房地产企业所得税注意事项

房地产企业所得税注意事项 目录 内 容 页码 （一）关于预缴问题 2 （二）关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题 2 （三）关于完工时点的确认 3 （四）管理要求 4 （五）扣除的特殊规定 5 （六）开发项目（成本对象）情况备案表及填报说明 7 （七）土地预算成本情况表及填报说明 9 （八）开发产品（成本对象）完工情况表（一）及填表说明 11 （九）开发产品（成本对象）完工情况表（二）及填表说明 15 （十）房地产企业所得税纳税申报表填报口径 18 （一）关于预缴问题 根据市国家税务局、市地方税务局转发国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知（京国税发 200992 号）第一条的规定： 自 2008 年 1 月 1 日起，我市房地产开发企业销售未完工开发 产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，经济适用房、限价房和危改 房项目的计税毛利率按 3确定； 自 2009 年 1 月 1 日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销 售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济适用房、 限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按 15确定， 2008 年度仍按 20确定。 由此可见，房地产开发企业预缴企业所得税时，仅经济适用房、 限价房、危改房按照 3%计算计税毛利率，其他企 业自 2009 年度起计 税毛利率应为 15%。 （二）关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题 根据京国税发200992 号第二条规定：房地产开发企业通过正式 签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，可作为广 告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填 报在企业所得税年度纳税申报表（A 类）第 1 行“ 营业收入”栏和附 表一(1) 收入明 细表 第 4 行“ 销售货物”栏及附表三纳税调整项目明 第 3 页 共 21 页 细表第 19 行“其他” 栏 第 4 列“调减金额”。企业取得的销售未完工开 发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清 缴申报时填报在附表三纳税调整项目明细表第 52 行“房地产企业 预售收入计算的预计利润”栏第 3 列“ 调增金 额”。 （三）关于完工时点的确认 国税发200931 号文件第三条规定：企业房地产开发经营业务包 括土地的开发、建造、 销售住宅、商 业用房以及其他建筑物、附着物、 配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件 之一的，应视为 已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管 理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了 初始产权证明。 国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题 的通知（国税函2010201 号）对完工条件进行了进一步的规定： 根 据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通 知（国税发200631 号） 规定精神和国家税务总局关于印发房地产 开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931 号）第 三条规定，房地 产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是 否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续， 当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投 入使用时， 为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房 地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年 度应纳税所得额。 （四）管理要求 1、房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机 关备案的开发项目（成本对象）发生改变时，应及时向主管税务机关报 送开发项目（成本对象）情况备案表（见京国税发200992 号，下同）， 办理开发项目备案手续。 开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手 续时， 还须 同时附报由北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会 等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。 2、凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务 机关报送土地预算成本情况表： 未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税 务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本； 土地开 发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开 发房地产的开发项目，经商税务机关同意后，其土地开发成本可先按 土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 3、房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得 税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报 表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送开发产品（成本对象） 第 5 页 共 21 页 完工情况表（一）（二）、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异 调整情况报告。 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基 本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初 始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收 入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、计税成本等。 4、根据国税发200931 号第九条的规定：企业销售未完工开发产 品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季( 或月) 计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成 本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应 的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计 算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预 计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资 料。 （五）扣除的特殊规定 根据国税发200931 号第三十二条规定：除以下几项预提（应付） 费用外，计 税成本均应为实际发生的成本。 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料 充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金 额的 10。