关于西安市农民工租住房问题

一、课题研究的意义和研究方法 近年来，针对大中城市农民工居住的个案研究都显示：农民工进入城市后，绝大多数人或 者是住在用人单位提供的集体宿舍或者是简易工棚，或者是租住在城中村和城乡结合部， 居住面积狭小，居住条件简陋，居住环境恶劣，生活质量低下。改革开放 30 多年来, 我国 城市市民人均住房面积已由 1978 年的 6.7 平方米上升到 2009 年的 28 平方米,但这期间,城 市农民工的居住条件却几乎没有什么改善, 其人均住房面积在个别时期甚至出现下滑的状 况。从西安市的情况看，随着城市房地产业的高速发展，城市居民住房条件已大为改善， 2009 年西安市城镇居民人均现住房总建筑面积为 28.4 平方米，相形之下，由于近年来西安 市城中村改造、拆迁力度较大，西安市区农民工居住困难在加大，居住问题越来越突出。 农民工城市居住问题已成为中国城市化进程中不可回避的重要问题。目前，西安已进入建 设国际化大都市的关键时期，市区农民工队伍也在不断壮大，如何使农民工在西安安居乐 业，稳定一支劳动大军已成为国际化大都市建设过程中必须要妥善解决的问题。我们试图 通过对西安市区农民工居住现状、存在问题的调研，分析和探讨解决农民工居住问题的思 路、途径及措施，从而为政府决策提供依据。本次调查采用了问卷调查、深度访谈与实地 调查相结合的方式。由于缺乏精确的西安地区民工总体统计资料，行业分布也只是大致情 况，因此在问卷调查时，我们采用近似概率抽样的方法，选取了分别位于西安城区东南西 北的八个方向和西安市城墙内、二环、三环以及绕城高速内的三个环状带的城中村、社区 和劳动力市场等 60 多个地点作为主要问卷发放地，同时在农民工用工集中的餐饮住宿、建 筑、批发零售、制造和家政服务等行业内也进行了问卷发放。在每个调查地点，访员都是 随机发放问卷，共计发放问卷 1305 份，回收 1278 份，回收率为 97.93% ，有效问卷 1237 份，有效率为 96.79%。对回收的问卷逐一登记后，用 spss 软件进行了统计分析。 二、西安市区农民工的基本情况 本次调研的西安市区农民工情况如下表所示:本次调研的西安市区农民工的特点为：一是西 安市区农民工以男性居多，男女之比为 1.9:1；二是务工者绝大多数是汉族；三是不同于东 部沿海区域，西安市区农民工多数来自于省内，省内和省外之比为 1.73:1，既说明西安市 作为区域经济增长极对周边地区有较强的吸引作用，同时表明解决西安市区农民工问题实 际上在很大程度上就是解决本省的“三农”问题；四是已婚者占到三分之二以上，举家外 出务工的人数较多，同家人一起居住的占样本量的 52.28% ，49.5% 的农民工或者是与配 偶，或者是与配偶和孩子，或者是与孩子共同居住的，这对城市公共资源会构成一定的压 力；五是初中及以上文化程度的占到了 81.1% ，表明大多数农民工具备一定的科学文化素 养，有接受新念、学习新知识和新技术的潜质；六是在西安务工五年以上的农民工占到了 近一半，说明相当数量的农民工在西安有比较稳定的就业渠道，事实上已经成为不拥有城 市户籍的西安市民；七是 54.8% 的农民工月均收入在 1500 元以下，9.5% 的人收入在 3500 元以上，平均月西安市区农民工居住问题研究 （1.中共陕西省委宣传部，西安 710054；2.陕西师范大学 政经学院， 西安 710061）基金项目：陕西省社会科学界 2010 年重大理论和现 实问题研究项目（2010ZH 001）阶段性成果。作者简介：何军 （1963-） ，女，陕西周至人，中共陕西省委宣传部干部，博士，主 要研究方向为社会学；王胜利（1965-） ，男，西安人，陕西师范大 学副教授，博士. 