园区地产运营管理浅析

园区地产运营管理浅析 【摘要】：作为一种独特的商业运营模式，产业地产逐渐成为近几年一种新兴 的地产形式，其涵盖了工业园区、仓储物流、厂房、房地产等多种业态，有着 “大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等显著特性。进入 2010 年以来，新开发立项的工业园区，开始以产业为主导，充分响应国家政策， 积极配合个地方政府进行产业转型和升级。而在此过程中，如何对其运营进行 管理，使其能够更好的发挥带动区域经济发展的功能，为企业提供优化的增值 服务，为投资者赢得长期稳定回报，则成为了房地产业界乃至政府需要逐步研 究探索的问题。于此，本文将从园区地产的运营模式入手，比较传统和新型的 园区运营模式，同时对接金融层面相关的融资经验，借鉴国内及国外不同的运 营做法，为园区地产投资运营的融资渠道提出参考建议. 【关键词】： 园区地产 运营管理 融资 一、园区运营模式概述 园区的运营，是指园区经营过程中的计划、组织、实施和控制活动，是与 园区发展相关的各项管理工作的总称。运营管理，不仅仅是简单的园区招商引 资及物业管理，其深层次还包括对园区主要运营系统进行设计、运行、评价和 改进， 。 总体来看，园区地产的运营主要包括三种模式，即管理模式、运营模式和 盈利模式。 （1）管理模式 产业园区可以分为政府主导和企业投资开发两种类型。政府主导型园区建 设由专门成立的园区管理委员会来管理，主要通过成立园区有限公司来负责园 区的招商和运营工作。园区管理委员会通常具有行政色彩，负责处理园区的日 常管理工作。此类园区大多采用“政府为主导、企业为主体”的管理体制和运 行机制，发挥行业协会的作用，依托重点企业以园区产业联盟的形式推进园区 的发展。而后者企业投资开发型园区独立建园的较少，主要以“园中园”的形 式存在，此类园区最突出的特点是“政” 、 “园”分开，市场化程度高、运营机 制灵活。 （2）运营模式 该种模式也可称为资本运营模式。具体可以分为两种，一是园区管理公司 与政府的资本合作，二是园区管理公司与风险投资资本的合作。对于前者，最 常见的合作模式是设立中小型企业发展基金。园区联合园区所在政府、风险投 资、金融机构等为园区设立中小型企业发展基金。该种模式将政府诉求和民间 企业资本相结合，很好的体现了园区地产商对于资本的运用。具体运用方式主 要采用以下几种方式：一是信用担保基金，基金的功能是向中小企业提供信用 担保，在此基础上组建和完善中小企业信用担保体系。二是发展基金，重点支 持中小企业技术创新和风险经营等。三是风险投资基金，可由财政投入一定的 种子资金，吸引一些金融机构共同发起设立，采取公募形式向个人和机构投资 者募集。四是产业投资基金，又称创业投资基金，以长期股权投资方式投资于 某一产业，特别是尚处于创业阶段的新兴企业，以追求长期效益为目标的一种 投资基金。对于后者，则主要是在建设园区的同时，通过成立风险投资公司的 方式对园区进行前期建设或后期运营，这种园区与风投资本的结合并不是严格 意义上的市场行为，往往为了帮助风险投资公司的实际所有人政府，实现 其政府意志。 （3）盈利模式 园区的所有者和运营商通过对园区的运营管理，最终目的即为获取盈利。 由于产业地产的开发模式各异，其盈利模式也有所不同，具体而言分为以 下三种：1）土地溢价增值获利模式，即投资开发商在完成项目基础设施建设后， 进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让 房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发。该种模式的代表例子即美国普 洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发普洛斯物流园；2）项目开发后长期 持有经营收益或出售产品获利模式，该种模式主要通过已建成房地产项目的出 租、出售或租售结合的方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造 标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主体类企业招商 引进，从而获得项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益； 3 / 9 3）开发商联合企业盈利模式，该种模式的主要特点体现在产业地产开发商与产 业企业的联合开发，在开发商取得产业用地后，按产业企业需求量身定制工业 产房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 2、传统园区地产的运营管理及案例分析 本文将根据园区地产的不同用途，列举三个具有代表性的园区地产运营模 式，探析传统园区的主要运营模式。 （1）物流园区 物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、 德国等发达国家已得到快速发展。而我国目前物流产业的发展正处于起步阶段， 积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区已成为很多省份和地区推进 现代物流发展的两大主题。截止 2007 年，几乎每个省份都制定了物流发展规划， 而其中对物流园区的规划更视为发展的重点。比如在上海，外高桥、浦东空港 和西北三大物流园区已经成为了重点的发展对象。因此，研究物流园区的运营 模式对于物流园区的未来发展走向有着重要的意义。 物流园区的运营模式是指物流园区在规划、建设完成后，在政府相关政策 的扶持下，通过建立适当的组织管理体系，对物流园区主要战略和经营层面的 活动进行设计，为实现园区社会效益和经济效益最大化目标而采用的方式方法。 通常来看，物流园区的收入来源包括以下 11 种：1、办公楼租金；2、库房/货 场租金；3、设备租金；4、配套设施租金/管理费； 5、各种增值服务费；6、物 业管理费；7、国家拨款；8、税收优惠；9、所属物流企业；10、土地升值后出 租或出售；11、其他。而作为物流园区的主要收入来源，仓库、货物等设施设 备的租用费对于物流园区的盈利模式有着重要的意义。因此下文将选取物流园 区几项主要的盈利来源进行详述，以此分析物流园区的运营模式。 1、土地增值：土地增值的巨大收益，主要是针对园区的所有者和经营者而 言。作为所有者，其从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后， 地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。而对于经 营者来说，土地的增值将能提高土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作 最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要盈利即来自土地价值的增长。 2、出租收入：园区的出租收入主要来自于仓库租赁用费用，设备租赁费用， 房屋租赁费用，停车场费用和其他物业管理费用。具体而言，经营者可以将园 区内所修建的大型现代化仓库设施、交通设施、办公楼、停车场等租给园区内 的企业，从中收取租金。以浙江传化物流基地的办公楼租金为例，该基地的交 易中心总建筑面积 10758 平方米，营业用房总面积 7476 平方米，交易大厅近 600 平方米，共三层，有 300 多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾 200 家第三方物流企业和 93 家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地 外的一半支出。 3、服务费用：这一部分费用主要涵盖四个部分，包括信息服务费用、培训 服务费用、融资中介服务费用和其他服务费用。1）信息服务费用：物流园区的 运作离不开信息的高效配比，因此信息服务费用成为了服务费用中最主要的一 部分。在物流园区运营过程中，可以提供商品供求信息，为园区内的商户服务， 将本地和周边地区的商品进行比较，配送园区商户需要的各种商品，以降低他 们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务， 为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交 额提取一定比例的中介费的方式。2）培训服务费用：该项费用主要指开展物流 人才培训业务所收取的培训费用。园区可以利用园区运作的成功经验及相关的 物流发展资讯优势，开展相应的人才培训项目。3）融资中介费用：该项费用主 要是园区的运营商通过介绍投资者进驻园区从中收取中介费用。4）其他服务费 用，包括技术服务、系统设计等服务费用。 4、项目投资收益：园区的开发建设离不开相应的项目投资。因此，对于园 区的所有者来说，其可以对自己看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行 投资，从而收取投资回报，不过需要指出的是，投资必然会产生一定的风险， 对于是否盈利、投资周期长短等问题都需要对投资项目的选择进行谨慎判断， 因此本文在此不予详述。 