关于工作后定居城市的思考以及房价预测)

关于工作后定居城市的思考以及房价预测（天涯原创） 来源： 张艳松的日志 我们在一个城市工作，会衡量自己是否适合在这里待下去，“是否要定居于 此”这样的问题一般要到工作 5 年之后才在犹豫不觉中有了一点去留的潜意 识倾向。而随着物价高涨以及房价的飙升，很多职场人士在一个城市工作 1 0 年甚至 15 年后也没有做出定居于此的决心。当然这里还有其他很多原因 ，包括现在这份工作的发展前途，在这座城市中的人际关系，所在地的生活 习惯，以及户口子女教育父母赡养等等考量，但无论如何现在其中最大的决 定性因素来自房子，这也是最近几年产生“逃离北上广深一线城市”现象的罪 魁祸首。 我这里将针对大家毕业工作后对工作所在城市的“去留”问题，给一些浅 薄的指导，希望能够帮助到当下还在为工作城市选的择而烦恼的职场朋友们 。同时配以中国东西南北共计 26 个主要城市的房价预测，来共同探讨谁是 最宜居宜工作的理想城市。 无论你是否坚定决心或者仍然纠结，但是否留下来，留在这座城市，无非如 下三种考量。 1， 社会因素。 2，职业发展。 3，特殊爱好。 1， 社会因素。 我们先讲最大的决定性因素，也就是社会因素。中国自古以来讲究关系 ，特别侧重社会关系家庭背景，所以在一个地方的家庭成员多少、人脉是否 广泛、经济基础是否雄厚也就是“根基”是否牢固，成为了你在此是否能生活 和工作得如鱼得水的最大原因。现实一点的话，如果你是个单身男女，这个 因素将会是你在相亲中被对方考察的最大内容，其他什么工作是否好薪水是 否高以及什么身高体重长相年龄生活习惯等等，都将让位。尤其对于男青年 ，对方包括女方的父母亲戚朋友介绍人以及她自己本身，最关心的也主要就 是这个，你的父母兄弟姐妹是否有做官的开公司做大老板的，你家有几套房 子，开什么车子，在当地名声如何等等，这是大家都想知道的。这些分支中 只要你有一点比较突出，那么连楼下的保安出租车里的司机甚至超市里面收 银的阿姨都会对你另眼相看，更不要说你未来的丈母娘了。 而我们大多数人都是和权贵攀不上直接关系的，世人的目光第一个就盯 到了房子上。却是为何？因为房子最贵。你开个十万还是二十万的车，或者 你是个海龟留学生现在月薪 2 万，或者你很体面是个银行职员，都没人看重 ，人家只要你说你是否有房子，有几套。问题虽然直接，但简单明了。你有 一套房子那么在一二线城市大致就是 200 万上下的资产，即使你是个海龟没 个十年的积累你是买不起的，等你买得起的时候人家女儿已经老了；就算你 开个 20 万的中级车但是没有房子的话没人看上你，因为一套房子可以买十 几辆帕萨特，再说车子是消耗品，只要你有房子人家愿意跟你一起挤公交； 哪怕你是个银行高级职员，只要你不说你有多少外快别人也会对你熟视无睹 ，靠你的工资一辈子去为房子奋斗吧，谁愿意女儿跟你吃苦？ 而当工作十年后成为北京一家 IT 公司的高级经理月薪 4 万，你还没有 房子的时候，在无数次相亲、恋爱分手、冷眼白眼、女友父母的最后通牒、 以及周围同事朋友的不认可中惶惶不可终日，那么离开北京这样的一线城市 则自然成为你不得不做的选择。逃离北上广深的悲壮故事，每天都在上演着 。 既然现实如此，那我们就应该做个准确的判断，省得不撞南墙心不死。 我们曾经年少，父母长辈一次一次的跟我们说“千万不要明知山有虎偏向虎 山行”，其实是有道理的。但关键就看你是否有打虎的手段，我这里的手段 不是指的你是否有武松的体格或者功夫，而是讲的方法，打死或者制服老虎 的方法。 其实有很多方法可以规避或者至少减轻社会因素对我们在一个城市是否 去留问题上的影响。 一，既然知道了家庭基础房子资产很重要，去他乡异地自然要重来，那 么你在刚开始工作的源头就应该消灭以后逃离的风险。简单举例，你出生和 学习在东莞却跑到深圳去打工，自然毫无必要；你是个苏州人，当地就业机 会多多，外资林立，房价均值 1 万上下，你却跑到上海去做个工程师因为同 样的工作上海比苏州月薪多了 5 千，而上海外环内的均价早就过了 3 万，所 以你的选择也是比较愚蠢的；再比如说你家在河北小城市涿州，但你毕业后 在省会石家庄投简历找工作，在没有特殊关系帮助的情况下就没有必要，而 更靠近的北京天津才应该是你的首选。 所以，在市场经济大潮中如果你不是做公务员的话，异地就业有个基本 原则：不要去经济实力跟家乡差不多或者相差不大的城市就业。说得具体点 ，没有必要从二线城市跑到一线城市去工作，同样三线跑到二线也没有必要 ，而四线小县城跑到上海深圳去，则是比较明智的，相反，中部大城市武汉 的人不远千里跑到华南惠州的台湾企业里面打工并想在当地成家立业，实在 不是明智之举。如果逆流而动，则不但失去了之前家庭和自己在家乡的大量 社会关系而且收入上的剪刀差过小不值得。从房价来看惠州也不会比武汉低 ，买房同样困难，与其困难，还不如在熟悉的家乡困难来得更好一点，更能 承受。 视线再扩展一下，对于想去国外留学以及一直想去国外工作的职场人士 来说，如果你来自国内一线城市现在想去香港落地生根也需要想清楚成本上 是否值得。如果你是北京人去日本东京工作，是上海人跑到欧洲穷国西班牙 葡萄牙去就业，抛开政治原因，单从职场发展来说，去留的优劣抉择已经显 而易见。所以在刚刚选择工作的时候就要对将来的城市做出明确的判断，是 否值得待下去，你要很坚决的去取舍。 