住房保障体系存在的问题及对策研究

住房保障体系存在的问题及对策研究 【摘 要】住房是人们生活的根本，政府为此建立了一套住房 保障体系，但在落实过程中存在诸多问题，从而影响了保障作用 的发挥。本文就我国住房保障体系存在的一些问题进行分析，在 此基础上提出了相应的对策，希望通过这些措施让其真正发挥对 中低收入家庭的住房保障作用。 【关键词】住房保障体系 问题 对策 一 引言 自古以来，衣食住行是人们安身立命的根本所在，是人们追求 幸福生活的基本前提，是社会和谐发展的一颗“定心丸” ，这一常 识性的认识决定了实现“居者有其屋”是个人和政府共同努力的 目标，住房问题不能完全推向市场化，政府应负责的承担起为人 民提供住房保障的重任。 房改以后，政府建立了一套保障中低收入家庭住房问题的住房 保障体系，主要有以下几种实现方式：一是住房公积金制度；二 是面向中低收入家庭的经济适用房政策；三是面向最低收入者的 廉租房政策。但在具体落实过程中存在诸多问题，从而影响了保 障作用的发挥，本文就我国住房保障体系存在的问题进行分析并 提出相应的解决意见，以让其真正发挥对中低收入家庭的住房保 障作用。 二 住房保障体系存在的问题 我国困难群体住房问题依然严峻，住房保障工作任重道远。目 前我国住房保障体系主要存在以下五个问题。 1住房保障制度建设不够完善 目前虽然建立了严格的廉租住房保障制度、经济适用房制度和 住房公积金制度，但仍有相应的问题存在：第一，建设遭遇“软 阻力” 。让地方政府拿出相当数量的建设用地和资金以支持保障性 住房的开发建设，意味着政府要突破以往“以地生财”模式，牺 牲部分土地收益，向保障住房“输血” ，对此，出现了保障性住房 比例不足的现实。第二，政策缺位。近年来，随着房价的普遍上 涨，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手 房买卖也有大幅度提高，由于在经济适用房的再转让上的政策缺 位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房的工具。第三，缺乏 住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前，我国不仅缺 乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因 此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措。这些 制度随着市场的发展仍然需要进一步改进和完善，尤其是在具体 执行环节还需要加强，相关的制度配套措施还不够健全。 2保障性住房的结构设计不合理且覆盖面较小，经济适用房重 购买轻租赁， “经济”而不“适用” 主要的问题是存在经济适用房、公共租赁住房、廉租住房和普 通商品住房和高档住房的市场供应结构比例失衡，不能满足各个 层次消费者的需求，尤其是不能满足低收入家庭的住房需求。保 障性住房供应量严重不足。目前作为主要的保障供应方式经 济适用房，是通过购买产权解决居住问题因定位模糊，管理粗 放，在不少城市发生了严重的扭曲现象，政府花了大量资金，倾 斜政策的效应却未落在真正需要支持的低收入家庭。且少数地方 保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步 建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保 障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能，出现经济适用 房“经济”不“适用”的现象。 3配套社会机制不够健全，资金来源不通畅 住房保障体系建设作为政府的一项职能，支出的主要来源是公 共财政的预算支出。很长一段时间，廉租房制度未建立稳定的资 金渠道，财政体系迟迟未能明确地将住房保障纳入财政预算，只 有少数城市建立制度性财政资金供应计划，多数城市依靠住房公 积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源 的主要渠道，缺乏稳定的资金渠道成为廉租房制度推进的瓶颈。 目前在住房保障方面除了经济适用住房、廉租住房和公积金制度 外，其他金融和财政和税收方面系统配套的支持政策不够健全， 不能够长期、有效、直接地刺激和控制住房的生产。财政、金融、 税收等配套保障手段还处于初步发展阶段，在引导和拉动更多社 会资源参与的力度上还远远不够。 4住房保障体系建设的监督力度不够，保障对象资格审查不清， 把关不严 目前的监督考核还显得滞后，管理工作仍是静态管理，对申请 对象的管理还不够细致。在保障对象的审核过程中，政府主管部 门是根据提供的信息资料和已调查到的信息资料来审核申请对象 是否符合申请条件。而一些居民采取虚报瞒报收入的手段去骗取 租赁房，私开证明甚至出具假证明的现象时有发生，一些中高收 入者鱼目混珠，享受了不该享受的优惠政策，使有限的社会保障 性租赁房资源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度 福利成效低下。 5退出机制有待完善 由于住房保障制度的退出机制不完善，特别是以获得产权为主 的保障形式，容易产生福利固化的问题。经济适用房制度没有适 当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果已不再 符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，由于缺乏相应的退出 机制而无法操作。即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉 租房，其退出机制在现实中也往往很难执行。