临澧县房地产市场调研报告

临澧房地产市场调研报告 近年来，随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，我县以住 宅为主的房地产市场不断发展，建设步伐明显加快，住宅消费有效启动，居 民住房条件有了较大的改善。为了深入了解当前我县房地产市场运行情况， 促进我县房地产业可持续、健康协调发展，临澧县房地产管理局成立了以涂 运华局长为组长的调研小组，采取入户调研、典型剖析和问卷调研等形式， 开展了一次组织严密、层次深入、范围广泛的房地产市场调研活动，现将调 研情况总结如下： 一、我县房地产市场基本现状 1、房地产开发企业蓬勃发展，居住环境得到优化 2002 年前，我县只有四家本县开发公司，商品房开发多以单栋住宅为 主，量小且形式单一。随着我县房地产市场发展，开发企业数量不断增加， 截止到 2009 年 12 月底，我县共有房地产开发企业 12 家。按开发资质等级 分，二级资质 开发企业 2 家，三级资质开发企业 6 家，四级资质开发企业 2 家，暂定资质 2 家；按注册资本来源分，本县开发企业 5 家，县外企业 7 家。 作为一个新兴行业，我县房地产业始于 2002 年，在县委、县政府的长 远规划和宏观调控中不断发展，基础设施投资加快，旧城改造力度加大，市 场容量大幅增长，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售 面积等主要指标快速增长，取得了跳跃式发展。到目前为止，全县共完成大、 中小型开发建设项目 39 个（包括在建项目），建筑总面积 83 万平方米，其中： 住宅 4682 套， 71.2 万平方米（包括经济适用房 206 套，2.35 万平方米）；商业 2 用房 11.8 万平方米。建成 “福之源” 、“星情湾”、 “楚天豪园” 、“安福花园” 、“步行 街商贸城”、 “城市之光”“龙泉山庄”、 “青山书苑” 和“安福东站”等成规模、居住 环境好的小区 9 处，建设了“翰林广场”、 “朝阳广场” 和“丁玲广场”等 3 个休 闲文化广场；构建了由“步行街商贸城” 、“文化广场” 、“百佳购物广场”和“ 临澧 县市场中心”组成的我 县中心商业区；滨河路沿江风光带也已基本完工。房 地产业的全面、快速发展，大大提高了我县居民的居住生活水平，改善了居 住环境。 2、房地产市场投资持续增长，供求合理平稳 2009 年，我县房地产市场持续活跃，全县全年共完成房地产开发投资 2.35 亿元，商品房新开工面积 21.63 万平方米，已竣工面积 18 万平方米；批 准预售商品房面积 21.75 万平方米，实际销售面积 8.5 万平方米，销售金额 11140 万元。住宅类商品房建设速度加快，销售态势良好，全年商品房住宅 新开工面积 19 万平方米，已竣工面积 16.5 万平方米；全县批准住宅预售面 积 18.10 平方米，占预售商品房的 90%，实际销 售面积 8.2 万平方米，销售 金额 9840 万元。经济适用房建设力度加大，全年批准建筑面积 4600 平方米， 竣工面积 4600 平方米。 我县商品房购买的房屋类型多以住宅居多，是房地产市场的消费主体， 从购买对象和使用上看，绝大多数的购房者均为我县居民即公职人员、乡镇 工作人员和外出经商务工人员，另有周边县市的投资者，基本上都是以自用 为主，未现 大量投资性购房者。对已交付使用的丁玲广场、果品街、怡安居、 步行街、城市之光和龙泉山庄等 23 个楼盘销售情况进行调研分析，除有少 量的商业铺面没有售完外，商品住宅房均已售完。正在建设并取得商品房预 售许可证的翰林广场、福之源、安福东站、安福花园等 15 个开发小区，渡过 3 了金融危机爆发所引起经济萧条和消费恐慌 “严冬”时期后，销售情况日益 好转，特别是福之源、楚天豪园和翰林广场，销售能力大有提高。整个销售 市场处于自然销售状态，未出现房地产“泡沫” 现象。 3、房地产供求形势进一步改善，价格升幅较大 我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建 筑类型方面，已建和待建商品房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐 渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善；消费结构方面，主要以 110-130 平方米面积商品住宅房为主，130 平方米以上的大面 积商品房也占 一定比例；90110 平方米的小户型销售情况良好， “金牛花园” 、“金龙花苑” 、 “翰林广场”和县房管局投放的 经济适用等小 户型项目的相继开发建设，小 户型住宅商品房供房比例不断提高。 因近年来我县商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，经济适用房和廉 租房建设启动较晚且量小，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成 本等多种因素造成了我县商品房价格上升较快，升幅较大：2002 年我县商 品房住宅平均售价约为 680 元/平方米，而 2006 年是 1080 元/平方米，2007 年为 1280 元/平方米，2009 年的平均售价已攀升至 1680 元/ 平方米，增速明 显。但市场 供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价 格与价值之间并未形成较大的炒作空间。 