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预 提建造费用。此 类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、 模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造 的条件。 3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可 以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基 金、公建维 修基金或其他专项基金。 根据国税发200931 号第三十四条的规定：企业在结算计税成本 时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成 本，待实际 取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。依据这条规定， 结算计税成本时可扣除的成本为实际发生且取得合法凭据的支出项 目，已取得合法凭据但应付未付的支出或已支付但未取得合法凭据的 支出都不能作为计税成本在税前扣除。 第 7 页 共 21 页 开发项目（成本对象）情况备案表 纳税人名称 联系电话 开发项目地点 开发项目名称 对应开发项目内容 可否销售原则 分类归集原则 功能区分原则 定价差异原则 确定 成本 对象 原则 权益区分原则 开发项目（成本对象）的具体内容 企业法定代表人签章： 企业公章 20 年 月 日 受理人： 主管税务机关章 20 年 月 日 开发项目（成本对象）情况备案表填报说明 一、填报的范围和总体要求 房地产开发企业必须在开发项目（成本对象）开工前及已备案的开发项目（成 本对象）发生改变时向主管税务机关报送本表，办理开发项目备案手续。 开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，还须同时附报由北京市 发展和改革委员会及北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其 他相关证明材料。 二、确定成本对象原则 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定 的费用承担项目。开发企业 可根据实际情况选用计税成本对象的确定原则，并将 开发项目（成本对象）的内容填入“对应开发项目内容 ”列。 三、开发项目（成本对象）的具体内容 主要填写： 1、开发项目（成本对象）的总体描述 2、预算总造价 3、预计开、完工时间 4、分期开发情况 5、主要销售方式 第 9 页 共 21 页 6、预计取得预售收入时间 7、其他需要说明的情况 四、本表填写两份，经主管税务机关受理后，一份企业留存，一份主管税务 机关存档。 土地预算成本情况表 单位：平米、元至角分 纳税人名称 联系电话 开发项目地点 开发项目名称 土地总面积 开发土地预算总成本 土地成本分配方 法 预计分期开发房地产情况 一期 对应土地面积 对应土地成本 完工时间 二期 对应土地面积 对应土地成本 完工时间 三期 对应土地面积 对应土地成本 完工时间 四期 对应土地面积 对应土地成本 完工时间 五期 对应土地面积 对应土地成本 完工时间 其他需要说明事项 企业法定代表人签章： 企业公章 20 年 月 日 同意你单位先按土地预算成本进行分配， 待土地整体开发完毕后再行调整。 土地成本分配方法为： 受理人： 主管税务机关章 20 年 月 日 土地预算成本情况表填报说明 一、填报的范围和总体要求 1、房地产开发企业未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目或土 地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产项目时填报 本表。 2、本表应在开发项目开工前向主管税务机关报送，经商主管税务机关同意 后，可采用其他分配方法分配土地成本，土地开发同 时连结房地产开发，属于一 次性取得土地分期开发房地产项目，其土地开发成本可先按土地整体预算成本 进行分配，待土地整体开发 完毕再行调整。 二、本表填写两份，一份企业留存，一份主管税 务机关存档。 第 11 页 共 21 页 开发产品（成本对象）完工情况表（一） 完工开发产品（成本对象）名称： 金额单位：元至角分 纳税人名称 联系电话 开发项目名称 联系人 开发项目地点 开发时间 开发项目用途 完工时间 开发项目占地面积 开发项目规划建筑面积 项目 行次 金额 已完工开发产品会计成本（请填情况表二） 1开 发 其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预 2 提费用（请填情况表二） 完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣 除的金额（请填情况表二） 3 成 本 项 目 完工开发产品计税成本（41-3）（请填情况表二） 4 可售面积（平方米） 5 可售面积单位计税成本（64/5） 6 已实现销售的可售面积（平方米） 7 已销开发产品的销售收入 8 已销开发产品的计税成本（967） 9 实 际 销 售 毛 利 额 的 计 算 已销开发产品的实际毛利额（108-9） 10 销售未完工开发产品收入 11 计税毛利率（） 12 预计 毛利 额的 计算 开发产品预计毛利额（131112） 13 实际毛利额与预计毛利额的差异（1410-13） 14 企业法定代表人签章： 纳税人单位公章： 20 年 月 日 第 13 页 共 21 页 开发产品( 成本对象)完工情况表( 一）填表说明 一，填报的范围和总体要求 实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所 得税汇算清缴申报时，除按 现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申 报资料外， 还应向主管税务 机关报送本表。 开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整 实际毛利额和预计毛利额之间的差额。 开发企业应区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。 开发产品完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表。 二、表头项目 1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同 完工的开发产品) 的名称。 2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。 3、“开发项目名称”：填写完工开发产品所在开发项目的名称。 4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。 5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。 三，开发成本项目 1、第 1 行“ 已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对 象发生的会计成本，不含应计 入期间费用的成本费用。 2，第 2 行“ 其中：计入完工开发产品会计成本的应付和 预提费用”：填写计入 完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。 3、第 3 行“ 完工开发产品会计成本中税法规定不允 许税前扣除的金额”：填写 开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得 税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。 4，第 4 行“ 完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许 企业所得税税前扣除的成本费用额。该行为第 1 行减第 3 行的余额。 四，实际毛利额的计算 1、第 6 行“ 可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积 应负担的计税成本。 2、第 7 行“ 已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工时已实现销售的开发 产品面积。 3、第 8 行“ 已销开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业将预售 收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而 取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。 