北京三间房项目计划书[1]

关于建设三间房地区老年公寓 项 目 建 议 书 （草案） 二 0 一二年六月 关于建设三间房地区老年公寓 项目建议书 （草案） 一、项目立项社会背景 1、 人口老龄化的压力： 目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中 国家正在或即将进入老龄社会。1999 年，中国也进入了老龄社会， 是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最 多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不 仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世 界关注。到 2020 年，我们将要呈现一种“8421”的家庭结构，即一 户家庭中有 8 个人，下面是 4 个小老人，然后是 2 个青年加一个孩 子，这种倒金字塔型的家庭结构意味着有越来越多的老人需要社会 提供赡养服务，因为指望子女赡养已经非常不现实了。 人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带 来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求 的压力也越来越大。 目前中国正处在社会转型的关键时期，许多制度尚待建立和完 善，养老、医疗、社会服务等方面的压力早就潜伏生长，人口老龄 化只是凸显了这些压力。目前，这些压力还只是初现端倪，随着人 口老龄化快速发展，这些压力的影响将会更加深刻，更加普遍。 北京作为我国的特大城市之一，早在 1990 年就已进入老龄化 城市的行列，而且人口老龄化的速度在不断加快，据老龄委统计 1993 到 1995 年三年间，老年人口比例仅增加 0.34 个百分点；而 1995 到 1997 年的三年间，此比例增加了 1.46 个百分点 , 1998 年北 京市常住人口中 60 岁以上的老年人达 153 万人，占总人数的 14% ; 2000 年底，北京老年人口达到 188 万人，约占总人口的 14.6%；到 2010 年增长到 230 万人以上，约占总人口的 17%以上；到 2025 年 时，将猛增到 416 万人，老年人口比例接近 30%。 另据统计，中重度老年性痴呆患者约占老年人群的 5%，据此 推测，北京约有 11 万左右老年性痴呆患者，他们需要特别医疗、护 理。 2、二十一世纪中国人口老龄化发展趋势 21 世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。从 2001 年至 2100，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段： 第一阶段，从 2001 年到 2020 年是快速老龄化阶段。这一阶段， 中国将平均每年增加 596 万老年人口，年均增长速度达到 3.28%， 大大超过总人口年均 0.66%的增长速度,人口老龄化进程明显加快. 到 2020 年,老年人口将达到 2.48 亿，老龄化水平将达到 17.17%， 其中，80 岁及以上老年人口将达到 3067 万人，占老年人口的 12.37%。 第二阶段，从 2021 年到 2050 年是加速老龄化阶段。伴随着 20 世纪 60 年代到 70 年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群 进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加 620 万 人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化 将进一步加速。到 2023 年，老年人口总量将增加到 2.7 亿，与 1- 14 岁少儿人口数量相等。