中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(2章)

南京中海地产 中海南京凤凰项目市场定位报告 第二章 市场环境分析 第一节 宏观政策环境 一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势 从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值 保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上 涨，国家 经济处于平稳 快速的增长阶段。 目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产 市场体系已经基本形成，房地 产业增加值占 GDP 的比重也已上升到一个不可 或缺的地位。为了控制房价 过快增长，抑制投 资过热 ，国家 连续出台了两次“国 八条”， 然而房价上升之势依旧不减，之后 “国六条 ”应运而出，表明政府整治 房地产行业的决心。 二、相关房地产政策本项目可能产生的影响 【可能的不利影响】 “自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面 积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建 设总面积的 70%以上。 ”该条政策将会对大面积住宅的市 场供应造成影响， 抑制消费者购房信心。对本项目而言， 须解决大体量的高端住宅供应通过 规划审核这一问题。 “加强拆迁 计划管理，合理控制城市房屋拆迁 规 模和进度。 ”拆迁进度和规 模的控制是否得当，很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期 效益的关键。 2 营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信 心也有一定程度的影响。 对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促 使购房者对面积的追求更加理性。 近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又 丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策 的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。 【可能的有利影响】 大户型供应减少，市场机会凸现。面 对政策调控力度的加强，众多开 发 企业纷纷将产品面积调整到 90 平方米以下。而从南京上半年市场供销 情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求的 局面，因此本项目的市场机会大幅增加。 随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨 慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。 二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很 多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为 吸引这部分客户的重点。 三、小结 房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资快速增长，房地产价 格持续居高不下，市场供应结构失衡等背景下应运而生的。 近期的一系列相关政策围绕抑制房价上涨过快的目的，通过调整住房供应 结构、住房转让环节对营业税及个人所得税额的控制等手段打击投机炒房 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 3 行为，稳定住房价格；通过对土地拍卖、房地 产交易等环节中对开发企业 的约束，保证市场行为的规范，最 终保障房地产行业良好有序的发展。 对本项目而言，一方面大体量高端住宅的规划审核、地块拆迁规模和进度 的控制是必须解决的棘手问题，另一方面营业税征收对投资者购房决策的 影响、个人住房按揭贷款首付款比例的提高、 产权式商铺的销售许可的停 止发放等数个政策也和本项目息息相关。 全城大户型的供应减缩、城市范围土地的拆迁控制、营业税和二手房交易 所得税的征收也给本项目带来了潜在的市场机会。因此在本项目开发时要 注重结合区域资源，突出项目的稀缺和地段优势，尽量规避宏观调控带来 的负面影响，将本项目的区位优势及产品优势发挥到极致。 第二节 南京整体经济运行状况 一、南京近几年 GDP 总量走 势 “十五”以来南京经济持续 健康发展， GDP 年均增幅超过 15%，增长速度 均高于全国和全省平均水平。 二、南京近几年经济增长速度 4 1297 1576 1910 2413 12.78% 21.51%21.19% 26.34% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2002 2003 2004 2005 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 南 京 市 近 四 年 国 民 生 产 总 值 （ 单 位 ： 亿 元 ） 南 京 市 近 四 年 国 民 生 产 总 值 涨 幅 近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，从 2003 年开始，南京 市国民生产总值的涨幅一直保持在 20%以上。 