华南理工大学广州学院中级财务会计(1)习题答案 第4章 投资性房地产

第四章 投资性房地产 一、单项选择题 12011 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为 5000 万元，已计提 折旧 1000 万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司 签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2011 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁 合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2011 年 12 月 31 日，该厂房改扩建工程完工，改扩建中共发生 支出 500 万元（均符合投资性房地产确认条件） ，上述款项均已由银行存款支付，当日按照租赁合同出租 给丙公司。假定甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。则下列各项有关甲公司对上述事项的会计处理 中，正确的是（） 。 A借：在建工程 4000 投资性房地产累计折旧 1000 贷：投资性房地产 5000 B借：投资性房地产在建 4000 贷：投资性房地产 4000 C借：投资性房地产在建 500 贷：银行存款 500 D借：投资性房地产成本 4500 贷：投资性房地产在建 4500 答案：C 解析：甲公司上述业务相关会计处理为： 2011 年 5 月 31 日： 借：投资性房地产在建 4000 投资性房地产累计折旧 1000 贷：投资性房地产 5000 改扩建发生的支出： 借：投资性房地产在建 500 贷：银行存款 500 2011 年 12 月 31 日： 借：投资性房地产 4500 贷：投资性房地产在建 4500 注：企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将 其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 22011 年 3 月 2 日，甲公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获 取增值收益。该项土地使用权的成本为 1200 万元，预计使用年限为 10 年，预计净残值为 0，甲公司对其 采用直线法进行摊销，至转换时已使用了 5 年。甲公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使 用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。则 2011 年度甲公司该项土地使用权应计 提的摊销额为（）万元。 A60 B100 C120 D240 答案：C 解析：该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故其 2011 年度应计提 的摊销额=1200 10=120（万元） 。注意题目若问投资性房地产应计提的摊销额，则投资性房地产应计提的 摊销额=120010 10/12=100（万元） 。 3甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2011 年 2 月 15 日其自行建造的办公楼达到预定 可使用状态并与丙公司签订经营租赁协议，将其出租给丙公司使用。该项办公楼的建造成本为 6240 万元， 预计使用年限为 40 年，预计净残值为 240 万元，甲公司采用年限平均法对其计提折旧。2012 年年末房地 产交易市场低迷，甲公司对该项办公楼进行减值测试，预计其可收回金额为 5800 万元，则 2012 年年末甲 公司应计提的投资性房地产减值准备金额为（）万元。 A60 B165 C120 D240 答案：B 解析：至 2012 年年末甲公司对该投资性房地产累计应计提的投资性房地产累计折旧金额=（6240-240） 40（10+12） /12=275（万元） ，2012 年年末该项投资性房地产的账面价值 =6240-275=5965（万元） ，其 可收回金额为 5800 万元，故应计提的投资性房地产减值准备金额=5965-5800=165（万元） 。 42011 年 2 月 8 日，甲公司外购一项投资性房地产（系一对外出租的建筑物） ，购买价款为 3800 万元。 甲公司对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计其使用年限为 15 年，净残值为 200 万元， 采用年限平均法计提折旧。2012 年 1 月 1 日，该项投资性房地产满足公允价值模式计量条件，转换为公 允价值模式计量，当日其公允价值为 4100 万元。2012 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 4230 万元。不考虑其他因素，2011 年度该项投资性房地产对甲公司利润总额的影响金额为（）万元。 A430 B130 C200 D80 答案：C 解析：2011 年度该项投资性房地产应计提的折旧额=（3800-200）1510/12=200（万元） ，转换日投资 性房地产的账面价值=3800-200=3600（万元） ，账面价值与公允价值的差额 500 万元（4100-3600 ）调整 2012 年年初留存收益，不影响 2011 年度利润总额;2012 年 12 月 31 日应确认公允价值变动收益的金额 =4230-4100=130（万元） ，影响 2012 年度利润总额。故该项投资性房地产对甲公司 2011 年度利润总额的 影响金额为计提折旧计入其他业务成本的金额 200 万元。 5甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2010 年 12 月 31 日外购一项投资性房地产， 购买价款为 4200 万元。该项投资性房地产税法规定的使用年限为 20 年，预计净残值为 200 万元，税法采 用年限平均法计提折旧。2011 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 4500 万元;2012 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 4350 万元。则甲公司 2012 年度应确认的公允价值变动损益金额为 （）万元。 A0 B收益 300 C收益 350 D损失 150 答案：D 解析：甲公司 2012 年度应确认公允价值变动损失=4500-4350=150（万元） 。 6甲公司将其某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2011 年 1 月 1 日， 甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模 式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建 造，于 2006 年 8 月 20 日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为 43600 万元，甲公司预计其使用 年限为 40 年，预计净残值为 1600 万元，采用年限平均法计提折旧。2011 年 1 月 1 日，该写字楼的公允 价值为 48000 万元。假设甲公司按净利润的 l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产 负债表中“盈余公积”项目的金额为（）万元。 A10550 B1055 C8950 D895 答案：D 解析：2011 年 1 月 1 日甲公司该项投资性房地产的账面价值=43600-（43600-1600）40（4+124） /12=39050（万元） ，转换日影响资产负债表中 “盈余公积”项目的金额= （48000-39050 ）10%=895（万 元） 。 7企业公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换日，公允价值大于原账面价值的差额 应计入（） 。 A公允价值变动损益 B投资收益 C营业外收入 D资本公积其他资本公积 答案：A 解析：公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产，转换日，无论公允价值大于原账面价值 的差额还是公允价值小于原账面价值的差额均应计入公允价值变动损益。 82011 年 2 月 5 日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2011 年 2 月 10 日， 董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2011 年 2 月 20 日， 甲公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自 2011 年 3 月 1 日起 2 年，年租金为 360 万元。甲 公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（） 。 A2011 年 2 月 5 日 B2011 年 2 月 10 日 C2011 年 2 月 20 日 D2011 年 3 月 1 日 答案：B 解析：对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于 经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置 办公楼确认为投资性房地产的日期即其转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期 2011 年 2 月 10 日。 92011 年 2 月 5 日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2011 年 2 月 10 日， 董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成 本为 3200 万元，已计提累计折旧 2100 万元，未计提减值准备，公允价值为 2400 万元。甲公司采用公允 价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011 年 2 月 20 日，甲公司与承租方签订办公楼经营租赁合同， 租赁期为自 2011 年 3 月 1 日起 2 年，年租金为 360 万元。2011 年 12 月 31 日该办公楼的公允价值为 2600 万元。则 2011 年度因该项投资性房地产对甲公司利润总额的影响金额为（）万元。 A1500 B1300 C500 D200 答案：C 解析：该项办公楼转换日的公允价值 2400 万元大于原账面价值 1100 万元（3200-2100）的差额 1300 万元 计入资本公积，不影响利润总额;2011 年度应确认租金收入计入其他业务收入的金额=36010/12=300 （万 元）;2011 年度应确认的公允价值变动损益（收益）金额=2600-2400=200（万元） ，故因该投资性房地产对 甲公司 2011 年度利润总额的影响金额=300+200=500（万元） 。 102011 年 5 月 2 日，甲公司对外出租的办公楼租赁期届满，甲公司收回后用于自用，办公楼使用权收 回当日即达到自用状态并投入使用。