到 2050 年，老年人口总量将超过 4 亿， 老龄化水平推进到 30%以上，其中，80 岁及以上老年人口将达到 9448 万，占老年人口的 21.78%。 第三阶段，从 2051 年到 2100 年是稳定的重度老龄化阶段。 2051 年，中国老年人口规模将达到峰值 4.37 亿，约为少儿人口数 量的 2 倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在 3-4 亿，老龄化水平 基本稳定在 31%左右，80 岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将 保持在 25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。 二、我国老龄产业发展的基本情况 全国老龄委办公室和中国老龄科研中心对北京、上海、江苏、 安徽等 13 个省市老龄产业的发展状况进行了调查，结果表明，我国 老龄产业尚处于起步阶段，开始涉及养老服务、医疗保健、旅游、 教育、房地产等众多领域，其中养老服务领域发展较快。但是总体 水平不高，区域之间不平衡，老年消费市场急待开发。 老年消费需求增长迅速，对社会供求影响大：到 2020 年，老 年人口将达到 2.48 亿，老龄化水平将达到 17.17%，其中，80 岁及 以上老年人口将达到 3067 万人，占老年人口的 12.37%。增长迅速 的老年人口不仅对第二产业领域的产品有着巨大的消费渴望，而且 在第三产业领域有着更为强烈、迫切的消费需求。 养老服务领域：据各地调查，老年人对服务性需求依次排名为 护理服务、医疗服务和生活服务等。全国约有 5%的老年人有入住养 老机构的愿望，且将逐步增加。而我国目前养老机构的总床位数仅 占老龄人口总数的 0.8%.如养老机构在全国普及,按 2%入住养老机构 的保守数字计算,约有 660 万老年人可入住养老机构.其工作人员之 比最少是 4:1。约可提供 60 万个就业机会。随着老年人口的增长， 这一数字还会上升。可见，大力发展以养老服务为主体的老龄产业， 不仅能够满足日益增多的老年人物质文化需求，也能很好地拉动内 需，促进消费，成为国民经济新的增长点，还可以创造许多就业机 会，起到稳定社会的作用。 三、泗洪县人口老龄化情况 泗洪县总人口 101 万人，其中 60 周岁以上的老年人占 13.4%，已经提前进入老年化社会。为有效应对人口老龄化带来的挑 战，解决老有所依、老有所养的问题，进一步加快全县老龄事业的 发展，泗洪县坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实国家和省、 市关于加快老龄事业发展的一系列文件精神，按照“党政主导、民 政主抓、部门联动、社会参与”的工作方针，采取多种有效措施， 大力发展养老服务事业，切实完善城乡养老保障体系，不断提高老 年人的生活质量和保障水平，积极推动老龄事业与经济社会协调发 展，全县老龄事业呈现良好的发展态势。 四、老年产业是二十一世纪最具有潜力的朝阳产业 中国在尚未成为发达国家之前，就将提前进入老龄化。目前我 国政府养“五保、特困” ，属于低福利水平国家，政府主要关注并解 决社会“低保” 、 “五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对 中高收入人群养老生活关注得较少，只有一些粗放的政策，并且可 操作性不强。 老年人的护理及居住需求是一个庞大的市场，传统的敬老院、 福利院等公益性质的养老机构无论在供求比例上，还是在所提供的 服务和设施上都很难满足市场需求，老年公寓作为作为相对高端的 补充产品应运而生。 传统的养老观念正在发生变化。我国“养儿防老”“三、四代 同堂”的传统观念和家庭组合正在不断发生变化，而以核心家庭三 口之家的比重不断上升。而且随着四二一的供养关系不断增加，使 中间代所能承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时随着老年 人的观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿和 子女同住，独老户比重不断上升。 