中国房地产形势与金融风险

中国房地产形势与金融风险 易宪容 中国社会科学院研究生院经济学博士学位，原中国社科院金融研究所金融发展室主任 课程前言 主持人：欢迎走进世纪大讲堂 ，这里是思想的盛宴，这里是学术的殿堂。 2011 年 1 月 26 日，国务院公布八条最新楼市调控政策，新国八条使得第三次调控浮 出水面，在接二连三的调控政策之下，中国房地产市场是否真正地出现了拐点，抑制房价 的过快上涨，对于中国经济会产生怎么样的影响？刚性需求又如何满足？投资领域的问题 又在哪里？2011 年中国房地产市场的走向，会出现什么样的变化？有关这些新闻热点话题， 我们再一次邀请到了，被称为地产平民代言人的易宪容先生，大家欢迎。欢迎易先生再一 次做客世纪大讲堂 ，第一次做客世纪大讲堂是好几年以前了。 易宪容：对对对。 主持人：起码四年以前了。 易宪容：好几年了。 主持人：对，好几年，那么我们看一下大屏幕，一个介绍易先生的短片。 主持人：易宪容，原中国社科院金融研究所金融发展室主任。2005 年，易宪容的一篇 谨防房地产业要挟整个中国经济的千余字的经济评论，和一路蹿升的房价，一起吸引 了大众的眼球，此后易宪容的名字，更多地与地产、房价联系在了一起，并被冠之以“房 地产平民代言人”称号。 主持人：现在房地产问题当然仍然是热点问题，又是中央的这个调控政策，以及各地 方配套中央的这个房地产问题，纷纷地出笼。那么这一次为什么这一个，国家会下这么大 的决心，用这么狠的这种手段，来这么强力地切入到这个房地产这个经济板块中间来，到 底是看到了什么威胁？ 易宪容：因为现在房地产市场问题来讲，最核心的问题就是说，我们房地产市场这样 走，这样发展，可不可持续？如果说不可持续的情况下，中国会发生什么？ 主持人：嗯，对。 易宪容：美国金融危机，一个很好的例子。美国人呢，买房投机炒作，是什么一个概 念呢？几乎在买一套住房。 主持人：买一套。 易宪容：95%以上的居民是一套住房的，这个你很清楚，对不对？到了中国的居民呢， 现在炒房的人呢，一般的城市居民两套，更多的居民三套、四套、五套、十套，现在可以 买一百套，这美国找不到，世界找不到的。 主持人：美国没这种现象。 易宪容：没有，世界找不到，你到香港炒房厉害啊，没有谁买一百套房子去炒作的， 在中国就出现了。 主持人：但是有一点呢，这房子他反正已经付了钱了，无非是踏空在那个地方，怎么 会对经济有那么大的这个危害呢？ 易宪容：你这个就问得好了，很要害了，因为住房市场呢，它跟其他市场的产品不一 样，住房来讲呢，既可作为消费品，买来自己住，第二个作为投资品，那么我们现在的房 地产市场，最关键的问题是一个投资品。 主持人：主要功能是投资了。 易宪容：投资了，大家买来炒房了，而且投资品呢，中国的投资啊，跟这个中国的投 资啊，两大投资最大的工具，一个股票，一个是住房。如果是大家对股票投资，房地产泡 沫你才能最大，我们曾经是 6124 点，最高的时候，对吧？ 主持人：对对对。 易宪容：那么你推到 61240 点的时候啊，没问题。 主持人：翻 10 倍没问题。 易宪容：为什么没问题啊？大家用自己腰包的钱去买的。 主持人：没有人到银行贷款去炒股。 易宪容：他没有跟贷，没有用别人的钱去炒，如果有借钱的炒的，他得是通过违规的 方式银行进去的，房子就不是这样的，我们买房的人，这几年为什么房价会飙得这么快， 为什么炒房这么厉害？为什么来讲，我们的房价就是说越投越高，就是大家用银行的钱去 炒，我举个最简单的例子给你听，2008 年的时候，个人从银行贷款六千亿，2009 年的时候， 突然多少啊？两万四千六百亿，到了 2010 年的时候，多少啊？两万九千亿，多少倍呀？就 是说 2010 年过了春节银行发的贷款，是 2008 年的，快到 5 倍了，短短时间就翻了 5 倍了， 那么如果跟 2002 年比，那更要几十倍了，所以来讲，如果说，大家都用银行的钱去炒，用 银行的这个杠杆，把房价推高。 