关于蓟县居民小区物业管理问题的调查报告

关于蓟县居民小区物业管理问题的调查报告（第一稿） 一、调查的原因与目的 随着我国住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物 业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城 市形象改善居住环境，构建美丽、和谐社区起着重要作用。它作为 一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的 委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维 护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理是城市和社会建设矛盾集中体现的领域，规范物业管理是 和谐社会建设总体战略中的重要内容。此次调查的目的了解物业管 理的现状，使物业管理更规范化，更好滴的为美化城市，构建和谐 社会发挥其应有的作用。使我们更好的把所学的知识运用到实践中 来。 二、调查的时间、地点、方法。 1、时间：2013 年 11 月 15 日-2013 年 12 月 1 日 2、地点：房管局、鸿雁里小区、安裕新村、曲院风荷、阳光小 区 3、方法：问卷法、访谈法。 关键词：社区居民，管理，现状及分析，建议 11 月 17 日，我借助回蓟县老家的机会，针对我的毕业论文深 入蓟县居民小区，认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告 如下： 三、蓟县住宅小区的基本情况 根据房管局提供的住宅小区情况，本次我走访了居民住宅小区 4 个，总建筑面积 60000 平方米，住宅近 3000 套，人口 1 万左右。 四、现状调查结果分析 （一）此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查 相结合的方法，对 4 个小区进行了初步的调查研究。本次共发放试 卷 40 份。收回有效问卷 40 份。走访了 15 户居民。此次问卷共设计 10 道题。 调查结果显示，居民需要物业管理的占 30%左右，大部分都 是上班族，不需要的占 47%，一般都是五六十岁退休在家的，还有 23%无所谓，一般都是老年人。他们很少到室外活动。认为小区需 要业主自治的占 10%，社区管理的占 46%，他们认为社区管理比较便 宜。还有 44%认为聘请物业公司。92.3%都认为物业管理包括安保、 维护和维修、消防，只有 0.7%的人认为不参与。有 63%的人愿意 物业公司提供服务，并愿意支付可以承受的费用来享受更好地服务， 11%的人不愿意，26%的人认为无所谓。有 67%认为每月缴纳 20 比 较合理，有 33%的人认为不管交多少要保持小区的整洁有序。88% 认为小区有没有业主委员会52%的人愿意成为业主委员会的一员， 20%的人不愿意，28%的无所谓。70%的人认为与物业人员发生争执 选择其他，30%的人会选择区居委会放映。90%的业主认为应加强 小区的环境治理。85%的认为应用电统一管理，实行购买制。 （二）通过走访调查，蓟县居民小区主要呈现出以下 2 个特点： 1、住宅性质不一样。我走访的四个小区有以下 2 类：一是各单 位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地 多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数 已经转手。如，安裕新村、鸿雁里等，大部分房屋都是 80 年代末， 90 年代初建的；二是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售， 是真正的商品房。 2、建设标准不一样。主体建筑方面，如：鸿雁里小区和安裕新 村大部分都是砖混结构、安裕新村的 41、42 号楼是半框架结构，阳 光小区是框架结构，曲院风荷是剪力墙结构等。配套设施建设方面， 鸿雁里小区只有主体住宅，没有任何公用建筑；配套设施建设不齐， 无绿地、无车位、无公厕，无活动场所，周末孩子没有活动场所， 只能在楼下玩耍，而且楼下停着好多车，孩子经常碰到车，存在着 安全隐患。唯一一条通往小区的路坑坑洼洼，道路两旁不是堆放杂 物，就是摆摊、私搭烂建，严重影响交通。 比较来说，阳光小区配套设施较好。曲院风荷小区配套设施是 最好的 五、存在问题。 调查走访的 4 个小区综合起来，存在以下几个方面的问题。 1、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题日益突出。以鸿雁 里小区和安裕新村小区为例，都是上世纪八十年代末、九十年代初 建造的住宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够 规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱 差、房屋立面破损严重等问题。房屋建设涉及到很多单位，有税务 局的，有钨矿的、有建工集团的等，大约涉及到 10 几个单位。当时 都是单位为职工建的，各方面都由单位负责，水费和电费还由原建 筑单位负责收取，没有正式发票。当房屋多次转手，几乎无本单位 人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤 并，由住户自管。还有小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定 难度。好多物业公司都不愿意接管。据鸿雁里小区的业主反映， 2013 年初，蓟县房管局曾与万事兴集团协商，要求万事兴集团接管， 但后来不知什么原因，万事兴集团没有接手。到现在鸿雁里小区楼 道里的灯坏了都没人管，都是业主自行解决。这类旧住宅小区在全 县约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。 2、专项维修基金收缴不到位。 走访的 4 个小区中，有 2 个小区收缴了专项维修基金。收缴标 准不统一，阳光小区有按房价 2%收取，曲院风荷按 3%收取。安裕新 村和鸿雁里小区都是由原单位建设的职工住宅楼，根本就没有维修 资金。遇到房屋漏水、排水不畅都是由业主自行解决。这两个小区 的业主强烈要求收缴专项维修基金。据业主反映，蓟县老小区改造 正陆续进行。我走访时发现鸿雁里小区已经做了楼顶防水工程和楼 道安装防护门。 3、业主大会、业主委员会组建难，且运作不规范。一是部分小 区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟 不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多 又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度（安裕新 村小区）。三是业主参与意识不强，业主委员会组成复杂、人员良 莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些业 主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全。目前 我走访的四个小区只有曲院风荷和阳光小区有业主委员会，但存在 要求物业公司提供工作经费的问题。至今没有召开过业主大会。 4、物业管理模式落后，经营不规范 部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲 友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管 不分的落后模式还普遍存在。调查的 4 个小区中，只有曲院风荷是 聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的 数量。安裕新村和鸿雁里小区都是单位建的职工住房，随着本单位 职工的减少和房屋的几次转让逐渐放弃了管理。基本上都由居委会 管理。但居委会人员少，简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、 收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决， 管理跟不上，服务工作远不能满足居民的实际需求。 六、几点建议 1、要积极推进旧住宅小区的物业管理 像鸿雁里这样的老旧小区，我县不止一处。还有好多，建议地 方政府协调各方力量，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤 其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个 进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理 好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资 源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改 善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行 新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县 实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨 道。 2、要落实专项维修资金的收缴和使用工作。 新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但 一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示 范带动作用，如曲院风荷、天一绿海、府君花园等一批新小区一定 形成制度，确保落实；对早期单位建设的小区如：鸿雁里、安裕新 村、飞雁小区、东风里等，我们这些在外地工作不常回家的上班族， 非常希望逢年过节回家时看到自己的小区干干净净，安逸舒服。希 望政府应尽快研究，加以解决。确保专项维修资金的缴交、保存与 使用。 3、健全物业管理体制机制。 首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍 组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分 发挥居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完 善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、 业主共同参与、相互监督的机制。确保物业管理工作健康运行。 4、要强化物业管理监督指导。 一是政府职能部门要主动介入，和居委会一起认真分析研究当 前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主 委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、 帮助的力度，完善激励政策，明确工作要求，建立考评机制，促进 业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作；居委会要加强对 住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化 管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。 要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收 费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况， 有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建 立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、 登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。 5、要规范物业管理服务行为，提高服务质量。 物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，一是加强从业人员 业务培训，提