三、南京近几年人均可支配收入走势 2000 年以来南京人均可支配收入不断增长，基本保持和城市 GDP 相近的 增幅，城市居民消费水平不断提高。 四、南京近几年人均居住面积走势 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 5 (数据来源：南京市统计局) 城市人均居住面积从 2000 年的 10.1增加到 2005 年的 24.3，5 年的时 间增长幅度达到 140%。 五、南京整体经济运行情况小结 城市宏观经济的高速发展为房地产市场创造了良好的经济环境，提供了发 展的有利条件； 经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京 市经济将行进的更加稳健； 可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力； 居住市场容量的不断扩大成为房地产市场持续健康发展的有力保障。 第三节 南京房地产供求关系及发展趋势 一、房地产投资虽受政策影响小幅波动，但依然保持增长态势 6 2000 年以来南京房地产市场投资额始终保持增长的态势，投资额度基本 保持在 GDP 总量的 10%左右。 2000 年以来南京房地产投资持续保持较高的增幅，但是由于受到宏观政 策（2005 年“国八条 ”，2006 年 4 月“国六条” ）调控的影响，在 2005 年和 2006 年 5 月，房地产投资增幅有所回落，但仍然保持小幅上涨的态势。 二、房地产市场逐步进入正规，呈现供销两旺的局面 2003 年以来房地产市场供销比由 2003 年的 1：0.89 调整到 2005 年的 1:1.11.3 这样正常发展的范围内。南京房地 产市场经过 几年的发展逐渐步入 正轨，市 场呈现供销两旺的局面。 三、商品房销售价格保持稳步上升 2003 年以来南京房地产销售均价保持上涨的势头，年平均增长幅度为 8.1%，2005 年 销售均价为 4820 元/。 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 7 四、 2006 年上半年房地产市场供应受政策影响有所回落 2006 年上半年全市商品房供应情况详表（单位：万） 商品房 商品住宅指标 上市面积 同比增幅 占全市比例 上市面积 同比增幅 占全市比例 全市 372.92 -11.55% 100% 291.31 -11.07% 100% 江南八区 168.17 -27.41% 45.10% 126.26 -30.65% 43.34% 城东 12.78 -33.01% 3.43% 12.73 -31.28% 4.37% 河西 44.34 -62.55% 11.89% 34.97 -64.06% 12% 城北 46.58 132.11% 12.49% 42.95 136.69% 14.74% 城南 24.55 -14.66% 6.58% 18.49 -29.1% 6.35% 城中 36.72 31.23% 9.85% 14.39 94.27% 4.95% 江宁 88.87 7.33% 23.83% 66.61 3.72% 22.87% 仙西 3.2 -81.72 0.86% 2.73 -81.29 0.94% 江北 123.56 114.55% 33.13% 98.44 121.10% 33.79% 受宏观政策调控的影响，2006 年上半年南京市商品房供应量比去年同期 下降了 11.55%，商品住宅的供应量也有一定程度的下降。 从全市商品房和商品住宅的供应情况来看，江宁、江北板块的供应量超过 全市 50%的比例。从河西板块情况来看，市 场供应 同比减少了 60%以上，一方 面由于河西北部无土地供应影响，另一方面奥体区域受 2005 年市场供销危机 的影响，推盘幅度减弱，这两个原因造成河西市场供 应大幅度减少。 五、2006 年上半年预售商品房交易逐步回暖 2006 年上半年全市商品房销售情况详表（单位：万） 指标 商品房 商品住宅 8 销售面积 同比增幅 占全市比例 销售面积 同比增幅 占全市比例 全市 518.93 28.35% 100% 432.51 18.37% 100% 江南八区 237.88 8.87% 45.84% 205.05 8.62% 47.41% 城东 19.21 -6.18% 3.7% 18.84 -4.2% 4.36% 河西 98.63 43.24% 19.01% 88.27 34.54% 20.41% 城北 30.55 -6.21% 5.89% 27.9 -11.81% 6.45% 城南 38.62 15.5% 7.44% 36.43 14.7% 8.42% 城中 38.05 -27.77% 7.33% 21.09 -34.08% 37.34% 江宁 127.18 39.82% 24.51% 107.67 28.00% 24.89% 仙西 12.82 22.47% 2.47% 12.52 54.2% 2.9% 江北 164.16 17.260% 31.63% 119.78 129.52% 27.69% (数据来源：南京市房产局统计) 2006 年上半年全市商品房销售面积 518.93 平方米,同比增幅 28.35%。销 量增幅最大的板块是河西板块。