城市房地产业可持续发展研究

第八组 区域经济 协调发展 字数 4811 城市房地产业可持续发展研究 王润良 杨芳 （五邑大学管理学院；河北工程大学经管学院） 【摘要】 房地 产业既是人类社会活动的基本形式之一，又是同人类环境密切相关的 主要活动，房地产业的良好发 展密切关系到城市的可持续发 展。本文从社会合力、经济发展、 资源环境支持力三个方面建立城市房地产业可持续发展评价指标体系，运用主成分分析法 对综合发展情况进行评价。结 合北京市 2000-2008 年统计数据，动态化的研究北京市房地产 业可持续发展变化，并对房地 产业可持续发展的子系统进 行协调度分析。 关键词 房地产业；可持续发展；指标体系；主成分分析；协调度 中图分类号 F0 文献标识码 R11 Research on Sustainable Development of Real Estate Industry Abstract: The real estate is one of the basic of activity in human society as well as the main movement which related to human environment. The development of real estate industry is close to the urban sustainable development. On the basis of the analysis of the factors, an index system can be established to evaluate the sustainable development of urban real estate industry from three aspects: the economic development, the support of resources environment and social development. The modified comprehensive assessment system was proposed by means of Principal Component Analysis method. The study discussed the sustainable development of real estate industry in Beijing using the statistical data in Beijing from 2000 to 2007, and analyzed the relation of coordinated development between the subsystems. Key words： Real Estate Industry, Sustainable development, Evaluation index system, Principal Component Analysis, Degree of coordination 1 一 引言 房地产是人类赖以生存的物质基础，也是人们进行生产和生活等活动的场所。近些年 来，随着房价的一路飙升，“炒房”热、房地产过度开发已成为城市建设发展的普遍问题， 人们在进行房地产开发获得金钱利益的同时，也给社会稳定、生态环境带来了诸多问题， 王润良（1966.12），男，汉族，内蒙古丰镇人，五邑大学管理学院教授、博士，主要研究方向为现代 企业组织理论、产业组织等。非会员。 如房地产产品供求失衡、高房价与低收入并存、土地资源浪费、能源大量消耗、建筑垃圾 堆积成山等等。房地产业是国家财富的重要组成和主要来源，是一个具有高度综合性和关 联性的行业，它为国民经济各行业的存在和发展的提供物质条件，其发展不仅直接影响到 人们居住环境的改善和人民生活水平的提高，而且对社会安定、城市社会工业化、城市化 进程具有重要作用。 二 房地产业可持续发展的内涵 1.房地产业与城市可持续发展的关系 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性独立行业 1，属于第三产业。 房地产开发,就是通过投资建设这一经济活动,使那些尚未被利用或未被充分利用的土地资 源,得以到最佳的利用,获得最优效益。因此, 在进行城市房地产开发和再开发的过程中， 必然会改变原有土地的利用方式，并对土地进行合理的调整和利用。但土地资源是有限的， 不能无限制的开发。并且随着城市人口数量的增加，城市面临的环境压力越来越大，资源 紧缺，城市房地产开发的难度加大，阻碍房地产业的发展。因此，要使房地产业可持续发 展，必须协调它与人口、社会、资源、环境的关系。 2.房地产业可持续发展的概念 房地产业可持续发展，就是将自然资源的物质财富和作为文化资源的精神财富，在当 代与后代人之间公平地合理地使用与分配，即满足当代人对房地产的各种需求，又要合理 利用资源、保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件 2。 房地产业可持续发展, 包括两个方面的含义: 一是指房地产业的发展既要满足当代人 对各种房地产品的要求, 又要满足子孙后代未来发展的需要。其中包括土地资源的合理利 用、房地产市场的稳定发展以及人们居住环境的改善等等; 二是既要保持房地产业自身不 断增长, 又要与社会以及国民经济其他产业协调发展。所以，房地产业可持续发展必须与 城市社会文化、经济发展、资源环境相协调。 三 城市房地产业可持续发展评价指标体系 房地产业可持续发展能力涉及到城市的社会、经济、环境、资源，影响因素是多方面 的，评价内容是多样复杂的，为了能够客观、准确地评价城市房地产业可持续发展，在指 标选择时应遵循科学性、实用性、针对性、可操作性、创新性等原则，并且尽量做到指标 的相互独立性。本文从社会合力、经济发展、资源环境支持力三个方面分别对城市房地产 业可持续发展进行评价，建立城市房地产业可持续发展评价指标体系如下： 表 1 城市房地产业可持续发展评价指标体系 目标层 准则层 指标层 X1 城市人口密度 X2 人口自然增长率 X3 房地产业从业人员增长率 X4 房地产业专业技术人员占从业人员比重 X5 城市燃气普及率 U1 社会合力 X6 城市人均住宅使用面积 X7 地区生产总值 X8 房地产开发投资增长率 X9 房地产业生产总值占 GDP 比重 X10 房地产开发企业资产负债率 X11 土地交易价格指数 X12 房地产业从业人员劳动报酬增长率 X13 人均可支配收入 U2 经济发展 X14 住房价格收入比 X15 建成区绿化覆盖率 X16 生活垃圾无害处理率 X17 空气质量良好率 X18 污水处理率 X19 房屋建筑面积竣工率 X20 自来水综合供水能力 X21 土地开发面积增长率 X22 人均水资源 城 市 房 地 产 业 可 持 续 发 展 能 力 U3 资源环境支持力 X23 人均公共绿地面积 四 城市房地产业可持续发展评价与协调性分析 1.