5、其他收益：主要指园区运营商通过增资扩股、上市等方式获取的收益。 综上所述，作为对现有物流资源和物流企业进行整合的主要模式，物流园 区对发展我国起步阶段的物流业具有重要的意义。采用物流园区企业化运营管 理模式，打造一个信息化、智能化、专业化的物流园区运营管理公司，是实现 5 / 9 物流园区信息化的一个捷径，而且有利于整合物流园区的信息技术资源，并形 成信息的全程流通，对实现物流园区的快速、高效运作将有积极的推动作用。 （2）生物医药园区 随着经济和科技全球化的发展，生物医药产业在全球范围内迅速转移。 2007 年以来，国际跨国制药公司为了降低药物研发成本和压力，有效整合内部 和外部资源，纷纷将部分研发工作转移至中国和印度等发展中国家。近年来， 国内也开始涌现各类生物医药产业园区，这些园区通过产业集群效应，汇聚了 大量掌握着先进生产力的企业和人才，对我国生物医药产业结构的升级起到了 明显的推动作用。但如何借鉴国外较为成熟的运营模式来规划我国生物医药园 区的运营，还需要相应的探究。 国外发展相对成熟的生物医药科技园区当属意大利米兰圣拉菲尔生物医药 科技园。总的来说，圣拉菲尔生物医药科技园区的管理运营模式是：基金会总 体决策，大学、研究所、医院独立运作，拉夫科学园公司日常管理并相互协调 的产学研相结合的创新运营模式。具体而言，圣拉菲尔蒙特塔博基金会下属管 理拉夫科学园公司，圣拉菲尔医院，圣拉菲尔科学研究所，圣拉菲尔大学，圣 拉菲尔实验中心。由拉夫科学园公司完成园区管理，客户服务，企业孵化，技 术转移，研发投资，创业剥离，对外合作等工作。经过十多年的建设和发展已 经初步形成“教育培训、研究开发、孵化创新、专业服务、风险投资”五个模 块组成的产业体系和“人才培养科学研究技术开发中试孵化”的 现代生物医药研发创新体系。其运营模式及园区在资源共享、宏观控制、研发 创新及技术转移等方面具有自己鲜明的特点，对我国生物医药园的建设及发展 有相当重要的借鉴意义。 （3）科技园区 科技的发展无疑是现代社会一个重要的生产动力，而其中 IT 业的发展更是 将科技与信息巧妙的结合在了一起。无论是全球信息技术创新还是中国经济的 转型，都给中国发展 IT 服务业带来了巨大的升级机会。因此，新型的科技园区 也成为了众多投资开发者竞相争取的市场。 以亿达大连软件园区为例。亿达集团所属全资子公司大连软件园股份有限 公司（DLSP）是从事科技型产业园区综合开发、管理和运营的专业服务商。公 司以“官助民办”模式，为科技型产业园区提供定位、资金、规划、建设、招 商、管理等综合解决方案。其中“官助民办”是民营资本与政府资源最优结合 的体制机制创新，运营企业通过政府的政策支持和产业规划以及投资方的资金 支持，实现了民营资本和政府的共赢。亿达大连软件园区的成功体现了政府与 合作企业的相互支持与创新共赢，值得各地政府在发展当地科技园区时借鉴。 3、新型园区地产的运营管理 随着科技和经济的发展，园区地产的种类已经不再局限于以上三种传统模 式，而开始逐步衍生出新型的发展模式。下文将以地处北京的云基地和华夏幸 福基业的“园区+地产”模式为例，对新型的园区地产进行简要的介绍与分析。 （一）云基地 云基地是在北京市政府前瞻性规划中诞生的，以发挥云计算领域技术和产 业优势为首要目标，遵循“服务引领、自主创新、国际同步、产业链联动”原 则，合理布局云应用、云产品、云服务和云基础设施。通过这些重大工程的实 施，迅速形成面向市场的云应用，使北京的云计算应用水平尽快达到世界前列。 云计算的价值在于通过整合、共享和动态地提供资源来实现 IT 投资利用率 最大化，从而使更多人分享人类知识，降低社会成本，创造低碳生活。云基地 的产业链形成主要依靠进驻宽带资本投资的各个云系企业。这些企业都是云计 算产业链各个环节中的行业主导企业，聚集了一大批云计算科技人才，从事研 发、生产、销售云计算数据中心、服务器、终端等硬件产品，以及云计算操作 系统、虚拟化管理系统、智能知识库等软件产品，并提供完善的系统解决方案。 由于云计算良好的未来发展前景以及政府对新型科技园区的大力支持，云 基地未来的发展目标主要为建立云计算产业园区，为中国构建完整的云计算产 业链，从而创造新型产业集群，获取大规模的产业集群效益。然而，云计算产 业园区形成后如何将各产业链进行有效的管理与整合，如何进一步加大融资力 度和创新融资方式，将成为今后发展的重大课题。 （二） “园区+地产”模式 7 / 9 华夏幸福基业股份有限公司是中国领先的产业新城运营商。