由于子女出国、在高等学校、科研单位等及外出创业的人比较 多，社会上空巢家庭逐渐增加，这部分老人对老年公寓的需求将更 加迫切。 现在的中青年对未来老年人居住方式会有很大变化，据老龄委 调查，现在 20-25 岁的青年人仅有 28.5%，中年人 40-45 岁有 42.8% 希望未来与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年 机构已经完善等因素，其中很多人会选择社会养老方式。 五、关于打造三间房地区国家级老年公寓项目 1、关于老年生活社区和老龄产业 老年公寓是国际上流行的一种新型居家养老模式。 老年生活社区包括：家庭氛围的居家式养老住宅楼、租住式老 年公寓、养老花园别墅，以及服务中心、文化教育、银行、邮局、 医疗中心、购物中心、餐厅及老年创业中心、健身娱乐中心、阅览 中心等各种商业性服务配套设施，为老年人提供生活、医疗、护理、 康复、心理咨询、文化娱乐、旅游度假、老年婚介、临终关怀，开 展涉及老年人生活、精神赡养等方面的服务。 老龄产业：泛指涉及到“老有所学、老有所乐、老有所养、老 有所医、老有所为”的相关的老年住宅、生产、科研、教学、医疗、 旅游、服务等一系列的相关产业。 2、三间房地区老年公寓项目所处区位及优势 位于江苏省西部泗洪县，淮河中游，洪泽湖西岸。县域总面积 2729.6 平方公里，居全省县级最大之一（数第二） ，辖 23 个乡镇场。 县人民政府驻青阳镇。现有耕地 206 万亩，水面 166 万亩，辖烟波 浩淼、日出斗金的洪泽湖 48%的水面，湖岸线 165 公里，可开发滩 涂 50 万亩。拥有国家级洪泽湖湿地自然保护区和亚洲最大的美洲黑 杨种质资源库。 项目总占地约 220 亩，所在位置属于泗洪县青阳镇，青阳镇 行政区域面积 283.48 平方公里，人口 21.05 万，辖 24 个居委会、 27 个村委会。 本项目位于泗洪县东郊，南邻山河路，北靠县城主大街泗州 大街；泗洪县中心医院位于本项目北侧，西侧有泗洪县东方花园小 区、香格里拉、学府文苑、东方明珠、东方花城、金榜世家、富园 小区及在建的御龙湾等小区，东侧为中皇城安置小区。距离 S245 省 道约 2 分钟，开车到县城只需 5 分钟就到，周边有大刘小学、泗洪 县育才中学、泗洪县中学。本项目周边基础配套设施齐全。 3、三间房国家级老年公寓项目规划布局和建筑设计 总占地 14.67 万平方米，建筑面积 11.46 万平方米，总体建 设需投资 3.43 亿元。本项目不仅建有 8.76 万平方米的居家式老年 公寓、养老花园别墅、租住式养老公寓，还建有 2.7 万平方米的综 合配套，包括：服务中心、医院、购物中心、酒店、健身中心、娱 乐中心、阅览中心等各种商业性服务配套设施，社区内楼台亭榭错 落有致，飞瀑流泉熠熠生辉。既是一个适合居住的理想家园，又是 一个集会议、休闲、娱乐、养生于一体的场所。 整个项目规划布局和所有的建筑设计，都充分考虑到了老年 人，按照“一低两高” 的特点，即低容积率、高比例公建设施、高 水平服务的社区，来满足老年人的需求。整个社区全部采用无障碍 设计，公寓楼安装电梯、每家每户都装有紧急呼叫系统与医疗中心 相连。浴室、楼梯道和社区内地面道路等均按照国家有关老年住宅 规范标准执行。在社区植物选配上，选用大量适宜当地生长的杀菌、 防风、防沙、具备疗效的品种，起到净化环境、有益健康的作用； 大片种植区块可供老年人种植、采摘；设计园林式公园，山、水、 石、亭、小径共存，站座皆宜。 社区内设置多个餐厅每天为老人精心准备了不同口味的营养 配餐，如果老人出门不便，打个电话无论是餐厅还是超市，都会把 饭菜或者物品送到家中，社区内还成立多个兴趣小组，合唱队、舞 蹈队、文学社、书画班以及各种比赛活动、文艺演出，使这里老人 的生活惬意而快乐。 租住式老年公寓、别墅采用欧式简约建筑风格，其环境优美、 服务温馨，拥有豪华套间、标准间、豪华单人间等不同规格的房间。 