杭州精英在线系列课件 主持人：抬起来。 易宪容：一定会出大问题。 易宪容：金融危机最核心问题是信用无限扩张 主持人：那么这里头就有一个问题，实际上房地产本身，还不是个问题，是房地产变 成一个金融衍生产品，或者变成一个金融投资产品，和银行贷款结合在一起，这才会出现 泡沫问题是吧？ 易宪容：对，它实际最核心的问题，就是我曾经在前年写了一篇文章，金融危机啊， 最核心的问题，就是实质，就是我们，就是社会啊，对信用无限扩张的结果。 主持人：信用无限扩张。 易宪容：只要你信用无限扩张，一定会导致各种金融泡沫，而这样的泡沫一旦这个扩 张收缩，它一定到时候一定收缩，那么泡沫一定破灭，这泡沫一定破灭，所以来讲呢，就 是这是，当然一个方面。 主持人：一个方面。 易宪容：好，现在讲另外一个方面，为什么？住房是消费品，作为消费品来讲，它一 个什么概念呢？因为大家知道，衣食住行，是我们民众的基本的生活的什么？必需品，如 果大量的生活必需品，你就是说不能保证，我们居民的基本居住条件，基本的生活需求的 时候，你说这是什么？你如果去炒作去了，因为这个租金是固定的，就是说你本来是用的， 大家是可以住的很好的房子，改善你生活的条件对吧？本来政府有责任地保证每一个人基 本的居住条件，你比如说他们年轻学生，你工作一定时候，政府一定要保证你，有一个好 的基本条件，现在大家用这个房子炒作、赚钱去了，那会出了什么？一定会产生社会严重 的冲突。 主持人：好，下面我们以热烈的掌声，欢迎易宪容教授，给我们进行今天的主题演讲， 他今天的主题就是中国房地产形势与金融风险 ，大家欢迎，请。 一、2002 到 2010 年房地产市场发生的变化 今天我要讲的题目，叫“中国房地产市场形势、金融风险和中国房地产市场发展” ，那 么要判断当前中国的房地产市场形势，我先给大家几个最简单的数据，就是说，我们中国 房地产市场的话，2010 年住房销售是 10.44 亿平方米，住房销售总额是 5.25 万亿，那么这 个数据在 2002 年的多少呢？2002 年住房销售多少啊？2.68 亿平方米，它的销售总额是多 少呢？6320 亿，那么再讲一个，就是 2008 年，2008 年销售来讲呢，就是 6.6 亿（平方米） ， 它的销售金额来讲呢，是 2.5 万亿，就短短地从 2002 年到 2008 年到 2010 年，房地产市场 发生了翻天覆地的变化，变化在哪儿？住房的销售，就销售面积增长了 4 倍，住房的销售 金额多少倍啊？涨了 9 倍，这说明一个什么东西？ 房价在快速飙升，有人说大家可能会说，我们现在房价这么高，这由于有刚性需求来 的，有很多民众需要住房，既然民众需要住房，有刚性需求，那么政府的政策是干什么？ 你可以生产大量的住房，来让这种需求得到调整，对不对？可能大家会这样的，其实，不 对，大家注意啊，大家一定要注意，住房产品跟其他产品，有个最根本的特性，什么特性 呢？住房产品它是两栖动物，为什么？什么两栖动物啊？既可作投资，又可作消费，对不 对？我们现在这样的产品很少，你像比如黄金，它也是既可消费，也可投资，但这消费的 比例很小很小，那么好，既然你住房既可作投资，又可作消费，投资跟消费最基本的特征 是什么？我就问问大家，如果是你是个投资品，你那个信贷条件比较好，杠杆率很高，而 整个设的预期这种投资品的价格会上涨，那么这种需求会怎么样？大家说说看？这种需求 一定是无限大。 但是消费品就不一样了，消费品最大的特征是什么？我就问大家，如果说你买了一个 产品，买了一个汽车，你卖出去之后会干什么？卖出去干什么？一定会更低的价对不对？ 无论是你买任何一个新的东西，无论你买了以后，就是说以最短的时间卖出去？怎么样？ 