作为华夏幸福 基业商业模式的亮点和特色， “园区运营+ 地产开发” 模式即在园区及其周边进行 大规模的房地产开发。在园区开发方面，华夏幸福基业主要业务内容包括对开 发区域进行前期开发规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管 理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务） 、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，华夏幸福基业目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列 等完备产品系列。这种开发模式实现了企业与地方政府的“双赢” 。 从企业角度看， “园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：1、由于房 地产开发公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解， 可以低成本锁定大量土地；2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入， 公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对前两者的现金流支持；3、园 区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项 目提供相对充足的目标客户群；4、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企 业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成 强劲的支撑。 数据来源：高通智库 从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，可顺利实现园区的正 常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加， 政府在实现财政收入和区域经济双重提升的同时，还解决了地方人口的就业问 题，完全符合地方政府的政治诉求。 因此， “园区+地产”模式完全符合新型产业园区的构想与展望，将企业利 益、政府导向与社会效益相结合，是新型产业园区运营模式的代表。 （三） “地产+基金”模式 园区地产有其独有的运作模式，包括开发商筹措资金、建设基础设施、开 发经营项目并提供相应的产业与服务等一系列活动。园区地产的投资规模，前 期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等也需大量资金投入，而 投资回收期有的则长达十几年，开发商、运营商资金实力稍有不足，就会出现 资金链断裂的情况。因此，拥有稳定、资金流良好的融资渠道对于开发商尤为 重要。 目前国内的房地产融资渠道主要包括以下五个方面：1）已进入国内市场的 海外工业地产基金（REITs） ，例如普洛斯、丰树基金等，对国内的产业地产资 金来源而言，可以发挥对外融资窗口作用。具有代表性的案例如 2005 年，腾飞 基金在新加坡本地并购的 9 栋项目的平均租金回报率是 7.6%，这支房地产投资 信托基金的股息回报率为 4.7%。其对国内产业地产项目的投资回报率要求是 10%， 投资回报率要求底线是 8%，很好的解决了资金流通性的问题。2）国内产业地 产 REITs，到香港、新加坡等地境外上市。3）境内外上市公司资本运作，主要 包括国内产业地产海外上市融资、上市公司壳资源利用等途径。4）利用境外、 国内上市公司、资金充足行业和企业，通过对园区地产的推介，引导资金充足 的产业和公司落地产业地产，或通过招商吸引相关企业落户园区，及通过合作 开发形式筹集资金。5）国内资金筹集，包括发行债券、向国家开发银行贷款、 向商业银行贷款等。 除此以外，外资资金进入园区地产领域也成为一个重要的资金来源渠道。 近年来，越来越多的外资资金涌入园区地产。例如前文介绍的美国普洛斯在苏 州投资的普洛斯（苏州）物流园区，其与临港新城集团合作建成了上海临港普 洛斯国际物流园区；新加坡丰树物流信托以 1.2 亿元人民币收购的浦东空港欧 罗物流园区等。大量外资在园区地产中投资比例的迅速提高，使得国内园区地 产拥有了更多的借鉴经验。外资园区地产开发多是以园区地产开发基金的模式 进行，如普洛斯、丰树基金等，该等基金本身也是一种产业地产基金。作为权 益性融资的一种主要形式，