关于推进征地拆迁住房安置的几点建议

关于推进征地拆迁住房安置的几点建议 自 2007 年 9 月市委、市政府将征地拆迁事务性工作下 划翠屏区以来，按照市委、市政府的安排部署和市国土部门 下发的征地任务书的要求，翠屏区全力推进征地拆迁工作， 在保证市、区重点工程用地需要的同时，被拆迁户的拆迁安 置工作有了较大进步，基本实现了按时安置，但是，受各种 因素的制约，特别是受征地成本的制约，倒迁安置还存在比 较多的困难和问题，离群众的要求，离构建和谐社会的要求， 还存在很大差距，特别是离党中央先安置再拆迁的要求，差 距极大。 一、我区倒迁安置现状 自 2007 年 9 月下划后，截止 2009 年 11 月底，全区共拆 迁房屋 2000 户约 30 万平方米，涉及应安置人员 8000 人；从 被拆迁房屋用地性质看，使用国有土地的 10 户，1500 平方 米，使用集体土地的 1990 户 29.85 万平方米；从征地情况来 看，全征解体拆迁 600 户 9 万平方米，线性征地拆迁 370 户 5.55 万平方米，部分征地 1030 户 15.45 万平方米；从选择的 安置方式来看，选择货币安置的 100 户 420 人，选择统建还 房安置的 1510 户 6040 人，选择自拆自建的 390 户 1540 人。 截止 11 月底，已入住统建倒迁房的 600 户 2400 人，选择期 房 625 户 2500 人；自拆后已修建竣工新房的 80 户 320 人， 其余正在修建。 二、我区倒迁安置存在的问题 （一）补偿标准过低 目前，我区集体土地上房屋拆迁执行的是宜府200821 号文件，补偿标准比较低，在实际操作中还要考虑房屋折旧、 - 2 - 正房偏房、超面积（指住房面积人均超过 30 平方米）补偿等 问题，被拆迁户实际到手的补偿费用更少，特别是对城郊结 合部，国有、集体混杂，很多集体土地上的房屋实际上和国 有土地上的房屋的使用情况一模一样，而仅仅因为其系在集 体土地上建的房，补偿费用远远低于国有土地上房屋；而对 于国有土地上修建的房屋，采用的是评估后予以补偿，价格 也相对低廉。以一家三口人现住房为砖混结构 100 平方米举 例来看，若其使用的是集体土地，拆迁选择货币安置，能领 房屋拆迁补偿 45000 元购房补贴 90000 元合计 135000 元， 选择统建还房安置可得房屋拆迁补偿 4500 并分得 90 平方 米安置房一套，按目前市场价 2200 元/平方米计算，被拆迁 人实际共得补偿 202500 元，选择自拆自建可得拆迁补偿 45000 元、平场补助 10000 元，共计 55000 元并可按规定再 申请宅基地重新建房；若其使用的是国有土地，选择货币安 置以目前约 2900 元/平方米的均价计算，可得补偿 290000 万 元。而目前商品房市场价一般在 3000 元左右，两相比较，补 偿过低。 （二）倒迁房建设严重滞后 1、倒迁房规划定点难。一是城市规划区内统建还房规划 定点难。如商职校、南岸庙湾社；二是自拆自建定点难。虽然 允许群众按农房审批方式申报新房建设，但由于征地拆迁后， 被征地社往往剩余土地不足或不便于建房，或则因征地拆迁 造成当地地价升值，被征地户无法调整土地，特别是在近郊 地区，因多次征地，剩余土地根本无法在公路等法定的控制 范围外建设，如西环线南一段，造成规划定点困难。 2、基础设施十分薄弱。一是统建房基础设施很不完善。 二是集中安置点基础设施严重不足。按照统筹城乡的要求， - 3 - 同时也为了合理利用土地，对于线形征地拆迁量较大的农业 社，一般引导群众集中建房，为节约投资，建房户一般因陋 就简，只是简单地建房，根本没考虑投入建设集中区内的道 路、排水、排污等设施，更不用说绿化、必要的文体设施等， 相关部门也并未补助此部分经费。 3、建设资金严重不足。一是对群众补偿低，失地农民就 业难，社会保障不完善，造成失地农民无力、也不敢投入大 量资金建房。二是目前，对于统建还房还房内面积部分，纳 入征地预算的每平方米造价为元，而现在建设成本初步估计 每平方米在 1800 元以上，差额巨大；同时，因建设户型、群 众购房能力、购房意愿等多种原因，统建还房一般存在 10% 的闲置房，以建设一个 20000 平方米的倒迁小区计算，闲置 房即需要垫支资金 360 万元。 4、寄住费发放量十分巨大。按照目前我区执行的寄住费 发放政策，对于被拆迁的房屋，一旦签定拆迁协议并交房， 如选择货币安置，则一次性发放 6 个月的寄住费；今年，领取 寄住费 2684 人，全区一年仅发放的超时间安置寄住费在约 600 万元，支出巨大。 5、后续管理无人承担。一是统建还房安置小区后续管理 无人承担。安置小区绝大多数居住的是失地农民，多数系低 收入者，受经济条件、文化素质等影响，很多不愿缴纳物业 管理费用，致使小区无人管理，小区脏、乱、差普遍存在，如 航天、学园小区。二是自拆自建小区因是群众自发组织在一 起建设的，相互之间无任何约束力，小区更是无人管理，违 章搭建时有发生。 三、推进征地拆迁住房安置的建议 （一）尽量采取全征解体。减少不必要的部分征地行为， - 4 - 特别是对城郊结合部，要综合考虑城市扩张的实际，尽量实 施全征解体，这样既有利于安置，又可以减少今后实施征地 的成本，节约开支。 （二）合理规划倒迁点。合理规划倒迁点，既有利于促进 群众早日签定拆迁协议，推动征地拆迁，又能有效减少违章 建筑的产生。不管是统建还房、集中安置，还是群众自拆自 建，事前都应该合理规划倒迁点，特别是对于规划区、建成 区的线形征地，更要作到早谋划、早安排，合理引导群众向 规划的安置点集中。 （三）提高住房拆迁补偿标准。一是提高国有土地上房屋 拆迁补偿标准。对于规划区、建成区的被拆迁房屋，其每平 方米补偿标准不应低于本地商品房均价，考虑到商品房需要 装修才能入住的实际情况，补偿标准还应高于商品房均价， 要保证被拆迁户的补偿金额能买到不低于原住房面积的住 房，引导被拆迁户选择货币走人的方式，实现被拆迁户家家 有房住，快速有房住。二是提高集体土地上房屋拆迁补偿标 准。大幅度提高集体土地上被拆迁房屋的补偿标准，其标准 不应低于建设成本，要保证被拆迁户能够建设同等面积的住 房。特别是对于城郊结合部国有、集体土地混杂的地方的集 体土地上被拆迁房屋，要充分考虑房屋的实际利用情况，不 能简单地以性质定，实事求是地给予补偿。 （四）安置房采取商住小区配建的模式进行建设。对于新 建设的商住小区，必须按标准配建一定比例的安置房，安置 房在小区中限价、限量购买并对公摊面积、物业管理、困难 救助等进行适当的补