你一定是，比如说 10 万买的，你马上要转手卖给别人的时候，你卖不了 10 万，任何消费 品你所卖出去，就是说，价格一定会降下来，这是第一。既然你买了消费品的价格会降下 来，那么我们要，还有我们个人的消费，怎么？这一个预算线呢，都是有要求条件，都既 定的，你比如你超过了你这个预算线，你就没能力购买，这时候，你消费需求怎么样呢？ 一定是在预算线之内，所以消费需求来讲呢，它又是一个什么？有限，还有由于你消费需 求，它是有限，可以就没有人买的，更多的消费品去存在那里，那么你的消费品就可以通 过供求关系，市场的价格机制来调整，大家注意，你们一定要注意，就是说我们任何时候， 他们讲供求关系来调整价格机制的时候，一定对消费品特别起作用，如果是我们一种特殊 投资品的时候，你这种供求关系没有意义，你比如说，我们前几天石油的价格，一个星期 上涨 17%，石油的价格上涨 17%，我问大家，供求关系变化了吧？变化没有？没有变化， 为什么？供求关系没有变化情况下，你价格能突然一下飙升了，最大的问题，我们的石油 已经金融化、期货化、货币化了，大家注意啊，我们的实质性的产品，已经变了一个金融 产品了。 但是金融产品它的需求关系，跟我们实际产品的供求关系不是一样，你明白了吧？在 杭州精英在线系列课件 不一样情况下，我们房地产市场，来看我们房地产市场，我们房地产市场，为什么在 2008 年之后，它的无论住房的销售，无论住房的价格，会快速地飙升，你上涨得越多，价格飙 升得越快，什么原因？大家说什么原因，关键的问题，就是全中国人，都把住房作为一个 投资产品，所以来讲，我们这几年的房价市场，核心的概念，就是说从 2008 年 131 号文件 之后，中国的房地产市场，完全由一个消费为主导的市场，转化为一个投资为主导的市场， 在这个时候，如果说你要解决我们住房的问题，要解决我们房地产市场的问题，你增加供 给，可不可以解决问题，可不可以？不可以，对了吧，就是说当一个房地产市场是投资为 主导市场的时候，你的政策取向，你的目标，你的一定要看清楚。 二、部分房地产政策未达预期效果的原因 （一）政策未能规范一套房投资 2009 年至 2010 年初，中国房地产市场整体上出现了一些变化。介于部分城市房价、 地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为进一步遏制部分城市房价过快上涨， 切实解决城镇居民住房问题，2010 年 4 月中国国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知 。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通 知中提出十条举措，被业内称为房地产新国十条，随后的国八条的推出，政府的针对房地 产市场的调控也越来越严格。 所以大家可以看到了，国十条，就是 2010 年国十条出台以后，按道理大家说，在去年 时候，远的来就是说，国十条出来，是我们中国历史上，房地产宏观调控最厉害一个政策， 但是厉害的政策，并没有达到预期的效果，为什么？关键的问题，有几个方面。第一个方 面它已经认识到了，房地产问题的核心所在，就是说，因为国十条里这个第一条，讲得清 清楚楚，就是要让房地产市场，逐渐地回归到民生，回归到居住功能，这是认识到，也认 识到高房价对我们中国的经济，所带来的负面影响，也认识到了，高房价可能导致的金融 风险，导致整个经济的不协调。 但是，它的政策里头啊，有两个东西没有努力去做，为什么？它原来以为我们买房的 人，特别买一套住房的人，只是用为消费，不用于投资，我问大家，买一套住房是消费还 是投资？消费投资啊？不是，既可消费，也可投资，知道吧？为什么？你想想看，我买了 一套住房，比如说在附近买了一套住房，买了 200 万买的，买 200 万买了以后，我买了以 后，我把这个房子三万块钱租出去，然后我到边远地方，就租一个三千块的，怎么样？