摘 要：未来 1 0 年西安将进入一个城市化加速发展期，更多在西安生活、工作的农民工将会转变为西安 市民。如何使他们在西安安居乐业，融入西安，已成为西安国际化大都市建设过程中必须 妥善解决的重要问题。文章通过对西安市区农民工居住现状、存在问题的调研，认为应当 坚持近期措施和长远目标相结合的原则，分类、分层次、分阶段地推进农民工居住问题的 解决。 收入为 1912.55 元，反映出都市农民工的收入整体上比小城镇高，但多数人的收入水平仍 然偏低，同时收入差距在扩大；八是务工者以从事建筑、批发零售、住宿餐饮和服务业为 主，反映出农民工大多从事着劳动强度大、职业技能要求较低的工作。 三、西安市区农民工城市居住特征 1.居住地主要集中在二环外三环内区域，其次是城墙外二环内区域。西安市区农民工居住 的区域特点是与西安不同区域经济发展特点和农民工经济收入相关的。西安市区农民工平 均月收入为 1912.55 元，而农民工月均房租为 316.47 元，已占到月收入的 16.5% ，比月均 可承受房租高出了 30 多元，这种经济状况决定了绝大多数农民工不可能选择高房租的房屋。 西安市区农民工居住地域集中在市区城墙外二环内和二环外三环内两个区域，前者占 30% ,后 者占 57% ，二者相加高达 87% ；三环外居住的农民工占 12% ；在最繁华的城墙内区域 居住的农民工只有 1%。 2.以租赁房屋为主要住房来源，租赁时以口头协议为主。西安市区农民工住房由单位免费 提供的占 12.9% ；单位有偿提供的占 2.5% ；亲友免费提供的占 2.4% ；自己购买房子的 占 1.4% ；农村自建房的占 2.8% ；其他性质住房的占 0.9%。租住房屋的农民工达 77.1% ， 得到住房补贴的只占 3.3% ，自己租住且没有住房补贴的占 73.8% 。75% 的农民工租房时 是通过约定俗成的口头协议成交的。 3.居住面积狭小，住房设施简陋。60.8% 的农民工住房面积为 1020，14.1% 的人住房 面积为 2130，74.9% 的农民工住房面积在 30以内，而且成套率极低；被调查的农 民工有 83.5% 的人不是单独居住，测算后人均居住面积为 7.52，一些集体宿舍和简易工 棚更为拥挤不堪。厨房单用的占 21.7% ；与住房配套共用的占 19.8% ；有 58.5% 的农民 工住房没有厨房。许多人是在屋内窗口附近、房门口或者是楼道处支炉做饭，即使有些是 共用厨房，也因为几家合用，拥挤不堪，只能放些最简单的厨具。有独立卫生间的占 21.5% ；与住房配套共用的占 34.9% ，在城中村，往往是一栋小楼只有一个卫生间，个别的是每 层楼有一个卫生间；没有卫生间的占 43.6% ；72.3% 的人没有洗浴设施，与住房配套共用 的占 16% ，88.3% 的农民工不享有独立的洗浴设施。由于水电是日常生活最为基础的设 施，基本上都能保证供应。能正常供水的占 91.6% ，正常供电的占 95.5% 。但是农民工 住处普遍没有供暖设施，没有供暖的占到 87.1%。在调查中我们有一个比较直观的感受： 不仅农民工的住房设施不完善，周边环境差，而且居住区在空间形态、外观形象和内部功 能方面同所在城市存在着强烈反差。 4.居住地居住人员同质性强。77.7% 的农民工是住在打工者数量较多的城中村或城乡结合 部，农民工与邻里之间同质性强，交往圈受到很大限制，缺乏与城市居民深入的交流与沟 通，这种情况阻碍了农民工市民化的进程。 5.房屋建筑质量总体较好。