北京西部商圈分析

北京西部商圈分析（上） 原文地址：北京西部商圈分析（上）作者：bai_dahan_4xe0h 北京最早的城市规划，是把东部作为“老城区”保护起来，在复兴门以西建设“新北京”。 经过多年的发展，北京西部商圈已经逐步发展壮大，形成了以西长安街为基础的商圈链， 是北京整体商圈发展的重要组成部分。根据北京市整体规划的不断调整，长安街将向西延 伸 4 公里直达门头沟,地铁 1 号线一并西延。随着西延工程道路规划进入实施阶段,从长安 街向西,西单商圈、金融街商圈、公主坟商圈、石景山商圈、苹果园商圈将进行新的调整和 升级，进入飞快的发展阶段，与此同时,各商圈内的典型项目如：西单大悦城、金融街购物 中心、华熙长安 MALL、万达广场等的兴起,也正使各商圈内的商业环境不断提升。北京西 部短短几年间 已经便呈现出独特的精彩。 北京西部商圈之一西单商圈 西单商圈范围： 南至宣武门、北至西单北大街（规划北延至新街口），及道路两侧的区域 西单商圈概况： 西单商圈由南北方向的西单商场、华威大厦、华南大厦、西单文化广场、中银大厦、 首都时代广场等 17 个精品建筑构成，是北京传统商业中心之一，而其地理位置又位于城市 的中心，交通便利，上世纪八九十年代一直是北京首屈一指的购物场所。随着城市东移及 王府井大街的彻底改造，旅游者及外地游客更青睐王府井，西单商圈就逐渐演化为北京老 百姓购物的集中地，之后的 10 年左右时间，受到其他商圈的分流，客流量下滑很大。但从 近年来的发展情况来看有所改变。 西单商圈特点： 1、商业聚集，定位无差异 西单地区不足两平方公里的地盘上现已“扎堆”西单商场、西单购物中心、西单 109 商厦、华威大厦、中友百货、君太百货、美美百货、西西友谊商场、西单文化广场等数十 家大型百货商场，现有商业面积加起来已超过百万平方米，且都定位于中高端客群，定位 差异不明显，商业竞争一直处于白热化状态。尤其是大多数商家均体现为精品零售，相应 的娱乐、休闲、餐饮功能并不完备，无法满足目前消费者复合型消费的需求。配套设施不 足、业态分布不合理一直是商圈的“硬伤”。 2、集中放量，重续辉煌 据不完全统计，2008 年西单商圈已经有超过 20 万平方米的商业地产项目亮相，且以 大型主题商业为主。美晟国际广场、西单 MALL、大悦城西单、喜来广场等一批新建商业中 心无疑将给西单商圈带来旺盛的活力。整个商圈的改造升级，使服务功能越来越齐全，集 购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，高档次、高品位的品牌专卖店和购物中心越来越呈现集 中化趋势，规模也越做越大，这些都使西单商圈重新又凝聚起巨大的吸引力，商圈的辉煌 即将延续。 3、“北热南冷”格局改变，南区商业价值日益彰显 长期以来，人们在传统观念上总是将西单商圈长安街以北区域视为重点，然而就目前 看来，由于西单商圈北区的发展空间已经非常狭窄，南区商业价值正日益体现，原本“北 热南冷”的局面将有望得到根本改观。在西城区政府早期的规划中，就已经提出“TBD 时 代商区”的概念。“TBD 时代商区”以宣武门教堂和西单时代广场为南北端点，集商业、 餐饮、酒店、办公、娱乐、休闲和行政酒店为一体，包括时代广场、西单美爵酒店和喜来 广场、安福大厦、天安国汇。西单南区由于拥有中国最古老的天主教堂以及历史悠久的四 川饭店等建筑，具备深厚的历史文化积淀，是传统宗教保护区，也是国内知名的商业区， 其发展趋势应该向宁静高雅方向发展。未来的西单南区将成为最具有现代化和文化品味的 街区，与周边的国家大剧院、北京音乐厅、中央音乐学院等融合，成为消费性的文化功能 街区。 典型项目：西单大悦城、美晟国际广场、西单购物中心、中友百货 北京西部商圈之二金融街商圈 金融街商圈范围： 金融街商圈位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路， 东临太平桥大街，南北长约 1700 米，东西宽约 600 米，规划用地 103 公顷，总建筑规模 300 多万平方米。金融街地区四面临城市干道，东西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街 从南向北划分为南区、中区和北区三部分。 金融街商圈概况： 1993 年，在国务院批复的新的北京城市总体规划中提出：“在西二环阜成门至复 兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部。”这 就是北京金融街的由来。经过十几年的建设，金融街总体规划建设已基本成型。3 万平方 米超大绿荫广场已全部建成，世界顶级酒店 Ritz-Carlton 和五星级商务酒店 Westin、金 融街购物中心、金融家俱乐部、1 万平方米的国际会议中心已相继投入运营。