当 我这个 200 万一升 300 万的时候怎么样？我把它卖出去，不就赚了一百万吗？卖了一百万 以后，我到时候又可以买一个，买一套住房，依次可以投资下去吧，每个次贷危机，就是 由于买一套住房投资导致的结果，大家知道啊，一套住房同样可以做投资，不要以为我买 一套住房不投资，不是，既然一套住房可以做投资，那么买二套以上住房更可以投资了， 所以我们国十条里头啊，它就假定，我们买第一套住房的人，不会做投资，我要打击投机 炒作，我只要打击买第二套以上住房的人，我买第一套住房的，不会投资，只会消费。 所以就有一个很大的缺口，就是说，只要买一套住房，你就可以享受优惠利率，各种 税收优惠，信贷优惠，优惠利率知道多少？七折优惠，七折优惠多少啊？在去年的时候是 4.15 万，在去年同期，你别看美国，我们现在基准利率那么低对吧？大概美国的住房按揭 贷款利率是 5.3，我们是 4.158，我们的优惠利率要低于美国，低得多，你想想看，低 20%，你想想看，既然有这个弹性，有这个空间，他们怎么样？这些人一定会千方百计去 买房子，就一定把这个弹性、这个空间，发挥得淋漓尽致，对不对？住房的销售一定会越 来越大，好，大家都去买住房做投资的时候，你知道我问大家，如果大家都用银行信贷买 房的时候，房价怎么样？一定会抬高。 （二）住房市场的需求加大 我们现在，你们现在很多人呐，可能经常听到的，住房市场为什么会需求这么大？刚 性需求这一类的对不对？很多人是刚性需求，其实你们是经济学学院的学生，我问大家， 有没有刚性需求，你们教科书上有没有？没有对吧？任何需求一定是什么样呢？要有支付 能力，对不对？没有支付能力的需求，不是需求，比如说我们现在，很多人说，我为什么 有需求啊？我要结婚，所以我要买房，我为什么有需求啊，农民进城，进城有房子住，我 要买房，为什么有需求啊？我过去房子很小，现在房子大了，我要买房有需求，我问大家， 当然结婚买房是好事情，如果说你结婚买房，我们边上房子 500 万一套，你现在就是说你 们家里存不存款呢，假如有 20 万块钱，我问你你有没有需求？这时候就没需求。因为你没 有，大家知道一条，没有支付能力的需求，至多说是潜在的需求，它不会转化实际需求， 所以来讲，其实我只要把这几个概念跟大家解释清楚以后，就知道我们当前房地产市场基 本形势会怎么样。 比如说我们整个社会啊，房地产是一个比较占主导行业，房价先涨起来了，快速地飙 升了，它一定会干什么？带动住房上下游产业的价格全部上升，对不对？你凭什么你就可 以涨价，我就不可以涨呢？如果是你利润很高，你价格很高的时候，我一下子会全部把价 格涨起来对吧？我涨起来以后，怎么？劳动力的工资水平，还有更长的、更远的那种产品 的价格怎么样？就全部使得房价全面地飙升。为什么我们去年下半年，开始出现通货膨胀 杭州精英在线系列课件 呢？就是 2009 年房价开始飙升以后，它逐渐传导了整个社会价格全面上升，整个社会的价 格全面上涨，通货膨胀很严重，怎么样？它一定会影响我们整个社会居民的生活，影响到 我们整个社会的经济的正常运行，而且影响到我们整个国家的金融安全，它房地产泡沫的 破灭，其实那个时候啊，金融危机泡沫都是导火线，它一定会导致银行危机、金融危机、 还有整个经济的危机。这就是我们政府国十条、新国八条，它为什么一直要出台这些政策 的根源所在。 三、2011 年内地最核心的房地产政策及其影响 （一）信贷政策 2011 年的房地产政策最核心的，其实是有几个重要方面，一个是信贷政策，一个是税 收政策，还一个来讲呢，就是我们的住房保障政策，那么大家可以注意到了，信贷政策来 讲，我们从去年开始，才全面地收紧，2011 年它这个收紧来讲呢，要比 2010 年这个干得 多，比如说取消 2008 年 9 月份以来的，住房按揭贷款的优惠利率，优惠利率取消啊，还有 信贷政策的全面收紧，对房地产市场起了一个绝对性的影响，为什么？ 