渑池县 8.13 4.58 3.55 约 335483 33.50 陕 县 9.66 4.30 5.36 约 348733 28.51 卢氏县 11.25 5.61 5.64 约 364837 21.70 义马市 6.93 3.0 3.93 约 141532 94.70 灵宝市 9.78 5.49 4.29 约 734954 32.45 3 2. 城市人口隐藏问题分析 从上面的人口分布表格中，我们可以发现目前三门峡市管辖区域内的人口总量并不太少，但是其市区人 口却不是太多。 其管辖县区如渑池县、陕县、卢氏县、义马市、灵宝市人口总量相当可观，但是其城镇化所占比率也较 高，而湖滨区基本上属于市区，基本上不存在太多的人口转化机率。 根据目前三门峡目前的总人口情况，可以看出在未来的时间内，三门峡市区的人口变量基础还是非常不 错的。 也就是说，在未来的时间里的城市化进程的加快，三门峡市的人口将会逐渐增加。 有这样一个有潜力的人口量，他们经过城市化之后，对于房地产的需求自然会增加，从而会提高房地产 市场的发展速度。这对于我们房地产发展来说，提供了足够的需求市场。 但是，虽然有这么大的人口基数成为我们后备力量，但是，有这样几个情况，需要我们认真对待： （1）城市化进程的时间问题 首先，我们必须清楚，虽然中国的城市化进程在提高，但是，毕竟他们不可能在短时间内全部实现城市 4 化，那么也就是说，在进行城市化进程的时候，在这个较长的时间段里，在房地产市场上，有可能出现一段 时间内的供过于求。 首先我们先弄清楚房地产存在的本质，它的存在的价值本质只有一个就是供人居住。其中，即使是投资， 也是因为市场上有人需求居住，所以才会有人去投资。 对于这种阶段时间内的供过于求，任何商品，只要前期有充足的利润，都会出现这种情况。但是，供过 于求是对于市场来说的，某些商家由于供过于求而遭遇破产，但是有些商家同样市场也同样出现了供过于求， 却生存得一样顺畅，这里的答案只有一个，就是品牌的完善。有品牌价值的商品，对于市场上的综合竞争力 是巨大的，尽管出现供过于求，但是，还是有需求的，只要需求存在，品牌价值就能够体现。 （2）当市场出现利好时，同类必将抢滩 关于同类市场大鳄抢滩，目前这种情况已经在三门峡出现了。 郑州的建业正在实施省内蚕食策略，其中已经在三门峡拥有了两处业绩，一处是陕县的一个项目，一个 事市区甘棠路上的森林半岛。 重庆的慧泉也已经抢滩成功。 5 郑州的中凯置业，也已经在三门峡取得了大宗地块。 同时，我们三门峡本地一些较为成熟的开发商也正在紧张圈地。 种种迹象表明，三门峡目前基本上已近进入到了市场高发前的初始期。 那么针对这种同类公司激烈抢滩的时候，我们应该怎么做？ 抢滩的目的是什么？其实是在抢客户。 而抢滩的结果又是什么？结果只有一个就是产品多了，竞争激烈了。 那么，我们说到这里，又不得不提及我们上面说的那个问题，就是城市进程中，我们应该怎么做？就是 品牌的塑造，产品多的时候，我们为了能够争取更多的市场客户，我们也只有一条路线可走，就是塑造好自 己的品牌。 3. 根据目前三门峡人口发展状况结合到我们富达集团公司与黄河路/茅津路交汇处项目的建议 我们富达集团公司在三门峡有相当高的知名度，但是这个知名度更多来源于电力。而对于房地产来说， 我们公司因为曾经和现在做过公司内部的一些职工用房，而在当地也有相当的经验和口碑。但是，我们现在 必须清醒的认识到，我们目前的口碑，对于市场而言，并不属于经过严酷的市场洗礼而形成的一个完善口碑 6 系统，而只是源自我们自己塑造的几个职工房项目，并没有进入到市场，与市场进行竞争。 如果说，我们现在仅利用目前的市场口碑，不经过一个战略的可持续发展的研究，就直接进入市场，我 们不能说我们一定不成功，但是，我们会说，长此以往，必成平常！