三四线城市商务公寓发展情况

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 三四线城市商务公寓发展情况 一、济宁市商务公寓发展现状、销 售价格及交易情况 济宁市商务公寓产品最早出现于 2004 年，以置城国际开发为起点继而带 动了如百丰大厦、红星国际、万达广场、 江苏大厦、海能国际、翠都国际、中德 广场等商务公寓项目的开发，土地性质 多为商服用地，土地使用年限为 40 年。 从公寓产品的发展历程及分布区 域来看，主要分布于老城核心区域及城 市主干道成熟路段。商务公寓的购房置 业者多为投资，从济宁市商务公寓销售 整体来看，位于城区核心地段的楼盘升 值潜力大，租赁群体多，收益稳定的优 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 势，销售速度较快；而地段相对偏僻， 产品定位不准确，价格定位偏高的楼盘 销售速度缓慢，市场认可度低。 济宁市商务公寓产品基本分为毛 坯交付和精装交付两类，公共部分精装 修交付，毛坯交付的比例超过 80%； 济宁商务公寓市场产品主力面积 区间为 40-60 平米之间，有效控制了总 价区间，所以深受投资客群的青睐。 2016 年以后，随着万达广场、翠都国际 等项目的逐步售罄，整体供应量趋于平 稳，现阶段销售价格区间为 6000-7000 元/，一部分层高 5.1 米的 LOFT 产品 销售价格因其地段不同销售价格 7000- 11000 元/不等。 二、商务公寓市场特点及突出问 题 在当前楼市背景下，济宁商务公 寓市场正在迎来“ 百花齐放 ”的好时代， 毛坯交付公寓，业态定位为居住型的商 务公寓，SOHO 类商务公寓，精装交付 的商务公寓，LOFT 公寓，返租型商务 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 公寓等各类产品一应俱全。目前已经交 付使用的商务公寓产品超过 85%以上的 用途为商务办公，仅用于居住功能的比 例不足 15%。 一般公寓的地段比较好，配套比 较成熟，人流量大，流动人口多，好出 租，公寓的租金相比住宅要高。商务公 寓兼具居住、商务办公、投资等多重功 能，小户型商务公寓因其独特的优势， 现阶段越来越多的市民利用闲散资金选 择商务公寓进行投资。总的来说，公寓 有那么一些优势和特点： 1、公寓面积小，总价低，购置 门槛低。 一般商务公寓面积 40-50 平米之 间，总价 30 万元左右，首付仅需 15 万 元，能满足年轻人用来过度居住需求， 比较适合大部分手头有资金的市民投资。 2、公寓租金收益高，基本实现 以房养贷，供房压力小。 商务公寓产品租金基本为 0.9-1.2 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 元/天之间，投资回报率相对较高， 能达到 5-7%的收益稳定，选择 10 年 15 万按揭贷款，月供仅 1700 元左右，基 本实现以租养贷。 3、公寓使用更灵活，可以办公， 也可以自住。 济宁商务公寓一般面积较小，大 部分都是在 40-50左右，非常适合年 轻人居住、中小企业办公等多种用途。 公寓因其使用功能灵活、市场适应性强， 减少了市场风险，增加了投资收益。 4、不限购不限贷。 商务公寓产品不限购不限贷，不 占用家庭房产名额，不影响购买住宅产 品。 综上所述，济宁商务公寓市场租 金收益率比较高，而且还不受限购限贷 的影响，发展前景较好，未来升值空间 大，保值增值抗房价波动能力强，易出 手。在房价越来越高的今天，与对资金 要求较高的商铺产品，前景不明朗的写 字楼市场相比，小面积商务公寓具有低 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 总价、低首付、低月供、高收益的绝对 优势。选择小面积商务公寓是现阶段房 产投资的不二选择。 商务公寓产品突出的问题： 现阶段济宁城区商务公寓产品一 般地段相对较好，周边有较好的教育资 源配套，一部分城市周边居民及进城务 工人员为了解决子女入学问题选择商务 公寓产品，他们最关注的是能否落户和 就近学区入学问题。 商务公寓多为商服用地，土地使 用年限 40 年，属于纯商业性质，根据 我国法律法规，不能单独落户，所以购 买商务公寓产品就算有名校相傍，也不 能就近入学； 商务公寓产品，一般土地使用年 限 40 年，用水、用电、物业管理费一 般较高，大部分商务公寓没有通燃气， 不利于居住型客户的使用。 另外商务公寓的交易契税为 3% 高于住宅产品的 1%和 1.5%。首付 5 成， 只能贷款 10 年，相对于住宅产品商务 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 公寓贷款基准利率上浮明显，贷款成本 高，且不能用公积金贷款。 针对城区周边居民和进城务工人 员为了子女入学的问题，购买商务公寓 的，建议采取差异化策略，对购买商务 公寓产品的有入学需求的业主，制定相 应的就近入学政策。 如：深圳市南山区教育局 2018 年 4 月义务教育阶段招生媒体通气会上， 明确指出：“ 家庭名下的商务公寓，可 按特殊类房产进行申请就近入学。 ”深圳 市福田区、罗湖区、南山区都有商务公 寓申请入学的政策，放宽入学申请条件。 安徽省六安市住建委日前公布 关于加快推进非住宅商品房去库存的 意见 ，出台非住宅商品房去库存新的 意见，包括加强非住宅土地供应管理， 收购改造一批非住宅商品房，建立售租 并举的房地产开发新模式等内容。 鼓励个人购买存量商住公寓或酒 店式公寓，凡是购买公寓的，可享受与 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 该区域住宅同等的入户、上学、就医等 政策。公寓用房的契税按照住宅的税率 进行征收，生活用水、用电等按照住宅 的费率收取。 随着城市规划建设的深入，济宁 未来仍有大量的商务公寓产品推向市场， 现阶段商务公寓产品去化速度明显低于 住宅产品，为了促进济宁商务公寓市场 的健康发展，