这些配套设 施使金融街由过去单纯的商务功能向多维的金融生态转变，也为金融街八小时之外注入了 活力与动感。金融街已经成为北京二环路内绝无仅有的大规模高档金融办公组群。 经过 2007 年的集中发展，金融街已经成为北京最重要的商圈之一。目前，在金融街总 建筑面积 160 余万平方米的中心区内，已经集中了写字楼、商场、酒店、餐饮街等多种业 态的商业地产项目。众多顶级商业的进驻，将使这一区域以金融街购物中心为中心，向外 辐射，成为京西著名的高端商圈。 金融街商圈特点： 1、 交通路网发达，交通发达、 金融街周边现有西二环路、太平桥大街、阜成门内大街和复兴门内大街四条城市干路， 加上月坛北街和月坛南街以及南礼士路和西单北大街，南北贯通，东西纵横的网状道路使 得交通十分便捷。 2、国际化金融服务中心，消费力强劲 金融街商圈是独特的国际化金融服务中心了，其功能优势吸引了各大银行、非银行金融 机构和国内外知名企业竞相入驻，30 多家金融机构和 650 余家国内外企业在此落户，其中 全国性商业银行 17 家、全国性保险公司 9 家，中国电信、中国移动通讯、中国网络通讯公 司等一批国家级信息通讯企业、金融服务类中介公司也聚集在此，因此商圈内的商务人士 众多，收入可观，具有相当的消费能力。 2、 配套功能升级，高端消费青睐 金融街商圈在商务环境所做的功能配置上，有两个国际知名品牌的五星级大酒店威 斯汀和丽思卡尔顿，以及金融家俱乐部，不仅提升了区域价值、商业主体的档次和价值， 更是吸引了不少高收入的人群并使他们可以长时间停留，而这些人群也是有能力购买购物 中心里高档商品的顾客。入住五星级酒店的人们既可以在金融街购物中心购买高档商品， 也可以在酒店的咖啡厅洽谈商务，或是在俱乐部里休闲、健身、娱乐。而汇集了星巴克、 味千拉面、必胜客、派乐士比萨、阿布古正茶餐厅、等 20 余家富有异国情调餐饮店的金树 餐饮酒吧街，则在吸引人流之余，也为购物中心的消费者提供了休憩之地。 3、 人文理念、自然和谐 整个金融街的商业环境更注重对人的感受的考虑，这些都通过环境建设细部方面的设 计，以及与广告宣传品、灯光、雕塑、水景等设施的和谐组合来实现；中央公园则通过建 筑物与二环相隔，并通过建筑之间的围合形式使区域的噪音污染减小。此外，中心区的绿 化、能源使用、整体环境生态化等方面也被精心整合，使入驻的国内、国际人士无处不体 会到这种绿色的围绕和开发建设者的人文关怀。未来金融街中心区街区环境的建设内容将 会更丰富，这也是金融街商圈迈向国际化商圈的需要。 典型项目：金融街购物中心、金融家俱乐部、金树餐饮酒吧街、威斯汀酒店、金融交易中 心 转载 北京西部商圈分析（下） (2010-06-10 10:29:29) 转载 标签： 转载 好 原文地址：北京西部商圈分析（下）作者：bai_dahan_4xe0h 北京西部商圈之三公主坟商圈 公主坟商圈范围： 北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广场 公主坟商圈概况： 公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心。它的标志性建筑是城乡贸 易中心和翠微大厦，在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮 小吃等一应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人 群。 以“翠微”、“城乡”为中心，按顺时针方向排序，新兴桥西北角，翠微大厦、城乡 贸易中心和城乡华懋，商业面积超过 8 万平方米。正在建设中的翠微广场，总面积达 10 万 平方米。新兴桥东北角的海育大厦，商业面积 1 万平方米。同样在东北角的还有建设中的 国海广场。新兴桥南道路两侧的手机卖场聚集，总面积约 2.2 万平方米。路东有华鹰大厦、 四维大厦、万发大厦、荣华等写字楼其底商面积 1.7 万平方米；路西有国硅科技广场、公 主坟通信综合大厦，商业面积 5000 平方米。公主坟商圈内商业营业面积已经超过 30 万平 方米。 公主坟商圈特点： 1、 传统零售商圈，手机市场成特色 公主坟商圈一直以来就是满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日 用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，周边大 大小小的手机专卖店有几十个，已经形成一定的影响力，吸引着京西大部分的手机消费人 群。 2、 交通枢纽，人气鼎盛 公主坟商圈由于位于西三环中路和长安街西延长线的交汇处，再加上早期建成通车的 地铁 1 号线，是西部最早形成的交通枢纽。