一如中石油进入地产界一样，靠山很大， 发力很小，然后就是市场的不买账。 所以，结合到我们公司，以及我们黄河路茅津路项目本身，我们认为，借用目前我们的口碑优势，然后 运用完善的市场战略程序，再将此口碑优势放大化，利用这个项目做好入市第一战，此战必胜，并且更重要 的是，要胜得精彩，要胜得长久。这样下来，我们就会拥有一个完善的市场口碑，从而能够在后期的项目运 营中，与其他地产大鳄进行一搏。 城市经济 1. 城市经济发展现状 三门峡市经济总量在全省排名第 15 位，处于下游位置。但由于人口较少，且有渑池、灵宝等经济强县的 拉动，人均 GDP 全省排名第 5 位。总体而言，三门峡的经济基础运行比较平稳，缺乏活力，一定程度上制约了 7 房地产的快速发展。 2. 城市经济发展状况分析 总量排名 城市 2008 年 GDP（亿） 人口（万） 人均 GDP 人均排名 年度增长率（%） 1 郑州 3003.99 724 41491 2 12.20 2 洛阳 1919.64 660 29085 4 14.40 3 南阳 1636.43 1100 14876 13 12.10 4 平顶山 1067.70 510 20935 7 13.60 5 许昌 1062.05 460 23088 6 12.60 6 安阳 1036.05 545 19010 10 13.10 7 焦作 1031.59 350 30356 3 12.60 8 周口 984.13 1100 8946 18 12.30 9 新乡 949.49 593 16011 12 13.90 10 商丘 931.39 840 11087 15 11.40 11 信阳 866.79 805 100767 16 12.20 12 驻马店 812.98 850 9564 17 11.80 13 开封 689.37 490 14068 14 13.10 14 濮阳 657.28 365 18007 11 13.00 15 三门峡 654.21 230 28443 5 15.10 16 漯河 550.26 265 20764 8 13.40 17 鹤壁 342.35 150 22823 9 13.50 18 济源 288.35 68 42404 1 14.80 8 首先三门峡市是一个新兴的城市，人口相对其他发展时间较长的城市来说比较少，这样下来这个城市经济 收入总量排名相对其他城市来说，也相对落后一些，但是，我们有一个常识性的概念就是，经济收入总量的大 小并不代表一个区域的富裕与否，而一个区域的富裕的标准是根据人均收入来说的，而一个区域的销售能力和 消费潜力大小也是根据人均收入来说的。 我们三门峡市经济收入总量省内排到第 15 位，但是，我们的人均收入在省内各个地级市中超过许昌市排 到 第五位。而我们三门峡市的经济收入年度增长率在省内超越济源市排到第一位，这几个数据是非常可观的。这 也很好的说明了我们城市各类市场都具备非常大的潜力和动力。 但是由于我们总的人口数量有限，目前城市化进程还不是非常迅速，所以这种情况的出现可能会引起我们 房地产市场的暂时性冷淡，但是，这种冷淡也不是绝对性的冷淡，可能相对于以居住为目的的购买行为的密度 可能要小于以投资为目的的购买行为。 人均收入高，经济增长率高的经济发展特点，在一定程度上可能就决定了我们房地产市场产品方面的定位。 9 由于我们人均收入高，而人口又有限，那么，这方面是否就意味着以解决居住为目的的购房行为是不是就少了？ 而改善型的购买行为是不是比较多？ 这几个方面我们都要考虑到，这是我们在进行产品定位时的一个重要佐证。 根据这种情况，不包括投资目的购房行为，我们三门峡市场的购房目的，应该基本属于改善型居住需求 为主，解决居住为目的的购房行为为辅。从而，如果希望得到市场的广度认可，那么户型面积区间是否就应 该考虑主流户型的单位房源面积适当放大，也就说主流户型面积中的单位房源面积要大于其他城市。