因此，一旦享受了 经济适用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相当一部分住 房保障资源未能滚动使用在最需要住房的低收入居民身上，导致 保障制度成效降低。 三 对策建议 针对前面住房保障体系存在的问题，本文提出以下几点政策性 意见和建议。 1完善住房保障工作机制 建立专门管理机构，确保住房保障体系的健康发展。成立组织 协调住房保障工作的专门机构，确保住房基金等保障工作的各个 环节落到实处。实现保障性住房建设“投入销售/租赁再 投入”滚动开发的良性循环轨道，总体上按照“先申请后建设、 以需定产、短期内动态平衡、滚动开发、分步实施”的模式，加 快保障性住房建设速度，完善保障性住房建设。成立住房普查机 构，对住房相关内容进行调查，建立数据库，为住房政策颁布提 供数据信息依据。 2加强中央和地方政府的共同责任 由于住宅是基本生活需求的组成部分，并具有准公共产品的性 质。因此，政府从社会保障和收入分配的角度出发必须进行干预。 由于社会保障和收入分配主要是中央政府的职责，因此，住房保 障首先是中央政府的责任。但是由于住宅不具有空间上的流动性， 地方政府也有不可推卸的责任。这样把住房保障作为中央政府和 地方政府的共同责任，提高政府的重视力度，通过立法使住房保 障的主体、责任、实施方式和住房标准等问题都有法可依、有章 可循。 3制定相应的政策来抑制炒房行为的扩张 在炒房过程中，牟利的多数是收入高的人群，房价的高涨同时 还增加了低收入人群购买房子的困难，激化了购房的矛盾。政府 可以通过在购买上等限制等来阻止投机分子的破坏，更好地保障 低收入人群。 4构建与多层次家庭需求相适应的住房供给体系，加快发展经 济租用房，实施经济租用房政策 住房保障制度的实质内容是保障居住权而不是产权，即解决的 是有房住的问题。这就需要确定市场上经济适用住房、廉租住房 和商品住房合理的供应比例，以满足社会上不同的住房需求。具 体内容包括：（1）中等偏上及以上收入的家庭可以按照完全市场 化的商品房供应体系中购买商品性住房；（2）中等及中等偏下收 入的家庭可以按照相关规定申请经济适用住房；（3）低收入家庭 包括低保以下的困难家庭，政府可以根据规定发放住房租赁补贴 活着租购廉租住房；（4）住房供应体系中低端的供应可以通过租 用方式实现，使保障住房能够流转起来，发挥保障住房的最大效 用。经济租用房又称经济性租房，是指政府持有一部分房源，并 将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等 条件下的市场租金价格，居住条件好于廉租房，提供给不符合廉 租房申请条件而住房确实存在困难的人群，也就是城市的“弱势 群体” 。这样才能逐渐实现调控措施的专项化和动态化，形成一种 可控的发展局面。通过实施有效的控制结构的措施，真正实现高 端靠市场解决，中端有政府支持，低端有社会保障三位一体的住 房供应体系。 5完善保障住房的各种配套设施，使中低收入居民不仅有房可 住，而且要住得方便 要求保障住房的选址一定要在交通相对便利，基础设施相对完 善，而且经济发展有一定基础的地方。这样才能更好地解决低收 入人群出行、就业问题。 6政府主导加大资金投入与土地供应等配套措施的力度 建立稳定性保障住房的资金来源制度。既然中央财政要 60%、地 方财政要 70%用于民生，参照国际经验，建议将住房保障支出占 gdpi% 并列入财政支出范畴。同时建立各级财政社会保障资金投 入的稳定增长机制等解决资金不足的问题。用地审批、计划审批、 建设管理和资金支出等方面，落实各项政策，确保经济适用房和 廉租住房的建设；尽快完善为经济适用房和廉租住房配套的交通、 文化卫生、教育等公共设施建设；加强金融创新等。 7建立健全审查考核监督体系，方式和手段上层次化、多样化， 分步推进、逐步到位 房屋保障体系的建立是惠及民生的一件大事，相关地域要建立 起严格的收入划分标准和资格审查制度建立社区住房保障服务平 台，充分发挥街道和社区等基层服务点的职能做好基础性工作； 建立起住房保障信息管理平台，为需要保障的住户提供周到的信 息服务；建设公开、公平、透明的监督平台，实现住房保障体系 信息的公开化；完善保障性住房贷款的担保体系，完善抵押担保 贷款保障制度，为困难群体解决资金难题。各级政府和相关部门 要将其纳入年度工作考核目标和问责内容中。监察部门、政协委 员、人大代表等要行使监督职能；社区居委会、街道办事处等基 层组织要定期对申请人进行调查和走访，对违规行为加大处罚的 力度，维护住房保障制度的公平性和公正性。 8建立和完善保障性住房的退出机制 这一机制的完善更有利于保障性住房的循环使用，节约社会资 源，最大限度的利用好住房资源。通过调整公共租赁住房、廉租 住房和经济适用住房的再转让制度，限制流通的范围，建立起相 应的退出机制；完善被保障人的收入跟踪监测制度，设定退出的 条件，提高操作的透明度，对违法的行为加大处罚力度，逐步建 立起保障性住房的诚信体系；对主动退出社会保障性住房体系的 租赁户给予一定的优惠政策，为其提供低息购房购房贷款，购房 税费减免等。 四 结语 完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要 内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更 应将其作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善 与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建 设全面小康社会的目标，从而争取早日实现“居者有其屋”的理 想。 参考文献 1魏显良.我国保障性住房建设中的问题与对策j.中共 青岛市委党校青岛行政学院学报，2011（1） 2魏小雨.论我国住房保障体系中的政府