大家知道，住房市场之所以能够繁荣、之所以发展，是什么东西？就是因为有这个住 房按揭贷款这样一个产品，这个产品给予我们中国的居民，提供了进来房地产市场的杠杆， 正是这个杠杆，因为有这个杠杆，能够做什么？我就问大家啊，你们要知道一个基本的概 念，我就问大家，我们到房地产这个市场，买房，你把什么东西按揭给银行了，大家知道 吧？把什么东西按揭给银行？大家注意啊，这就是核心所在，我们按揭给银行的东西啊， 绝对不是房子，知道吧，不是说你把，现在我们一般的民众，一般的人都会认为，我买房 了，把房子按揭给银行，不是，那是什么？按揭你未来的收入流。 你本来来讲，你比如说你们刚大家毕业，然后工作两三年，你积了五万块钱。好，你 五万块钱比如说，你这个一个住房是 50 万，你按揭时候，首付 10%，你 5 万块钱按揭对 吧？可以把这个 50 万的房子拿过来，然后呢，你那 45 万，钱在哪里来的？你 45 万是未来 30 年你赚的工资在用，你想想看，好，你 5 万块钱，能把 45 万，未来 45 万拿到现在来， 怎么样？这个财富一下增加到了 9 倍，就给你增加 9 倍财富，但是来讲呢，你现在银行有 一笔负债在那里，如果我们的信贷政策一旦收紧，你杠杆比例把它上升，你成本利率上升， 你来讲，你设的准入比较紧，怎么样？你要做住房按揭贷款就没那么容易，你要把未来几 十年的钱拿来用，也没那么容易，没那么容易，你就限制你，这就是什么？ 这就是我们房地产市场，这几年之所以能够快速发展核心所在，住房按揭贷款，是我 们房地产市场最关键最关键的问题，把未来几十年都用在现在，我们现在政策来讲呢，在 逐渐收紧这一块，就是说你首付比例提高，利率上升，按揭贷款利率啊，可厉害啊，大家 注意啊，因为为什么？不知道你们老师教过没有，这个在投资的时候，不知道是我总结出 来，还是书上的东西，有一个七二定律，什么七二定律啊，就是我们做投资的时候，如果 是我们的这一个投资收益率 10%，以复利计算，那么你怎么样呢？你的收益，投资收益就 是 7.2 年翻一倍。 大家注意啊，这可厉害，厉害不厉害啊，别看 10%，10%很简单的东西，以复利计算， 你 30 年多少钱呢？一百万时候，30 年翻了多少啊？大家算算看，30 年翻了多少？一百万 就翻到 800 多万了，800 多，可厉害了，你知道吧，利率可厉害的东西啊，而且来讲你住 房按揭贷款，就是每个月的平均来分摊这个时候，也就是说从这个第一年到三十年又翻多 少，如果你是买一个房子是 120 万，首付 20（万） ，然后再借一百万，那么你连本带息要 还多少啊？332 万，大家知道啊，这利率这东西啊，你们要知道，利率是什么？是我们金 融市场的价格。 它算的东西相当厉害、相当厉害的东西，利率可以一下子打的，如果投资者没注意， 一下子就把自己打的趴下来，就是说当金融市场的泡沫很大，房地产泡沫很大的时候，银 行、央行一定会全面收缩流动性，全面收缩流动性，就信贷政策一定会变化，信贷政策一 定变化，还有一个东西，大家可以注意到了，就是说我现在所讲呢，如何来控制过多的投 机炒作，讲的什么？对我们进那个，那部分那个限制，但是我们现在还有个住房的这一个 限购令等等等等，那些东西，起不了多少作用的，为什么起不了多少作用呢？因为我们信 贷政策讲得很清楚，你二套，因为它这个限购令呢，主要是，你本地居民有一套房子，你 还可以买第二套对吧？外地居民只要开证明，也可以买一套，但是你知道，你买第二套， 你的按揭首付六成呢，而且还比更高，你的利率多少啊？7 厘多了，有多少？由 4.158 一下 子调到 7 厘多，有可能，可能翻一倍。 这个时候你买房子去投资，你敢买吗？