如，其 他城市如郑州以 60110 平米的两房和小三房为主，那么我们就应该把单位房源面积扩大到 90 平米两房、 120 平米三房这个区间内，以适应当地市场的需求。 3. 根据目前三门峡市的经济发展状况结合我们富达集团以及黄河路/茅津路项目的建议 我们上面已经提到，我们三门峡市的经济总量虽然在省内倒数，但是其人均收入和年增长率却是在省内 名列前茅，尤其是年增长率，在省内各个地级市中名列第一，可见其发展潜力非同一般。同时又由于我们三 10 门峡市地理位置的特殊性，即与山西、陕西两省搭界，尤其山西省的平陆县，距离我们三门峡市非常近，同 时黄河大桥的全线无障碍贯通，让平陆县的消费更加青睐于三门峡市。 由于这几种情况的出现，我们可以预见三门峡市的未来经济发展潜力和消费潜力是非常巨大的。而我们 黄河路与茅津路项目又规划有底商，同时我们这个地理位置非常优越，位于三门峡市的核心商业街道上，并 且距离商业核心区并不远，根据商圈的辐射范围计算，我们项目的应该属于第一商圈和第二商圈的交界地带， 也就是说，我们项目的商业价值比较高。 并且由于消费潜力的巨大，我们项目的商业规划，如黄河路部分规划 23 层商业、茅津路与黄河路交 叉口处，可设计 5 层商业，这样的商业体量根据三门峡目前的经济发展状况以及未来的消费潜力，是完全有 能力消化的。 另外涉及到我们项目的住宅物业部分，我们可以根据我们城市经济发展状况，以及届时结合我们城市房 地产销售情况进行略大于其他城市户型的设计。 注：以上产品建议仅参考我们城市的经济发展和未来消费潜力的预计来进行建议的。而具体的产品建议 说明我们尚需以市场接受情况来决定，而根据经济发展和未来消费潜力的预计，也必须作为我们产品建议的 11 参考证明，多方面的结合才能规划出既不脱离目前市场，又对未来市场对产品的预期有所准备。 城市格局 1. 城市格局现状 12 2004 年，快速通道工程的建成，使三门峡由原来的一个城区(湖滨区)变成现在的三个城区，即东城区(湖 滨区)、西城区(陕县县城)和中部生态区。所以，未来三门峡城市发展的主流方向，将是以快速通道为构架， “一城三区” ，逐步向西南方向发展。 2. 三门峡格局现状分析 三门峡市基本属于一个山城。 城市狭长，干道较少。根据三门峡市的经济发展状况，其城区发展壮大并不是很困难的事，但是由于其地 理地貌属于山地，东临高速、南靠国道、北临黄河、西靠山脉，几乎没有多少可发展新城区的土地。 不管未来怎样发展，只要是三门峡市想扩建城市，那么有一个问题是不可避免的，这个问题非常现实，就 是这个所要发展的新城区肯定是与目前三门峡老城区之间是有距离区隔开的。并且这些需要发展的新城区需要 在 0 基础设施的基础上建立起来。这样一来，其新城区的发展和配套设施的完善，这个时间段是非常长的，三 13 年五载根本不可能让一个新城区成熟起来。没有 34 个“五年”计划，是很难完成的。 目前三门峡市正在向西南发展，这个问题已经摆在了桌面上，向西南发展是需要越过 310 国道的，同时西 南新城区的基础建设条件非常差。 更重要的是，三门峡人的区域居住情节非常严重，崤山路的客户不愿意到黄河路区域买房，黄河路的客户 也不愿意到崤山路置业，更不要说是要越过青龙涧河和 310 国道了。另外据说目前三门峡市西区这个区域中的 治安状况比较差，也是客户拒绝西迁的心理障碍之一。 新城区有地，但是位置的偏远、生活配套的不完善，老城区生活配套完善，但是建设用地有限，同时再加 上三门峡人这种区域居住情节，将会直接导致未来三门峡房地产市场老城区（湖滨区）土地价格陡涨，接着房 屋销售价格陡涨，而新城区土地价格低廉，同时由于配套设施的差异，而房屋销售价格要远远低于老城区。 3. 