文化教育中心设置老年大学、图书阅览室及美术、音乐、舞蹈、 摄影、电脑、语言等各类培训教室和艺术作品展示廊。并设置亲子 教室，是一处可供学习、交流、展示、娱乐的文化场所。 成立本社区的老有所为服务队，根据老年志愿者的意愿及可能： 发挥老年余热，参加公益活动，关心教育青少年。依据自身的特长、 爱好与能力发挥自己的作用。参与各种有利于社会发展的公益事业： 参与精神文明建设和物质文明建设，为树立社会新风，维护公共秩 序，倡导社会公德献计出力；参加社会调查研究，做咨询服务，撰 写论文或回忆录，把经验传给后代。或重新受聘，再次就业，参加 生产性、技术性、经营性、服务性工作，既发挥自己的作用，又可 有理想的经济效益。 医疗中心按高标准建设，拥有现代化的诊疗设备，和高素质医 务人员。并且还拥有专业的专家队伍，先进的体检设备,优雅的体检 环境及优质的服务质量，为各类人群的健康危险因素进行全面监测、 分析、评估、预测、预防，并有针对性的进行维护和治疗，变被动 的疾病治疗为主动的管理健康，达到维护健康的目的。除具备基本 的急救、医疗、健康维护和安养四大功能外，还提供个性化、专业 化的健康管理服务。 购物中心服务设施完善，购物环境优美，设有购物区、观光休 闲区、快餐厅、为社区提供一个理想的消费场所。 健身娱乐中心设置恒温游泳馆、康乐中心、健身中心、夕阳红 俱乐部。利用泗洪旅游资源为老年人提供分时度假特色服务。 4、本项目采取了“五个结合和四个无忧”的运作方针。 五个结合是：一是居家养老与社会化养老相结合；二是老龄事 业与房地产业相结合；三是公益性事业与市场化运作相结合；四是 五千年的孝道文化与现代精神文明相结合；五是儿女般的亲情服务 与社区的科学管理相结合。四个无忧是：一是环境无忧。园林式景 观设计，容积率低，绿化率大的特点，整个社区景色优美怡人，空 气清新舒适。二是健康无忧。本社区医院融合中西医疗法，急救、 医疗、健康维护和安养四大功能。同时开设药疗、药膳、药浴、养 生保健等针对老年疾病的治疗。社区无障碍人性化设计、建立医疗 档案保存、医疗特护、送餐、每日巡查、医疗巡诊。三是生活无忧。 整个社区内建有购物中心、健康娱乐中心、文化艺术中心、家政服 务中心、中国邮政储蓄。四是服务无忧。本项目自开发之日起就以 “孝道、仁德、诚信”作为发展和社区服务的理念，面向全社区的 老龄人群。在这里，每一个关乎与老人健康、生活的细节都可以放 大。总之，无论从规划设计、建设规模、设施功能以及为老年人服 务的内容来看，都会大大超出周边县市老年公寓的范畴。 六、项目的市场定位和总体发展思路 项目的市场定位和总体发展思路是：立足当地，面向周边，辐 射全国，重点面对老年群体的高端客户，建设现代化、国际化的生 态型养老度假休闲社区。 具体项目的设计、规划、建设、管理是一个系统工程，其支持 体系可以划分为三个消费需求、九个服务定位。 三个消费需求是： 1、从生理需求上确定产品定位。具体项目提供的养老产品应按 照梯次型结构，满足三个层次老人的需要：一是接待生活能够完全 自理的老人；二是接待辅助型的半自理老人；三是接待完全失去自 理能力的高龄老人。 2、从消费需求上确定产品定位。结合具体项目当地经济发展趋 势的需要，一是满足高端消费群体的消费需求。联网全国老年公寓， 建设分时度假式的老年公寓，在国内外老年群体间开展置换疗养。 二是满足中端消费群体的消费需求。面向当地，辐射全国部分老年 群体，建设租赁式或中长期产权的老年公寓。同时，兼顾低端消费 群体的消费需求。立足当地实际，建设面向当地老人的养老住宅。 3、从老年群体个性化需求上确定产品定位。一是建设集中式度 假疗养公寓群落。二是根据季节性、阶段性和旅游观光的需求建设 散户型的老年度假养老群落。三是落户久居型的老年商品住宅。 九个服务定位是： 1、医疗保健功能 2、精神赡养功能 3、生活照料功能 4、文化交流功能 5、文化教育功能 6、社区经营功能 7、社会公益功能 8、旅游度假功能。 9、爱心护理功能 七、具体项目的设计蓝图、经济