二，当我们异地就业后，要想方设法解决落地生根的问题。最重要的就 是房子，你要对房价的本质有个清楚的认识，也许一两年内的涨跌不容易把 握，因为种种原因地方和中央媒体的论调完全相反，有人说跌有人说涨，但 是大势你要判断好。在明白了国内基于政府卖地的土地现实和剥削式税收物 价以及货币政策的前提下，房价将会越来越高，现金将越来越贬值，这是一 目了然的，早买房子则是你的一个明智选择，尤其是在你无房可住的情况下 。当然，刚开始工作的薪水自然不会高，所以你要拓展你的思维，利用你的 一切资源来尽早在就业城市买房子。这里的方式有多种，问父母亲戚先借得 部分现金，取得男女朋友父母亲戚朋友的支持，研究当地高低房价的地域特 征，利用好首付后公积金以及商业信贷的规则和优惠政策，选择郊区的低单 价或者市区的小房子，向单位申请购房援助哪怕是工资透支也行，建立在未 来五年自己可预见收入和还款能力上的信用卡消费还贷。等等， 如果想方设法买个房子是很有可能的，而且越早买越便宜。这不是忽悠大家 去买房，而是利用你的资源增加你在就业城市定居的砝码，否则眼看机会错 过，最终离开才成为了自己不得不承受的痛。 三，大量建立自己的社会关系。人的一生中大多数社会关系是自己开创 的，而绝不是父母给的或者某个远房当官的亲戚给你的。所谓在一个地方落 地生根，工资和房子算是落地，建立起当地的社会关系并培养壮大，这才是 生根。突然出现急事却无人可取得帮助，这就是没有社会关系的写照。用我 自身做一个例子，我在自己只身来到上海工作 4 年后，2006 年我突然有个 急事短期缺现金 10 万，我就罗列了在上海本地能立即帮助我并解决燃眉之 急的朋友，总共圈出了能帮忙的 10 位朋友，其中有现在关系很好的同事， 原来单位的老同事，工作中交往比较多的合作伙伴，在上海做生意的老乡， 还有一起毕业来到上海工作的校友。我最终只找了其中两位打了电话，而第 二天 20 万就已经到账，他们打过来的。在谈借钱而色变的今天，亲戚包括 兄弟姐妹间都很难互助的情况下，我有了这么多这么好的朋友，这是我平时 侧重经营关系的回报。当然，关系是互助的，在今后就业跳槽婚恋嫁娶买房 买车等等很多事情上，我也在帮助他们。这就是社会关系的积累，在中国某 个地方生根发芽的不二法则。 2，职业发展。 职业发展的需要是我们选择就业城市以及之后决定去留的另外一个主要 因素。 我们先考虑下最能帮助你发展事业的城市。 如果你想考取公务员或者进事业单位，那自然要偏重于家乡或者自己的 学校所在城市。如果你想从事或者正在从事猎头工作，每天都在为大大小小 的外资民营公司寻找合适的人才，这显然要在比较发达的城市，特别是职业 经理人市场需求多的城市，比方说国内的一线以及现在的某些外企比较多的 二线城市，如果你想去三线城市甚至是四五线的县城去做个猎头，其机会是 十分渺茫的，你连找个猎头公司都异常困难，就业则自然举步维艰。如果你 想从事外贸工作将来在其中有大的发展，那去沿海城市则是再清楚不过的事 情。假使你学的汽车工程专业将来也准备在汽车行业发展，那么国内几个汽 车制造基地则成为你比较好的选择。假使你将机床设备销售作为自己的主要 职业方向，那么使用这些设备比较多的民营企业主要就在长三角珠三角，这 两地就成为了你的选择，你去东北去西南去华中甚至在那结婚生子了，最后 不但设备难卖事业难以发展，家庭破例事业无根都是极有可能之事。假使你 一直也乐于从事的是投行的工作，那北京上海深圳则是你最好的选择。 然后，再与自己的职业相结合来做出就业城市的选择。 比方说你想先工作几年然后自己开个小厂创业，那么去中国民营制造业 最发达的浙江先工作磨练一下然后再选择对小企业有优惠政策的地方创业则 是个好路程。比方说你对会展特别在行那去一个三级城市工作定居就没多少 发展。比方说你做快餐买卖，不去写字楼多或者工厂比较多的城市，而选择 节奏慢大部分中午回家吃饭的二三线城市，则注定竞争激烈成功机会渺茫。 假如你博士毕业却偏要找个小县城工作考公务员又无门，那只能是自讨苦吃 。假如你是个海归并已经在国外工作多年现在想回国工作定居，则铁定要去 北上广深这样的大型外资企业比较多的城市，否则不但工作难找你的年薪还 不到你以前一个月的收入让你的肠子都悔青了。假如你开了个贸易公司或者 哪怕是淘宝卖家，却住在农村房子里只有邮政才能到的地方，那么既不靠近 客户，又不靠近货源，更不靠近港口等物流运输点，你成了“三不靠”，生意 自然难有起色。 3，特殊爱好。 最简单的特殊爱好来自一厢情愿的憧憬。比方说农村贫瘠对城市繁华的 向往，大都市节奏快对小城市漫步走的向往，这才有了根据个人向往来判断 就业城市的选择。但无论如何，记住浅尝辄止，为了爱好而进行的选择先要 确定好自己的物质基础是否牢靠，再看人文环境和外部精神基础是否能够长 久，因为这种向往式的浪漫主义终归要落实与日日夜夜的工作和生活当中。 最常见的就是应届毕业生对于大城市的梦想，很多都将大城市作为毕业后的 第一选择，却不想在那工作数年后面对天文数字的楼价和入不敷出的窘境只 能铩羽而归，回到家乡面对亲戚朋友也毫无颜面。其实可以变通一下，还没 去大城市的时候就将规划做好：去工作比方说 5 年学得技术和经验后，也体 验了大城市生活后，立即回到自己家乡或者熟悉的城市。这样你就可以做好 这几年的工作计划并建立合适的消费态度，最后离开的时候将离开作为自己 新计划的积极开始而不是没有办法的灰溜溜消极走人。