转换当日，投资性房地产的账面价值为 5200 万元（其中成本明细科 目的金额为 4500 万元，公允价值变动金额为 700 万元） ，当日该办公楼的公允价值为 5500 万元，则 2011 年 5 月 2 日固定资产的入账价值为（）万元。 A5200 B4500 C4800 D5500 答案：D 解析：公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，固定资产的入账价值为自用房地产转换当日 的公允价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。 11甲公司 2009 年 1 月 1 日外购一建筑物，购买价款 2800 万元，当日即与丙公司签订经营租赁合同出租 给丙公司使用，租期 2 年，年租金 40 万元，于每年年末收取。甲公司采用公允价值模式对该项投资性房 地产进行后续计量。2009 年 12 月 31 日该建筑物的公允价值为 2850 万元，2010 年 12 月 31 日该建筑物的 公允价值为 3200 万元。2011 年 1 月 1 日，租赁期满甲公司出售该建筑物，售价为 3000 万元。假定不考 虑相关税费等其他因素的影响，甲公司因该项投资性房地产累计对损益的影响金额为（）万元。 A-200 B200 C280 D0 答案：C 解析：甲公司因该项投资性房地产累计对损益的影响金额=402 租金收入+ （50+350）持有期间的公允价 值变动收益+（3000-3200）处置时的损失=80+400-200=280（万元） 。 122011 年 5 月 10 日，甲公司对外出租的一办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款 5400 万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该项办公楼原价为 6800 万元，已计 提累计折旧 1300 万元，已计提减值准备 200 万元，假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出 售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为（）万元。 A0 B100 C200 D300 答案：B 解析：甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-（6800-1300-200）=100 （万元） 。 13甲公司于 2009 年 1 月 1 日将其一栋自用建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，出租时，该建筑 物的成本为 2800 万元，已计提累计折旧 500 万元，已计提减值准备 300 万元，公允价值为 2050 万 元2009 年 12 月 31 日，该建筑物的公允价值为 2100 万元;2010 年 12 月 31 日，该建筑物的公允价值为 2080 万元。2011 年 2 月 5 日，租赁期满，甲公司将该建筑物出售，售价为 2200 万元。甲公司处置该建筑 物对损益的影响金额为（）万元。 A120 B170 C150 D200 答案：B 解析：甲公司处置该建筑物对损益的影响金额=（2200-2080）售价与账面价值的差额+2050-（2800-500- 300）转换时计入资本公积的金额结转至当期损益=170（万元） 。 二、多选选择题 1下列各项中，属于投资性房地产核算范围的有（） 。 A经营租赁租出的机器设备 B融资租出的办公楼 C已出租的土地使用权 D经营租赁租出的厂房 答案：CD 解析：选项 A，机器设备不属于房地产;选项 B，已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出 租的房屋等建筑物，以融资租赁方式出租的办公楼不属于投资性房地产。 2投资性房地产的确认，需要满足的条件有（） 。 A与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 B该投资性房地产的成本能够可靠地计量 C投资性房地产有活跃的交易市场 D投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 答案：AB 解析：投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。选项 C 和 D 是投资性房地产采用公允价值模式计量应满足 的条件与本题无关。 3下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（） 。 A与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理 B发生的资本化支出应通过“投资性房地产 在建”科目归集 C与投资性房地产有关的后续支出均应计入投资性房地产的成本 D投资性房地产的资本化支出可以改变其使用效能和经济利益流入量 答案：ABD 解析：与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理：发生的资本化的改良或 装修支出，应记入“投资性房地产在建”科目;费用化的后续支出，应当在发生时计入当期损益，借 记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目，故选项 C 错误。 4投资性房地产采用成本模式计量时，设置的科目有（） 。 A投资性房地产成本 B投资性房地产累计折旧（摊销） C投资性房地产 D投资性房地产减值准备 答案：BCD 解析：选项 A， “投资性房地产成本”是投资性房地产采用公允价值模式计量时所设置的核算科目。 5投资性房地产采用公允价值模式计量，应同时满足的条件包括（） 。 