城中板块由于销售价格逐步走高，同时市场供 应以较大面积为主，受政策影响较为明显，因而出 现 市场销售回落的态势。 五、展望与小结 房地产市场投资受政策影响较明显，但始终保持增长的态势； 南京房地产市场供销两旺，销售价格保持合理的空间稳步上扬； 06 年上半年市场供应受政策影响有所回落，但是销售情况良好，市场观望 状态逐步减弱； 城中板块供应面积虽然保持 90%以上的增幅，但是供不应求的局面依然 保持。 第四节 重点片区房地产市场分析 板块区位图（河西片区、城中片区） 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 9 一、南京河西区域房地产市场分析 1、河西板块简述 河西区域位于南京主城的西部，西临长江， 东依外秦淮河，与南京老城 相邻，与江心洲及江北新市区隔江相望。 通常将河西板块又细化成三个子板块：汉中门大街以北为北部，或称龙 江片区；汉中门大街至兴隆大街之间为中部，或称南湖片区；兴隆大街 以南为南部，或称奥体片区。 因河西板块范围较大，不同区域的供销特征不尽相同，因此为提高参 考价值，以下分析仅限于本地块周边区域，大致范围包括龙江片区和 南湖片区的北部,即河西北板块。 2、河西住宅物业市场情况 市场呈现供销两旺 区域市场 2005 年至 2006 年上半年运行基本稳定，多数项目销售情况良 好。2005 年板块总销售量 为 27.29 万平方米， 2006 年上半年总销售量为 14.98 万平方米；2006 年上半年住宅供销比约为 1:1.07。 10 河西供销主力户型面积 在 2005 年全年的住宅销售中，100160的销售量占了总量的 83，而 其中 110120、130140 区间的销售率最高，均超过 80，相比于其它 板块，龙 江的畅销面积略为 偏大。 区域代表项目销售均价 以区域内目前住宅主力销售均价一般在 70007500 元/范围，在全市处 于较高水平。与去年同期相比，价格涨幅在 500800 元/左右，平均涨幅约 为 78。 区域后期开发量 当前销售的各项目，多数仅为第一期上市。后期仍有较高的后续量，目前 已知项目的节余量为 45 万平方米。 区域主要在售项目节余量统计 项目 节余量 项目 节余量 海德卫城 12 万平方米 西城岚湾 4 万平方米 天水滨江 约 10 万平方米 龙凤玫瑰园 13 万平方米 2005 年以来共出让 6 幅地块，除本项目外，另 5 幅地块约可提供 27 万平 方米的上市量，而本项目的开 发总量近 60 万平方米。 20052006 年周边土地出让一览表 土地编号 坐落 出让面积（） 容积率 用地性质 建筑面积 （） NO.2005G38 清凉门 大街以南，湛江路以西 24465.3 2.22.4 居住、商业、办 公、文化娱乐混合用地 56270.19 NO.2005G39 清凉门大街以南 41063.8 2.22.4 二类居住用地 94446.74 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 11 NO.2005G40 汉中门大街以北 11665.7 1.6 二类居住用地 18665.12 NO.2005G95 南京市鼓楼区凤 凰西街与江东北 路交叉口北侧 16792.1 2.22.6 二类居住用地 40301.04 NO.2005G98 南京市鼓楼区江 东北路 23452.2 2.8 二类居住用地 65666.16 NO.2006G14 凤凰片 169560.9 3.35 二类 居住、商 业 混合用地 568029.02 (数据来源：南京市房产局统计) 综合上表统计，区域内已确定的潜在供应量约为 130 万平方米，其中住宅 约为 100 万平方米。预计将在未来 34 年内陆续上市，每年的住宅上市量大 约在 30 万平方米左右。 【住宅市场小结】 本项目所在片区长期以来被看作南京的高尚人文社区，周边居住人群以高 校教师、政府公务员等高素质人群为主。区域房地产市场供销两旺的局面； 2006 年上半年区域住宅新增上市量为 14 万平方米，同期销售量为 14.98 万平方米，供销比为 1:1.07； 区域住宅市场的主力供销集中在 100160的户型面积，在售项目的主 力价格一般在 70007500 元/； 随着该区域的不断发展，后期生活配套不断完善，整个区域将发展成为以 中高端项目为主、兼顾商业、生活、交通等配套的高尚居住区； 预计河西未来 3-4 年，每年住宅上市量约为 30 万平米。 3、河西商业物业市场情况 片区商业供应量大带来销售压力 整个河西板块的商业供应量较大，价格起点较高，但是去化速度相对较慢。 12 在初期消费支撑人流相对较少的情况下，无论租金还是经营收益都难以满足 初期售价。 从河西片区（河西中部片区为主）规划总体供应量来看达到 100 万平米， 待上市量也达到 41.5 万平米，因此未来河西商业地产的竞争将会非常激烈。 河西（中部片区）商业地产供销信息统计 总体供应量 已上市量 销售量 待上市量 价格水平 规划 100 万 28.5 万方 约 9.5 万方 41.5 万方 CBD 店铺商业均价在 1.5万元/左右 （数据来源于统计局） 河西片区商业物业销售均价 河西片区商业物业的销售均价集中在 800012000 元/平米范围内。 项目周边存在一定商业氛围，但档次有待提升 目前河西片区一些居民区集中地段（如清凉门大街、集庆门大街等地段） 已有一定商业氛围，但是商家形象档次较差、 经营内容相对单一（龙江片区除 外），服务人群的规模较小，且都是以周边居住区生活配套服务为主。 