两者的心态不可同日 而语，工作方法和生活计划的不同导致离开时候的金钱储备也不一样，为了 满足爱好的人大多所剩无几，而做好计划到大城市工作个几年立马就回去的 人早已储备好了高薪水的积蓄和经验积累，为回去后更成功的事业打下基础 。 还有许多特殊爱好，最常见的有爱情因素，自己的深爱的人在那个城市 所以自己就去了；某个亲戚在那个城市做官或者是某个企业的管理人员；自 己道听途说的某个城市适合自己这样的人发展；或者只想在同一个行业到大 城市赚取工资上的剪刀差；还有南方人到北方体验寒冷，北方人去南方追逐 温暖的天气；当然还有对于某个地方的景色或者历史推崇备至，或者喜欢看 美女帅哥崇尚前卫的精神等等特殊爱好而去异地城市就业的，不一而足。这 些特殊的爱好来自于瞬间或者出自某某偶然因素却不是自己深思熟虑后利于 家庭和事业的务实选择，一旦主意敲定之后最好待一段时间后很快回头，否 则经济基础难以支撑，特殊好感敌不过现实的社会关系和房价的压力。 1，沈阳。 辽宁首府，新中国重工业基地，改革开放 20 年后经济开始奋起直追， 已有很大起色。房价 2008 年 1 月均价 4100 元，到 2008 年中飞速上涨到 5 500，随后雷曼破产全球金融危机到来，上升势头戛然而止。2009 年初迅速 降到 4500，整个 2009 年缓慢增加 500 元至 2009 年底的 5000 元均价。20 10 年 1 月开始到 2010 年底，增加到 6500 元，整个 2010 年增幅 30%。20 11 年 8 月均价 7700，这样算来，在 2011 年信贷紧缩房产限购的猛烈空调 之下，沈阳年底均价将在 8300 元上下，年增幅又是 30%，在二线城市中首 屈一指。 老型重工业居多，企业利润难以分享给普通职工，沈阳房价如此突飞猛 进，可以毫不犹豫的判断一旦限购大门再次敞开沈阳均价必定破万。从房价 可以判断，低工资的沈阳难以留住人才，不适合职业发展，收入低工资上没 有剪刀差，所以沈阳人或者想留在沈阳的人可以去周边大连北京天津青岛远 至上海赚取更高的收入然后回沈阳买房。 2，大连。 东北明珠，经济后起之秀，在省内经济水平超越省会沈阳早已是事实。 房价在 2008 年破 8000,2009 年破 9000,2010 年初破 1 万，2011 年初破 1 万 1， 2011 年 8 月 11900 元，至年底大致在 12300 上下，年增幅 12%，高 于官方 6.5%的物价上涨，基本等于实际 CPI。 可见大连由于房价基数已经较高，上涨幅度约等于通货膨胀率，准备购 房的大连朋友可以介入。但大连收入仍偏低，不是一个就业的首选，在选择 性上如果不是进外企的话还不如沈阳的优势。趋势判断上，沈阳将在 2012 年底成为东北首个房价过 1 万 5 的城市, 在东北所有城市中“首屈一指”，成 为东北房价的风向标。房价收入比仅次于渤海湾对面的山东青岛，成为全国 房价收入比最高的双子星座。东北明珠美丽的光环下，实在不是工作和职业 发展的理想城市。 华北地区。 3，首先是北京。 政治文化中心，中国的历史人文习惯决定了，无论哪个朝代都不会放弃 首都的经济中心地位，各种政策和资源有意向首都倾斜。历史上就有“京城 米贵”之说，房价自然也是如此。地方政府和开发商主要是赚全国各地来京 置业的富人，房价上涨毫不含糊。北京从 1995 年商品房刚刚出现开始房价 就一直遥冠全国，直到 2003 年底，一直仅次于深圳，房价全国第二，当时 房产均价 5500 元左右。从 2004 年初开始，房价被传统经济强市上海广州 杭州等奋起直追并超越。然后，在 2007 年 7 月份，北京再次超越广州杭州 ，并压过深圳的房价，仅次于上海，达到 13000 元/ 平方。2008 年金融危机 开始后在 12000 上下徘徊大半年。2009 年上涨 4000 元，2010 年上半年几 乎将上一年的均价翻番达到最高 24500 元。2010 年 4 月 17 日，“有史以来 最严厉房产调控”来袭，后至 2010 年底，一直在 22000-23000 之间徘徊， 可见调控对于北京这样的一线城市效果还是有的，停止了过快上涨。 2011 年 1 月北京的均价在 23000 上下波动， 2011 年 2 月突破了 2500 0 而且轻而易举，此后最高价冲过 26000 元并在 2011 年 8 月回落至 25000 强，可以预见 2011 年底将再次突破 26000 元，年增幅 13%。预计三年后 均价破 5 万，届时 10 万的天价楼盘比比皆是，最高公寓房价大致在 25 万/ 平方，与北京接壤的所有县城房价也全部过 2 万。首都，首善之都，不是为 官或者在国企里做干部，待在京城压力将巨大。如何巨大，当然可以想见， 房价高耸，汽车限购，户口冻结，收入增速望尘莫及，就不一一叙述了。 4，天津。 天津卫，与东南的上海滩，遥相呼应。经济在改革开放后增速缓慢，20 00 年开始迎头赶上。但历史给天津的定义就是北京的练马场，一个附庸， 无论北京是否为首都，也不管天津去争取多少独特政策。天津的房价大体也 不会与其二线城市的定位相背离，一直高于三线但房价将保持在北京价格的 6 层左右，不再赘述。 对于住在天津工作在北京的人们来说，此是明智之举。但拿着天津的收 入买天津的房子，压力仍然巨大。