评价模型 为了动态的研究城市房地产业可持续发展，将城市数据进行比较研究，应用主成分分析 法对数据进行研究。主成分分析的基本思想就是将原来众多具有一定相关性的 p 个指标重 新组合成一组新的互相无关的综合指标来代替原来的指标体系，实际上就是用原来 p 个指 标的线性组合作为新的综合指标。用方差的大小表示各主成分所含信息量的多少。 采用主成分分析法，评价步骤如下： （1）收集数据样本并作标准化处理 设观测样本数据为 n，由样本原始数据可得矩阵 ，其中 代表第 个城市第 项Xijxij 指标数值。对矩阵 进行标准化处理,得标准化矩阵 ;XZ 标准化处理公式如下： ijijs xz 其中， 是第 个指标的均值， 是第 个指标的均方差。ixis （2）计算相关系数矩阵 利用公式求解数据指标的相关系数矩阵 。R njiznrRssjijnij ,21;,1,)(* 为数据指标的个数， 为相关系数矩阵的元素，且满足ij jiijirr,1 （3）求解特征方程与主成分 求解特征方程 的特征根 以及特征向量0RI)3,21(mi， ， 各分量的方差贡献率 = 。当前面 个主分量的累积方差),(21myyi ipii1 贡献率满足 时，就可以确定指标的主分量为 。%851ip ),(21yy （4）计算城市房地产业可持续发展综合水平值 1iizpF 2.子系统协调发展研究 城市房地产业可持续发展的目的就是使得各个子系统形成良性循环，协调发展。房地 产经济与资源环境的协调发展，有助于稳定经济，保护环境，使得在有限的资源条件下房 地产经济快速发展。对此，根据两系统静态协调度的计算方法对子系统进行研究，考察其 协调发展情况。静态协调度的计算方法 ( ) ),(maxin, ijujiU）（ 1,0）（ jiU ep,2sjiu）（ 式中， 为子系统的综合水平值， 为综合发展协调值， 为子系统综合水平值方xx2s 差。 五 实证研究 根据城市房地产业可持续发展评价指标体系，对北京市 2000-2007 年的房地产业可持 续发展变化进行研究，通过查找北京市统计年鉴得到原始数据，并对数据依据公式进行 标准化处理，依据评价流程，调用 SPSS 软件，分别对北京市的房地产可持续发展综合水 平和子系统的综合水平进行评价，结果如下表所示： 表 1 北京市房地产业可持续发展评价结果 社会合力 经济发展 资源环境支持力 综合水平值 2000 -1.94683 -4.1735 -4.78734 -10.5129 2001 -1.32765 -3.26934 -2.56025 -6.37473 2002 -1.54701 -2.02257 -2.28781 -5.46535 2003 -1.18632 -2.03451 -1.60286 -4.37852 2004 -1.42884 -0.17293 0.306995 -1.19164 2005 1.914863 3.055286 2.927388 6.928093 2006 3.101646 3.424587 3.39017 8.575425 2007 2.420101 5.193094 4.613699 12.41971 为了能更好的比较北京城市房地产业可持续发展 2000-2007 年的波动情况，将评价结 果利用公式进行处理。得到评价结果如图 2 所示: ijijij xxmna 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 1 0 0 0 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 综合水平值 社会支持力 经济发展 资源环境支持力 图 1 北京市房地产业可持续发展水平变化 进一步研究城市房地产业可持续发展子系统协调发展情况。应用公式计算协调发展 度。对于协调值的计算，考虑到线性拟合中自变量对因变量的线性影响显著，对两系统进 行线性回归分析。调用 SPSS 软件下的 regression，得到两系统的线性回归方程： )980.,0.,24.97(10*498.56.021 2533 RsiqFU )86.0,1.,4.39(10*237.549.1160 252 RsiqFU )43.,.,26.(68213 i 方程 相当高，所以整体回归模型达到显著性水平，且 通过2R 61.5,(9.0F 检验,可以作为最佳求解协调值的方程。F 按照静态协调度计算方法分别得到北京市 2000-2007 年的经济- 环境协调度、社会- 经济协调度、社会-资源环境协调度如下表所示： 表3 子系统协调度 T 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 U2-3 0.9881 0.9939 0.9974 0.9976 0.9997 0.9998 0.9997 0.9990 U1-2 0.9265 0.9380 0.9726 0.9972 0.9404 0.9911 0.8493 0.8883 U1-3 0.8324 0.9723 0.9870 0.9853 0.9302 0.9878 0.8306 0.9172 由图 2 和表 3 可以看出北京市房地产业可持续发展状态良好，经济发展和资源环境支 持力都逐年增高，社会合力略有波动，2004-2005 年房地产可持续发展态势最好。并且子 系统的协调发展，推动北京市的房地产事业发展。 六 结论 依据主成分分析法对城市房地产业可持续发展进行研究，有利于城市政府和房地产开 发商注意本市资源条件，做到协调发展。房地产业是城市物质经济形态和生态环境的重要 组成部分,与可持续发展紧密相关,它处于一个综合的大环境社会系统中,房地产发展需要大 量的资源来支撑，为了城市房地产业拥有更好的可持续发展能力，我们就应该在大力发展 社会经济，提高人民生活水平的同时，注意保护自然环境、加强土地管理和规划以及提高 土地、房屋的利用率。 城市房地产业可持续发展能力的提高是一个复杂而动态性的问题，任何的单项措施都 不足以完善，只有结合实际情