关于我市住宅小区物业管理的调研报告

关于我市住宅小区 物业管理情况的调研报告 赵 志 近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不 断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要 性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多， 借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深 入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了 调研。现将调研情况报告如下： 一、 我市物业管理工作的现状 小区物业管理的基本情况 物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增 多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在 2010 年 9 月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物 业管理行业，通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修 基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施 ，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。 目前，我市楼房建筑面积 245 万平方米，其中住宅面积 为 175 万平方米，办公面积 40 万平方米，商业面积 30 万平方 米。有住宅小区 147 个，有 28 个小区由物业管理企业管理，其 2 余小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。 我市物业管理居住面积已有 90 万平方米，9 家物业服务 企业取得物业服务企业资质，物业从业人员 80 人取得从业资 格证书，新建小区物业覆盖率达 100%，我市的物业管理工作 从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管 理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大 作用。 住宅小区的特点 1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新 建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛 华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的 小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚 设。 2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限 制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区 基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不 完备；个别小区还是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。 二、存在的主要问题 、物业 管理服务 行为不规范。尽管我市很早就成立了公共 事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和 3 法规，例如北镇市物业管理办法对我市物业管理方面进行 指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物 业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员 未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素 质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规 范、不到位、服务质量差。 、费率不 统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业 管理服务收费标准方面看，从 1 元月/平方米到 0.5 元月/ 平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港 宇花园”达到 98，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有 物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打 扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业 管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有 限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪 而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全 形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为 不值，不愿主动交费。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员 会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益， 向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理 运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立 业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代 4 表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识 不足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部 分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代 管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成 无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业 主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多 且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存 在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其 成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调” 的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不 够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了 了之，形同虚设。 4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管 理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职 能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正 发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供 水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠 房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率 低的局面。 5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益 突出。我市尚存很多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大 多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋 5 立面破损严重等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不 原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在 的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。 三、意见和建议 针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市 物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议： 1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从 源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上 减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集 社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范 文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务 标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进 一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织 各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培 训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人 员的流动性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善 物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的 综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统 一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共 同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的 新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。 2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同 6 时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广大 业主的意见，达成共识，这样才能提高服务收费率，只有广大 业主支持，积极主动的缴纳物业费，物业公司才能有资金支撑 更好地履行义务，更好地为业主服务，从而达成良性循环。 3、加强完善业主大会、业主委员会建设。一方面，市政府 职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真分析研究当前遇到 的问题，号召和引导小区召开业主大会，成立业主委员会、摊 摆物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问 题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开， 推进业主委员会建立并有效开展工作。据了解，公用事业管理 办公室与广宁镇、广宁乡及各社区积极沟通配合，多次在业主 中走访动员，推动小区成立业主委员会，并按规定向物业主管 部门、各社区办理备案登记。另一方面，市政府各相关职能部 门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度， 及时查处物业公司的违规现象。 4、理顺物业行政管理体制。物业管理业务范围比较广泛， 涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门， 应理顺机制，确保主管部门居中协调，居委会和物业公司共同 努力，业主积极配合，齐抓共管，使问题能够得到圆满解决。 5、拓宽资金渠道，改造老旧小区。老旧小区虽然是一小部 分，但反映出的问题却少，要在财政、专项维修资金、业主三 方面多渠道筹集资金，协调大的物业公司介入，汲取其先进的 7 管理经验，把物业的空白处填充上，管起来。在这方面，我市 已行动起来，2012 年，我市的人大住宅楼、医药公司住宅楼完 成了老旧小区改造工程，2013 年，东门外建设局住宅楼也实 施了改造工程。老旧小区改造内容重点为外墙保温、粉刷，下 水管道更新、维修，维修楼顶防水，封堵垃圾道等，改造后的 小区面貌焕然一新，并在小区内引进物业公司管理，实施长效 管理机制，从而改变小区无人管理状态，巩固改造成果。 6、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、 宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院物业管理条例、 锦州市 物业管理办法、