而且天津本地氛围的排外情绪在北方城市 中遥遥领先，南方人过去就业实不是理想选择。 5，石家庄。 河北经济中心，房价也是全省的风向标，但不是省内最高。河北房价呈 成北高南低的格局，石家庄在中间。2009 石家庄年均价 4700,2010 年 5 月 破 5000，年底过 6000，2010 年上涨 28%。2011 年 1 月均价 6100 元，20 11 年 8 月 7200，至 2011 年底将达 7700 元，年增幅 27%。石家庄的房价 线路图趋势比较平均，没有大起大落，看似不受政府每次的调控以及每次席 卷全国的上涨浪潮影响，每年上涨 25%，匀速前进。在所有大中城市中跟 湖北的武汉最为类似。即使如此，它也是省会城市中相对较低的价格。 石家庄是省会，却不是省内房价最高城市，河北省内最高价格出现在与 北京接壤处的县城，然后是廊坊唐山秦皇岛一代，其价格过万的时间点也将 早于省会石家庄。南面保定沧州衡水靠近石家庄的几个地方价格以保定为最 高，2012 年会达到 5000，其余加上靠南的邢台邯郸，由于收入很低房产发 展缓慢，所以 2011 年大部分楼盘价格介于 2000 之 4000 间，房价泡沫基本 没有。 除了公务员事业单位国有企业，待在石家庄就业其房价压力仍然偏大， 所以河北人适合在北京天津工作或者创业而回家乡买房置业。 6，郑州。 河南省会。整体经济实力河南弱于河北，但郑州强于石家庄。郑州 201 1 年初房价 6200 元，8 月价格 7000 元，年底将达 7400 元。可能在 2014 年的某个时刻均价破万，从此加入万元城市行列。省内其他城市价格都不高 ，以洛阳为参照，洛阳为省内房价第二城，2011-2013 一直在 5000 徘徊。 其余城市 2011 年新楼盘均价在 3000 的很多，未来五年 5000 以下的仍然普 遍，属于中部价格洼地，除郑州洛阳外，房价不算虚高。 因此即使是富士康纬创资通这样的台湾企业，来到河南后，大家还是可 以进去工作的，一方面薪水比深圳富士康不会低太多，而物价特别是房价却 有着天壤之别。因此，在沿海台湾企业里面做工程师的河南人，选择回老家 的台企和外资工作，将是殷明的决定。 7，济南。 山东省会，钢铁等重工业基地。山东是等级观念极其分明的省份，计划 经济思想浓厚，改革和开放之风属于沿海最落后梯队，整个发展理念官位主 义浓厚，保省会，开沿海，弃西南。济南房价也不低，2009 年过 6000,201 0 年过 8000,2011 年 1 月价格 8200 元，8 月均价 8900，年底预计在 9300 上下，2011 年全年增幅 13%，省内大城市中只低于青岛。 山东其他沿海城市在省内属于第二梯队，2011 年底价格在 5500-7000 之间，此后增长速度均低于济南，烟台一直略高于威海，但以后威海会赶上 来。鲁西南大片城市长期得不到重视，外出打工人数今后会再次大量增加， 此经济落后地区以枣庄与菏泽为典型，未来几年均价会在 3500 元上下徘徊 ，2015 年前不会超过 5000。 山东，强政府弱市民，大企业小职工，以济南为典型，工资低房价高。 所以留在济南国有企业的大部分工人实在苦不堪言。所以山东人去北京上海 等大城市工作实为明智。当然，如果你能找到合适的关系，进入当地国企的 管理层，那么鱼和肉就都是你的，房价也将不在话下。山东人都可以去一线 大城市赚取更高的工资，但是如果你是济南的就没必要去青岛，如果你非省 会就没有去济南的必要，要是怕远那么青岛烟台的外企倒是可以一试。 8，青岛。 青岛是山东的形象城市。九十年代青岛学大连，新世纪大连学青岛。青 岛是山东经济大省实力最强的城市，对韩对日的外向型经济都将一直强于省 内济南和省外大连，房价也不例外。青岛房价 2007 年就已经上 8 千，2008 年金融危机期间仍然有九千，2009 年过万，2010 年上 1 万 1。2011 年初破 1 万 2，2011 年 8 月 1 万 4，预计年底 1 万 5，年增幅 24%，在所有均价过 万的城市中增幅排名全国前 2 名，未来两年仍然会一直上涨。 由于青岛国有企业居多而且计划经济思维浓厚，所以重计划重名声轻工 人轻工资的战略难以变化，二线青岛一直维持的是三线城市的收入一线城市 的房价，青岛因此也成为中国大陆境内房价收入比最高城市。从职业发展的 角度出发，如果还没有买房却在青岛打工，则是在和命运做斗争，全中国最 罕见的斗争。 9，成都。 天府之国，山清水秀，人杰地灵，腹地广阔，处在四川盆地的最底端， 消费文化发达。2007 年房产均价一度破 8 千，2008 年末金融危机最盛时均 价降至 5800,2010 年初恢复到 8 千，此后两次宏观调控价格停止过快上涨。 至 2011 年初，实时均价 8400 元，2011 年 8 月均价 8900，预计年底价格 9 100 元，年增长率 8.9%。 成都房价均价破万已经是迫在眉睫之事，而市区很多房产早已过万，随 着郊区电子和化工企业的设立，供应链中的下游供应商也将大批到来，山清 水秀的成都将变得乌烟瘴气，郊区很快将聚集更多的供工厂工人居住的生活 区，来自成都之外的四川人将越聚越多，同时也将离开成都 30 公里的郊区 房价炒上了万元。也由于交通规划的不合理以及懒人思想而导致市区郊区的 交通皆一团糟，使得成都维持不了古城都的特色又兼有沿海工厂大作坊的色 彩，成了一个不东不西工资很低房价很高的大染缸。 