华夏幸福基业对产业地产的思考

华夏幸福基业对产业地产的启示 工作思考及建议 集合在公司领导的理想主义旗帜下，遵循“跳出地产做地产” 的先进理念指导，秉承产业带动就业，就业带动刚需，刚需带动住 宅开发的循环经济模式。研究发现华夏幸福基业的“园区+地产”的 模式与杨总的理念有异曲同工之妙。现就华夏幸福基业的“园区+地 产”的模式研究，报告如下： 华夏幸福基业基本情况： （一）公司简介 华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务 。前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于1998年，初始注 册资本为200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于2007年整体改制为股份 制公司。改制后，总股本为10.5亿元，同时公司名称变更为“华夏 幸福基业股份有限公司”。 （二）业务结构 华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与 开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京 郊区布局。借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实 际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业 服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产 开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。京御地产的全资子公司 九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工 业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开 发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建 设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理 、厂房建设租赁等。 （三）发展模式 独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随 行的模式。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对 政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒 店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地 储备超预期的概率很大。 其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中， 形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位 、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业 务形态。 以固安工业园为例，固安县人民政府与九通投资签订开发建 设有关事项的委托协议及补充协议，约定固安县人民政府委托九 通投资子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建设 、土地整理、产业发展服务（招商引资专业化服务）等；该委托是 排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更；且委托期限长 达50 年。 （四）盈利模式 华夏幸福基业营业收入主要来自两部分：地产开发收入和园区 开发运营收入。 其中地产开发收入包含“孔雀城”、 “大卫城”、“华夏花园”等住宅类地产开发收入和“第五大街” 等商业地产开发收入。 园区开发运营收入主要来自基础设施建设收入、土地整理收入 、产业发展（招商引资）收入、园区综合服务收入，以及其他业务 收入等。 华夏幸福基业所提供的“产业发展服务”实为招商引资服务， 该公司拥有一支数量庞大、千人左右的招商团队，招商成功落地后 ，九通投资子公司和园区所在地管委会就当年经审计的招商佣金签 署结算和支付确认函，九通投资即可从管委会获得一定比例的佣金 ，如上表所示，佣金为新增落地投资金额的45%。管委会可以选择一 次性支付当年招商佣金，也可以选择分期支付，但分期不超过5年。 同时，九通投资还为企业提供全程、一站式服务，协助入园企 业处理与政府各有关部门相关事宜，包括帮助入园企业进行设立登 记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户 口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项事宜 的办理进度。 除此之外，九通投资已经与国家开发银行、中国工商银行、中 国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。 通过以上基本情况，在园区业务发展和园区运营管理方面，华 夏幸福基业可为产业地产提供如下借鉴： 1、 合理选区，提前布局 华夏幸福基业旗下三处工业园区地处河北固安、大厂潮白河和 怀柔，主要分布在北京远郊区县向河北延伸的区域。华夏基业从90 年代初即开始布局，目前开发的三大园区已经形成了环北京的包围 圈，这样的区位分布，一方面适应京津冀都市圈的未来发展趋势， 另一方面，因邻近京津地区，能够顺利承接上述两地的产业转移， 为未来园区招商带来便利。 2、 与政府的良好合作关系 尽管华夏幸福基业是一家民营企业，但其实际控制人王文学本 人为廊坊市工商联常委、政协常委，河北省人大代表，与园区所在 地政府联系密切，具有良好的合作关系。以固安工业园区为例，该 公司与固安开发区管委会签署了具有排他性质的委托协议，管委会 委托其负责园区从土地整理到园区招商和运营管理的一系列服务， 并为园区开发、建设、招商等提供一系列窗口服务。 3、 提早介入区域规划，积累完整的园区开发建设经验 鉴于与地方政府良好的合作关系，华夏幸福基业从前期土地整 理即开始介入开发项目，甚至直接参与区域规划的研究和制定，为 进一步获取资源奠定了坚实的基础。该公司在园区开发上的重点业 务集中于前端的基础设施开发建设和后端的招商及运营服务，从土 地整理到基础设施建设、园区招商和运营服务，该公司都有专门的 子公司负责，实际上已经成为政府基建的外包机构和招商引资的手 臂。 4、 具有主动的招商意识和强大的招商能力 华夏幸福基业具有主动的招商意识和强大的招商能力，把“招 商”作为和政府合作的最大对接点。该公司有数量多达千人的庞大 的招商团队，专门负责园区招商。截至2010年12 月，固安工业园区 已累计引进项目325个，签约投资额380亿元人民币和 1.93亿美元， 如果按照协议落实，该公司可获得的招商佣金数量可观。 5、 提供园区运营一体化服务 华夏幸福基业提供从投资、生产到生活的全程的园区运营服务， 协助入园企业处理与政府各有关部门相关事宜，包括帮助入园企业 进行设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳 税申报、户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加 快各项事宜的办理进度，也成为公司招商的强大支撑。 6、 为园区企业解决融资难题 华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金 融机构建立合作关系，协助入园企业解决融资问题。同时，该公司 旗下拥有一家担保公司 廊坊鼎顺信用担保有限公司，为入园企业提供融资担保服务，以提 升园区服务，增加园区吸引力。 对公司的启示： 我公司的天津项目群同样具备同样的区域优势，在京津冀一体 化及京滨新城的大背景下，我公司已经提前占据几个关键点，以点 带面，引进产业联动，已初步形成我集团的立体竞争力。 同时，历时五年的时间我集团已经在天津市武清区扎下坚实的 基础，与政府形成了良好的合作关系。建议在未来新区的建设上可 以参考华夏幸福的模式：与未来的天津京滨新城政府筹办机构签署 具有排他性质的委托协议，以确定我公司在当地新区开发建设上的 主导性。 引导和配合政府的对于当地的区域规划，整合公司现有资源、 拓展和整合其他社会资源，为当地区域价值提升贡献自己的力量， 以增加企业在当地政府的话语权。 引进专业人才、组建招商团队，立足京津、辐射全国。为进驻 的创意、养老等企业提供全程无忧管家式服务，可参考如下模式： 为入园企业解决融资问题提供产业促进服务： 为外来企业提供专业的人力资源