4、房地产楼盘放量较多，开发水平存差异 2006 年至 2009 年，我县房地产市场土地供应量较大，楼盘开发量较多， 市场在售楼盘现有二十余处，而且大部分都是 2008 年之前的大盘开发，开 发周期较长，如 “福之源” 开发总面积达到了 12 万多平方米，分三年期开发； “安福花园”开发总面积 达到了 12 万多平方米，分三年期开 发。 4 由于受区域经济、人文素质等因素的制约，近几年我县的房地产开发仍 是以多层为主，交房标准一般为毛坯房，对于带电梯高层商住房，市场还处 在一个认识阶段，开发商的开发态度都十分谨慎，目前只有“ 金帝豪庭”、 “芳 辰一品”和“百佳购物广 场”三个楼盘整体开发， “楚天豪园”只开发建设了一 幢 9 层带电梯的小高层， “安福花园”规划开发两幢纯住宅的高层，总体商品 住宅售房量不大。 5、物业服务规模逐渐扩大，质量不断提高 2002 年以前，我县居民住宅以自建私房和单位福利房为主，商品房小 区开发几乎为零。随后开发的小型商住小区如朝阳广场、安福广场、步行商 贸城、怡安居、金牛花园、鸿鑫花园等小区和全 县所有的县直单位房改房 （老宿舍楼）也没有物业服务。在县房管局对物业服务行业进行逐步的管理 和规范中， 进入我县执业的物业服务公司现已有 9 家，全县 36 个商住小区 和 3 个商住、居民休闲广场，物业维修基金收缴力度得到加强，累计完成收 缴任务 238 万元，并有 14 小区进行了物业服务规范化管理，其中：伟星物业 公司服务于伟星星情湾小区；康乐物业公司服务于楚天豪园小区，佳豪物业 公司服务于翰林园，群意物业公司服务于顺景公寓和百佳购物广场；三友物 业公司服务于安福东站等。物业管理队伍不断扩大，物业服务人员素质不断 提升，服务质 量也有较大幅度的提高。 二、我县房地产市场存在的主要问题 1、房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、 预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开 发存在一定无序化的“ 一窝蜂” 和较大的风险 性。 2、商品房供应存在结构性矛盾。一方面，近几年，由于过分的重视了大 5 户型商品房的开发，中小面积的普通住宅供应不足，据对我县的“ 朝阳广场”、 “丁玲广场”、 “城市之光”和“楚天豪园” 等几个项目的调研分析，开发企业为 了销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，有的单套户型面 积高达 164 平方米，110 平方米以上的户型占了绝大部分，使低收入住房困 难户只能望楼兴叹，无力购买商品房；另一方面，我县从 2006 年才开始启动 经济适用房和廉租房的建设，由于量少，远远不能满足低收入住房困难户等 弱势群体的需求。 3、房地产市场监管力度不够。我县房地产市场运行总体正常，市场行 为也基本规范，但个别的房地产开发企业不同程度存在一些违规行为，表现 在未取得预售许可证擅自预售商品房、不悬挂商品房明码标价牌、商品房预 售合同违反规定不及时备案、合同内容不兑现、面积“ 缩水”或“涨水” 、违规 发布开发广告、延期交付、提高容积率等。 4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。 相当项目配套设施水平低，配套不完善，物业管理服务滞后于房地产业的发 展，开发项 目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。 如绿地、公 厕、超市、活 动会所、物业用房等 这些基础配套设施多数小区没 有或根本达不到设计要求。 5、住宅品质有待提高，一是对住宅建设成片开发重视不够，见缝插针 想象较为严重，特别是一个项目只开发一两栋商品房的比较多（共有 22 个）， 没有形成功能齐全的住宅小区，既不利于功能的配套，也不利于物业的管理； 二是不注重住宅小区的规划设计和环境设计，只注重建筑设计，尽可能最大 限度的增加土地面积的利用、拼命挤占绿化用地和休闲用地，致使建成的小 区住宅小区一般高，无空间层次感，小区环境不按设计建设，绿化、美化缺 6 乏艺术感，大大降低了居住环境和住宅品味。 6、政府缺乏对房地产政策的引导。表现在：一是对房地产市场进行调控 使用了大量的行政手段，虽然见效快，但不利于房地产健康发展。二是在执 行中弱化政策，以经济主体的身份深度介入房地产行业，在改善住房的结构 性矛盾上积极性不够。从而导致即使政府执行不力，也不用承担相应责任。 三、我县房地产市场发展的趋势 1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建 设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场 开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经 营方向发展， 这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管 和市场监管， 这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑 战。 为谋求 发展做大做强，我县的开发企业将在政策严管和市场竞争中趋于 规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强 的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局 的危险。 