A投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 B投资性房地产所在地有专门的资产评估机构对投资性房地产的公允价值作出估计 C企业对所有投资性房地产均采用公允价值模式计量 D企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投 资性房地产的公允价值作出合理的估计 答案：AD 解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对 投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 6下列各项有关投资性房地产采用公允价值模式计量的说法中，正确的有（） 。 A不对投资性房地产计提折旧或摊销 B取得的租金收入计入投资收益 C资产负债表日，投资性房地产按当日的公允价值计量 D资产负债表日，确认的公允价值变动金额应当计入资本公积 答案：AC 解析：选项 B，由于投资性房地产是一种经营性活动（而非投资性活动）取得的租金收入应计入其他业务 收入，而不能计入投资收益;选项 D，资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入公允价值变动损益。 7关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的有（） 。 A成本模式转为公允价值模式计量的，应当作为会计政策变更处理 B投资性房地产采用公允价值模式计量，应满足特定的条件 C企业可以同时采用成本和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 D已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式计量 答案：ABD 解析：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，选项 C 错误。 8关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（） 。 A作为存货的房地产改为出租其转换日为租赁期开始日 B投资性房地产转为存货，转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销 售的日期 C自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 D自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增 值的日期 答案：ABCD 解析：上述说法均正确。 9下列有关投资性房地产处置的核算中，说法正确的有（） 。 A企业处置投资性房地产取得的价款应计入其他业务收入 B企业处置投资性房地产的售价与账面价值的差额应作为处置资产利得计入营业外收入 C成本模式计量下，持有期间计提的资产减值损失处置时应转入其他业务成本 D处置时缴纳的营业税应计入营业税金及附加，影响处置损益 答案：AD 解析：企业处置投资性房地产,属于日常经营性活动，取得的价款应计入其他业务收入，选项 B 错误;持有 期间计提的“投资性房地产减值准备”处置时应予以结转，但资产减值损失不予结转，选项 C 错误。 10甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2010 年 12 月 8 日，甲公司与乙公司签订经 营租赁合同，将其原开发的对外销售的商品房出租给乙公司使用，租期为 2 年，租赁期开始日为 2011 年 1 月 1 日。转换日，甲公司该商品房的成本为 6200 万元，已计提存货跌价准备 500 万元，当日的公允价 值为 6800 万元。2011 年 12 月 31 日，该商品房的公允价值为 6950 万元;2012 年 12 月 31 日，其公允价值 为 6700 万元;2013 年 1 月 1 日，租赁期满，甲公司董事会作出决议将该商品房重新开发后对外销售。则下 列说法中，正确的有（） 。 A甲公司原作为存货的商品房转换为投资性房地产的日期为 2010 年 12 月 8 日 B甲公司原作为存货的商品房转换为投资性房地产的日期为 2011 年 1 月 1 日 C存货转换为投资性房地产，转换日，投资性房地产的入账价值为 6800 万元 D存货转换为投资性房地产，转换日，应确认资本公积 1100 万元 答案：BCD 解析：作为存货的房地产改为出租转换为投资性房地产核算的,其转换日为租赁期开始日，故转换日应为 2011 年 1 月 1 日，选项 A 错误。 三、判断题 1投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 （） 答案： 2企业以经营租赁方式租入再转租的土地使用权和计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性 房地产。 （） 答案： 3某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本 增值的部分，应当确认为投资性房地产;该项房地产自用的部分应当确认为固定资产或无形资产。 （） 答案： 4自行建造投资性房地产，其建造成本应通过“投资性房地产在建”科目归集，发生时直接借记 “投资性房地产在建” ，贷记“银行存款”等科目。 （） 答案： 解析：自行建造投资性房地产，建造过程中发生的成本应通过“在建工程”或“开发产品”科目核算，待 建造的房地产达到预定可使用状态时再转入“投资性房地产”科目核算。 5投资性房地产进行改扩建时，应将其账面价值转入“在建工程”科目核算，发生的改扩建或装修支出 满足确认条件的记入“在建工程”科目，待改扩建或装修完成后转入“投资性房地产”科目核算。 （） 答案： 解析：进行改扩建的投资性房地产应通过“投资性房地产在建”科目核算，改扩建时将其账面价值转 入“投资性房地产在建”科目，改扩建中发生的资本化的改良或装修支出通过“投资性房地产在 建”科目归集，待完工达到预定可使用状态后转入“投资性房地产”或“投资性房地产成本”科目核 算。 6与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，借 记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。 （） 答案： 7投资性房地产后续计量模式包括成本和公允价值两种模式，同一企业可以同时采用两种计量模式对其 投资性房地产进行后续计量。 （） 答案： 解析：投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资 性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 8采用公允价值模式计量的投资性房地产不应计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产 的公允价值为基础调整其账面价值，并将当期公允价值变动金额计入当期损益。 （） 答案： 9为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得变更。 （） 答案： 解析：根据企业会计准则的规定，投资性房地产的计量模式不得随意变更，但投资性房地产满足公允价值 模式计量条件时，可以从成本模式变更为公允价值模式计量。 10企业的投资性房地产转换为自用房地产属于会计政策变更。 （） 答案： 解析：企业的投资性房地产变更用途转换为自用房地产属于一项新的交易事项，不属于会计政策变更。 11公允价值计量模式下的投资性房地产处置时，应同时结转持有期间确认的投资性房地产累计公允价值 变动，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。 （） 答案： 四、计算分析题 1甲公司 2010 年 12 月 31 日购入一幢自用办公楼，购买价款为 5000 万元，另发生直接相关税费 200 万 元，均已通过银行存款支付。该办公楼购入后立即投入使用，预计其使用年限为 20 年，预计净残值为 100 万元，甲公司采用年限平均法对其计提折旧。2011 年 12 月 31 日，甲公司对该幢办公楼进行减值测试， 预计其未来现金流量现值为 4300 万元，该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为 4500 万元。2012 年 1 月 1 日，甲公司与丙公司签订经营租赁协议将该幢办公楼对外出租，协议约定租赁期间为 2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，年租金为 480 万元于每年年末收取，租赁期间办公楼的维护费用由甲公司 承担。2012 年 1 月 1 日该办公楼的公允价值为 4800 万元;2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日该办公楼的公允价值分别为 5000 万元、5100 万元、4900 万元。租赁期间每年发生办公楼的 维护费用 20 万元，均以银行存款支付。2015 年 1 月 1 日，甲公司收回该办公楼的使用权用于自用，相应 地由投资性房地产转换为自用房地产，转换当日其公允价值为 4950 万元，当日即达到可使用状态。假定 甲公司对其投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 要求：（1）分别指出甲公司将其自用房地产转换为投资性房地产的转换日和投资性房地产转换为自用房 地产的转换日; （2）编制上述经济业务 2010 年 12 月 31 日至 2015 年 1 月 1 日的会计分录。 （答案中的金额单位用 万元表示） 答案：（1）自用房地产转换为投资性房地产的转换日：2012 年 1 月 1 日; 投资性房地产转换为自用房地产的转换日：2015 年 1 月 1 日。 （2）2010 年 12 月 31 日 借：固定资产 5200 贷：银行存款 5200 2011 年 12 月 31 日 借：管理费用 255（5200-100）/20 贷：累计折旧 255 2011 年 12 月 31 日其账面净值即计提减值准备前的账面价值=5200-255=4945（万元） ，其可收回金 额为预计未来现金流量现值与公允价值减去处置费用后的净额二者中较高者即 4500 万元，低于其账面价 值，所以该办公楼应计提减值准备的金额=4945-4500=445（万元） 。 借：资产减值损失 445 贷：固定资产减值准备 445 2012 年 1 月 1 日 借：投资性房地产成本 4800 累计折旧 255 固定资产减值准备 445 贷：固定资产 5200 资本公积其他资本公积 300 2012 年 12 月 31 日 借：银行存款 480 贷：其他业务收入 480 借：其他业务成本 20 贷：银行存款 20 借：投资性房地产公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 200 2013 年 12 月 31 日 借：银行存款 480 贷：其他业务收入 480 借：其他业务成本 20 贷：银行存款 20 借：投资性房地产公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益 100 2014 年 12 月 31 日 借：银行存款 480 贷：其他业务收入 480 借：其他业务成本 20 贷：银行存款 20 借：公允价值变动损益 200 贷：投资性房地产公允价值变动 200 2015 年 1 月 1