西安市区农民工所住房屋的建筑结构主要是钢筋混凝土和砖混 结构两种类型，其中租住房屋类型为钢筋混凝土的占 26.2% ；租住房屋类型为砖混结构的 占 63.6% ；而居住其他各种结构房屋的仅占 10.2%。前两者相加为 89.8% ，说明西安市区 农民工的住房质量总体上应该是有保障的。 6.住房满意度一般，其中房租满意度最差。 根据研究需要我们设计了住房满意度这一指标。围绕满意度这一反映农民工城市住房条件 主观感受的指标设计了住房设施满意度、住房面积满意度、住房质量满意度、治安环境满 意度、交通满意度、卫生条件满意度、房租满意度等七个分指标。在住房满意度的七个方 面，认为住房设施一般及一般以下的人数占到了 75.5% ；认为住房面积一般及一般以下的 人数是 75.8% ；认为住房质量一般及一般以下的人数为 75.4% ；认为治安环境一般及一 般以下的 人数为 65.9% ；认为交通一般及一般以下的人数比例为 44.9% ；认为卫生条件一般及一 般以下的人数比例为 74.6% ；认为房租一般及一般以下的人数比例为 75% 。这说明农民 工 普遍对自己在西安城区的住房满意度不高。将住房满意度的七个方面进行比较，对满意度 评价分为 5 个档次：1 分为非常满意；2 分为比较满意；3 分为一般；4 分为不满意；5 分 为很不满意。分别对这七个方面进行量化处理，求出平均值，可以得到农民工对住房各个 方面满意度的描述。数字越小，满意度越高。在这七个方面中，满意度由高到低分别为： 交通满意度 2.51，治安满意度 2.92，住房设施满意度 3.02，住房质量满意度 3.04，住房面 积满意度 3.06，卫生条件满意度 3.16，房租满意度 3.18。从中可以发现满意度最高为交通 满意度，满意度最差为房租满意度。交通满意度最高，一定程度上说明近年来西安市政府 大力发展公共交通，成效显著，使得普通民众成为最受益的群体。房租满意度较低，一定 程度上反映出农民工支付房租大于可承受房租的情况。分析表明，西安市区农民工月平均 房租要比可承受房租高出 30 多元，这是农民工房租满意度普遍较低的重要原因；居住面积 狭小，人均居住面积仅为 7.52 平方米，也导致住房面积满意度较低。7.分别有四成以上的 农民工有在西安城区定居和购房的意愿。无论是问卷调研,还是深度访谈,都有相当部分农民 工表达了因各种原因想在西安定居或购房的意愿。当问到是否有在西安定居的打算时，有 42.0% 的农民工选择了“有” ；其中新生代农民工打算在西安定居的占新生代农民工总数 的 46.4% ；非新生代农民工打算在西安定居的占其总数的 38.1% ；文盲中只有 13.3% 的 人打算在西安定居，小学文化程度的农民工中有 30.7% 的人打算在西安定居，初中文化程 度的农民工中有 41.4% 打算在西安定居，高中文化程度的农民工中有 44.1% 的人打算在 西安定居，高中以上文化程度农民工中有 67% 打算在西安定居。这说明，新生代农民工 在西安定居的渴望明显高于上一代农民工，受教育年限越高，在西安定居的意愿越强。在 对定居原因进行分析时，发现属于婚姻家庭原因的人占 7.5% ；子女教育原因的占 30.3% ；工作原因的占 31.1% ；因为喜欢城市生活的占 21.4% ；为解决城市户口的只占 2.2% ； 其他原因的占 7.5%。工作和子女教育是受访者希望在西安市区定居的两个最重要原因。当 问及是否考虑过在西安市区买房时，有 44.3% 的农民工选择“考虑过” ，其中新生代农民 工中有 52.0% 的人考虑过，非新生代农民工中只有 39.1% 的人考虑过；文盲中考虑买房 的占 20.7% ，小学教育程度的人中考虑买房的占 34.0% ，初文化程度的人中考虑买房的 占 40.1% ，高中文化程度的人中买房的占 55.3% ，高中以上文化程度农民工中考虑买房 的占 62.2%。