工资低房价高，成都不适合打工，而适合做餐饮等生意，不适合开工厂 而适合卖服装，不适合做百姓而适合当官。另外，成都也物价高企消费不低 ，年轻人还是到外面多挣钱多闯荡有了资金回成都再养尊处优为好，否则消 磨了斗志一辈子碌碌无为。 10，重庆。 直辖市，山城，房价一直低于兄弟城市成都，3500 万人的直辖市，打 黑打非，沸沸扬扬，山路崎岖，本不适合大城市。性格刚烈，而且政治力量 强大，官方意志浓厚，普通民众收入微薄。2008 年重庆房价均价 3500,200 9 年均价 4700,2010 年均价 6200,2011 年初价格 6700 元/平方，8 月价格 7 200，预计年底均价 7500，年增幅 11%强。 在直辖市以及西部大城市中重庆房价不算高，当公务员进事业单位或者 做企业管理人员等等，都适合待在重庆，年轻人如果没有特殊关系则还是先 出外打工为妙。 11，太原。 山西太原，身处煤老板老家中心，黄土和挖煤导致省境内所建房子寿命 不长，而且有钱人将资金投在他地买豪宅，所以房价不会上涨过快，基本约 等于实际年物价上涨的水平。2011 年初房产均价 6100,8 月价格 6700，预 计年底 7000 元，年增长 14%，在西部城市中与西安已经不相上下。 从房价收入比来说，已经优于成都重庆，所以买房压力不算大，但是环 境不好，不适合居住。工业产品单一，也不适合打工，山西的大学生还是出 外淘金为好。 12，西安。 西安房价起点不高，发展异常迅速。2007 年一直维持 3500 的均价，20 08 年均价 4200 元，2009 年末过 4800,2010 年净增加 1500 元达到 6300， 一年增幅已达 32%，为西部城市之首。但经济非厚积薄发，经济基础后劲 不足，房价曲线却一直稳步上行。2011 年初房价 62006300 元，8 月均价 已过 7000，预计年底达到 7400，年增长 19%。与此同时陕西境内其他城市 也参照西安的增长速度，所以在外就业的人士会发现陕西家乡的房价也在一 日之间拔高了很多。 西安的科研院所大中专学校倒是适合就业，文化和旅游产业在西部算比 较发达，少数民族不少，特别是男女不平等观念异常浓厚，所以不适合女青 年的职业发展。 预测 2012 年底房产均价破 8 千，此后速度放缓， 2015 年刚好 1 万出头 ，在西部低于成渝。 13，武汉。 武汉号称中国的正中心，最适合做首都，巴望了几十年一直未能如愿。 武汉三镇，只能用大字来形容。身处地理中心，东南西北的风气和习性都各 占，民风淳朴率意，口直心快，经济方面轻重工业各占一半，城区规划格局 无序，高楼民房小山城中村比邻，偌大一个武汉也是全国最有“大杂烩”意味 的城市，城中有村，村中有城。这样的特殊状况自然让武汉有其特殊性，城 镇间或的布局其特点就是地方大，好卖地，有的是土地。因此武汉地王不多 ，楼板价不高，但每年政府卖地所得确是蔚为壮观，最近几年都占当地财政 收入的 70%上下。 武汉房价一直不瘟不火，但稳步上升，2007 年下半年曾经突破 5 千， 随后 2009 年初再次破 5 千，2009 年以 5500 收官， 2010 年开始给力上涨 ，2010 年底交出 7000 每平方的答卷。武汉 2011 年初均价 7000,2011 年 8 月 7800，年底预计 8200 元，年增幅 17%。 预测武汉房价将循序渐进上升，由于土地供应相对充足，所以步伐稳定 ，2012 年初会触及 8500,2013 年突破标志性的 1 万块，之后几年会一直在 12000 上下波动。武汉的万元台阶对于全国来说，将是一个里程碑，它意味 着全国 100 个重点监测城市过半进入万元房价，包括沿海所有大城市以及百 强县加上中西部的重点城市，这意味着，中国万元房价那个时候真正到来。 武汉实在是个好地方，通江达海腹地辽阔，发展潜力无限，重工业轻工 业高科技三分天下，国有合资民营齐头并进，钢铁汽车芯片等产业都已齐全 ，商贸往来物资集散甚是繁荣。无论工作还是创业哪怕是网上开店做小生意 ，武汉都是个不错的选择。所以在离开武汉方圆 300 公里的区域之内，如果 你不去武汉发展特别是武汉人不留在武汉的话，出外就要特别做好目的地的 规划。二十年来，武汉人外出打工更多的是去珠三角，现在很多高学历人士 开始转向长三角，但是如果你武汉人或者对武汉熟悉而去江苏的苏州无锡昆 山或者去东北的大连沈阳去山东青岛烟台，则实在没有必要。舍弃熟悉的家 乡而去二三四线的城市赚取可怜的工资剪刀差，多年之后会自问是否值得， 因此武汉外出工作的人群无论学历如何确是在定居城市问题上最为纠结的， 这跟他们当初含糊的就业选择是分不开的。你武汉人除了北上广外，实在看 不出还有外出工作的必要，留在武汉则天时地利人和全都具备了。 无论打工还是创业，进外资还是去国企，在武汉都已经有了足够发展的 天空。单从房价来说直到现在也在全国不算高，发展空间巨大，武汉最市中 心的顶级楼盘即使是精装修的话单价也仅在 1 万 5 不到，可以预见两年内其 单价必过 2 万直看 3 万，所以武汉是个可以安家乐业的好地方，也是投资的 乐园。 14，长沙。 长沙是个省会城市的例外，在所有省会城市中长沙将一直维持较低的房 产价格。从 2007 年 3500 左右的价格到 2009 年底的 4500，此后在 5000 上 下盘整一年之久，在直到 2011 年的头 2 个星期才小阳春了一把，均价超过 5600。