2、土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工 作的意见， 规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、 供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供 应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供 应量；严控高档住房用地供应。 3、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随 着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋 7 势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房 消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我县 房地产起步较晚，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对稳定的工薪 族、个体私营业主群体，近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。 而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛 盾仍未能实现改善住房的愿望。影响这一群体住房消费的最主要制约因素 是价格，如何缓解这一供需矛盾，除了政策及金融支持外，开发适合这一群 体消费的总价位较低的住宅是今后几年的开发主流。同时，随着政府对“ 弱 势群体”的关注，建立低收入家庭住房保障机制， 让所有人都“居有其所”，经 济适用房和廉租房的建设就成了政府当务之急的一件大事，势必加快建设 步伐。 四、我县房地产市场发展的对策措施 1、建立预警预报制度。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度， 及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动 向等情况。临澧县房地产协会和各职能部门要定期对房地产市场进行调查 分析，引导 开发企业理性投资，消费者理性购房。 2、科学规划房地产业。房地产业要发展壮大，必须坚持科学发展观，科 学编制房地产发展规划，保持房地产业的适量适度开发，保证房地产持续健 康发展。一是 严格按照城市的整体规划要求发展房地产。合理调整城市布局， 同时，加强 新建商品房的立项计划，规划设计，工程建设报批等环节的管理， 加大对房地产市场的宏观调控，着重发展普通商品房。二是严格实行土地储 备供应制度。土地是不可再生之物，必须实行集中供应，规模开发，避免土 地分散，小区域、低档次开发，造成 资源浪费现 象。三是着力提升城市品位。 8 不断推动旧城改造和新城开发，打造一批规模大、楼层高、环境美、品位高 的住宅小区，满足住房需求和高收入群体。 3、大力培育房地产业。一是大力扶持信誉度高、经济实力强、经营规模 大的房地产企业做大做强。引导房地产企业发展方向，帮助企业提高经营管 理水平，扩 大经营规模，提高服务质量。二是严格控制土地供应。国土部门 应把好土地供应关，严禁私人建房、单位集资建房、福利分房，扰乱房地产 销售市场，引 发社会不公平，促进不稳定因素的产生，不利于房地产市场健 康发展。三是 实行房地产市场信息公开制度。临澧县房地产房地产协会不定 期发布房地产市场供求信息，正确引导房地产企业理性投资，消费者理性消 费。四是积 极化解企业矛盾纠纷。房地产企业在发展过程中，遇到一些困难 或者矛盾纠纷，主管部门应积极主动协调解决，不把问题交给政府，不把矛 盾激化，引发社会不稳定。 4、严格规范房地产市场。一是加强房地产行业自律，制定行业规章制 度，自觉规 范市场行为。二是加大房地产市场整治力度。政府各职能部门要 加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关 ”；加强商品房的综合验收管理， 把好“ 质量关 ”；加强房地 产的交易管理，把好 “交易关” 。加大房地产开发、销 售中存在的未取得预售许可证擅自预售商品房、不悬挂商品房明码标价牌、 商品房预售合同违反规定不及时备案、合同内容不兑现、面积“ 缩水”或“涨 水” 、违规发布开发广告、延期交付、提高容 积率等违规、违纪行为的查处力 度，不能以罚代处，一罚了之，要 发现一起查处 一起，绝不姑息。 5、积极激活房地产经济。一是转变服务观念。各职能部门要增强服务 观念，坚持以 “为人民服务”为宗旨，变群众上访为主动下访，为企业排忧解 难，企业发 展壮大，房产事业兴旺。二是搭建服务平台。临澧县房地产协会 9 通过新闻媒体、网络、广告宣传等活动形式，展示企业形象，打造企业品牌， 推销企业产品，活跃消费市场，消除人们观望心理，引导企业理性投资，市 民理性消费。三是搭建交流平台。以房地产业协会为平台，加强房地产开发 商之间的联系和沟通，减少盲目投资，杜绝恶性竞争，鼓励企业强强联手， 共同发展壮大。四是探索发展新路子。房地产企业尝试定向开发、联合开发 的路子，顺应市场的发展，适用市民的需要，避免楼房空置，积压的风险。 6、致力培育优良发展环境。一是规范房地产行业管理。要理顺管理机 构，加强资质 、预售、交易权属登记部门之间业务衔接，形成管理合力；要简 化审批手续，推