这表明新生代农民工在西安买房的意愿远远高 2011 年于非新生代农民工，而 且随着文化程度的提高，买房意愿比例也呈现出递增趋势。在没有考虑买房的农民工中， 由于房价太高买不起的占 57.7% ；由于工作不稳定的占 13.5% ；由于婚姻家庭因素的占 1.3% ；由于老家已有房的占 15.4% ；由于城市生活成本高的占 4.5% ；不习惯城市生活 的占 3.9% ；其他原因的占 3.7%。从这些 数据可以看出，房价太高是西安市农民工不考虑买房的主要原因。另外，62% 的农民工不 愿意用农村宅基地置换城市房产，75% 的农民工希望通过政府和用人单位改善住房条件。 四、西安市区农民工城市居住存在的问题 住房问题不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。在以住房市场为基础的住房分配和供 应体系中，人们对于住房质量和数量的满足程度取决于其对住房的支付能力，因此，住房 价格和住户的支付能力始终是住房问题的核心。 2农民工在城市居住状况的窘迫, 无疑是同他们可支付能力的低下相关的，因为依靠他们 自身的力量，无法跨越其收入水平与住房市场价格之间的鸿沟。在西安房价迅速飙升的今 天，平均月收入为 1912.55 元的农民工，要想仅仅依靠自身的积累就能拥有自己在西安城 区的住房，对于他们中的大多数人来讲，只能是水中望月、雾里看花的美好梦幻。所以， 农民工城 市居住问题，理应归属于城市公共住房问题，应该引起政府的高度重视。 1.大规模的城中村拆迁改造使得适合农民工租住的低租金房源大幅度减少，农民工居住更 趋边缘化。2007 年，西安市委、市政府全面启动了城中村和棚户区改造工作，截止到 2010 年 11 月，全市城中村改造已累计完成 120 个整村 2241.8 万平方米的拆除工作，棚户区改 造累计启动 30 个项目，拆除面积 537 万平方米。2011 年全市计划完成 23 个城中村和 6 处 市管棚户区项目共计 3.38 万套、333 万平方米；拆迁工作计划完成 18 个城中村整村拆除和 启动 6 个区管棚户区、2 个国有工矿企业棚户区共计 330 万平方米的拆迁任务。 3城中村在中国城市化进程中充当了重要的公共住房供应者的角色，低廉的房租、便利的 交通设施、优越的地理位置、宽松的管理等优势，使得城中村成为城市外来人口的主要聚 居地。西安作为西北重镇，自上世纪 90 年代以来，一直是包括农民工在内的流动人口主选 的工作地之一。2009 年初，西安已有 240 多万流动人口居住在城中村，随着城中村改造进 程加快，逐年减少的城中村使得原本可供数百万流动人口租住的房屋越来越少，租房难、 房租贵，外来务工人员在西安的居住问题越益突出。 4因为适合农民工经济承受力的房屋数量大幅度减少，农民工很难在离市中心较近一点的 区域租到合适的房子，不得不向离城中心更远的城郊或城乡结合部搬迁，三环外居住的农 民工已占 12% ，这其中一半的农民工又是住在绕城高速以外。调查结果显示，农民工在 租房时，除了考虑房屋的租金、地理位置、交通等，是否拆迁房也是他们租房时考虑的一 个因素。2.居住条件和居住环境仍然较差。农民工居住的集体宿舍条件更令人担忧。据西 安市总工会的调查发现，多数用工单位提供的免费集体宿舍拥挤不堪，设施简陋，农民工 租住的房屋一般除了床和必备的生活用品，难以找到其他的必要设备。