综合考虑长沙地方政府的精力主次依次为第三产业，工业，农业，然 后才是房地产业，而且在地方政府的大力培育下，供地供楼充足，楼市买卖 均衡，良性发展，居者有其屋。所以在中国直到 2015 年的楼市盛宴中，长 沙是唯一不过万的省会城市，堪称房产良性发展为民牟利的楷模。其他湖南 省内城市参照长沙，房价皆理性，实体经济将异常活跃，所以湖南省的经济 实力此后数年会突飞猛进。 当然，由于起点较低所以接下来两三年长沙房价将有一个小高峰的密集 上涨时期。2011 年初全市房产均价 5700 元，8 月即达到 6700 元，预计年 底 7200，年增幅 26%。 长沙人在省会还是有很大发展机会的，房价也不高圆一个房子的梦相较 于其他国内省会城市都要来得容易。当然，长沙之外的湖南人还是可以到深 圳广州上海等大城市赚取较高的工资，然后回家乡买房置业创业的。但，至 少从房价的痛苦指数来看，长沙堪称最幸福省会不为过。 15，上海。 华东地区的特大型城市，一线城市的风向标，国家名义上的金融和贸易 中心。2004 年初房价超过北京，2004 年底均价过万超过深圳，房价当时全 国第一，历经 2 次调控之后于 2007 年 10 月达到前一个峰值 18000 元，金 融危机期间最低值在 14800，仅维持 2 周，2009 年 8 月中旬再次超过 1 万 8,2009 年底均价 19200，2010 年 10 月第二个峰值到来，远超前一个达到 2 4500 元，此后三个月在 23000 上下徘徊，2011 年第一周均价为 22800 元 。 基于如下两个形同虚设的前提：1）上海 2010 年 10 月份的“限购令”是 针对所有中国大陆居民在 2010 年 10 月后只能在上海再购买一套房产； 2） 上海房产税已经在 2011 年 3 月推出，只针对新房征收，税率不超千分之五 不到，我们可以判断，一旦房产限购解禁或者减息周期到来，上海房价将会 爆发式增长，其疯狂程度将会突破以往。看一下具体的数据，2011 年初上 海房产均价 22800 元，2011 年 8 月单价 24200，预计年底接近 25000 元， 年增幅 6.2，基本等于名义 CPI 幅度，单价略低于首都北京，全国第二。二 三线城市虽然 5 年内被大批资金疯狂炒作，但其房价依然望北京上海项背。 上海新的地王和顶级楼盘将在世博中国馆的附近出现，在世博园区拆掉的外 国展馆所在土地上楼板价过 10 万预售价格突破 20 万的天价楼盘很快会出现 。在远郊，特别是上海唯一的高地佘山一带，别墅的单价在 2015 年将以 30 万/平方米以上的价格销售。全国 70%是山地，但是上海没有山，只要是个 土丘都会被当成山，全国山区一辈子收入也不超过 30 万的农民不知看到上 海“山”上 30 万一平方的房子做什感想。 对于职业发展来说，上海机会较多，比较适合赚取剪刀差，同样的职位 是相邻苏州的两倍，这里还有一个规律，是关于薪水的：30 岁前，按照大 学毕业来算，薪水一般最好高于（3000+2000*工作年限），30 岁后，最好 年薪大于你的年龄，否则生活压力较大。如果还没有买房，那上海郊区 2 万 以下的楼盘还可以考虑。对于 2011 年进入上海的任何一个刚毕业的学生包 括海龟来说，我建议将在上海的收入好好存着，最好善于理财，然后投往现 在房价还没有过万的某些离上海不远的城市置业，这样的收益还可以，而且 不需负担动辄 200 万的贷款和强大的心理压力。当然如果在熟悉的老家置业 买房则更好，因为老家即使限购你也有买房的空间，因为你熟人多。而对于 在上海奋斗打拼多年的人，我的建议是尽快积累人脉关系做起生意，否则要 么赶紧跳槽涨工资要么省着点工资过几年早点回家乡发展去。 16，南京。 江苏省会，在省内 13 个城市中经济实力排名第三，人均收入第四，地 处江苏安徽交界处，长三角人才物资集散地。 南京早在 1999 年就成为中国第一个提出“经营城市”理念的地方，也就 是将城市作为一个企业来经营。经营企业，追求的就是快速发展的营业额以 及超额或者较高的利润，而地方政府参与生意的主要方式就是卖地，所以在 卖地以及炒作欠优土地并高价卖出这个方面，南京是全中国的鼻祖。早在 2 001 年南京的房价就全国排名第四，紧次于深京沪。并且在 2002 年依靠房 产的快速阔张式的经济发展方式，南京的经济总量也在省内一举超越苏南小 虎之一的常州而成为省内第三。总结下南京房价的历史，2007 年突破 8500 ，此后长达近 3 年直到 2010 年初，南京的房价一直在 9000 的高位盘整， 先后被其他学会经营城市的省会和副省级城市超越，在 2010 年全年中，南 京房价再次给力，从 9000 一举跃升至 14000，年涨幅接近 60%，一举超越 大连，天津，青岛，广州，福州，直逼深圳，收复“失地”，也一直维持着江 苏省内房价第一的头衔。省内其他城市纷纷仿效，以徐州扬州南通泰州等工 业基础相对薄弱但“发展”之心拳拳的城市为最盛，这几个城市 2010 年房价 均有大幅上涨，城市各地小区建设全面开花，要想经济爆发式增长唯有用房 产来填补工业以及服务业的相对不足，2010 年涨幅最高者以扬州为最，涨 幅超过 100%，单价以南通为高，不仅接近万元，而且 2010 年拍出的土地 案例楼板价超越 1 万的也比比皆是，2 年后新开楼盘必上 2 万才能赚钱。