河西片区（项目周边）现有商家信息统计 经营内容 数量（家） 烟酒店 12 餐饮 75 91861007411550857310021112218576115079937102429059 12635 17611 02000 40006000 800010000 1200014000 1600018000 20000 河 西 商 业 物 业 销 售 均 价 河 西 商 业 物 业 销 售 均 价 9186 1007 1155 8573 1002 1122 8576 1150 9937 1024 9059 1263 1761 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 13 服饰 23 银行 19 邮局 1 医院（诊所） 7 菜场 2 超市（水果超市） 18 休闲（美容、美发、棋牌、茶社、俱 乐部、足 疗等） 44 药房 21 配套（宠物、中介、通讯、网络、洗衣、 摄影、汽修、文 具、眼镜、装潢、花店、音像、家政等） 73 西点、冷饮 10 (数据来源：市调统计) 【河西商业物业市场小结】 1、片区商业物业供应量较大， 规划商业总体量达 100 万平米，未来市 场 竞争较为激烈； 2、 河西片区商业物业的销售均价集中在 800012000 元/平米范围内； 3、 片区商业物业档次、形象及功能性有待提升。 4、河西办公物业市场 05 年 7 月06 年 7 月河西板块供销分析 00.5 11.5 22.5 33.5 44.5 5 单位 ：万 m2 上 市 量 销 售 量 上 市 量 0.920.48 0 0.440.38 3.5 0 0.270.010.034.23 0 0 销 售 量 0.140.22 0.1 0.210.790.350.150.020.690.541.11 0.8 0.48 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 14 (数据来源：南京市房产局统计 ) 2005 年 7 月至 2006 年 7 月河西板块办公物业上市总量为 102779 平米， 销售总量为 56015 平米。河西板 块办公物业销售主要以奥体片区为主，河西中 片及北片也有少量销售。 05 年 7 月06 年 7 月河西板块供销比情况 (数据来源：南京市房产局统计) 05 年 7 月06 年 7 月河西板块销售价格 整体看来，河西板块写字楼销售均价呈稳定上升趋势，河西中片主力成交 均价在 70008000 元/平米，北片 则集中在 80009000 元/ 平米，奥体板块集 中在 50007000 元/平米。 其中河西北片仍然是办公物业成交均价最高的片区，奥体板块相对较低， 主要原因在于奥体板块目前供应产品多为多元化产品。 0 2.240 2.090.49 10.11 0 13.35 0.020.060 0 00 3 6 9 12 15 河 西 办 公 物 业 供 销 比 河 西 办 公 物 业 供 销 比 0 2.24 0 2.090.4910.1 0 13.40.020.06 0 0 0 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 15 单 位 ： 元 /平 米 6381 5649 62595854 571754505192 8294 7135 10172 11860 6284 7569 50006000 70008000 900010000 1100012000 13000 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 成 交 均 价 价 格 趋 势 线 (数据来源：南京市房产局统计) 【河西办公物业市场小结】 05 年 7 月06 年 7 月，河西办公物业市场上市量约为 10 万平米，其上市 量主要集中在奥体板块； 过去一年河西办公物业销售总量约为 5.6 万平米，也主要集中在奥体板块； 从该片区办公物业的销售价格来看，由河西北片、中片至奥体板块销售均 价依次下浮； 河西片区未来三年写字楼物业市场供应量约为 100 万平米，市场竞争将会 空前激烈。 二、城中板块房地产市场分析 1、城中住宅物业市场情况 2006 年上半年，城中供应量增长较快 2006 年上半年，住宅上市量为 14.39 万平方米，同比增长 94.27，主要 集中在新开盘的恒隆花园、宏 图上福园等项目。 2006 年上半年，城中商品房销售面积下降 16 2006 年上半年，城中板块商品房销售量为 38.05 万平方米，同比减少 27.77，其中商品住宅的 销售量为 21.09 万平方米，同比减少 34.08。 受连续两年宏观调控的影响，高档住宅的部分消费被抑制，但 2006 年上 半年住宅供销比约为 1:1.47，显示出城中的住宅仍然很受高端客 户青睐。 畅销面积集中在 80120和 140160两个面积区间 2006 年上半年城中的商品房销售，主要集中在 80120和 140160 两个面积区间，供销比在 1:2.51:3 之间；而 120140作为传统的主力供应 面积，因供 应量偏大，导致目前的供销比不到 1:0.6，供大于求比较明显。 