如某餐饮单位在附 近为农民工租赁 3 室 1 厅单元房 2 套，每套单元房里要住进 20 多人；某针织企业为农民工 提供的集体宿舍虽然全是单层床铺，但阴暗潮湿且面积狭小，整个房间几乎被床铺占满。 建筑工地上的施工宿舍出于安全方面的考虑，普遍没有取暖设施，并且不允许工人私自使 用电热褥，虽然建有公共澡堂，但工人冬季洗澡困难却是普遍存在的问题。集体宿舍和农 民工租住的房屋普遍存在卫生环境差的问题。如城北某建筑工地借用院墙搭建集体宿舍， 整个房间仅有一扇难得打开的小窗户，通风采光性能很差；城内某建筑工地面积狭小，施 工区和生活区不能完全分开，农民工只能在吵闹、扬尘的环境中工作和生活。 3.房屋租赁市场自发无序，缺乏管理和规范。租赁房屋是很大一部分农民工解决居住问题 的主要方式，但目前我国住宅租赁市场体系中，保障型租赁体系弱小，私房租赁居多。西 安市区农民工租赁房屋时一般不签订房屋租赁协议，仅凭承租人与房东之间的口头协议约 定双方的权利义务关系。房东收取了房租后，并不向房客出具正式票据，最多也只是打一 张收条而已。调查中关于租房手续的回答中，通过书面合同租住房屋的占 16.2% ，通过口 头协议租住房屋的占 75%。可见，在租住房屋的时候，口头协议是人们最主要使用的方式。 这种情况使得一旦发生经济纠纷，极不利于承租房屋的农民工。出租房屋的相关活动实际 上缺乏有效的管理，租金标准也不明确，这其中可能存在乱收费的现象。例如，农民工在 租住城中村房屋时向房东交纳的电费远高于居民用电，居民用电一度电在 0.5 元左右，而 村民却对农民工执行 1 度电 1 元钱的标准。由于现在电器设备价廉物美，使用方便，农民 工使用电饭锅、电风扇、电暖器等电器设备的极为普遍，用电量也较大，仅此一项，房东 便可从中获得不少收益。 4.农民工享受市民同等住房待遇的道路还很漫长。近年来，在社会各界的共同努力下，农 民工城市生存状态受到更多的关注。从 2006 年国务院关于解决农民工问题的若干意见 出台以来，全国各地都采取了一系列措施，如建立各种形式的农民工公寓、集体宿舍等， 改善农民工城市居住条件，也取得了一些成效，但并没有从制度上赋予农民工住房的市民 待遇。只是到 2010 年 6 月住建部等七部委联合下发了关于加快发展公共租赁住房的指导 意见 ，才从制度上对包括农民工在内的城市流动人口在享受城市住房福利方面开了一个口子。 但这项工作在西安市刚刚起步，西安市计划在 2010 年和“十二五”期间，新建公共租赁房 373 万平方米，即使所建的公共租赁住房全部只向农民工开放，到“十二五”末，西安市 区每个农民工也只能享受不足 3 平方米的住房。五、解决西安市区农民工居住问题的总体 思路和措施总体思路是结合农民工从业范围广、流动性强、群体分化复杂等特点，从西安 经济社会发展实际出发，坚持近期措施和长远战略目标相结合的原则，分类、分层次、分 阶段地逐步推进农民工居住问题的解决。近期措施是通过各种渠道为进城农民工提供具备 基本人居条件的住所，改善农民工居住环境，提高农民工居住水平;长远目标是要通过推动 户籍制度 改革、建立城乡统一的土地市场，从制度上保证农民工获得和城市居民同等的福利待遇。1.出 台租赁优惠政策，引导和培育 （下转第 112 页） （上接第 59 页）房屋租赁市场，加强和完善房屋租赁市场的服务功能。在未来相当长的一 段时期内，房屋租赁市场仍是大部分农民工解决城市居住问题的主要途径，但目前整个房 屋租赁市场处于自发无序状态。虽然针对房屋租赁，西安市早就出台了一些政策法令，试 图规范房屋租赁行为，从内容看，加强管理的思路很明显，并且还有增加税基、扩大税源 的想 法，但缺少对流动人口，特别是对