虽 然房价总体向上，但我们这里预测 2011 年至 2013 年房价有可能小幅下降 的城市将包括南通和徐州，至少会原地踏步 2-3 年。 回到省会南京，着眼于未来几年南京的经济基础以及民生状况，实难支 撑如此之高房价，南京的房价收入比也为全国第二仅次于青岛。南京 2011 年初 14000，2011 年 8 月均价 13500，下降 500 元，预计年底还在 13500 一线徘徊，年增幅-4%，以后增幅也有限，工人薪水太低而地方炒得房价太 高不能承受。 对于在南京就业，外企不如苏州无锡，工厂个体私营不如常州，但南京 适合安徽人发展，当地口音接近地理也不远老乡多，适合安徽人创业。如果 从创业角度来讲，南京是商品集散地，适合批发家电五金器材等等，也适合 做牛奶饮料化妆品等等日用品的省级或者区域性代理，物流业比较发达。如 果家底不错则可以去南京的国企养老，工作悠闲压力小。其他，南京皆不适 合。 17，苏州。 江苏省内经济最强市，人口 820 万，经济总量全国排名第五，在可预测 的未来 10 年内，经济总量和富裕程度皆会超越广州深圳北京，全国排名第 二。民资国资外资三分天下，今后中国制造的核心代表，全国打工者天堂， 非户籍人口 2011 年将突破 1000 万。 苏州房价一直不高，炒作资金不多进入实业的尤其是工业的资金比例很 高，老城区限制高楼建设，园区住房公积金奇高的比例将会在 2012 年渐进 结束，新区发展日臻完善，所辖昆山常熟吴江张家港太仓皆为全国百强县前 十，城乡一体化。总结下苏州的房价历史，2007 年接近 8000,2009 年 10 月 突破 8500,2010 年 12 个月一直在 9500-10000 元之间冲突，2011 年初正式 过万。苏州的房价事实上一直低于其经济水平，这跟当地资金去向有关，也 跟其 2 大园区 5 大辖下县级市过强有关。按照常理其房价本应该在杭州之下 而现在只有一半，所以在苏州工作生活和买房的压力不算大。2011 年 1 月 苏州房价刚好 1 万，2011 年 8 月份为 10600，预计年底接近 11000 元，年 增幅 10%。预测下 2012 年，苏州辖下 5 县城除太仓外全部房价过万，苏州 整体房价会在五六年内超越省会南京，这里除了考虑苏州经济未来强劲的发 展，也考虑到高铁地铁绕城高速等交通设施拉近与一线城市的距离，更考虑 了 1000 万打工人在苏州置业安家的需求。 苏州适合打工，薪水中上，至少高于中西部所有城市和北方大部分城市 ，也高于南京无锡等省内兄弟城市。苏州由于框架打开的早，县级市经济强 ，所以房价较为理性。而工厂分布均匀，就业安家靠在一起，所以适合打工 人置业安家。唯一的缺点就是工业污染开始显现，注意下避免购买重污染企 业旁边的楼盘。关于职业发展，因为企业多所以便于跳槽，失业风险不大， 因为很快能找到工作。而且因为外地人多，跟深圳一样，所以外地歧视程度 不高，适合前来就业。另外，因为来的人多了而且聚居为主，那么开店就容 易红火，而且因为人多所以创业的话适合走中档薄利多销套路，开个服装小 店年赚 20 万，卖快餐做得好两年就发家赚几百万也不是梦想，关键早找机 会入行，然后做出品牌出来。另外，如果不去苏州市区而去郊县的话更好， 房价低而且更适合创业。打工的话还是去园区新区和昆山的开发区为好。 18，无锡。 苏锡常原为江苏苏南三虎的总称，其三市经济总量一直占省内全部 13 城市总量的一半以上，可见其经济优势和富裕程度。无锡在其中，俗称“小 上海”，人均收入至 2007 年被苏州超越，省内排名第二。 房价大体温和，2009 年均价刚好过 6 千，2010 年底均价 7500，经济 总量一直高于南京杭州宁波，位列长三角第三。房价在省内排名 6-7 名，炒 地炒房之风远逊于其他省内苏中苏北城市，要说房价洼地，中国整个从北往 南沿海发达城市中无锡与其旁边的常州成为不折不扣的洼地，主要跟小富即 安以及当地民生住房开展较早有关。未来 5 年无锡均价将在下属县城江阴以 及无锡新区建设的拉动下渐进发展，2011 年初均价 7800，年底在 8000 一 线徘徊，年增幅 2%，3 年内不过万，低于苏州，远低于省会南京。 但无锡的薪水是高于南京的，接近苏州，所以无锡的工资收入和购房比 率都不错，适合打工和居住。在无锡的外企工作，普遍不会出现其他地方的 高房价感觉，赶到生活无望的可能性更小。其下辖县城以江阴价格为最高逼 近万元，而宜兴则较低，但经济发展和就业机会以前者为好。无锡市区和新 区因为房价不高而企业多所以适合在其中做销售，而且地处长三角地理中心 机械设备等工业品好卖也适合创业，真是就业成家的好去处。古城新城文化 发达，私营企业很多也适合创业，在整个长三角处于最优就业安家城市，在 全国来说也首屈一指。 19，杭州。 中国民营经济大本营浙江省的首府，浙北地区的经济核心，房价一直较 高，2007 年最高曾达 14000 元，金融危机期间降至 11500,2009 年以 1700 0 收官，2010 年末突破 2 万 1。 杭州在省内独享各种政策与经济优惠，杭州的民营资本一半以上靠地方 集体企业改制而成，与上海历史渊源联系密切且有独自全国推销的能力，又 占据西湖旅游资源得天独厚。