城 中 住 宅 分 面 积 供 销 状 况 0 500 1000 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 上 市 套 数 114 822 50 121 130 385 93 32 14 销 售 套 数 106 494 196 343 312 229 237 139 66 供 销 比 1.08 1.66 0.26 0.35 0.42 1.68 0.39 0.23 0.21 40 40 60 80 100 120 140 160 200 (数据来源：南京市房产局统计 ) 成交均价 8822 元/，相对 2005 年底有较大幅度的提升 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 17 城 中 板 块 2005年 6月 2006年 6月 住 宅 成 交 均 价 走 势 成 交 均 价 7586 7307 7633 7455 7455 7690 8087 7285 7608 7676 8015 8616 8822 50005500 60006500 70007500 80008500 90009500 2005 年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2006 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 元 /平 方 米 成 交 均 价 (数据来源：南京市房产局统计 ) 2006 年上半年，城中住宅成交均价一路攀升，已经从 2005 年 12 月的 8087 元/升至 2006 年 6 月的 8822 元/。同时 80009000 元/价格段成 为 2006 年成交的主力，成交量超过 7 万平方米；而 8000 元/以上的住宅成交 量超过 11 万平方米，比去年有所上升。 城中住宅市场未来供应量 对城中板块在售住宅项目的结余量进行统计，得出城中在售项目的住宅 总结余量约为 30 万平方米。 自 2003 年以来，城中地区尚有八幅住宅用地出让后未开发上市，其总开 发量为 46 万平方米，其中住宅总量约 2530 万平方米。 综合统计，城中地区的潜在住宅供应量约为 60 万平方米，按 2006 年上半 年销售 21 万平方米计，大 约 1.52 年的时间即可全部销售完毕；且城中地区 的住宅历来供小于求，因此后期住宅市场销售压力较少，各项目的市场竞争态 势较弱。 【城中住宅市场小结】 18 城中板块具有完善的配套、便捷的交通优势，房地产项目一向具有良好的 保值升值特点；虽然受连续两年宏观调控的影响，2006 年上半年住宅销售 量下降；但同期住宅供销比约为 1:1.47，仍表现出供不 应求； 各项目的成交均价节节攀升，目前普遍在 8000 元/以上，2006 年 6 月的 住宅成交均价为 8822 元/，部分项目的销售单价已 经超过万元； 受单价过高影响，城中项目近期开始减少单套面积，而部分高档项目则仍 然以大面积户型为主，因此导致城中住宅的畅销面积集中在 80120和 140160两个面积区间； 受土地稀缺性因素影响，城中板块后期的供应量预计将逐步下降，上市项 目数量也将有所减少，板块发展将持续走高档路线； 南京城中板块住宅市场历来供小于求，后期潜在供应量约 60 万平方米， 总体来看该区域近年来住宅市场供需基本平衡，长期来看住宅销售前景良 好。 2、城中商业物业市场 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业上市量/销 售量 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 19 05年 7月 06年 7月 城 中 商 业 物 业 上 市 量 /销 售 量（ 单 位 ： 万 平 米 ） 0 1 2 3 4 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 上 市 量 销 售 量 (数据来源：南京市房产局统计 ) 05 年 7 月06 年 7 月，城中商业物业的上市量超过 10 万平米，销售量约 为 13 万平米；上市量多集中在 06 年 1 月4 月上市，而主要销售去化集中在 05 年底至 06 年初。 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业累计供销比 1.18 1.18 1.18 1.2 1.18 1.13 1.11 1.14 1.18 1.221.291.3 1.24 0 0.5 1 1.5 城 中 商 业 物 业 累计 供 销 比 城 中 商 业 物 业 累 计 供 销 比 1.3 1.291.241.221.181.141.111.131.181.2 1.181.181.18 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 (数据来源：南京市房产局统计) 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业市场的累计供销比变化趋势，供销比 在 1.11.3 之间轻微浮动，可以看出城中商业物业呈现出供略大于求的态势。 05 年 7 月06 年 7 月城中商业物业成交均价 20 单 位 ： 元 /平 米 13843 7403 16059 10596 1387013265 22642 548110779 16528 11303 15549 11566 5000 9000 13000 17000 21000 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 河 西 商 业 物 业 成 交 均 价 价 格 趋 势 线 (数据来源：南京市房产局统计) 城中商业物业 05 年 7 月06 年 7 月成交均价的走势来看，该片区商业物 业的价格主要区间段