根据三门峡城市格局状况结合我们黄河路茅津路项目的建议 我们项目的地理位置较好，位于三门峡市唯一一条繁华的商业街上，生活配套设施非常完善，同时道路 交通状况也非常便利，随着老城区土地稀少，我们项目的前景较为看好。 14 也就是说，我们项目的未来销售状况只要在产品定位、价格定位等方面不严重脱离目前的三门峡房地产 市场，应该是没有什么大的问题。既然未来销售不是大的问题，那么问题在哪里？ 我们在前面的分析和建议中都曾提到一个“品牌”塑造的问题，那么，在我们项目的销售不存在太大的 障碍的情况下，我们应该考虑如何才能利用这个项目做好我们入市的第一步，也就是砍好第一斧，完全将我 们富达的房地产品牌树立起来，以便于在未来的时间内，与其他开发商进行竞争。 三门峡市住房建设规划(20082012) 1. 中心城区住房现状与未来建设规划 （1）住房现状及未来规划数据 15 2008年 前 中 心 城 区 住 房 总 量 （ 万 平 方 米 ） 自 建 房 ,694, 80% 商 品 房 ,126, 15% 经 适 房 ,45, 5% 经 适 房 商 品 房 自 建 房 2008-2012中 心 区 住 宅 投 放 计 划 （ 万 平 方 米 ） 商 品 房 ,363.54, 90% 廉 租 房 ,6.9, 2% 经 适 房 ,30.72, 8% 经 适 房 廉 租 房 商 品 房 2007 年底，中心城区人口约为 37 万人，住房总建筑面积为 865 万平方米，人均住房面积 23.38 平方米 （低于全国平均水平） 。其中含经济适用房 45 万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房 126 万平方米 （仅占 15%） ，通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）694 万平方米。 规划期内，应新建住房 401.16 万平方米，其中，建设经济适用住房 30.72 万平方米，建设廉租住房 6.9 万平 方米，建设商品住房 363.54 万平方米(占 90%)。 （2）住房现状及未来规划数据分析 从上图中我们一眼就可以看出来，08 年以前三门峡房地产市场住房需求供给几乎被自建行为垄断，占到 16 总建设量的 80%，这对于房地产市场的发展来说冲击很大。 而 2008 年到 2012 年之间，规划建设商品房的量与 08 年以前相比较几近井喷，由原来的 15%，直线上升 为 90%。 从以上数据显示，我们可以清楚的预期 20082012 年之间的商品房竞争力度。根据工程建设时间按照 1 年2 年左右时间计算，这种激烈的竞争白热化应该在 20092011 年之间。 针对这种情况，我们有两种方法可以选择，一是根据我们富达集团的战略运营思想，如果说我们后期还 有地块运作，或者说打算再拿地运作，那么就必须抓紧时间，抓紧销售，缩短销售周期，快速实现利润的回 笼。 二是如果说我们富达集团后期没有地块可以运营或者说没有打算再去拿地，那么我们就可以以实现利润 最大化为目的进行高利润长周期的销售。 2. 中心城区各板块商品房建设计划 （1）中心城区各版块商品房投放数据 17 2008-2012各 板 块 商 品 房 投 放 面 积 （ 万 平 方 米 ） 西 城 区 , 145.42, 40% 开 发 区 , 18.17, 5% 湖 滨 区 , 199.95, 55%湖 滨 区 开 发 区 西 城 区 2008-2012各 板 块 商 品 房 投 放 套 数 （ 套 ） 西 城 区 , 13850, 40% 开 发 区 , 1730, 5% 湖 滨 区 , 19043, 55%湖 滨 区 开 发 区 西 城 区 规划期内，湖滨区建设商品住房 19043 套，建筑面积 199.95 万平方米，占 55%；开发区建设商品住房 1730 套，建筑面积 18.17 万平方米规划期内，占 5%；陕县城区建设商品住房 13850 套，建筑面积 145.42 万 平方米，占 40%。 （2）中心城区各版块商品房投放数据分析 在这 5 年规划当中，我们可以看到三门峡的总体放量相对与往年明显增加。我们从中可以看到建设的规 划的侧重点。首先我们不说陕县的规划力度，但是，这些规划肯定分流三门峡市房地产市场的客户。 三门峡老城区相对于其他几个区域的规划力度还是比较大的，但是，在现实中我们也可以看到目前三门 峡老城区的基本上没有多少闲置土地，那么这么多的建设用地从哪里来，只有城中村改造。 18 关于城中村改造这个问题我们要分为两种结果来看，一是可建设土地多了，竞争力度大了。二是这些经 过城中村改造的村民不一定都是在原来的地方购置房屋，也就是市场上的购房需求增加了。 那么这样一来将有利于了三门峡房地产市场的发展。 从上面的图表中，我们也可以看出西南开发区已经有了规划的蓝本，但是目前开发区的商品房建设情况 还没有大张旗鼓的进行。对于新的开发区来说，前期的商品房建设不可能大力度进行，必须在一个循序渐进 的过程中进行有秩序可控制的规划。 城中村改造、开发区建设，这两项动作叠加起来，对于房地产来说只能说明一个问题，就是在有利于市 场发展的情况下，加剧了市场的竞争力度。 3. 全市（含辖县）各年度商品房建设计划 （1）全市（含辖县）各年度商品房建设计划数据 19 2008-2012各 年 度 商 品 房 投 放 量 68.369.165.8 99.44 60.9 617362906151 10127 5882 0 20 40 60 80 100 120 2008 2009 2010 2011 2012 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 面 积 套 数 （2）全市（含辖县）各年度商品房建设计划数据分析 根据上面的图示，09 年这一年对于三门峡房地产市场来说是一个试金年。 08 年三门峡房地产市场投放量仅为 5 万多，而 09 年房地产市场投放量超过 08 年将近一倍，这样井喷式 的投放，是对三门峡整个房地产市场需求量的一个考验。 如果说三门峡经受住了 09 这次考验，那么三门峡房地产市场将会很健康的发展下去，但是未来时间内 的竞争可能随着房地产市场的发展而加剧。如果说本次考验没有取得预期效果，那么余下的将近 20 万平米 的投放量将有可能出现问题。 而我们的项目正值 09 年这个节点上，那么我们怎么办？ 2008 年，商品住房建设 5882 套，建筑面积 60.9 万平方米； 2009 年，商品住房建设 10127 套，建筑面积 99.44 万平方米； 2010 年，商品住房建设 6151 套，建筑面积 65.8 万平方米； 2011 年，商品住房建设 6290 套，建筑面积 69.1 万平方米； 2012 年，商品住房建设 6173 套，建筑面积 68.3 万平方米。 20 09 年对于我们项目来说也是一个考验，这个节点上是进还是退？ 我们现在再对这个试金之后的结果做一个分析，不说成功，如果成功，只能证明我们三门峡的市场潜力 非常大，毋庸置疑，我们要向前冲。现在我们只说失败。 如果说此次试金失败，面临的结果会是高潮后的退潮期，而任何产品的退潮或衰退，都不是戛然而止的， 而是需要一个时间段的逐渐衰落，如果我们现在不进，那么什么时候进？如果等到完全衰退了再进，那么我 们将会陷入一个泥淖。倒不如在衰退期进入来的更好些，在逐渐衰退的这个过程中将我们的项目消化完毕， 我们一样有利润。 所以，根据这种情况，尽管 09 年属于对于我们三门峡房地产市场来说是一个试金的阶段，我们建议一 样向前前进，并且最好能够加快项目的前期规划，以便缩短我们的施工周期和销售周期，以保证我们能够在 衰退之前完成我们的利润回归。 