就是说你就考虑啊，我这个成本突然间增加一 倍，我有没有人谁来接我嘛，因为我买的房子一定卖出去啊，大家记得啊，你做投资来讲， 两个基本概念，第一个概念，你买来以后，都希望更高的价格卖出去，那就是投资作资产， 第二个概念，你认为投资，你干什么？都是你的成本跟收益的计算，怎么样呢？面对的是 未来，大家注意啊，这是最重要的概念，你想想看，未来发生什么你不知道，你现在风险 你要判断，限购令能起什么作用？所以很多人，真的是冒险，我不怕，当然不怕没关系啊， 砸在自己手上，接了最后一棒，也没有关系的，最后一棒他都接，但是对房地产投机炒作 杭州精英在线系列课件 的限制，这刚才讲的只是事前限制。 （二）税收政策 这市场准入的限制，还有来讲呢，其实还有事中、还有事后的限制，这些事中跟事后 的限制干什么？比如说在世界任何一个国家，你买房啊，一定要交税，而且税交得很严、 很重，因为交税来讲呢，不仅有住房交易税，还有住房交易所得税。 住房买卖交易时产生的税费叫房产交易税，各个国家不同情况，对房产税的解释各有 不同，笼统的说有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税； 广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。在美国，交易税除了能够 平衡地方财政预算的功能，它也较好体现了“取之于民、用之于民”的原则。而在香港， 缴纳房屋交易税和交易所得税，就很好地平抑了炒房所能带来的投机性收益。 我问大家房地产税，财产税，为什么要交财产税，一个很简单的道理，你住房为什么 有价值？你为什么成为你的财产呢？什么原因？就因为政府提供你各种各样的产权保护， 你的各种各样的服务，如果政府不提供这些产权保护，你说你住房有价钱没有？我问大家， 一定是没有价值，为什么？不知道这个财产是谁的嘛，你住在这里，我把你搞出去，这个 不是我的呀，我抢走啊，你没有鉴定啊，所以来讲财产税来讲，就是说为什么交税，不在 于你任何一个条件，而在于我们的财产之所以是财产，因为政府提供了你，我们各种各样 服务，还有我们的住房为什么升值啊？在于我们政府提供了在城市化的过程中，提供了各 种各样的城市基础设施，如果说你在很远地方，一个房子，交通不便利，你说这个房子有 价值吗？为什么在市中心的房子价格，会比其它地方高？就由于市中心政府提供的各种公 共设施，要比其它地方要多、要便利。 还有一个，因为为什么要交财产税，最重要来讲，因为税收是整个社会收入分配调节 的一个主要工具，一个主要工具，如果说，我们可以是产品流转税，可以个人的所得税， 但是个人所得税，你在这个征缴的过程中，一定会这种税制有各种漏洞，一定有各种漏洞， 那么在这种情况下来讲呢，当这种漏洞很多的时候，那么一定要通过其他的税制，来弥补， 你没有财产了，我通过财产征税。 所以来讲，未来中国的房地产市场发展，最关键的要看两个方面，一个信贷政策会走 到哪里？就是说我们，就是说住房按揭贷款，它的市场准入，提供给的信贷条件如何？第 二个来讲我们的税收政策在哪里，是要鼓励大家住房炒作呢，还是鼓励大家是投资这个消 费，如果说鼓励投机炒作，我们房地产市场还会早几年那种情况，如果限制投机炒作，我 们住房市场，一定回归到一个消费市场，那么消费市场来讲，才是我们房地产市场真正健 康发展的根本所在，所以来讲，我们政府来讲，希望逐渐地把房地产市场，回归到它的基 本功能，让房价回到合理的价位，让我们民众真正地享受到，整个中国经济成长的成果， 让我们的住房条件全面地改善，让我们每一个人能够过上幸福的生活，好，谢谢大家。 四、访谈 主持人：好，非常感谢易宪容先生激情洋溢的演讲，易先生在演讲中间啊，对中国房 地产市场为什么会把一种住房的，商品的居住功能，然后扭曲变化为一种投资和投机的功 能，做了一个制度性的剖析，其实我发现啊，这里头真的是一个，各方利益博弈的共同结 果，逐利的方面呢，不仅仅是这些炒房团，和这些炒房的个人，我觉得那个还是小菜一碟 啊，逐利的最主要的方面，首先是国有商业银行，其次是各级地方政府，在整个房地产变 成金融产品，变成投机性市场的这个博弈过程中间，获利最大的首先是这两个方面。 