但本省温台资本一般不与其为伍，直接投资上 海全国或者海外，一般不在杭州投资，除非部分就业置业者。但是杭州本身 民营自有资金充裕，房产投资一直居高不下，早在 1998 年就打出“住在杭州 ”的口号，吸引民间富豪在“西湖边安家”。因此房价也一度超过上海，独冠长 三角，时值 2011 年初仍然以 21000 元的高位胜过南京宁波苏州等经济实力 可以互比的周边城市。 杭州房价 2011 年 1 月均价 21000 元，8 月单价 20400，预计年底再降 300 至 20100 上下，年增幅-4.3% 。今后只要信贷以及限购的房产政策稍微 有个风吹草动，杭州的房价立即会在一个月内冲击到 2 万 5。当下杭州的房 价收入比已经较高，打工工资低于上海宁波苏州，当然除了房价之外的消费 并不高。但创业却不如这三者来得容易，已经不是私人企业创业的天堂而是 富二代的乐园，两级分化加大，社会阶级对立，工人不高的月薪和富人消费 娱乐场所的盛行，让整个杭州成为物欲横流的天堂。杭州是个适合花钱和资 本赚钱的地方，却不是劳力最适合打工的地方，除非你有马云那样聪明。 20，宁波。 宁波经济自成一体，小家电化工机械制造港口经济发展迅速，自筹资金 建跨海大桥直通上海，其民营资本之实力和雄心可见一斑。宁波是浙江经济 的第三个个派系，不同于温台和浙北，宁波经济以本地出口企业转型加上绍 兴投资客为主的转型内资为主，更以跟上海的血缘关系见长。 宁波的房价从几年前雅戈尔转型开始，房产进入加速发展期，高档楼盘 ，商住楼，城郊小区，乡镇工业园，别墅度假风景区，错落有致，工业支撑 雄厚。2008 年 7 千的房价给了宁波突飞猛进的后发优势， 2009 年 1 月一举 突破万元大关，2010 年 5 月突破 1 万 5,2010 年仍然以 1 万 5 收官，2011 年初立即上 1 万 6 的台阶。 2011 年 8 月宁波房价 15700 元，预计年底均价 15600 上下，年增幅-2% 。 综合宁波的区位发展以及整体房产布局规划，预测宁波今后的房价将在 长三角与苏州一起并驾齐驱紧次于上海和杭州，高过南京。宁波还是学历不 高的打工者比较适合的地方，大专本科等毕业 5 年的专业技术人员在上海如 果只能拿个七八千的收入的话，去宁波的大型民营企业收入却又过万的可能 。但是工作劳顿压力大，末位淘汰制让你工作兢兢业业和殚精竭虑。这里是 能者的天堂，懒人的噩梦。民营企业众多，所以仅有的高档消费场所价格更 高，普通消费也不低于上海，适合有胆量的人打工有志气的人创业，更适合 没有关系的人打拼。如果你够勇敢就来吧，造富的神话每天都在上演。 21，温州。 炒房团的老家，2007 年-2008 年均价一直维持在 1 万 5,2009 年突破 1 万 9,2009 年末开始，温州民营资本部分撤回老家置业投资，2010 年第一季 度短短三个月间，温州房价从 1 万 9 直上 2 万 5，增幅 30%以上，并在 201 0 年底以高过 2 万 8 的均价结束全年。 预计温州房价 2011 年过 3 万没有悬念，大量资本还是会外出或者留在 外面投资，温州房价在自然增值和部分投资属性的情况下均价与上海外环内 的价格已经不相上下。但是因为体量不大，所以炒房团老家的房价并不为人 所关注。由于城市土地的炒作，以及农村宅基地过早于全国还是私有化流转 ，所以温州周边县城的房价也接近或者超过 2 万元。但是温州本地的百姓生 活较苦，大部分人并不是“老板”。对于职业来说，学历不高的可以在温州拿 着不算低的薪水后回老家，聪明对市场敏感的可以在温州历练市场技巧和商 业理念学到中国最草根的商业文化后另寻别处运用发展。但如果是投资置业 安家的话，实没有必要。 22，福州。 福建因福州而有名有福，省会福州房价在省内很高，略低于厦门，远高 于泉州。 占了沿海发达省份的头衔，经济实力较江浙以及南部近邻广东为弱，但 房价不甘人后。福州 2008 年房价 7500,2009 年以 9000 结束，两次调控， 仍然再增 1500 多，均价逼近 1 万 1。福州房价 2011 年 1 月单价 10900，2 011 年 8 月单价 11100 元，预计年底大体也在 11200 上下，年增幅 3%,在 省内仍然低于厦门。 福州房价高，经济水平在沿海省会为最低，省内打工不如去厦门，省外 人士想大发展最好去深圳广州或者北上浙江上海，福州打工创业皆不是好去 处。 23，厦门。 福建经济的标杆，房价亦当仁不让。 厦门区位优势得天独厚，2009 年房价首次站上 1 万 1 大关，随后在 20 10 年 2 次最严房产调控中大幅起落。当地二套房标准异常严格，贷款手续 极其复杂，限购令严格执行，周边投资客望而却步，使得出现高房价中能淘 房，房价不高总价高的怪状。2010 年底刚需再次发力，直将房价推向 1300 0 有史以来的高点。 厦门房价在 2011 年 1 月单价 13000,8 月单价靠近 16000，预计年底接 近 17000，年增幅为全国大城市 2011 年之最，达 33%以上。作为福建开放 城市的典型，厦门有着独特的政策优势以及港口等外向经济的区位优势和对 台交流合作的血缘优势，但房价增长迅猛已经抵消了外来工作创业的机会优 势。对于省内人还算可以考虑，对于外省打工人员，实没有继续在此奋斗的 必要。 24，深圳。 改革开放的摇篮，新时代以及中国知本经济的象征。早在 2003 年之前