4. 2008 东城区（湖滨区）住房用地投放计划 21 22 东城区 2008 年计划投放土地 9 宗，土地计划投放量 27.17 公顷（合 407.55 亩） 。其中，普通商品房用地 计划 8 宗 23.24 公顷（合 348.6 亩） ，经济适用房用地计划 1 宗 3.93 公顷（58.95 亩） 。 5. 2009 东城区（湖滨区）住房用地投放计划 23 东城区 2009 年计划投放土地 9 宗，土地计划投放量 24.5 公顷（合 367.5 亩） 。其中，普通商品房用地计 划 7 宗 19.9 公顷（合 298.5 亩） ，经济适用房用地计划 1 宗 3.85 公顷（合 57.75 亩）,廉租房建设用地 1 宗 0.75 公顷（合 11.25 亩） 。 6. 三门峡市住房建设规划综合分析 通过以上我们所调查的数据，均已显示 2009 年对于三门峡房地产市场来说，是一个不平凡的一年。是我 们 众多开发商应该进行大力关注的一年，本年度的市场销售状况，有可能对于未来三门峡的房地产发展骑着一个 转折作用。 那么针对到我们黄河路与茅津路的项目而言，这几组数据告知我们，2009，尽管里面有很多变数，但是， 我们现在还不能不动，并且我们还需要尽早行动，以确保我们利润的稳妥回收。 上面部分数据的分析中，我们具体分析了为什么要尽早行动的原因，我们在这里不再做更多的阐述。这几 组数据对于我们项目的综合营销策略起着至关重要的作用。 24 经过以上的分析，我们的综合营销策略，建议为：缩短销售周期，稳妥回笼利润。 根据 09 年三门峡市场投放量，我们发现一个问题，即是目前三门峡目前城市化进程尚没有达到一定程度 的 时候，投放量这么大，应该是有一定原因的。在前面几个环节的分析中，我们曾经提到关于投资购房的事情， 在这里我们不得不再拿出来进行一下分析。目前根据三门峡市人口总量以及城市化进程的程度，对于 09 年的 投 放体量来说，是应该不能完全消化的，所以问题的症结就是，这些房源去哪里了？ 在进行市区走调的时候，我们发现这样一个问题，三门峡的二手房中介非常多。这种情况的出现，对于 09 年投放量如何消化的问题，我们找到了答案。 目前三门峡的房源销售状况应该一直在流通中的比较多。用通俗一点话来讲，也就是购房人在购置房屋之 后，应该有相当一部分将这些房源直接投放到了二手交易市场，以牟取其中利益。根据目前三门峡的各种迹象， 这个答案应该是正确的。 25 三门峡大市场综合分析总结及建议总结 1.分析总结 综合以上数据显示情况，我们做了较为详尽的分析，现在我们将这些分析状况总结为一下几个特点： （1）未来时间内，三门峡房地产市场竞争力度将会加大。 （2）三门峡房地产市场目前置业的空间要求一般要大于其他人口较多的城市，如面积区间应分布为 90 平米左右 的两房、120135 平米之间的三房。 （3）三门峡未来可供开发的土地资源不是非常充足。 （4）目前老城区城中村改造力度加大。 （5）09 年时三门峡房地产市场的一个试金年，成为三门峡房地产发展的一个转折点。 （6）二手房交易市场比较繁荣。 （7）三门峡自建房较多。 2.建议总结 26 （1）走开进入市场的第一步。 （2）注意品牌意识的建立。 （3）须稳妥进行规划安排，缩短销售周期，稳妥实现利润回收。 （4）户型面积规划建议以 90 平米左右的两房、120135 平米之间的三房为主。 （5）不能忽略利用二手房交易市场进行营销的渠道。 27 湖滨区个案调查 个案调查内容： 1.项目区域分布图示 2.项目基本信息：项目位置、开发商、项目体量、销售电话等。 3.建筑信息：建筑形态、建筑结构、工程进度等 4.交房信息：交房标准、交房时间等 5.销售信息：付款形式、销售均价、销售进度等 6.