易宪容：银行的整个利润水平来讲，其实还是微乎其微的，跟这个房地产的独立这一 块来讲，不算太大的，因为你银行来讲呢，它前年的比如说去年的整个利润来讲只有 5 千 多亿，这个前年这个比这儿还低一点点，但是来讲我告诉你一个很简单，房地产开发商在 2009 年呢，他们就是大概是 88 个，最大的房地产开发商，他们在这个 2009 年他这个财富 增长，一年就增加了 7 千多亿，就 88 个。 主持人：88 个大亨。 易宪容：大的就是说，排名榜上的 88 个，如果全部加起来，那就是好多万亿呢，所以 这个房地产开发商第一块，第二块来讲呢，就是说因为他们所有利益来讲呢，就是通过住 房投机炒作这个口出去的，你知道吧？其实这就是两大块，就是如果最重要的，就是这个 投机炒作这个口，如果没有这个口来讲，就是没有人来接这个手，就是说你这个利润就转 移不出去嘛，再暴利也不行，我为什么一直没有讲房地产开发商呢？因为房地产开发商来 讲呢，他有这种制度、有这个投机炒作的人，他才会采取这样的一种方式，那么核心的问 题就是投机炒作这个点。 主持人：你是说实际上的这个钱，还是落到了这些，具体在这里炒房的这些人手里？ 易宪容：对，他是一个很重要一半，房地产开发商跟他一起。 易宪容：你看我们那个，这个整个一个储蓄的增长，财富增长，它就可以反映，这些 利益都到哪里去了。 主持人：刚才也说到啊，其实之所以国民突然醒悟过来，这个房子从一个基本的需求 的居住的功能，可以变成一个投资的、甚至投机的这么一个东西，是因为有所谓按揭。那 杭州精英在线系列课件 么这个事情现在会，毫无疑问现在我们已经开始在收这个东西了，使按揭成为一种不可能 了嘛，在某种意义上。 易宪容：对对对。 主持人：那么一旦把这一块，把这个金融工具完全废掉，或者把它看成一个恶魔以后， 在座的这些小孩子们的幸福生活怎么办？ 易宪容：是这样的，其实就是一个很简单，按揭这东西不是恶魔，按揭这东西就是这 种金融杠杆呢，你不要把它做去投机炒作，如果买来自己住了，你消费，你消费由你怎么 消费，就跟我刚才跟你讲的，就是你股票，用自己钱去买，你抬了 6 万点也没事，你买了 自己用，不去投机炒作，你怎么按揭都没事，它就问题出不了，问题就是你这个杠杆把它 无限放大，然后就是这一个钱生钱、钱滚钱，滚来滚去滚成无限大的泡沫，那就是问题。 五、现场提问 主持人：好，这个问题啊，我觉得现在是尤其和我们年轻人关系非常得密切，也是让 他们非常焦虑的一个问题，因为这里头甚至涉及到以后的结婚呢，到底是招商银行，还是 这一个建设银行的问题对不对？下面我们愿意听一听，我们年轻的这个大学生，对于这一 个中国房地产的市场的这一个看法，凡是在这方面有疑虑的，都可以向我们的易教授提问。 学生：易老师，您好，2011 年房地产能否出现一个周期性的调整，关键在于货币的， 货币能否真正地转型，然后就是这种市场稳定维护者和这种投机取利者的博弈，还会继续 进行下去，那么您认为就是现在目前国内楼市，销售量的下降，是否只是一种表象，您认 为就是央行的货币政策还会有怎样的变化呢，谢谢。 易宪容：央行来讲呢，说老实话，这么多年还是做了一些事，特别银监会，这个在 2009 年、2010 年没有那三个指引，一个这个办法来讲呢，我们的信贷增长还比这个还厉害， 我告诉你一个信贷增长的情况，2007 年整个银行信贷是 3.63 万亿，到了 2009 年就 9.59 万 亿，到了 2010 年就到了 7.5 万亿，你就看信贷增长有多快，同时来讲，就是说，因为中国 的央行跟这个监管部门来讲，它的权力十分