每日经过的流动人口较多，人气较高，使得区 域内商业氛围更加浓厚。 3、 底商难寻，消费人群特殊 公主坟地区周边多为央产房，商品房小区较少，且为数不多的商品房项目也没有底商， 公主坟商圈周边有大量的社区和机关单位，部队大院也相对集中，因此这里的消费人群以 居住人群、机关事务人群和部队人群为主，跟其他商圈有一定的区别。 典型项目：城乡贸易中心、翠微大厦 北京西部商圈之四五棵松商圈 五棵松商圈范围： 南至复兴路，北至八里庄桥，东至西翠路以东，西至西四环一西。 五棵松商圈概况： 五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈和永定路商圈之间，可以说 多年来一直是一个商业的真空地。但是随着西长安街西延规划的出台,五棵松商圈将成为西 长安街的中心,地段的重要性不言而喻。另外，五棵松商圈是西奥板块的核心区域,因聚集 了很多奥运场馆而迅速走热,市政配套的大力建设迅速改善了区域内的交通、居住和公共服 务等设施,从而,五棵松的区域定位也随之升级为“城市中心区”，商圈内商业配套也必将 随之升级。 五棵松商圈特点： 1、 NBA 篮球带动商圈发展 五棵松篮球馆即将成为首家 NBA 驻北京的运动场馆,场馆周边规划的国际酒店、银行、 邮局等重要配套设施将逐步完善。中建国际发展股份有限公司，与凤凰城集团共同投资开 发的高端写字楼西长安中心的入市，成功打造五棵松商圈内的地标建筑，带动了五棵松商 圈升级。再加上华熙长安 Mall 这一西长安街沿线最大的是集商业、文化、休闲、娱乐、交 友于一体的综合性购物中心。五棵松商圈正在形成一个集商务办公、娱乐休闲、国际赛事、 居住购物等于一体的国际化现代新商圈。 2、高科技产业聚集，消费潜力巨大 五棵松商圈内聚集着众多尖端科技产业集群，五棵松地铁站周围汇聚了中国航天科工 集团二院在内的多家航天科技行业的企事业单位，中国生物技术学术中心与周围生物医药 科研单位(军事医学科学院、航天二院等)、301 医院、302 等医院共同形成京西生物创新带， 如此的产业基础使商圈内的消费力水平不容小视。 3、特色商业突出 五棵松商圈东临的公主坟商圈是北京的市级商业中心，城乡贸易中心和翠微大厦历来 是京西人购物的首选之地，西靠的永定路商圈是北京上世纪七八十年代兴起的老牌地区型 商业中心，经过多年的发展，商业业态不断更新，功能增加，服务齐全，早已成为周边人 们消费的便捷之地。基于这些历史和位置因素，商圈内能够立足的商业一定是特色商业， 经营的商品是周围商圈无法取代的，甚至是在北京市“独有”的，这样就涌现出了摄影城、 婚纱城等一批在北京市有一定知名度的商业在商圈内得以在此立足。 典型项目：西长安中心、华熙长安 MALL 北京西部商圈之五石景山鲁谷商圈 鲁谷商圈范围： 石景山路以南，八角桥以东，鲁谷大街以西，鲁谷路以北的大部分区域 鲁谷商圈概况： 西长安街延长线南侧，辖区面积 7 平方公里、目前人口接近 10 万。 1980 年，只有三个自然村的农业区鲁谷被规划为开发区，隶属八宝山街道。从这一年 起，物流、人流、信息流迅速向鲁谷聚集。20 家中央、市属单位的迁入给鲁谷注入了发展 的活力， 2003 年 4 月 7 日鲁谷社区正式成立，开始，区域内只有华联商厦一家大型综合 商场，而大中、苏宁等专业卖场因看到区域内的消费潜力陆续进驻，逐步形成了传统的鲁 谷商圈，当时已经是石景山区域的商业核心，随着万达广场的进入，鲁谷商圈核心商圈的 地位更加稳固。 鲁谷商圈特点： 1、交通便利 商圈紧邻长安街西延线（石景山路），交通条件优越，20 多条公交线路，和地铁 1 号 线形成良好的交通网路，使商圈辐射到整个石景山地区，是成为石景山核心商圈的重要条 件，是商圈发展的良好基础。 2、社区密集，消费人群庞大 鲁谷商圈内的社区非常密集，鲁谷小区、京汉旭城、鲁谷北重西厂宿舍、依翠园、永 乐西小区、双锦园、丰仪家园等等，多为老社区，居民为最早的鲁谷原住民，人口结构老 龄化明显，消费以日常生活消费为主，消费习惯特点为就近消费，消费力不高，但是需求 强烈。 3、商业档次不高，品牌消费严重不足 由于消费人群的特点，原先商圈内的商业多为档次不高的亲民商业，集中商业也仅仅 有华联商厦一家，品牌商家几乎没有，餐饮也以小型快餐为主。虽然万达广场的开业运营 给商圈的发展带来了新的活力和新的品牌，商圈档次得到一定提升，但是整体竞争力还无 法和其他商圈相比。 典型项目：石景山万达广场、石景山华联商厦 西部商圈之六四季青商圈 四季青商圈范围： 四季青商圈位于海淀区四季青，东至运河，西至西四环，北至南坞桥、南至四季青桥南。 四季青商圈概况： 四季青商圈是北京新兴商圈的代表。商圈内现有包括香格里拉、世纪金源大酒店等在 内的四星、五星级涉外宾馆，可以承接大型的国际会议和大型活