产品信息：主流户型区间、畅销户型区间、创新户型 7.推广信息：项目定位、推广主题等 28 【个案调查内容】 1.项目区域分布图示 滨溪花园 本案2600 元 中原世纪苑 2400 29 2. 项目基本信息：项目位置、开发商、项目体量、销售电话等 （1）景通铂景湾 项目位置：三门峡市永兴街与河堤路交差口东北角 开发商：河南景通置业有限公司、三门峡市湖滨区城市住宅开发有限公司 销售电话2285556 项目体量：总建面积约 13 万平米 （2）景通丽景湾 项目位置：茅津南路与河堤北路交汇处东 1000 米 开发商：河南景通置业有限公司 销售电话30 项目体量：占地约 70 余亩/总建面积约 8 万（住宅 59000） （3）公园九号 项目位置：三门峡市体育馆旁 开发商：三门峡慧泉房地产开发有限公司（重庆开发商） 销售电话项目体量：占地约 102 余亩/总建面积约 33 万 （4）天发首府 项目位置：大岭南路与五原路交汇处 开发商：三门峡天发房地产开发有限公司 销售电话项目体量：占地约 16 余亩/总建面积约 2.5 万 （5）海洋新城 项目位置：建设路与茅津北路交叉口西侧 31 开发商：河南海洋房地产开发有限公司 销售电话项目体量：占地约 56 亩/总建面积约 8 万 （6）森林半岛 项目位置：三门峡甘棠路与崤山路交汇处北 100 米 开发商：三门峡建业住宅建设集团有限公司（郑州） 销售电话项目体量：占地约 70 亩/总建面积约 117373 万 （7）虢都御府 项目位置：虢国路与甘棠路交口西 开发商：昊博置业 销售电话2859111 项目体量：共计八栋高层（其中 4 栋被人大团购） 32 （8）中原世纪苑 项目位置：虢国公园东侧 开发商：三门峡中原置业有限公司 销售电话项目体量：总占地面积约 156 亩 （9）甘棠花苑 项目位置：甘棠路森林半岛对面 开发商：三门峡地王房地产开发有限公司 销售电话666 项目体量：共计 300 余套 3.建筑信息：建筑形态、建筑结构、工程进度等 （1）景通铂景湾 33 建筑形态：高层 23 层 建筑结构：框剪 工程进度：封顶 （2）景通丽景湾 建筑形态：多层 7 层 建筑结构：砖混 工程进度：一期现房、二期开盘 （3）公园九号 建筑形态：高层 33 层 建筑结构：框剪 工程进度：一期正在做地基 （4）天发首府 建筑形态：高层 16 层、小高层 11 层 34 建筑结构：全框架 工程进度：现房 （5）海洋新城 建筑形态：多层/小高层 建筑结构：砖混/框剪 工程进度：封顶 （6）森林半岛 建筑形态：3 栋高层/10 栋小高层 建筑结构：框剪 工程进度：现房/封顶 （7）虢都御府 建筑形态：高层 建筑结构：框剪 35 工程进度：5 层左右 （8）中原世纪苑 建筑形态：多层/小高层 建筑结构：砖混/框剪 工程进度：2 层左右 （9）甘棠花苑 建筑形态：高层 建筑结构：框剪 工程进度：做地基 4.交房信息：交房标准、交房时间等 （1）景通铂景湾 交房标准：毛坯 36 交房时间：2010.6 （2）景通丽景湾 交房标准：毛坯 交房时间：一期已经延期（具体时间未告知） （3）公园九号 交房标准：毛坯 交房时间：2010 年底 （4）天发首府 交房标准：毛坯 交房时间：2009.5 （5）海洋新城 交房标准：毛坯 交房时间：2010.7 37 （6）森林半岛 交房标准：毛坯 交房时间：2009 年底 （7）虢都御府 交房标准：毛坯 交房时间：2010 年 10 月 （8）中原世纪苑 交房标准：毛坯 交房时间：2010 年 8 月 （9）甘棠花苑 交房标准：毛坯 交房时间：2010 年 11 月 5.