4、第 9 行“ 已销开发产品的计税成本”：填写开发产品完工后开发企业将预售 转为销售的开发产品应负担的计税成本。 5、第 10 行 已销开发产品毛利额”：填写开发企业年度内由预售转为销售的 开发产品实际毛利额。 五，预售毛利额的计算 第 11 行“开发产 品预售收入 ”：填写开发企业在预售 阶段取得的与该项完工 开发产品有关的收入。 六，实际毛利额与预计毛利额的差异 第 15 页 共 21 页 1、第 12 行“ 计税毛利率”：经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率 按 3填写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率 按 15填写。 2、第 14 行“ 实际毛利额与预计毛利额的差异”：填写开发企业销售开发产品 实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利额时以正数 填写，实际 毛利额小于预计 毛利额时以负数填写。 七、本表填写两份，一份企业留存，一份 报送主管税 务机关存档。 开发产品（成本对象）完工情况表（二） 完工开发产品（成本对象）名称： 金额单位：元 行 次 项目 完工开发产品 会计成本中税 完工开发产品 会计成本 （1） 法规定不允许 税前扣除的金 额 （2） 计税成本 （3）=（1）-(2) 1 完工开发产品成本合计 (1=2+3+4+5+6+7+8) 2 一、土地征用及拆迁费 3 二、前期工程费 4 三、建筑安装工程费 5 四、基础设施建设费 6 五、公共配套设施费 7 六、开发间接费 8 七、其他开发费用 9 八、各项符合税收政策规 定、计入完工开发产品成 本的应付和预提费用项 目 (9=10+11+12+) 10 1、出包工程未结算而未 取得全额发票预提费用 11 2、预提公共配套设施建 造费 12 3、尚未上交的报批报建 费、物业完善费 第 17 页 共 21 页 13 14 15 企业法定代表人签章： 纳税人单位公章： 20 年 月 日 开发产品 (成本对象) 完工情况表(二)填表说明 一、本表填写完工开发产品成本的具体构成项目。开发企业应根据开发成本、 开发间接费用等会计明细科目填列本表的“完工开 发产品会计成本” 项，再根据税 法的规定对完工开发产品会计成本进行纳税调整，计算出完工开发产品的计税 成本。 二、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视 同完工的开发产品)的名称。 三、有关项目填写说明 (一)各行填写 说明 1、第 2 行“ 土地征用及拆迁费”：填写开发企业为取得土地开发使用权（或开 发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕 地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面 积补交的地价及相关 税费、拆迁 补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补 偿费等。 2、第 3 行“ 前期工程费”：填写开发企业项目开发前期发生的水文地质勘察、 测绘、规 划、 设计 、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3，第 4 行“ 建筑安装工程费”：填写开发企业开发项目开发过程中发生的各项 建筑安装费用。主要包括开 发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 4、第 5 行“ 基础设施建设费”：填写开发企业开发项目在开发过程中所发生的 各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供 电、供气、排污、排洪、 通讯、照明等社区管网工程 费和环境卫生、园林 绿化等园林环境工程费。 5、第 6 行“ 公共配套设施费”：填写开发项目内发生的、独立的、非 营利性的， 且产权属于全体业主的，或无 偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 6、第 7 行“ 开发问接费”：填写开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职 工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水 电费、劳动保护费、工程管理费、周转房 摊销以及项目营销设施建造费等。 7、第 8 行“ 其他开发费用”：填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产 品成本的除以上各项之外的支出，不包括应计入期间费用的各类费用。 8、第 9 行“ 各项符合税收政策规定、 计入完工开发产品成本的应付和预提费 用项目”：填写开 发企业已 计入完工开发产品成本的各 项应付费用和预提费用合 计。 各项应付和预提费用的明细请在表中各行单独列示。 9、第 10 行“ 出包工程未结算而未取得全额发票预提 费用”：填写开发企业出 包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证明资料充分的前提下，其发票不 足金额预提费用，但最高不得超过合同总金额的 10%。 10、第 11 行“预提公共配套设施建造费”：填写开发企业公共配套设施尚未建 造或尚未完工，按预算造价合理预提的建造费用。此类公共配套设施必须符合已 在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法 规规 定必须配套建造的条件。 11、第 12 行“尚未上交的报批报建费、物 业完善费”：填写开发企业按规定预 提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。物业完善费用是 指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 (二)各列填写 说明 1、第 1 列“ 完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象 发生的会计成本，不含应计 入期间费用的成本费用。 第 19 页 共 21 页 2、第 2 列 “会计成本中税法规定不允许税前扣除的金 额”：填写开发企业按 照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除 规定不一致而进行纳税调整的金额。 3，第 3 列“ 完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许 企业所得税税前扣除的成本费用额。 房地产企业所得税纳税申报表填报口径 为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径 变化，在国家税务总局未明确新的填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发 产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售收入时，企业所得 税季度预缴和年度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国家税务总局明确后，再 行调整。 除本填报口径以外，企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）、企业 所得税年度纳税申报表（A 类）中各行次的填报，仍按照国家税务总局关于中 华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知（国税函2008 1081 号）执 行。 一、企业取得销售未完工开发产品收入时的填报 （一）季度预缴申报时的处理 企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的 预计毛利额，季度预缴申报时 填报在企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A 类）第 4 行“利 润总额” 。 （二）年度汇算清缴申报时的处理 1、销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在企业 所得税年度纳税申报表（A 类）第 1 行“营业收入” 栏和附表一(1)收入明