销售信息：付款形式、销售均价、销售进度等 38 （1）现状 景通铂景湾 1 付款形式：可按揭 销售均价：约 3050 元/平米 销售进度：约 65% 景通丽景湾 2 付款形式：可按揭 销售均价：约 2400 元/平米 销售进度：少量余房 公园九号 3 付款形式：可按揭 销售均价：认筹期间未出价格 销售进度：目前约排号 60 个左右 39 天发首府 4 付款形式：可按揭 销售均价：约 3000 元/平米 销售进度：目前约余 10 套左右 海洋新城 5 付款形式：可按揭 销售均价：约 3100 元/平米 销售进度：约 60% 森林半岛 6 付款形式：可按揭 销售均价：约 3400 元/平米 销售进度：约 70% 虢都御府 7 40 付款形式：可按揭 销售均价：约 3400 元/平米 销售进度：约 7080% 中原世纪苑 8 付款形式：可按揭 销售均价：约 2400 元/平米 销售进度：目前销售 10 余套 甘棠花苑 9 付款形式：可按揭 销售均价：约 2800 元/平米 销售进度：目前约排 33 个号/交订约为 20 余个 （2）价格现状分析 根据在售楼盘的不完调查，我们发现这样一个现象，即三门峡老城区整个西区的楼盘的价位大多高于三 41 门峡东区的楼盘。 为什么会出现这样一个趋势，我们认为，一是三门峡城市向西、西南发展的大趋势已经得到了市场的认 可。 二是西区的综合生活环境条件要优越于东区。 现在我们再来看一看三门峡房地产市场不完全楼盘价格、区位显示图示。 滨溪花园 本案2600 元 中原世纪苑 2400 42 在这个图示中，我们能够更加清晰的看出这个价格变化规律，同时三门峡大多的项目也都相对的集中在 了西城区。 我们再来看一看我们项目所属的位置，距离较近的项目应是海洋新城，它的价格定位在了约 3100 元/平 米，但是，从图示中，我们也完全可以看出来，海洋新城的位置没有我们的位置更具竞争力，然而我们次于 他们的是，我们的项目体量没有他们大。不过，届时我们项目进行价格定位的时候，海洋新城当是我们较大 的参考。 6. 产品信息：主流户型区间、畅销户型区间、创新户型 （1）目前市场现状 景通铂景湾 1 43 主流户型区间：104158三房 畅销户型区间：89101 平米两房/122139 平米三房 创新户型：无 景通丽景湾 2 主流户型区间：148 平米以上三房/四房/五房 畅销户型区间：148 平米三房 创新户型：大复式 公园九号 3 主流户型区间：107127三房 畅销户型区间：咨询较多户型为 114 平米127 平米三房两厅两卫 创新户型：无 天发首府 4 主流户型区间：120 余平米三房 44 畅销户型区间：130 以上三房 创新户型：无 海洋新城 5 主流户型区间：121147 平米三房/四房 畅销户型区间：121147 平米三房/四房 创新户型：无 森林半岛 6 主流户型区间：100130 平米三房 畅销户型区间：104 平米三房/150 余平米四房 创新户型：40 余平米+80 余平米母子套房 虢都御府 7 主流户型区间：126138 平米三房 畅销户型区间：127/137 平米三房 45 创新户型：无 中原世纪苑 8 主流户型区间：90135 平米三房/四房 畅销户型区间：90 平米三房/127 平米以上四房 创新户型：无 甘棠花苑 9 主流户型区间：120 余平米三房 畅销户型区间：90 平米两房 创新户型：无 （2）产品定位分析 一个项目的产品定位直接决定着这个项目未来的命运。 现在我们先看一下目前三门峡这几个在售或拟售项目的主流户型面积区间规划大都在 100 平米到 140 平 米之间，而畅销户型基本都在 140 平米以下的三房，和 90 平米左右的两房。 46 这种户型面积区间在一些人口比较多，人口构成较为复杂的城市来说，有点偏大，那些城市多流行小户 型，如 5060 平米的小两房、100 平米左右的小三房。但是，在我们三门峡却恰恰相反，我们在前面关于三 门峡人口和经济收入调查分析的时候曾经提到过，根据三门峡的经济